樓市之顛

近期樓市一山還有一山高，政府在今年度出了多招都都收效不大，到底樓市何時到頂？

短線測市從來都有風險，但長線來說，任何市場都會根據其基本因素所決定，普遍傳媒都借比較樓價與97年的樓價作比較，認為97年就是一個指標，當樓價超越97年的話就是警號，樓市泡沫會再次形成，危機一觸即發。

但止凡認為這個比較不是完全正確，因為97年至今有13年之久，13年來經濟上起了不少變化，包括多年來美國印了很多銀紙、中國投資移民投入了很多資金、自由行推動經濟、利率又完全唔同，在以上的客觀環境之下，簡單地拿樓價來比較實在有點兒戲。

相反，我認為從基本因素出發，香港現今樓價還未見頂，主要觀察的數字就是供樓負債比率，這是計算供樓款項佔入息比例，這個比率當中已經包含了業主們隨經濟及貨幣變化而變化的入息，加上隨利率變化的供款，因此，這個數字所反映出來的現況十分值得參考。

供樓負債比率是多少你會覺得合理呢？現在去銀行做按揭，比率不能超過五成，還要做一個壓力測試模擬加2厘息，證明少 於五成算是合理，對嗎？現在全港這個比率大約四成，是否安全呢？距離97年又有多遠呢？97年除了樓價高之外還發生了什麼事情呢？供樓負債比率升過五成？ 六成？七成？答案是漸近九成！即平均二萬元的家庭收入需要拿一萬八千元來供樓，這是一個平均數字，不是某些最差的家庭，實在不可思議。

當然，當時供樓的家庭多不會用家庭每月收入來供，可能是拿積蓄來供樓，當時很多人都只希望三兩個月就可以轉手沽出獲利，在這樣的情況下出事只是遲早的事情。

所以，雖然現今樓價已經迫近97年，但基本因素還算可以支持，但當然，整體樓宇供應如果起了大變化，單看供樓負債比率就可能會變得兒戲。