2019年11月11日 星期一

放寬樓按有何影響?

近期特首《施政報告》放寬樓宇按揭政策,指800萬元物業可借9成按揭,1000萬元物業可借8成按揭。好多人認為這政策為紓緩社會問題,因為年青人部分怨氣來自樓價太價,不能上車。而不少業主或準業主關心這政策對樓市影響如何?即後市是升是跌?



想分享下如何去閱讀政策,拋磚引玉,希望高手可以交流下。今天就以這次放寬按揭政策為例,可以分幾個層次去考慮。

首先要清晰政策的技術問題,即要先弄清一些基本算術。放寬按揭成數,可以借多點錢,少了首期,就是這麼簡單?

要檢視技術問題,可以先套自己進去。若你是其中一名準業主,將會買入800多萬元的物業,做九成按揭,是甚麼情況?你好快會發現,瓶頸在供樓問題。

當你代入去計一計數,又或者找找資料,算是知道了發生的是甚麼一回事,這就是第一層的分析。代入去以個人角度看完,了解過技術問題,掌握到情況,可以再深入一點,到第二個層次。不再以個人角度看此政策,而是找找資料看看人口結構,看看整個香港的情況。

政策推出來,有多少人受惠呢?有多少人會受影響呢?於這個層次去考慮時,不單從自己處想,是從整體數據去想。即你自己有無錢?會否買樓或賣樓?相對不重要,而是要知道香港有多少有錢人,他們會否因這政策而買樓或賣樓。

坊間不少人計算過,按揭貸款額達720萬元以上,供30年,壓測下的家庭月入需達7萬元以上的家庭,此類家庭香港佔比多少?這類人又想買樓的,但因沒首期而未能上車的,又多不多?若此收入人士,沒首期而又真的想買樓,這些年有否其他方法早已解決了呢?

找些資料,想過這些問題,大概對數字有個概念。若所得的答案是「影響範圍大」的話,形勢及後市當然有變。若答案是否定的,影響微,不難衡量政策對市場沒多大影響。

但別停在這層次,因為市場是活的,不是站著不動的。還有更深入的層次去想,但很多時政府政策,甚至投機者都敗走於這層思考之中。由於,以上例子於第二層都起不了太多作用,所以未必需要再深層下去,因此,舉些別的例子。

例如多年前的一連串樓市辣招,包括大幅增加稅項、買家賣家印花稅、收緊按揭成數等。每一個政策都影響著業主與準買家。去到第二層考慮時,辣招後樓市增加交易成本、業主增加上會難度等,對整體樓市一定有大影響,樓市一定大跌吧。

後來如何呢?樓市真的大跌嗎?後來,發展商推各種優惠去應對,包括回贈稅項金額、提供二按等。一眾被辣招難住的買家又能成功買樓,但那些應對手法只限一手樓,於是二手樓被辣招冰封。

整件事互動地發生著,樓市成交量大跌,但樓價就一直升上去,一手樓銷情並未有受大影響。有些人看到事後結果,說回頭指這些辣招政策根本為發展商而出,是打擊二手樓,幫一手樓的政策。

其實,這是自由市場多變的結果,我相信連政府都不能預計這個層次的考慮因素。即使今天見到事後結果,再出政策堵塞,市場又會有其他反應,變招換陣來迎戰。

下次有政策推出來,試試自己也利用這幾個層次的分析,或許你會得出比一眾專家還要厲害的結論。

這文章很多地方都賣了關子,到底小弟認為今次放寬樓宇按揭成數,對樓市甚至政局有何影響呢?小弟拍了一條影片分享想法,有興趣不妨看看。



https://www.youtube.com/watch?v=Td_ZTDrVPOE&list=PLNeDHJwo46fmuDDIZwW4sQR08hlSU5XAV



此文同見於《經濟通》的《財識兼收》專欄

33 則留言:

  1. 又唔係資助人首期買樓, 純粹捉人借錢還錢, 益既得益者多D喎

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    1. 如果資助人首期,可能真的是接火捧時代。

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  2. 過不了壓測,有按揭保險,可能有不少人勉強上樓。

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    1. 過不了壓測,上不到會呀

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    2. 可以加按保,銀行受就得

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    3. 是,我意思是加按保。

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    4. 用加按保可以繞過壓測?

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    5. https://www.hk01.com/%E5%9C%B0%E7%94%A2%E6%A8%93%E5%B8%82/387342/%E6%94%BE%E5%AF%AC%E6%8C%89%E4%BF%9D-%E6%9C%AA%E7%AC%A6%E5%A3%93%E6%B8%AC%E5%8F%AF%E7%94%B3%E5%80%9F9%E6%88%90-%E6%B6%88%E6%81%AF-%E9%8A%80%E8%A1%8C%E5%AF%A9%E6%89%B9%E5%82%BE%E5%90%91%E4%BF%9D%E5%AE%88

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    6. 謝分享,未正式申請過,不太清楚。

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  3. 睇完文章和video, 一句到尾:政策效果微乎其微

    長期讀者

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    1. 可以留意下youtube內的留言,有不錯的交流,提供了另一個角度的看法。

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  4. 如果出一個政策可以解決所有問題, 咁呢d問題根本就唔係問題。

    同意呢個政策只係幫助某一部份人 (其實很多政策都係), 你可以話佢比高收入家庭多一個選擇, 唔駛只買新樓, 可以買二手樓, 幫少少流轉量
    有壓測, 我都相信政府唔係堆人落火坑. 有能力, 可以幫, 咪幫囉
    深層次問題始終要靠長遠政策去解決, 只是現代人失去耐性, 要即食

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    1. 所以總結,都是沒多效用。

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  5. 最近3個月失業率月都未失穿3%, 但數據一般滯後,失業潮殺到先知個政策係幫人定害人,唔計旅遊,飲食,零售呢類直接受影響嘅,有物流業朋友都表示有多個大客轉咗直運國內或外國不經香港規避風險
    勉強上車,比你過到壓測,但如果連份糧都冇埋果陣,唔知有幾多人捱得過

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    1. 無錯,樓市穩定與否,與失業率有不少關係。

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    2. 留言時不妨留個名字,方便交流。

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  6. 話說人生第一次做業主時的心情仍記憶尤新。
    既開心終成為有殼蝸牛,有自己的個人空間;
    但同時亦恭喜你成負債一族,難再瀟灑做人,不高興就炒老闆魷魚,20-30年的樓奴大門將由此打開。

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  7. 之前嘅三大辣招,其中嘅非本地印花稅和非首置印花稅的確降低了需求,即是減少樓市的資金流入,的確減緩樓市升勢,所以2013年基本沒升甚至小幅度下跌。真正要大跌除非金融風暴導致有業主頂唔住要沽出,類似2008年,或者2016年的去槓桿。

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    1. 很難估計,預測未來從來都不容易。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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  8. 我曾於鍾兄blog文《掌握市場週期》下跟帖談論及有三個週期是非常重要的,分別是:Kitchen Cycle(亦稱存貨週期),Juglar Cycle(亦稱資本性支出週期)與Kuznets Cycle(亦稱房地產週期)。每一次Kitchen Cycle持續約4.5年,每一次Juglar Cycle持續約9年,每一次Kuznets Cycle持續約18年。也就是說,一個Kuznets Cycle包含著4個Kitchen Cycle和2個Juglar Cycle。假如很不幸那一次的Kuznets Cycle的谷底與Juglar Cycle谷底以及Kitchen Cycle谷底同步,那真是史上最大的災難!依據經濟學家的說法,1929年10月正好發生了如此不幸的災難,經濟史稱之為大蕭條,影響所及,股市在那一次下跌了整整89%,長達3年多!
    究竟有沒有人能真正靠著透徹了解週期現象在資本市場上賺得到錢? 有的。我們都知道,房地產市場,在資本龐大的國家與工業先進國家,它的產值都是佔據著重中之重的位置,遠非股票市場可以相比!所以,一般也公認房地產市場是週期之母。大蕭條期間的1932年,美國芝加哥的房地產審計師辦公室擁有自1880年代芝加哥當時只有幾十家木屋到1930年代整整一百年每一筆土地買賣的完整記錄。這個辦公室除了一直保存就資料,也一直整理新資料。並且,辦公室允許人們來此借閱,每次限定5份。當時有一位年青貌美的小姐擔當人們查閱的工作,她發現有一位37歲的先生經常來查閱文件,他查閱越來越多,很像要研究清楚每一筆房地產交易的文件似的。這位先生就是翌年1933年寫出One hundred years of land values in Chicago的Homer Hoyt先生。他是位聰明人,23歲獲得法學學士,從事的正是房地產經紀與顧問,但不甘於只參與實際工作而渴望成為這方面的專家,開始了他的研究工作。他的工作,一方面讓他得到了經濟學博士學位,後來更做了教授,另一方面也讓他賺到了錢。更難得的是,那位年青貌美的辦公室小姐做了他的夫人。Hoyt通過芝加哥這103年緩慢的房地產週期現象歸納得出房地產週期具有雷同的20個階段,並且,在這103年間重覆了5-6遍。他當然也在房地產泡沫後入市賺到錢。但是,他發現,在這個市場中真正賺大錢的人並不是房地產專業人士,而是經營皮貨商的John Jacob Astor,經營批發零售商Marshall Field,以及經營貿易旅館業的Potter Palmer。這三位人士之所以能夠賺大錢有兩大共同點:
    一、房地產危機進入谷底期,他們滿手流動資金。
    二、敢於危機入市。
    http://bennychungwai.blogspot.com/2019/05/blog-post.html#comment-form
    One hundred years of land values in Chicago這本書我曾在網上下載下來了,但沒有時間跟進研讀,因為我急切需要讀的書還沒螚排上它!有興趣的人可以搜一搜Homer Hoyt的著作。

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    1. 一般言之,Market Cycle(市場週期)的Market指的是資本市場,Cycle則指周而復始的生命週期。在經濟學則稱之為經濟週期或商業週期,亦稱景氣循環,包含著:繁榮期→景氣高峰(Peak)→衰退期→蕭條期→景氣谷底(Trough)→復甦期→繁榮期→景氣高峰(Peak)→衰退期→蕭條期→景氣谷底(Trough)→復甦期→繁榮期......,周而復始。經濟學家認為,一個由谷至谷,便完成了一個完整的景氣循環。就股票投資言,你在經濟週期的繁榮期與景氣高峰買進股票,通常都容易買進了“貴”東西,而在經濟週期的蕭條期與景氣谷底買進股票,通常都容易買進了“便宜”東西。
      股票市場雖然深受經濟週期影響,但是,股票達到高峰要比經濟達到頂峰大約早9個月,而股票達到谷底要比經濟達到谷底要早大約5個月,極少是同步的。所以,一般均認為,股票可看作經濟的領先指標。

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    2. Homer Hoyt的One hundred years of land values in Chicago,多謝分享。

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  9. 明明樓價在慢慢下調當中,對於一個升得太高的樓價而言,是一件好事,有序調整。
    明明只要下調多幾個%,好多樓都會跌返落600萬樓下,好多人都買到,做到按揭,樓價可以找到個支持位。
    明明樓價在下跌,好多人好快就可以買到樓,仲要唔洗咁貴。

    但政府一個政策下來,未見其利,先見其弊,立即買樓要加一成,仲要搶!
    係呀,係多咗人買到,不過就要借多好多
    而最重要的是,資產由一批實力人士,走到了一批借錢人士,當經濟一轉,樓價應該會跌很多!

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    1. 立論好似無什麼支持。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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  10. 紓緩社會問題....?
    完全係想加劇民怨啦!一直話無地無地,最後原來係有收回土地條例一直唔用,即使有熟地都擠牙膏咁推出,唔到價又流拍!
    樓價終於跌左5%,就立刻推九成按揭救市。我本身係個中立派,而家因為呢個政策都變埋黃,真係頂呢個政府唔順!

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    1. 「收回土地條例」一直都有,記得之前社會都有討論過。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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  11. 其實政府放寬辣稅吸引海外投資者進入私人樓市,而政府就加建更多居屋以較低價錢售予本地人,另再設立較長禁售期,這個方針會唔會較好呢.起碼可以解決本地人居住問題既燃眉之急

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