2018年8月5日星期日

資深物業投資者的心得

唐山大亨三位出了一本有關大灣區物業投資的新書,見《神秘blogger之飯局》,近日他們接受訪問,上了一個我非常喜歡的節目《葳言大意》,當然要用心收聽。訪問中他們三位說得很淡定,把很多投資考慮都輕鬆地說了出來。



訪問中,主持人指曾經問唐山大亨有沒有看超過100個單位,他們笑言100個實在太少了,一天都看十多二十個單位,有這個睇樓量,才能稱得上專家吧。不少人指內地地大物博(勿博),不同地區的買房制度各有不同,連文化都有差異,一般投資者沒有很深入的了解,未必容易有好回報。

例如內地人不喜歡住高樓層甚至頂樓,這與香港人相反。內地人對地權的年期很敏感,40年期與80年期,香港人眼中可能沒有太多感覺,但內地人則不喜歡年期太短,樓價不會賣得好。這不可能靠上一兩堂、看一兩本書、聽一兩個電台節目,就可以做到專家,不掌握的話,很難把投資風險控制得好。

唐山大亨中的葉sir分享他本來只是萬多元人工,在香港也能儲到十多間港樓,但他近年有感港樓不值,例如槓桿不大,回報越來越低,買賣時需要付很重的交易成本,15%的印花稅,這金額隨時等於在內地買到整間套房,十分不值。因此他近年慢慢留意其他市場,包括不同國家的物業市場。

過往,他覺得自己太著重現金流,單看租金回報,不少市場都不錯,後來他慢慢改變這個觀點,需要看二手市場,及地區發展與升值潛力。在外地買樓,他十分著眼當地人的置業能力與意欲,因為他不相信一個地方只靠外國人把樓買貴,長遠來看這絕不正常。因為這個原因,他不買日本樓,因為當地人都不想置業,沒有長遠令樓市上升的推動力。他也研究過泰國與馬來西亞的樓,發覺當地人的置業能力有限,基於同一個邏輯,也沒太大興趣。

買賣物業,還要想二手市場的接貨能力,即未買入,先要想好如何賣,賣出時有否大問題,若賣不出去,帳面上多多錢賺都無用。他們於內地物業的投資,多會選擇買一些中小型屋苑,因為屋苑管理有保障,但若選擇大型屋苑的話,放租同放售都會有不少競爭。

他們在大灣區的投資多集中於二手樓,不買新樓的原因是溢價很高,而且二手樓升值潛力更大。曾有屋苑,第一期二手在賣100萬元,但同一時間,第四期新樓在賣200萬元。還有面積,五年以內的新樓,買100方可能只得70方,有如香港的建築面積與實用面積的比例,但以往卻不是,十年前的二手樓,有一些更買89方送89方,買入的面積會更大。

他們三人有好幾十間大灣區物業(未夠100間),如何做到呢?內地不少地區的物業價格不高,賣出或加按一間香港樓套現,便可以買數間內地樓,他們的操作是拿香港樓融資,再到內地full pay。其實還有一步可以做,就是拿買入了的內地物業再抵押予銀行借貸,但他們還未有做,因為不想槓桿得太盡。

一個成功的投資方法最緊要是有持續性,如果一個投資方法,只能做到一次,或已經過氣,這是沒有用的。他們覺得投資大灣區物業是有持續性的,而且今時今日還有很多機會,鼓勵大家也身體力行,尋找好的投資機會。

很多人只懂前海、深圳,他們認為這些地方都貴得很,當一個地方的價值已經見光了,其實價格都升了上來。大灣區還有很多地方有投資價值,樓價低一點,基建交通不斷改善,潛力更大。投資者可以多花時間去尋寶,研究每個地方。

他們還分享了一個很好的概念,就是認清經濟、樓價與租金的本質。主持人問他們一個問題,現在手持這麼多物業,如果出現有如金融海嘯的情況怎辦?他們認為當年金融海嘯時,經濟差,資金鏈出問題,影響市場,但我們要看看隨後股市與樓市的分別,如香港,股市10年來沒有升太多,但樓市卻升了很多,股樓已經成了兩個獨立市場。

再者,即使樓價跌,不代表租金跌,租金不是樓價的一個百分比,而是取決於人工,承租能力。今天內地人工平均三四千元人民幣,已經不算高,通脹不斷升,其實很難把人工減下去,人工不減,租金很難下調。另一邊廂,他們也做好最壞打算,沒有過度借貸,以今天的租金收入即使跌一半都無事,若再壞的情況出現的話,最多回去打工。

經常都說,投資者要熟識自己的投資項目。曾經有身邊朋友指有興趣投資大灣區的物業,問我意見,我指那些地區前景的確很好,但自知未必有這個心力去賺這些錢,朋友不太理解,我問他會否閒日放工後往返內地?每逢週六日都返內地睇樓?持續數年?若不這樣做,難道找專家給點投資意見,或跟一些「買樓鴨仔團」上一兩次就能有好的投資回報嗎?要小心,若你有多餘錢,很多「專家」樂意幫你找「投資機會」的,如倫敦金。最後請謹記,「力不到不為財」呀。



https://www.youtube.com/watch?v=nKmxRQYJrOs&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD




https://www.youtube.com/watch?v=ugoe9R0GUVo&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD

27 則留言:

  1. 止凡兄最後的提醒很好,真的是「力不到不為財」呢,別人賺錢,不等於自己衝進去也會一樣會賺錢,關鍵還是要熟識。

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    1. 無錯呀風兄,先了解後投資。

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  2. 不時不食,不熟不買
    止凡兄很好的提醒

    做生意也是不熟不做,賣水果不會因入貨成本高而退場洗手不幹,繼而涉足於買賣二手車或其他不熟的行業。

    因爲熟,才看到價值。

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    1. 有時大部分投資者都投資失利,主因是對這些基本問題的理解出了問題。

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  3. 片段原來也不短,一程車程才剛看完一段。
    看得出他們做了很多很多功課。
    就算聽完心動想買內地樓也要想想和他們能力上的分別有多大,片段裡能很好帶出他們的投資背後所著重的是什麼和考慮什麼(如買樓是看當地人的取態和當地的發展前景為主,但同時也不能完全忽視回報率)
    我們看片段不能只看tips投資那區好,重點是要看、要學他們富人的智慧和思考!
    才第一次聽葳言大意,實在孤陋寡聞。
    謝謝止凡兄分享!

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    1. 這節目還有好幾個值得看的訪問,不妨搜尋一下。

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  4. 對呀,專家越來越多,有很多還很熱心幫助各位提升投資回報,推介不同的產品。力不到不為財啊!

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    1. 資金太多,而且未必是smart money,對不少人來說,這是一個大商機。

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  5. 好一句「力不到不為財」,可是知易行難!

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    1. 對,很容易明白,但不代表容易做到,重覆地提醒有其意義。

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  6. 多謝止凡兄分享,非常詳細,正如你所說的,投資需要正確心態,並且努力去實踐,擴闊自己的能力圈。
    Rexh

    不知道為什麼login吾到blogger 留言��

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    1. 久不久我都發現google blogspot有點小問題,例如新留言沒有電郵通知blogger、iphone留言按不到等,希望它們會不斷改善。

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  7. "另一邊廂,他們也做好最壞打算,沒有過度借貸,以今天的租金收入即使跌一半都無事,若再壞的情況出現的話,最多回去打工" ...

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    1. 抄這段出來,何解?請留名。

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  8. 止凡兄你好

    你看你的跟著價值走的12堂課當中
    裡面說到不同的公司比較每股盈利是沒意思的

    不過我在網上看到來自證監學會關於投資的內容:
    你可審視有關公司過去(例如過去3年)的每股盈利表現,從而瞭解公司對股東的表現如何。接著,可將該公司的每股盈利與同一行業的其他公司作比較,從而對所選公司的相對表現有個初步的概念

    所以不太明白到底用每股盈利比較不同公司是否恰當 望指教!
    學習

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    1. 《跟著價值走的12堂課》書中應該有解釋原因,主要是因為不同公司,股數不同,所以基數不同,出來的是蘋果與橙的比較,無大意義。

      例如,兩家資本、行業相約的公司,甲公司一年賺1億,一個大股東只有1股,每股分1億,乙公司一年賺2億,有10個股東共有10股,每股分2000萬。若比較盈利,甲賺1億,乙賺2億,乙比甲多。若比較每股盈利,甲賺1億,乙賺2000萬,甲比乙多,但其實意義不大。

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  9. 講到香港的居住問題,最近讀到大陸宁南山先生的《作为一个中产阶级 我对国家有哪些不满意》的宏文談到我們香港,非常感嘆!
    http://finance.sina.com.cn/review/hgds/2018-08-04/doc-ihhhczfa2100518.shtml
    文章裡說:
    我国要想实现长期发展,必须要摆脱“香港模式”,
      香港模式就是典型的压榨城市平民实现了少数资本家的暴富。香港大约1000平方公里的土地,绝大部分地方却是荒无人烟,七百多万人拥挤的居住在一个狭小的范围内,生存空间狭小互相竞争。
      由于生存空间狭小,开车自驾成为富人的专利,普通人拥有一辆车是梦想,所以你遇到香港人不会开车的,真的不要奇怪,因为他在香港是没有机会拥有自己的车的。
      香港房价更是高到令人难以忍受,
      你觉得北上广深房价高,那么可以到香港去看看,会觉得还有很大的上涨空间。
      不仅如此,付出了一辈子辛苦的代价,换来的却是一家几口居住在狭小的低品质住宅。在香港,能够住在八九十平米的住宅里面已经是人生优胜者,港人说的千尺豪宅,不过90平米而已。
      ......
    香港三口之家的居住面积一般只有五六十或者四五十平米的两居室,这样狭小的住宅也能卖到七八百万人民币。
      为什么我说香港的住宅是低品质,我在深圳看房,
      不管是我还是我老婆,都有一个强烈的感觉,
      只要是香港开发商开发的楼盘和户型,总有一种说不出来的局促感,空间利用总是有种要努力用到极致的感觉,住户之间的距离显得很近,外观上看整栋楼显得非常密集,而小区设计也不宽敞。
      因此我们现在,只要是香港开发商开发的楼盘,一般就不用看了,无法满足我们对居住的要求。而我们只是内地县城长大的普通人。
      香港普通人的想法,可以说已经被彻底资本控制的媒体“说服”,
      那就是环保和活的轻松只能二选一,提高土地供应量,多建房子就是不环保。
      有次我在香港的车上,
      和一个香港人聊起来了,我说香港的房价实在太贵了,你看香港靠近深圳这边,大片的荒地,为什么不能开发呢?
      结果他马上一本正经的给我讲说郊野公园有多么重要,靠近深圳这边有湿地公园,他经常周末到湿地公园去钓鱼,很多地方都没有人,他觉得很好,如果开发成了楼盘多可惜。
      我说湿地公园肯定要保护,但是香港几百平方公里荒无人烟,大量山野可以说既没有独特的风景也没有道路可以行走,也没有湿地,湖泊,河流,保护动植物之类特性,缺乏生态价值。完全就是光秃秃的石头山,这些是完全可以开发的,而且住宅也可以和环境融为一体。
      但是他坚持认为,环保很重要,就是不能开发,开发了就是破坏环境。
      香港作为全球发达地区,却有大批人移民海外,尤其是加拿大,原因无他,并不是寻求收入的增长,更多是去寻求对空间的渴望而已。香港模式是失败的模式,是经济发达却生活和居住品质远不如西方国家的模式,
      是一种永远生活在拼命工作还房贷,除了少数富人,大多数人都永远生活在无法停止的劳碌,在牢笼里面无止境的激烈竞争,最后却只能生活在几十平米狭小空间的模式。
      2017年博鳌论坛,内地房地产商和香港房地产商对话,经济学家樊纲就问了一个问题,
      “我看不懂香港,最看不懂的就是香港为什么地批不出来,每年就供那么点地,到底是什么机制?有一届政府一上台就说这5年不批地,这是为什么?我一直搞不清楚。”可惜在场的香港房地产商人并没有回答。
      我国从香港引进和借鉴了不少房地产方面的制度,例如坑爹的公摊面积,土地拍卖制度,楼花制度(商品房预售),甚至连70年产权制度也是借鉴了香港出租99年。
      今天可以说,很遗憾,我认为内地一线城市已经在去往香港模式的路上,二三线城市房价这两年也在猛涨,数亿中国人涌入一二三线城市,参与永无止境的牢笼游戏,大量的努力成果在激烈的互相竞争中被白白消耗。
      本来三个人各有一百万,可以买3套房,通过控制的方式,3套房变成只有2套,于是变成了2个人各自花150万元买了2套房,生活品质并没有提高,而付出的成本则大大增加,剩下那个人只能租房住。
      2018年7月31日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。提出“坚决遏制房价上涨”的严厉口号,但是我没有发现任何关于改变土地供应基本政策的内容,所以我认为,这个遏制还是在以现有空间进行调控为主。

    昨天讀台灣的《聯合報》報導《大陸中產階級焦慮:年收入50萬人民幣活得累…》
    https://udn.com/news/story/7333/3294310?from=udn-hotnews_ch2
    連到宁南山先生的文章,非常非常感概。原來我們住的問題已經惡化到大陸的知識界拿來做反省的標的,唉!
    前天才讀到瑞典的財經報紙談論到香港的債務危機居全球第一,高於中國大陸(第二),更對大市前景的不確定性令我非常困惑與擔心:什麼時候爆破?會否過早入市?我原先建立起對香港市場的看法與準則還繼續生效嗎?一連串的問題不斷浮現於腦際。答案是:必須再加深了解與思考。

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  10. 一個國家或地區的債務水平,通常由三項債務所組成,分別是:政府債務、企業債務及家庭債務。香港沒有政府債務,導致香港債務偏高是企業債務及家庭債務。企業債務除以香港的GDP,超過200%,是全球經濟發達地區中最高(美國188%、日本為182%、中國153%)。家庭債務大概多來自沉重的房貸壓力。

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    1. 哦,把債務水平按種類分開來看,這個概念很新鮮。

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  11. 其實房子不一定需要買的,租也可以。如果到內地居住,我會選擇租房子而不是買房子,因為地方大選擇多,租金也不貴,可以貨比三家。而且內地樓房有個特點是買入容易脫手難,尤其是放過租的內地房子,如果地段不佳會因二手而被嫌棄。不熟不做,我對內地地段要素不了解,只能講這些錢不由我賺。

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    1. 每個人對住屋需求口味不同,投資不熟不吃了。

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  12. 最近常在東莞,感觉大湾区房子有一定前景,香港人在当地只能买一套。自己买地建房最好,但比较繁琐。

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    1. 自己買地建房?似澳洲的做法。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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    2. 木工男20/8/18 13:18

      止凡兄下午好,我是木工男,现正在回東莞的火车上看你的文章。

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    3. 原來是木工男。

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