2018年7月8日星期日

97年買樓未返家鄉?

有朋友於fb貼出以下一圖,長洲東提小築,94萬元做業主,更有實用315呎,今時今日的樓價,絕對有吸引力。

PS, 或許其他地區的blog友未必明白,那是自殺聖地,更是猛鬼之地。




今天樓市升到顛,不少年青人上車無望,突然想起97蟹貨樓,有興趣想了解當年蟹貨今日如何。最「蟹」的莫過於兩個經典名字「灝景灣」與「浪翠園」,97年中原指數大約為100點,今天已經升至近190點,大部分地區樓價早已超越97價,現在還有蟹貨嗎?

先看看灝景灣,人稱「浩劫灣」,看看新聞,2018年4月有一個兩房單位成交價為918萬元,依這個成交價,應該早早已返家鄉,該屋苑平均比97價升值一倍。

再看看位於深井的浪翠園,今年有三房單位成交價為641萬元,97年時該單位為625萬元,輕微超越97價。

看來依今天的市況,97蟹貨都已經返家鄉了,從這兩個屋苑可以學到一些東西。

首先,21年了,計算「返家鄉」,相對地已經輸了不少機會成本。買一個物業所需資金不輕,鎖著巨額資金21年之久才返家鄉,期間樓市、股市都經歷了兩個大週期了,能好好把握的話,財富應該增值不少,可見一個重要的投資決定足以影響一生。

還有,買資產別貪便宜,浪翠園那個成交,雖說已返家鄉,但其實成交價比當年多出非常之輕微,還未有計及一些超低層,甚至垃圾房附近的位置,可能它們至今還未返家鄉。

市跌買靚貨,這永遠是最和味的投資操作,退而求其次,市升了,價格貴了不少,也得要買靚貨,雖貴一點,但有買貴無買錯。

市升市跌也好,貪便宜買入三四線項目,往後總是跌得多,升得少。於賤價時買入便宜貨,由於買入價錢不高,輸極有限。若到市升時,雞犬皆升,很多時因將貨就價而買一些價錢落後的便宜貨或醜貨,於大升市況貪便宜買醜貨,一中招可以一世。

因此,買資產總要買靚貨,任何時候買醜貨都不太值得,貪便宜多會帶來損失,這是買資產的一個概念。

再者,市升買貨與市跌買貨,其實已經決定了大半結果,這可謂一出手便決定了輸贏。到大市白熱化,我們聽得最多的是「無得跌」、「長升長有」、「越遲買越貴」,還有聽到不少人發達的故事,當人人衝進去時,精明一點應該懂得回避吧。

總結,投資要顧及機會成本、買靚貨、出手時機,理念不清可以輸大大鑊。當然,撇除投資考慮,當成商品或支出的,自住樓,如自少住深井,買浪翠園近返工返學,這又是另一回事。

13 則留言:

  1. 1 首期資金
    2 按揭能力
    3 承受跌幅程度

    今時今日,首期閒閒地都要過百萬,收入4-5萬,才能考慮一個上車盤,年輕人壓力真系覺得好大。
    相對而言,銀行風險越來越低。

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    1. 樓價大升,有物業的市民的財富效應大了,資金也多了,相比年青人的差別更大。

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  2. 還有動機,投資買樓並不只要低買高賣,也要注重現金流,買樓投資,要看租金回報,不要丟空。
    和股票相似,投資在相對高的位買入,如果看錯以為平而買入非優質資產,就算學懂「坐」也隨時輸掉機會成本。
    雖然有人說現在樓本位、財富效應開始啟動等,但我還是覺得以投資角度來說,感覺在一個相對高的位置,並不是最好的入貨時機,不同股票,在波動向下調整或跌時可以以分段買入的方法,減低風險。
    不過如果買樓自主,的確有兩個事實,買樓雖難過以前(入場費高了),但低息環境,供樓的確比以前容易了(隨時供平過租,相對以前);而沒有地是主要原因,將再沒有新市區樓供應的情況下,香港沒有「父幹」的年輕一代,將面臨只能越住越遠離市區、向大西北的選擇。
    因此,沒有自住的、有住屋需要的,還是和止凡兄鼓勵别人一樣,還是要買。

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    1. 多謝AC兄的觀點,相當合理,讓blog友有個好參考。

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  3. 我仍是那句:
    兩公婆每月一人存一萬, 四年左右已經一百萬.
    在這個即使中了六合彩都只是改善生活的年代,
    不要被數字表面嚇到而放任自己,忽視自己的能力.

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    1. 中一次六合彩頭獎,可以得800萬元,今時今日,或只能買一個市區兩房單位。

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  4. "再者,市升買貨與市跌買貨,其實已經決定了大半結果", 邊個知樓市連升十年?

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    1. 回看過去十年,的確高處未算高,但還是不覺得抵買。

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  5. 家人97年摸頂買入一個二百零呎單位,約百五萬,後來一跌得番一半。本來自住,後來結婚搬出,單位放租,當幫補供樓。約十年前平手,立即離場(典型貴買平賣例子)。若持貨至今,應該幾和味。
    或者會問,點解咁早放手?因放租期間不幸遇上租霸,搞了很多很久的法律程序才拿回單位。家人見過鬼怕黑,平手就算,寧願套現買股收息(雖則依然係貴買平賣的多)。

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    1. 不同人有不同際遇,我認識一些靠物業收租的人,沒有這樣的經歷,或懂得去處理,自然可利用這途徑達標,看看每個人不同背景吧,條條大路通羅馬。

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  6. 突然將樓聯想到同股票一樣, 如果優質樓, 就算跌咗價,好快會升返. 就算出租, 一來較易租出, 二來,找到好租客機會也大些. 所以, 買樓都要睇"價值".

    VC

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    1. 投資來說,萬變不離其宗。

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    2. 對,最緊要找到價值所在。

      VC

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