2018年4月23日星期一

衰業主讓AC兄一肚氣

大家還記得AC兄嗎?《3年600倍回報的投資方法》裡面那一位。繼上次飯聚之後已經一個多月了,上星期他又找我飯個午飯,閒話家常。




碰面時,AC兄第一時間關心我快將做第二次爸爸,送上禮物,更特別提醒一下我要好好留意哥哥的情緒,因他教會中有好幾位朋友都處理得不好,長子或長女在弟妹出世後感到不被照顧,情緒反覆,更有出現自閉症狀的情況。如此嚴重,一定要多加注意。

傾談中,AC兄談及被業主加租的故事。原來他是雙租族,先把自己的物業放租,一家人就租住別人的物業,主因是遷就小朋友上學的地方。由於小朋友的學校位於頗偏僻的地方,因此租盤也沒多選擇,租用近二千呎的大屋,租金要五萬多元。此單位賣價多少呢?由於物業供應不多,很難有好的參考數據,近日附近有一個銀主盤,放賣價三千多萬元,其實租金回報率不算太吸引。

租住這個單位,令他一肚氣。例如家中租約包的電器壞掉,業主不理,還建議AC兄自己買,他日搬走時可以自行取走。他在想,若自己出錢買新電器,為何搬走時我不能取走?包傢電的租約,電器壞掉不換,叫租客自己買,好處是他日可以取走自己買的電器,這是什麼道理?還有,地板欄掉和水龍頭漏水,業主又話不換,更指欄地板和水龍頭會待他日業主自己入住時才會換,即自己住就換,租客住就不換,明顯沒有善待租客,還要在租客面前說出口,奇怪。

還有一點令他最激氣,上年十月租約到期,九月最後一週突然通知話要加租,沒有預留足夠時間讓租客考慮,若要搬走的話,也沒有足夠時間作安排。與家人商量後,最後都決定續租,誰知今年三月左右,業主又突然通知想收回物業作自住。當然,於死約期內,若突然想提早完約,需要雙方同意。

認真考慮之後,也作了搬走的心理準備,突然要搬其實不容易,這使他苦惱了好一陣子。後來,業主又突然話不用了,可以繼續租下去。據相熟經紀透露,原來業主的另一個單位差不多成功放售,所以需要搬回該單位自住,但後來又好似不想賠約,所以又轉軚。這業主徹頭徹尾的只為自己著想,激死。

話說回頭,這業主都頗有錢,已知的都有兩個單位,市值加起來已超過八千萬元,(他已知)還有其他資產,今時今日手持物業資產者的身家實在水漲船高。我們都在談香港有很多很有錢的人,在2014(福布斯)有調查指香港擁三千萬美元淨資產者,即超過兩億港元,共有三千三百多個,按密度計是全球第三多,而這些人當中,相信有不少人是靠物業發達的業主。出來打工捱世界的,甚至乎做生意的,付出與收獲,都難有物業擁有者般誇張。

說回他的租盤,其實不是什麼優質,那個銀主盤其實之前已經放售了四年之久,亦無人問津,現在業主因資金週轉不靈而變成了銀主盤。AC兄正在租住的單位,在他入住之前亦沒有人租的,因為地點實在頗偏僻,周邊配套又不理想,他也是因為小朋友學校距離短才會租住。不過近年樓市實在升得顛瘋,就連這些單位都升了上來。

不過該單位始終不理想,所以樓價升幅不算多,放盤亦不容易找到買家。AC兄自己於另一個區的自置單位,這十年都升值至兩倍半,而該租住地方的單位只是由二千萬元升至三千萬元,嚴重跑輸大市。

近日他在考慮未來數年內會返回美國,不在香港定居。我認為,若不在香港居住,在港置業就變成純投資考慮,那我就認為現價買入實在不化算,若買入他現租住的屋苑就更加不值,因為樓市大跌的話,這些劣質盤一定首當其衝。

有關善舉,往日他不時也有捐贈,於一些落後國家建學校,錢不用太多,二三十萬元就可以了。近期他有另一個做善事的理念,在報章看到因工業意外而突然失去經濟支柱的家庭,生活可能有困難,他問過身邊一些社工朋友,指這些個案大概可能只有每月萬多元的政府支援(遺孀與三子女)。因此,他有個構思,希望預留一個起始基金,以投資找回報,把回報每月幫助這些家庭。

我也分享了一些做善事的理念,大家的總結是個人的善舉很多時是幫返施善者,可能是心靈上的慰藉,俗語「施比受更有福」。若他對這類家庭慘況特別有感覺,即管去幫吧,亦不用人人的善舉目標組群都要相同,也不用把慘的程度排個優先次序的。

最後,AC兄也有留意到之前有關他的投資方法文章貼出之後引來不少質疑,他其中一個拍檔也表示,如果不是每天參與數據分析工作,若今天仍是局外人的話,也絕對會提出質疑。然而,我發現他其實把這事情看得很輕,說了兩句就沒有再說了,我也不著墨太多了。



今次AC兄又請食飯,又送禮物,又主動借一本他十分喜歡的書給我看,是不用還的,同一本書還要帶齊兩個版本(中文版與英文版)讓我選擇,實在感謝他。

37 則留言:

  1. 止凡兄, 生命實在太奇妙了. 多謝你的文章

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  2. AC兄的例子還不及我朋友遇到的。我朋友曾經租住某大型屋苑,朋友曾經向業主whatsapp射燈壞了,業主冇回應,於是朋友自此沒有再向業主報告其他自然損耗,例如傢俬。到租期完,朋友交鎖匙,業主借故搵家人收鎖匙,朋友雖然找地產代理作見證,但事後業主將幾萬蚊按金扣押,將那些自然損耗屈我朋友是人為破壞。朋友十分激氣,去小額錢債審裁處追討,最後追回大部分按金。
    我勸AC快些搵過第二個租盤,正如巴菲特所說,誠信最緊要。
    三才劍客

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    1. 這個業主都衰得好緊要下。

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    2. 有點詐騙成份。

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    3. 唔還按金唔還鎖匙,一向都係咁玩的

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  3. 如租約包傢電壞左,但業主一直拒換,可自行更換,再租金中扣減(留收據).如業主再嘈嘈閉,直接拖租,玩Q死拒

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    1. 做君子總被人玩,或者要學學做個小人。

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    2. 被君子更君子,被小人更小人,因人以施

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    3. 善惡到頭終有報, 即使遇到的是小人, 自已也不要被同化而放棄做君子! 反正,自己君子得起。

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  4. 恭喜止凡兄家中再添一個成員=]

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  5. 恭喜止凡兄又做爸爸!

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  6. 本案例既業主都已經咁有錢,仲要做啲咁CHEAP既嘢,如果AC兄想玩嘢,好似上面有人提議咁搞到小額錢債慢慢拖,佢就得不償失。凡事都要取之有道。

    //AC兄第一時間關心我快將做第二任爸爸
    止凡兄應該係做第二次爸爸吧?
    「第二任」有很嚴重的歧義呢哈哈。

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    1. 謝謝,原來「第二任」有這意思,有時間改改。

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  7. 恭喜止凡兄又做爸爸 SUNNY

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  8. 不好意思, 第一次忙了留言, 恭喜止凡兄又做爸爸!!!!! : )

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  9. 恭喜止凡兄再做爸爸! :)

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  10. 止凡兄再做爸爸,恭喜恭喜🎉🎉🎉

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  11. 我猜大家會一直恭喜下去。恭喜恭喜。

    T

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    1. 我就一直謝謝下去,謝謝謝謝。。。。

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  12. 恭喜止凡兄再做爸爸!
    KENNETH

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  13. 賤人多數有錢,這符合經濟學的基本假設!

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  14. 恭喜止凡兄。那個業主似係炒家多於長期投資者。長期放租的投資者(劏房業主除外)一般對租客不會咁差,因為換一個租客的成本很高,也很煩。

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    1. 多謝你,你說得也有道理。

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  15. 恭喜那位常跟止凡兄去打籃球的小朋友做了哥哥。以後長大了可以組父子三人隊去跟別人“鬥牛”。

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    1. 多謝Ch兄,到他們長大可以鬥牛時,我都老了,哈哈。

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  16. 看完文章後都沒有第一時間回覆,恭喜止凡兄!我也是雙租族,也見過一些奇怪的業主交吉但要放一些自己和租客都用不著的家私在租客家,和可惡的租客用雜物企圖遮掩括裂的雲石,收了退回的按金(現金)後急速逃離現場,這令我增加經驗,但不影響我繼續做一個好業主和好租客。
    現在遇到好租客,希望可一路長租下去。所遇到好租客,應該以禮相代,租金也不用經常加,好比要經常換客俾佣金還有可能遇到惡客。

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    1. 多謝AC兄,業主與租客也好,取之有道很重要。

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