2017年12月21日星期四

月入十七萬買不到樓

談起高收入人士買不到香港樓,以前不時有新聞提及,見《專業人仕買不起中環豪宅》、《月入7.5萬 醫生歎無力買樓》。今天在網台聽到一個極經典個案,以前的個案都被比下去。




話說主持人於一年前接觸過一對夫婦,他們的職業為補習老師及護士長,兩人月入共十萬元左右。當時因為妻子懷孕,所以計劃買樓。

當時他們大約有120萬元現金左右,發現不足以付首期,買不到樓,上不到車,唯有繼續儲蓄。

一年之後,女兒出世了,相信買樓的需求越來越強烈。兩人月入已經升到16、17萬元,但發現仍然上不到車。

主持人分析,金管局向銀行多次發出指引,收緊了借貸成數,在本身沒有物業可以加按或沽售套現的情況下,要買第一個物業,實在相當困難。

兩夫婦,中產人士,一向租樓住,不想因為買樓而搬到偏遠地區,或讓生活質素大大下降。其實,以這個收入,無必要走「苦行憎」之路吧。

港島區,有相當面積的,很難找到500萬元以下的物業,至少都要700-800萬元的物業。

如今700萬元以下物業只可以借六成按揭,若要過千萬元物業就只能借五成。計計數,假設目標為700-800萬元的物業,第一間樓,3.75%厘印費,大約要30萬元,加上雜費、律師費、佣金之類,要400萬元現金作首期。

二人上一年儲蓄是120萬,一年後的今天累積儲蓄達200萬元,但要上車,仍只有目標所需金額的一半而已。

其實,一年多的時間就累積了近百萬元現金,儲蓄速度已經很快,而二人的收入亦增幅驚人,家庭收入是17萬元,厲害非常。但面對這個樓市的遊戲規則,仍是無奈。

他們不是炒賣物業,不是見樓價上升才想上車的一類,而是有實際需要,想找個理想單位安居。如今唯有繼續儲蓄,再過兩年,望樓價沒有再發顛狂升。

我們看見上車客要買入二手樓是如何困難,即使收入高得驚人,仍覺無奈。主持人借機批評金管局這幾年亂出招,用行政手段令香港人買不到二手樓,使購買力轉投新樓,變相幫發展商。

以上的個案,如果買新樓,如此的收入,只差首期,買新樓是沒有大問題的。因為新樓發展商會提供「呼吸plan」,即只要申請人有「呼吸」就會獲批按揭。發展商會對新樓業主提供二按,解決了大部分準業主沒有首期的問題。

主持人一向不建議買新樓,因為溢價問題,尤其近期推出的新盤呎價比同區高出太多,買新樓多數要蝕錢。

我也認同新樓一般都會有溢價,只要跟同區二手比一比就會明白。然而,政府是否故意幫助發展商呢?這點我有所保留。

記得以前一篇文章分享過一個概念,見《全民退休保障(二)》。從來只有沒有太高能力的個體才會受一些地區限制規條影響得深,當能力、財力到達一定水平時,一個地區的遊戲規則對這些個體來說,根本沒太大影響力。

當年政府出招大概真的想打壓樓市,記得多年前政府出招後,發展商又散貨、又減少投地,樓價亦得以輕微調整一下,可見政府出招確實有點效果。然而,發展商就是有財有勢的一群,時間待久了,總能想到辦法去拆解,變陣應對。

例如,雙倍印花稅之招數,發展商就來個回贈。大銀碼的物業按揭成數低,市場亦出現財力不足的上車客,發展商就把物業越建越細,令總樓價降低,而反而可以大大推高呎價。按揭成數被收緊,發展商就提供二按。

發展商成功見招拆招的同時,二手市場的小業主卻沒有任何動作可以做。從結果回看,好似政府在幫發展商打工似的,但其實這正是我在之前文章所提過的,出什麼新規則,最終受限制的都不會是富人。

69 則留言:

  1. 故事中兩夫婦如要一步到位當然困難。何不先買一個細單位出租,以租金收入幫補租自己住房,以樓價半對衝樓市。以他倆的收入水平,兩三年後又儲到另一筆細單位首期,到時才考慮做個全對衝,或者將小單位放賣換個大單位。

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    1. 這個提議很不錯,在facebook page也有人留言作類似建議,希望當事人也考慮一下。

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    2. 這建議務實!通常中產都想一步到位,心頭比較高,又要港島,又要有返咁上下大,呢樣個樣,睇佢地自己造化了

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    3. 謝謝,這其實是個人經歷,我當初都希望一步到位,但及後才醒悟這是沽空樓市,以有涯隨無涯,所以現在以租養租、以戰養戰。市升我有小房,市跌我換大房。

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    4. 若當事人來這裡看看,應該有所得著。

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    5. 不能同意更多! 有自住的需要,應早早上會。而且要單名先做一間,日後仲有一個Quota 可用。

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    6. 或許他們要試試利用資產產生現金流的威力😎

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  2. 對於第一次買樓的人來說,買來放租的想法應該比較難突破吧。

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    1. 財商及財務操作,需要細想、接受新事物與實踐,否則難以進步。

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    2. 買樓自住同買樓放租係完全2樣野,其實都唔係好關接唔接受新事物同實踐事。以佢地2個既收入水平同草錢速度,我始終覺得好快都會買到,問題其實唔會好大。只係當2-3年後草夠錢時,佢地既目標係唔係又會提高左呢? 呢個情況我都見唔少。

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    3. 而且好幾年的儲蓄,一下子投進去,不少人會突然感到空虛,而不出手。

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  3. 實在看不出他們需要甚麼意見。

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    1. 樓上不少人給予不錯的意見。

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  4. 政府根本就是幫發展商打工,記得當年曾特首選舉口號“我要做好這份工”,其實說話係講給發展商聽的

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    1. 不少人的確有此感覺。

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  5. 月入十七萬都買唔到樓, 應該係當事人財商極貧乏, 理財教育咁重要, 真係唔明點解學校只係教好多對人生都用不上的智識.

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    1. 相對他們的收入,他們的積蓄的確偏低,可能與財商有點關係。

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    2. Sadly Speaking... 教育出沒有財商的人,他們才會甘願為富人打一世工。

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    3. 香港教育從來都是如此🙄

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  6. 物業是貴重資產, 特別是自住樓, 自用長揸便可~~不用賣出

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    1. 這篇內容重點,不是賣不賣,而是買不到。

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  7. 月入16,17萬不是重點, 重點是每月支出多少.

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  8. 1. 他們的收入剛提高,所以儲蓄還不是很多
    2. 他們一向大花筒,又要所謂一步到位

    根本唔係買唔到樓,只是未儲夠錢
    不論買樓投資定自主都係比較長線既行為,前後呢個case講都唔夠24個月(有可能唔夠18個月),要係短時間做到比較長遠的決定而感覺相對輕鬆的話, 16-17萬月入實力未夠

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    1. 所以短時間收入再高也好,都不夠長期有好的投資理財計劃。

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  9. 這个收入租樓比較理想。

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    1. 有點似70後兄的收入,現金流超強。

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    2. 是呀 突然想起七十後兄這篇
      http://hk70s.blogspot.com/2017/07/blog-post_19.html

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    3. 他是奇人,哈哈。

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  10. 不想因為買樓而搬到偏遠地區,或讓生活質素大大下降 < 呢句真係成日聽,差不多同類既個案就彈出呢句^^,唔知佢地既財商是怎樣,但又再証明搵幾多唔係重點,洗剩幾多先係最緊要HAHA 止凡兄,冬至快樂 :p

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    1. 我就是買偏遠地區放租然後租住市區。自住和投資需求是可以分開的。

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    2. 生活與未來計劃要好好平衡。

      大家冬至快樂。

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  11. 如果首置,加埋按揭保險的話,可唔可以按到8成?
    三才劍客

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    1. 二按公司可以傾。

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    2. 首置加埋按揭保險樓價400萬以下可做九成, 樓價600萬以下可以做8成, 只要過到壓測就OK, 以他們的收入過壓測應該不成問題, 希望他們早日上樓, 始終有小朋友有個穩定的居所是比較好的。
      新讀者^^

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    3. 二按也是一個應該考慮的方法。

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  12. 看到這些個案心裏頭真係火都黎。收入己有相當高水平還怨買不到樓。那我這類月入不到兩萬想買尤如從天摘下星星。人要有幾"kam"真係有幾"kam"。Anyway ~預祝Merry Christmas~Barry

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    1. "Kam"是什麼意思?

      Merry Christmas。

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  13. 三個字,眼高手低。

    P.S.: 700-800萬樓印花稅是3.75%。

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  14. Kam 可能解作"金"(俚語)意思。其實像主人翁的職業,大可作生意發展途徑,做大個餅。祝各位讀者及Blog 主有個愉快的冬至。長期讀者

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    1. 當事人這個現金流已經讓不少人羨慕不已。

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  15. 關鍵不是每月有多少收入,而是每月有多少積蓄。
    就算月入一球,但是每月支出有兩球,同樣是儲不到錢。
    假設每月可以儲到100K,一年就有1.2百萬,點會買唔到樓?

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    1. 當事人為何感到買不到樓,文章已經交代了。

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    2. 儲四百萬,也是用多兩三年,如果這樣為何買不到樓呢?
      我十年前都無樓,而家都有啦!
      何嘗不是一步步來?
      羅馬並不是一天建成,人點會一步登天?

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    3. 同意,時間問題。

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  16. 普通市民買樓是借按揭做槓桿以跟上這逆水行舟,不進則退的社會,
    而他們月入十多萬已經是會輕功水上飄的人,租金低水租樓反而對生活提升質素有利,
    選擇也很多, 可以買收租股/收息股,真想買樓的話買兩間細的對沖也行.
    感覺買樓難只是未有足夠累積的時間, 現階段把時間放在小朋友身上才是最重要的.

    --Herman

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    1. 這也是一個生活選擇,買樓不是唯一的人生目標。

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  17. 只睇收入,但忽視資產水平,是很多假中產衡量自己消費能力時既普遍盲點。

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    1. 主動現金流強勁,但不懂累積資產,十分吃虧。

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  18. 點睇都似誇張手法 + 風涼話多D

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    1. 東昇兄所指的是當事人?還是網台主持人?

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    2. 如果沒有足夠財商,我相信這對當事人來說是真苦惱。

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  19. 止凡兄,

    現階段市場低息,點睇借錢投資,如投資收息股或債券,請指教,謝謝!

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    1. 你一問這個問題,就要回看舊文章了。

      http://cpleung826.blogspot.hk/2017/07/blog-post_13.html


      還有一個借貸系列,著作《積財有技》編得更有條理。

      http://cpleung826.blogspot.hk/2014/08/blog-post_92.html

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  20. 謝謝,剛剛看了,同時看另一文章。

    讓資產跟負債跑馬仔
    http://cpleung826.blogspot.hk/2014/03/blog-post_31.html

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  21. 解決辦法:
    一、繼續租屋。
    二、繼續增大儲蓄額。
    三、等待香港房地產泡沫遇上它的針。
    四、換一家更好商量的銀行。

    急什麼?他們一定能夠買得到房子的,就算是在全世界任何地方也一樣!所以我們不需要做急死了的太監!

    香港政府應該取法北京市租賃房屋政策去有效平抑房屋價格與租金,大聲去跟房地產商的暴利與炒房者的炒作說再見!阿爺不是說了嗎?“房子是要來住的,不是要來炒的!”

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    1. 焦急,有時來自財商未夠,以這樣的收入,能看清全局的話,實在急不著一時。

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  22. 恭祝止凡兄闔府聖誕快樂!

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  23. 祝止凡兄及各BLOG友聖誕快樂, 新年進步 SUNNY

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    1. 多謝Sunny兄🌲🎅🤩

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  24. 以佢哋收入,淨係老婆個私人貸款都攞到2,000,000啦,仲肯定可以五年之內還完,加埋所謂儲蓄肯定攞得出4,000,000首期啦,淨係個老公份糧已經 夠供8,000,000�樓啦

    講得出呢啲咁�話題�人,係咪連樓都冇睇過?,以上答案,求其一個新仔經紀都答到

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    1. 又教人借P loan買樓😳?不過他們的現金流又的確強得很。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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    2. 私人貸款唔係洪水猛獸,就算按揭都係要比息㗎,呢單case計, P窿都係比多三幾十萬姐,訂傢俬隨時都唔只呢個價啦,d世叔伯當年十幾%都係咁供啦

      其實租租最大問題係冇得揀裝修同間隔,間屋人哋嘅,就算想豪裝唔通揼成球野落去裝修咩

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    3. 明白你的意思,運用借貸,總要量力而為。

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