2017年11月16日星期四

投資商場舖死場?

身邊有朋友與我分享投資意見,指日前看到一個商場舖投資機會,位於深水埗的「深之都」,在「黃金商場」隔離,地鐵出口旁邊,地點不錯。



那是三樓劏舖,50萬元,租金回報每月2000元,即4.8厘回報。朋友考慮時也頗周詳,他也知道那是一個「死場」,已想到輸的層面,假設租金回報只有一半,即1000元也好,回報2.4厘也算了。更甚者,租不出去,最多只是買了一個貨倉給自己自用吧。

然而,我認為這已經脫離了投資考慮,若只需要2.4厘回報,把50萬元放於mortgage link戶口也有兩厘多吧,又或者找任何地方閒置資金也好過買這件東西回來,因若租不出去,估計還有管理費的支出,變不成資產隨時變了負債。有多餘錢,應把它好好運用,變聰明錢,而不應該放於「死場」處吧。

其實,投資這類劏舖未必單以租金回報作考慮,而是需要留意大業主的取向。例如要看看大業主是先收回,再改建後,包裝得好好後才拆售?還是無任何動作之下拆售散貨呢?若大業主不是在「收貨」而是在「出貨」,又或者業權早早分散了,而商場又是死場一個,前途十分有限。

買物業經常說三點,就是地點、地點、地點,然而,商場舖投資則不同,若「死舖」多的話,無人會走上去,沒有人流就會有更多舖開不成,自然更不能吸引客人,更死,小業主可以做的事情不多,地點再好都無用。過往不少旺區商場舖都變成死場,要翻身,就可能等大戶出手收集業權後改頭換面了。

這些年,我見很多成功的物業投資者多是懂得added value,不只是簡單計計回報率做個收租佬,之後就望大市升,而是買入物業後幹一點動作,令價值能釋放。包括改用途、裝修劏場、打通多個物業、改契、改變租客來源,甚至大手買入,成為大業主,再裝修成其他功能的舖位,製造主題,提升人流與租值。

另一種成功的投資者是知道市場需求,在此亂舉一個例子,若你知道順豐速遞正在當區尋一些地點好而租金便宜的地方做取貨場,朋友所講的這類商場就正是順豐的目標租盤之一,你就可以有策略地先以「死場價」持有這些地方,然後再跟順豐談租約。

近年我發現香港住戶物業樓價升了很多,不少人有「錢太多」的問題,而香港人特別信「磚頭」,見樓價高又不想下注,不投資港樓就考慮投資外地樓,甚至車位、工廈與商場。雖然每一樣都是「磚頭」,但投資不同「磚頭」都需要不同的財務知識,投資前記得做足功課,先擴大自己的能力圈更好。

16 則留言:

  1. 不少人有「可以借的錢太多」的問題

    回覆刪除
  2. 果個場真係死到唔死,開係深水埗黃金隔離都可以鬼影都無隻
    一樓還好,二樓以上已經水靜河飛,得返啲賣佛牌既古靈精怪舖頭
    一個舖先得四五十呎,做cashier都唔得,唔好講話做收貨站。
    唔係樣樣房產都值得投資架

    回覆刪除
    回覆
    1. 爸爸就係唔信地產買咗兩個舖位 投資失利 又唔識金融知識,最後抑鬱成病去世.
      所以近幾年盡量積極學習 如何運用資金

      刪除
    2. 經一事長一智。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

      刪除
  3. 深之都真係地點一流,管理九流,人流有意向性...(上得去只為去自己想去果D舖)
    街客好少會行上去...門口又細...
    唯一好處可能係劏得仲算係四正,好少奇怪則...
    ---
    不過個場做熟客多...
    有錢要做4.8%回報既項目太多選擇,何必绑死自己...
    未諗買,先諗賣...
    有業主急走平出,都可以諗下既...

    回覆刪除
    回覆
    1. 可能業權分散,所以沒有人有心管理。

      刪除
  4. 話說早幾年隔離既福仁商場都係死死地
    連地下舖租都好平
    結果有位老闆一次租好多間
    然後搞散貨場專賣平價手機電子配件 結果帶動起整個人流
    又或者像觀塘東廣場
    聽聞大業主為左吸引人流 以頭幾年優惠租金吸引商戶入黎

    如何釋放商舖價值是一門學問
    By Zero

    回覆刪除
    回覆
    1. 正是如此,若沒有這些生意點子,單單看租金回報投資物業,只是錢太多找出路的收租佬,沒有釋放價值,對社會價值有限,利潤亦有限。

      刪除
  5. 深之都管理費好貴的,佔租金3成以上。 By Rex

    回覆刪除
    回覆
    1. 嘩,如此死場,還要交高昂管理費。

      刪除
  6. 呢個場我上過一次係網購大閘蟹,去取貨,龍蛇混雜一次夠哂。

    回覆刪除
    回覆
    1. 看來環境還要不太好,難有好作為。

      刪除
  7. 深之都商場曾經被香港01做過專題探訪,值得細讀,也給後來者一大警惕。長期讀者

    回覆刪除