2017年11月2日星期四

2009年後的樓市

談到地產經紀行業,不少人都會想起施永青先生,其實祥益地產分行創辦人汪敦敬先生也很有料子,尤其他專攻新界居屋市場,人棄我取,成為該市場的大贏家。



看到一個網台節目邀請了汪先生作嘉賓,原來他不時會與員工分享對樓市分析,這是培訓的一部分,員工對樓市有相當認識才能對客人給予意見。

節目中汪先生提到一些值得深思的點子,就是2009年之後香港樓市起了變化,樓市大升是環境所造成,我們需要好好認清楚背後原因。

2009年開始,全球印銀紙救市,資金泛濫,錢太多,借錢太易,利率太低,其實這是投資者天堂。

很有趣,汪先生形容,多重辣招之後,其實把物業投資市場變得「俱樂部化」,意思是指政府把沒有實力的投資者擋著。情況就如一個賺錢「俱樂部」,無錢的連入會的資格也沒有。

當大家在談樓市泡沫問題時,汪先生就強調大家要分清在談什麼泡沫,若泡沫是指按揭的話,就從來都沒有泡沫,因為按揭比例情況一直都十分健康,加上金管局多次調控按揭成數,借貸水平都不會太高。

若泡沫指的是資金,這就需要關注了,因為多年來的大升市,主因是資金,若美國縮表,影響資金供應,這就真的是一個隱憂。不過,大家可能也觀察到,美國在縮表時,日本在印,歐洲又在印,最重要還是看看貨幣正在流入還是流出。

當主持人問及未來住戶供應增加是否問題?覺得物業始終不是一時三刻造出來,之前沙士後曾持首七年任期差不多停了供應,造成樓市大升,而梁特與林鄭不停找地建房,這些年密密建了不少,數年後供應才出現,會否大跌之時?

汪先生笑言香港人不要自己騙自己,董伯伯年代計算過每年需要八萬五個單位才夠數,何解今天三至四年推九至十萬就夠數呢?供不應求,仍然難以被過改。

簡而精的指出要害,對未來的預期又是否準確?大家不妨看看。


https://www.youtube.com/watch?v=DcHdtycO2Pk&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD

47 則留言:

  1. 汪先生本人是看升的,但主觀上卻希望樓價跌,令到他的兒子可以買樓。

    香港,台灣加拿大,澳洲等地的樓價最近幾年都上升。

    樓價上升一方面是因為香港土地供應有限,另一方面是自用和投資需求大。
    除非短期利率急升又或者中港經濟出現大問題,否則香港樓價短期跌幅有限。

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    1. 自09年至今,足足8年的大升市,實在太厲害了。

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    2. 09年至今,中港經濟持續發展,見到好多香港明星大陸或者世界各地賺錢,在香港買樓,例如張智霖,郭富城;歌星例如譚詠麟,張學友只要辦多幾次大陸或者全球演唱會,就有錢買樓。
      所以樓價已經唔可以同一般大眾的購買力掛鉤,而是向社會上擁有強勁購買力的人掛鉤,樓市點會大跌?
      如果無錢買樓的人,建議儲多D錢,然後投資買高增長股,希望高增長股的升幅能夠追過樓價升幅,例如175,2382,2318,700,3333等,然後就可以有錢買樓。
      而唔係一面呻無錢買樓,然後0儲蓄。

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    3. 你在這裡作出投資建議,更給出冧巴,怕不怕呢?

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    4. 不是開班,無收錢,有無買入價,怕什麼?
      之前東昇兄都提到買蘋果股票賺左錢買樓,唔信買本書睇下。

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    5. 175,2382,2318,700,3333等,以上當然是好股票,但已經升左好多,而家買會晤會摸頂呢?
      加個頭盔先.

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    6. 提醒一下風險,這就好一點。

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    7. 以上對話幾搞笑

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    8. 搞笑是因爲。。。

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  2. 樓市真係升到普羅市民由唔信到迷信...
    而且已經唔可以單單只睇供求關係...
    2009到宜家,QE引發既現象...開印鈔機點都快過起樓,同埋對各國執政政權黎講,通脹遠比通縮易搞...
    利申:香港有物業,但當初儲份首期真係捱到傻...試過連續半年以上無停日返10小時以上,又試過跑多份通宵更...唔好話去旅行,好彩屋企人支持體諒...

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    1. 香港人,無樓要捱,有樓又要捱。

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    2. 對供樓又有租金收入的人,唔使捱。

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    3. 供完樓唔使捱。

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    4. 算先苦,希望後甜...但供樓有過程...

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    5. 不少香港人的經歷。

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    6. 我本身都係公屋仔出身,以前諗自己好可能都係公屋>居屋>私樓(甚至私樓無我份),可惜一出黎做野,肯加下班,政府就同你講唔好意思,你入息超左公屋申請資格,再睇下居屋,之前停建10年,再起果D新居屋,一係伙數少(管理費貴),一係送斜坡(日後維修費跟尾),被迫左去私樓市場...

      真係人人都買樓,你估人人都想買樓咩?
      好多時係俾政府房屋政策迫出黎...

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    7. 香港人都是靠自己最實際。

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  3. 汪生能人棄我取,的確利害!而且他願意和員工分享心得,聽講他的員工,很多都有一兩層樓在手。利害利害!

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    1. 老闆有投資眼光,又願意分享,員工好著數。

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  4. 在几家大地产中介集团中能找到生存空间的,我们应该佩服汪先生的斗志.

    欣赏他敢言,肯公开分享观点,言之有物.
    其他行家的行货分析可以不看.

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    1. 留言時不妨留個名字,方便交流。

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  5. 若想了解樓市,汪生的'大樓市、小智慧'不容錯過

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  6. 我都經常收看倍升密碼這個節目,主持人Phemey Pon專講財技股,與價值投資簡直南轅北轍,估不到止凡兄都會收看這個節目。

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    1. 會呀,財技分析比技術分析有趣,不過還是不太熟識。

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    2. 的確係,他們分析財技股十分有趣,故事性十分強,其實Phemey還有主持另一個財技節目,叫炒股密碼,都是在同一個網台出現,可以留意一下。

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    3. 我都有看,其實都除了看書,也看很多網上影片的,這年代很好的學習方法。

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    4. 所有財技密碼坊間書都是皮毛,試問有無做過IPO,配售,供股,或者RTO的人出來寫書?

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    5. 周顯大師不是局內人嗎?

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    6. 只有會計師,律師,IB等才是局內人。
      周顯得到的消息可能是3,4手。

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    7. 印象中,周顯大師等人會直接協助莊家,想不到原來也是3,4手消息。Small potato說起來很確定,難道你也是局內人?

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    8. 周顯大師不是局內人嗎?
      ____________________________________________________
      如果周顯大師是局內人又寫文章推介股票,你當證監傻定係盲?
      我當然唔係局內人,局內唔方便買賣有關股票。

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    9. 那即是推測而已。

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    1. https://en.wikipedia.org/wiki/Reverse_takeover

      渾水,周顯大師的書可能白睇了。

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  8. 根本樓市就合謀定價
    無論有幾多供應 地產商 開價既range差唔多根本唔會跌。
    除非失望業率上升 樓價先會跌

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    1. 對,香港的一手樓供應是經濟學說的寡頭壟斷,同油站差唔多。

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    2. 寡頭壟斷是經濟學中的自然結果,因為參與者想找到最有利的定價而得出差不多的定價結果,與合謀定價,即主動商議後的定價有分別。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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    3. 禁講法,政府都有份合謀,因為我地政府收入就好依頼高地價...

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    4. 官商合作,還是官商勾結呢?視乎觀點與角度。

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    5. 政府支出一日就十幾億,無高地價政策如何支持開支,自住真係不要賣。

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    6. 自住樓除了投資考慮,還有自用的考慮。

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  9. Leo Leung7/11/17 17:50

    止凡,你又認為未來一年樓市係升定跌呢?

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    1. 預測未來,從來都不是我的強項,哈哈。

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