2017年9月21日星期四

推日本樓時可以中肯一點

早前看見日本樓投資達人上一個電視節目,在節目上一面倒唱好日本樓投資。當時他提出了好幾個因素,全都是利好日本樓市的。認為只要做足功課,懂得選擇好地段,差不多必賺,看完節目都好想投資日本樓,哈哈。



在該節目中所提到的利好因素包括日圓匯率走低,會令資產升值。日圓是多年來唯一沒有貶值的貨幣(我不太明白,而且好像跟匯率走低有所矛盾)。日本衰了24年,經濟循環理論,將會衰極而盛(我不太明白)。安倍經濟學,刺激日本經濟。日本人文化好,交租準時。日本樓便宜,租金回報高。加上賭場、奧運等,預期日本物業投資將有極好前景。

近日看見《視點31》一段有關日本樓的影片,十分欣賞它的手法,雖然訪問本身有投資日本樓的人,每一位對日本物業投資都相當正面,但它卻在節目中加插了不少負面因素,而且基於數據事實,作了一個很好的平衡。


日圓匯價


常言道印銀紙使貨幣貶值,資產價格就會上升。節目拿一個個案作研究,一間物業於2014年年中買入,至2015年年初,原本值150萬港元的物業,計及匯價,最後還要蝕20萬港元。這個「印銀紙論」是否成立?值得深思。


地價


日本人有個說法,物業只有70年壽命,過了70年後,建築部分就不值錢,賣也賣不出去。節目中的地產中介對這說法並無否認,但他以另一個說法作回應,認為以今天這回報率,70年所收的租金都早已回本了,物業是否還值錢又有何關係呢?


也有人說,建築部分值錢不值錢也不要緊,因為日本物業買賣,買入的地是永久業權的,地價一直在升值就可以了。不過,日本自90年代經濟泡沫爆破以來,地價都沒有升值,今天只有高峰時兩成。


近三年,日本的地價疑似有所上升,但專家指這與外國人炒樓現象有關。始終全球量化寛鬆,全球資金氾濫,跑到日本房地產市場追落後,造成地價有起色現象很合理。


成本費用


日本物業有很多費用,由於外國人不可以在日本開銀行戶口,所以外國人投資日本樓一定要經中介。除此之外,不少費用在香港聽也未有聽過,例如都市計劃稅、固定資產稅等。還有,投資後五年內把物業賣出,還要付30%的資產增值稅,成本不輕。


銀行取態


日本人有個說法,新樓一賣出,價值立即下跌兩成。原因是銀行會於新樓賣出後,便會立即把估值調低兩成。這與在香港買新車的情況差不多,新車落地,車價立即跌三成


空置率


日本物業的空置率相當之高,即使是東京,三年前(指2012年)的空置率大約為8%,去年(指2014年)已經達雙位數字了。日本其他地區的空置率都是雙位數字,而且不斷在增加。


由於日本人喜歡住新樓,每年都有90萬間新屋推出市場,今天空置單位大約有820萬個,專家推算,20年後日本物業的空置率將達40%,即大約每兩個單位有一個空置。


相信以上的數字只是簡單乘數,應該還未計及日本人口的預測。2007年日本有1億2千多萬,往後每年人口減少百多萬人,預計30年後將會只有大約8千多萬人,到時空置率將會更高。


我認為這一點最為致命,香港物業之所以長升長有,主因是供求問題,如果日本物業長遠是供過於求,空置率高企,要升值都相對難。當然,看見空置率在高水平,合理的政府都不會再建房屋推新樓,到時如何,不太清楚。


日本人買樓心態


在日本,沒有人想買房子,因為日本人都看見這二十年來,租金不停下跌,價格又不停下跌。加上這一代日本人看見上一代人的泡沫爆破,可能家中的父親由當年滿手住宅物業商舖,一夜之間變成負債累累,大家都不再相信物業。再加上這一代人對經濟與工作收入沒有信心,寧願租屋住。

如果日本人不買樓,就算買到喜歡新樓,二手市場不可能活躍,這也是與香港樓市的情況很不同。


後記

經常提醒,做一個投資之前,最好了解風險所在。一個好的投資推介,好的要說,壞的也要說,讓大家平衡過後作分析才作投資決定。對某投資項目,於公開平台上一面倒唱好,未必對大家最有益。



https://www.youtube.com/watch?v=In95wHcnwJY&list=PL2FflE5xSM4SB9vazF_dcYmop-HiucsPD

62 則留言:

  1. Student says:

    Understood.

    Good essay! Like!

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  2. thanks for sharing :)

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  3. 多谢分享,看完影片後的下一部是有関德國的房屋政策:https://youtu.be/wW7onQR4wHc
    ,非常值得香港人思考。

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    1. 有關德國物業,一年多前也有分享過。

      http://cpleung826.blogspot.hk/2016/01/blog-post_20.html

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  4. 以我所知,日本人將房子當作消費品多於投資物,確實住得好的是因為有錢好花,住得不好還是將就住,沒事不會怎麼動,所以流動性是否那麼高,真的沒人知道。不過平心而論,有些城市比較年輕,人口流動大,投資的人還是有研究過。

    不過隔山買牛太麻煩啦。
    T

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    1. 同意T兄最後那句提醒,隔山買牛較麻煩,更要承受更大管理風險。

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  5. 因為香港房屋市場既辣招,身邊好多想投資物業既朋友因為想避開15%稅項而轉戰海外樓.
    不過聽左好多朋友經驗,暫時都未見到有好多成功個案,但網上就見好多人分享成功心得.
    實行前真係要多多了解.

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    1. 香港樓市是非常獨特的,拿此思維到其他地區很多時出事。

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  6. 買新樓除了止凡兄所說的「新車落地」折舊兩成,樓齡超過十年,就要開始成立修葺基金,成為固定開支,使實收租金下降,樓價便會再次硬性下跌。所以扣除匯率、各樣開支和稅款,想從一買一賣賺取差價,至少要待樓價升40-50%才可以平手,真奇怪為甚麼那麼多人還熱切買日本樓,只看到表面回報率嗎?

    當然,租金回報率是比港樓高,收租回本期快,但要你只能收息,不能放售,為甚麼不買港股中的收息股?還省卻不少麻煩,可保身心健康。

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    1. 不同投資者有不同考慮,最重要是清楚所有因素再作決定。

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  7. http://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20170921/bkn-20170921163733489-0921_00842_001.html
    日本有媒體近日報道,標題為:中國人從「爆買」到「爆賣」了!

    這情況令東京郊區陸續出現新盤賣不出去的現象,雖然樓價仍處於高位,但隨時有可能暴跌。以內地及台灣客為主的地產公司負責人稱,自從2015年起,賣出物業的人一直增加,主因是日圓匯價、樓盤管理費貴,以及有些中國人對日本的未來感到不安而紛紛套現。

    回顧中國客是從2012年開始在東京大量買樓,由於日本稅制規定樓宇持有5年以上的轉讓稅率較低,故現時有許多中國客開始出售單位,甚至集體「爆賣」。

    有數據顯示,現時東京世田谷區等地新盤有6至7%無人吼,售出的單位亦只有3、4年前的兩至三成。
    _____________________________________________________
    又一因誤會而投資,因了解而分開的例子。

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    1. 看來開始出事了,驚。

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    2. 若果係咁跌落去,話唔埋會變左商場劏鋪咁?
      同埋而家買貨既人,會不會就係接緊"日本樓達人"放返出來既貨?

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    3. 合理懷疑?我不知道。

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  8. 投資人自己投資的東西看到的價值都會高一點,很容易進入了"宜家效應",止凡兄的資料讓我們更客觀地看待日本樓。

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    1. 我也只是分享另一個節目的資料,希望平衡一下。

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  9. 日本樓的歷史的發展,都可以提醒香港人,買樓唔係必勝架!香港樓升值的因素,日後會否改變,誰也不知道。

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    1. 同意呀,就如買股票看公司是初創期、上升期、哀退期,其估值風險回報全部的考量都不同
      香港作為一個城市,發展週期到底去到哪裏呢?這就是港樓的基本因素

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    2. 香港樓的性質其實很特別,整套投資概念若要應用到其他地區時,需要按實際情況作出調整。

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    3. 係呀,香港自1839 年以來就是一個很特別、很特別、很特別的地方(特別到要講三次),香港的地運再遠的不敢說,至2046 也不是問題。本熊會當香港是績優股,爆發期已過但增長還是有的

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    4. 若把一個地方當成是股票來看,感覺澳門更有爆發力。

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  10. 認同人口減少、空置上升是致命因素,要大幅吸纳移民才可能改變趨勢,但以現今日本政治環境,十年內都不可能成事,即大概率衰多十年

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    1. 你這樣的說法,好驚喎。

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    2. 當買了DOTM option,反正本熊就無興趣了

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  11. 據Homer Hoyt的One Hundred Years of Land Values in Chicago一書的論述,房地產的週期為18年,也就是股市(投資)週期長度的兩倍。Homer Hoyt分住宅、零售業房地產、辦公樓和工業地產四類考察了其內部結構問題,發現辦公樓的不穩定性最高,其次是私人房產和工業地產、最穩定的是零售類地產項目。(日本剛開始推動網上銷售,慢慢地零售類地產也不一定穩定!美國與中國已出現店鋪無人問津的現象。)
    房地產業的瘋狂炒作最好的例證就是上世紀的日本,1986年至1988年間,東京商業用地價值翻了一番,東京地產總值超過了全美所有地產的成本。到1989年底,日本全部地產價值超過了全美地產價值的5倍,是全球股票總市值的2倍以上。瘋狂還在繼續,到了1990年,日本土地的總市值超過了全世界其餘地區土地市值的一半,單個家庭平均住房價值為3000-4000萬,連高爾夫的會員資格也達到了30萬美元。
    距離上一次日本房地產泡沫爆破早已超過18年,不止日本房地產,甚至整體經濟把凱恩斯的那一套全部方法都用盡了,還是沒有起色,我想人口急速老化是主因,老年人口佔比非常高,所以導致流動性偏好不願消費,也不願投資,不想學星加坡那樣引進移民的話,加上低出生率,50年後人口可能低於一億人!男女高齡不婚宅在家裡的現象非常普遍,退休制度也不好,所以,很多老人都幾乎是做到死,七老八十還在工作,倒是醫療制度很好,長壽是一大特色。政府舉債度日,是世界之最!所有工業國家的問題在日本是一籮筐。
    對日本的社會不了解而想去投資房地產,很可能是天真的想法!

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    1. 很多時一些週期性的想法,更以一個定期的週期去考慮投資,多令人摸不著頭腦。投資一些地區之前,定必要對其背景多加了解。

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  12. 日本魯蛇,38歲啃老族,把自己的現況拍成《魯蛇自拍秀》,意外於2015年獲得芝加哥國際電視電影優異獎。
    http://hkgalden.com/view/309264
    最下面有一段視頻。

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    1. 短短兩分鐘,帶出那份無奈。
      https://youtube.com/watch?v=ext7ioLpJKI

      PS,某些角度看主角好似農夫那位6Wing。

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  13. 最近,我都恰好在網上及電視上看到一位日本樓投資達人(不知是不是你講的同一位呢?)一些有關日本樓的消息,又是全都是唱好日本樓,令我都好想了解更多關於日本樓的投資。但諗深一層,投資日本樓始終是隔山買牛,我對日本的樓市又不熟悉,又不是經常去日本的人,令我始終覺得有些不安,心理壓力太大。因此,我想我都不會投資日本樓,當然對日本樓做下研究亦未嘗不可,還可以給自己增長知識。投資還是投資於自己熟悉的好,如果對投資項目不熟悉,還是把錢閒著好過。

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    1. 先了解後投資,先做好研究分析,很合理吧。

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  14. 其實唔止日本樓,就算香港樓,而家都要諗過,分析過先可以買。
    正如我之前講過,而家我都唔會買樓投資,因為辣招稅。
    我而家只做股票投資。

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    1. 在每項投資前都需要好好分析一下,這是指定動作。

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  15. 剛看完止凡兄於2014年8月7日寫的一篇強積金也可以操盤,獲益良多!想請教止凡兄現大市升了不少,是否適合把MPF的高風險投資轉做最低風險的投資呢?本人MPF是用恆生銀行,現有約20萬,100%投資中國股票基金,打算恆指升過28000點就把MPF 100%轉去保守基金,先鎖定利潤,待市況有大調整,才慢慢分批轉回香港恆指數基金(因管理費較中國股票其金平很多) ,很想聽聽止凡兄意見!另外,不知止凡兄是否在可以分享你現階段會如何處理自己的MPF的呢?謝謝!Bill

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    1. 已在另一篇文章留言回覆了。

      http://cpleung826.blogspot.hk/2014/08/blog-post_7.html

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    2. 謝謝止凡兄回覆!Bill

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    3. MPF是一個好的制度,不好的是,指數基金與債券指數基金的收費應該限制在0.2%以下,並且需要增加多幾個先進市場的指數基金,如美國S&P500指數等。管理方法可參照Benjamin Graham的Tactical Asset Allocation去管理MPF,我最近在鍾兄的一個帖子下寫了跟帖,也許值得參考:
      http://bennychungwai.blogspot.se/2017/09/ben-graham.html#comment-form
      每一年的開始的一月份必須看一次,另外一次是主動掌握市場動態(非常興奮或非常沮喪,反向操作)在其他月份去配置資產。

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    4. 不止一次聽過打工仔指強積金的資金早已忘記,當成蝕掉算。其實應該積極管理,始終都是血汗錢。

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  16. 近e一年火燎森係咁promote, 應該唔少人跟隊入左貨.........
    btw, 岩岩見到你飲茶呀

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    1. 不止火兄,還有不少人都在推。

      噢,是呀,家庭樂,你可跟我打聲招呼呀,哈哈。

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  17. 數年前曾有興趣購入價位數十萬的日本單位出租,但思前想後覺得買高息股票或REIT較靈活,租不出自己也用不著。
    坊間不少講座及報章廣告介紹外國樓盤,回報前景好的東西,為何國內也消化不了? 要遠銷海外? 值得思索原因。

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    1. 奮佬兄提出一個值得深思的問題,香港人太喜歡買樓了,所以香港樓貴,就跑到外國去買,買人家都不想買的東西。

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  18. 都係supply and demand. 人囗老化,又唔引入移民,又冇新工種,年輕人只能做contract work,睇唔到點解會值得買。味皇有做好多深入research, 睇都睇佢個D。唔同信嗰個火xx,賭仔一名。

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    1. 味皇兄的blog都好好睇,值得看。

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  19. 日本樓不是全無投資價值。凡是物業投資,key point是location, location and still location。只有東京值投資,但也不是23區都值。東京都心按地域分蛋黃區和蛋白區。蛋黃區內稀有地段中的稀有房型才能投資。情況一如港股千幾支,有幾多值投資?那節目分析太表面了,作為infotainment是可以,投資參考就太浮光畧影了。

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  20. 蛋黃和蛋白的形容,很有趣。你是指哪個節目?視頻31那一個嗎?

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  21. 蛋黃,白之說是拾一台灣專家的牙慧。
    是指那節目。但難怪的,畢竟編導不是日樓專家。茶餘飯後看看無妨。

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    1. 若說視頻31那節目,節目中訪問了不少日樓專家的,正反兩面都有,不妨看看。

      Shiva也有投資日樓的經驗嗎?不妨多分享大家漏看的知識。

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    2. 專家訪問不是關鍵,怎樣present才是。再說,反佔中的肯定訪問藍絲。

      正如本人的blog首篇所說,私人方面就不說了。我倒在我的blog貼了一個po,有興趣可看看。

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    3. 謝謝你的意見,有時間找來看看,長一長知識。

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  22. 日本住宅整體空置情況

    截至2013年10月1日(平成25年),日本住宅總存量約6,063.1萬間,較2008年同期的5,758.6萬間上升約304.5萬間。2013年空置量約819.6萬間,較2008年的758.6萬間上升約61萬間。2013年空置率約13.5%,較2008年的13.1%,上升約0.4%。空置率及量同時創新高。

    空置率及空置率上升,好明顯反映日本住宅正處於淨剛性需求下跌的局面。根據日本統計局數字,2013年10月日本人口約127,300,000人,2008年至2013年10月的5年期間,人口淨減少約70 - 80萬人,不是人口淨增長減慢,而是淨人口負增長。

    但是,日本住宅淨數量卻上升304.5萬間,增幅約5.3%。面對三大負面因素(1)淨人口負增長、(2)房屋正增長、(3)過去20年間日本住宅一直存在大量空置,日本樓市現在明顯處於嚴重供過於求的局面。

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    1. 整體來說是對的。但個別城市來看就不一樣。可看一下我的blog有關這話題的分析

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    2. 數據看來不妥,但實情內裡可能有不少故事,不排除「貼身」的投資者可以獲利,同一個投資項目,有人賺時有人蝕,這正是對投資項目了解與不同操作的結果吧。

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    3. 止凡兄指數據不妥是說我的貼文嗎?文中只提及五年前的毛利和現在的毛利,淨利率。可否賜教哪個不妥呢?數據其實來自市場,上網一查便知道,假的真不了。止凡兄有寫書,對數據一定很嚴肅,你說不妥時,可否指教你的依據呢?
      你那句同一個投資項目有人賺時有人蝕,是什麼邏輯呢?同一個項目,你買了我就買不了。根本就沒機會驗證我會賺或蝕。其實賺蝕主要取決於市場認識和項目選擇。選對了誰買都一樣。
      博客界臥虎藏龍,我拜讀各大師貼文學了不少。偶有疑點也不敢妄加評論,只會多方求證。自知才疏學淺是也。

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    4. 我意思不是指Shiva的數據不妥,而是看完樓明兄所提出的數據,給人的感覺是日本樓不妥的意思。

      「同一個投資項目」,應該說成「同一種投資項目吧,這會減少誤會。

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    5. 還是那一句,日樓不是全無投資價值,只在乎是否認識市場,選對項目。當然正如敝blog的帖文所言,日樓的黃金窗口已過,但不致於不妥。當然亦不是日樓推手說的那般靚麗。過褒過貶日樓都有失公允。這是我多番留言及在敝blog為文分析的用意,希望讀者能掌握正確資訊。

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    6. 多謝Shiva分享,相當中肯的意見。

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  23. 人口負增,排外,當地貨幣同時貶值的地方識合投資?真考眼光。。。當然錢多交學費學嘢梗得嘅……

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    1. 這是考慮因素之一,不可忽略。

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