2017年8月29日星期二

與CFO對話

看了不少香港電台的《與CEO對話》,經太太一位好友介紹,與她公司的CFO飯局,來一次「與CFO對話」,很有意思。



成就這餐飯局的過程也頗有趣,話說有一次太太好友與她工作公司的CFO閒聊,建議太太好友多看小弟的blog以增長財務知識,作些個人投資計劃。豈料太太好友回應:「止凡是我中學同學的老公呀!」嚇了他一跳,更希望太太好友可以安排約見認識小弟。搞下又等下,好幾個月後終於成事了。

與這位CFO交談,他本身事業當然了得,但原來投資也做得很不錯。他主力投資物業,地區主要在西環一帶,目標是舊樓,玩法是買入後把物業翻新裝修,提升租值後再租出,以租金現金流「養戰」,長線等收購機會。

從他口中,身家財富應該相當可觀,因為他們已經玩了好多年,以這方法加按造餅,近幾年食正環球低息,又食正樓市升浪。他們也自知運氣佔了成功很大比重,因而相當感恩。

這些操作來自一個觀察,當時他們家住中環一帶,眼見有很多外籍人士租客,而且租金十分穩定,亦逐步增長中。當他們觀察到中環的租金緩緩上升,他們大膽估計租客將會由中環慢慢移向西邊,因此他們開始留意西環一帶的舊樓。

這十幾年作物業投資的,單是享受大市升幅已經不得了,更何況這幾年西環區域更能享受不少鐵路基建配套,不少發展商都在該區收樓或落釘,久不久也有天價的新盤誕生,令他們的回報跑贏大市(所指的是樓市),可以想像他們的成績有多令人羨慕。

我也有問及他對於其他blogger的認識,原來他平日也追看不少blog,當中包括Starman兄、鍾兄、巴黎兄等幾位,財叔的blog也早早已經看過了,他更曾經參與過市場先生的告別課程,對他近幾年那套揀選折讓股的方法也完全明白。

他坦言對股票投資很不在行,雖然他本身的行業是會計,更貴為企業的CFO,但對股票可謂完全無feel。他自言較精於物業投資,自己也是計數,對一些熟識單位的估價及租金都可以有頗實在的感覺,但這感覺永遠在股票上行不通,面對股票時很不實在。

這一點令我有點驚訝,本來以他的專業去理解股票上的數字,應該事半功倍,但事實卻非如此,反而能掌握物業投資,真神奇。他的其中一個解釋,或許因為平日返工對著太多這些會計數字,放工時已太累,根本不想再對著會計數字,因而沒有好好發展股票分析一途。

當然,不懂股票全無關係,他本身的投資成績已經夠了不起,財商與投資經驗皆於我之上。大家亦認同,投資理財,條條大路通羅馬,投資者不用每項投資都是專家,找到興趣與「能力圈」,其實一兩招已經可以好厲害。

感恩這個blog能讓我連繫到高手,而且願意交流分享,讓我又開了不少眼界。他兩夫婦與我兩夫婦,加上小兒及太太好友,六人一起談了兩個多小時,十分愉快,特別的晚上。那家餐廳不錯,下次止凡飯局可以考慮。

92 則留言:

  1. 能與不同的人交流,的確是一件樂事,可以開開眼界!可以與朋友的朋友有共同的話題更開心!

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    1. 十分認同,這是寫blog的一大好處。

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    2. 真的、每人的能力圈有所不同、能與不同的人交流開開眼界是件樂事

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    3. 世上有很多人很成功,但不會告訴你他正在做什麼。

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  2. 投資物業有分精不精嗎?長線持有白痴都會贏錢,即使97買入到現在都大賺
    股票所需要知識,心理,經驗比物業高得多
    看不起只會投資物業的人

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    1. 贏就得啦,師兄。
      三才劍客

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    2. 要睇時間,如果97年買樓,到2003年沙士時,有D地方樓價跌了7成,所以有好多人燒炭,跳樓,阿B鐘鎮濤都是因為這樣破產的。
      如果你買的是日本樓,唔計最近幾年,日本某D地方樓價跌了9成以上。
      所以話買樓必定發達的人,必須要引以為鑑。

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    3. 完全不明白為何香港可以一人拿著幾廿個單位收租而又不用交重稅,這些不事生產(極小)而又坐擁大量社會資源,完全霸佔所有經濟增長成果,有何討論價值?
      怪不知香港沒有Steve jobs 馬雲

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    4. 以前也有說過,物業投資者也有價值創造的地方,就是把不動產的價值好好釋放,當然也有不好的業主。

      近幾年的地產現象令不少人不喜歡物業投資者,其實這是小市民致富的一條好路徑,當中所運用的財務知識也與做生意差不多。而且物業投資跟別的投資一樣,需要承擔風險,只不過幾年的升勢令大家忘記了持有多個物業收租的風險而已。

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    5. 不知道閣下的意思是要政府實施租管,定係對租金收入抽重稅?
      無論如何都會影響靠租金收入的個人或者公司,令到原來財務自由者不再自由,上市公司例如九倉,新地,領展等股價大跌。
      另外,由於租金是影響樓價的主要因素之一,樓價必然會大跌,令到香港出現經濟衰退,人們不願意消費,通縮失業率高能現象,同2003年一樣!
      另外,政府拿到巨額稅收,但無證據說明政府會妥善利用稅收,做成資源浪費。

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    6. 買樓好比期權做SELL SIDE, 多數時間都係贏, 但一輸就PK,因為用得3倍至10倍槓桿不等, 要有好好的防守能力(份工)先可以避免在熊市俾人斬倉
      03年都唔多人俾人CALL LOAN, 不過負資產及要份工頂住層樓的壓力係好大, 非買股票坐艇可比.
      誠然, 股票難度好比玩LONG SIDE, 贏者比較少, 但中單邊 (如勁贏兄恆大), 即向財自進發, 不用等到2047.
      兩者無話技唔技術高低. 當中物業投資者能捱過97-03 一浸一定係非凡之人.只不過08年開始大牛市, 大家似乎忘記左負資產的恐怖而已
      POON 兄實不用太過勞氣, 各有前因莫羨人, 財自條條大路皆通

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    7. 大量資金流入房地產,其他行業跟本無從發展,年輕人月入兩萬,一萬多拿去供樓,連消費也成問題,創業無從說起
      應該利用行政手段,將樓市資金迫出實體經濟體
      創業回報應該要大於物業投資回報
      資產增值税,限購,大幅加差餉也可以

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    8. 簡單點講,股票十個有九個輸,房地產十個有九個贏
      房地產能長升長有,完全住倚仗執政者政策者傾斜(低息,大量貨幣供應,樓宇供應不足),大部分非個人能力

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    9. 出租物業係有物業稅15%...唔知收幾多先係你口中重稅??

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    10. 成王敗寇,長遠投資成功的就是好方法,無需要有睇唔起人既諗法。不同方式成功的人也會有他做某個決定的背景環境思考。而大部分比較成功既人其實都無忽視到運氣既重要性,CFO先生亦有承認這一點,就文裡所說這些我覺得都算是一位值得基本尊重的人了。

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    11. 物業投資必賺之說,只因這幾年的樓市大升的結果,怎會有零風險的投資項目呢?投資者總是在承受風險,價格越高,下跌風險就越大,還有政策風險呢。

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    12. Long term 計真係必賺,真係既自由市場的確係唔會有必賺既投資,但長期低息加qe 令市場扭曲,長期持有房地產就變成必賺投資,賺下一代人既錢
      好似大富翁遊戲咁,一開始霸哂d 地做地主,就會變成贏家

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    13. Long term計,恒指、道指都必賺,而且所持有的資產不會變舊,沒有太麻煩的管理問題。

      有本巨著Stock for the long run值得一看。
      http://cpleung826.blogspot.hk/2015/02/blog-post_5.html

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    14. 恆指是恆指,恆指不是股票,恆指沒有計及大量除牌公司,只計算最後贏家股票

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    15. 不是在辯論什麼定義,只是建議可以買個指數ETF就可以了。

      http://cpleung826.blogspot.hk/2014/07/blog-post_31.html

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    16. 香港政府政策傾斜向那裡呢? a. stamp duty? b. tax payment?
      物業:a. 1.5% ~ 15%;b.15%
      股票:a. 0.1%;b. zero
      想想都覺得唔公平...

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    17. 從稅項看,股票投資都好著數喎。

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  3. 周顯曾經在周顯發達指南/炒樓密碼一書中提過,買樓類似師奶去街市買菜,一般人都可以分辨D菜新唔新鮮,正如個地方好唔好住一樣。
    但分析一間公司,先不說長和一類的綜合企業,單是滙豐,也沒有多少分析員能夠夠膽說自己估值準確。
    加上曹sir名句,有智慧不如趁勢,有樓(資產)在手的人獲利甚豐。
    三才劍客

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    1. 他不是趁勢,只是找到自己的能力圈而已。

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    2. 可能我未能從上文找到有關CFO的能力圈的蛛絲馬跡,在樓市下行周期,希望見到他的能力圈如何發揮作用
      三才劍客

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    3. 對物業價值有感覺,懂於物業上搞裝修增加租值,這都不是單純趁勢亂買之舉。

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  4. 投資物業的本金需求較大,較不適合一般“打工仔”。股票投資必須學習正確的知識,不然很容易被“dark forces”所吞沒。dark forces通常有兩種:1.時間。2.無知。
    時間指的是短線炒出炒入、殺出殺入。最後是得隻桔或慘敗收場。
    無知指的是總喜歡胡思亂想,猜測市場心理漲或跌。
    “The social object of skilled investment should be to defeat the dark forces of time and ignorance which envelop our future. The actual, private object of the most skilled investment to-day is “to beat the gun”, as the Americans so well express it, to outwit the crowd, and to pass the bad, or depreciating, half-crown to the other fellow.” (John Keynes, 1936)

    我也向想投資股票的人推薦止凡兄的Blog,建立正確知識並不像想像中容易!

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    1. 很多時,投資最遇決定成績的,是投資者能否在正確時間做正確的事情,其他因素都未必關注。

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  5. 我都是物業投資的成績比較投資股票好。
    而家由於辣招,物業投資之路已經唔通,除非玩劏房。
    包括工厦劏房,但這樣做是違法。
    所以近年會加強股票投資,暫時成績幾好。

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    1. 物業投資轉型至股票投資,所需涉足的知識多了,加油。

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  6. 止凡兄經常教導人defeat the dark forces,甚難得!

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    1. 太過獎了,隨心分享而已。

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  7. 轉帖

    席勒專欄/高房價城市…敵意滋長溫床

    2017-08-28 02:57經濟日報 編譯任中原

    貧富差距常用一國家庭的相對所得來衡量,但還有另一種標準,就是各城市的住宅負擔能力,且此一差距的影響絕不容輕忽。

    全球許多大城市的市中心地區,房價已貴到令中所得者止步的水準,許多原本沒有房子的人也想搬走,而搬走的人同時也失去了原有的社會連結,而原有的城市認同與文化也將一併流失。城市將成為高所得家庭聚集的「特區」,人民的所得差距可能更惡化,社會兩極化與衝突性也可能升高。

    今年全球住宅負擔能力年度調查(涵蓋九國92座城市)顯示,若以中等房價/中等家庭所得比率作為衡量標準,全球各大城市的貧富差距益發懸殊;這個比率愈高,居民負擔能力愈低,被迫遷離的壓力也愈大。

    調查指出,截至2016年底止,香港的住宅負擔能力最低,房價/所得比高達18.1倍,代表香港中所得家庭若不靠父母或國外金援,一輩子根本不可能買房。

    香港之後的排名依序是雪梨(12.2倍)、溫哥華(11.8)、奧克蘭(10)、矽谷 (9.6)、墨爾缽 (9.5)及洛杉磯 (9.3)。倫敦與多倫多分別為8.5及7.7倍,這兩座城市的房價雖極高,但所得也高。紐約(5.7)、蒙特婁與新加坡 (4.8)、東京與橫濱 (4.7)及芝加哥 (3.8)的情況則相對較好。

    許多城市的高房價是源於阻礙興建新住宅的地理因素,但也有政治障礙。城市若能廣建中價位住宅,住宅負擔能力將大為提高,但高價房的屋主卻不會支持,因為這將壓低他們的投資價值。由於這些人的抵制,使市政府不願擴大住宅供給。若城市的住宅建地用磬,房價還要繼續漲,只能要低所得者搬走。

    房價大漲主要是因投機客拉抬,且行情還可能走高,形成泡沫。但若公民社會能體認到城市保留低所得住宅的重要性,便能緩和房價漲勢。居民要了解,抵制住宅增建者多半是特殊利益團體,目的是拉高住宅的轉手價格。

    多數房價/所得比偏高的城市,都較不像是「偉大城市」,反而較像是限制供給,並形成一個缺乏同理心、人道動機及多元化的城市。這將成為敵意滋長的溫床。

    (作者Robert J. Shiller是2013年諾貝爾經濟學獎得主、Project Syndicate專欄作家)

    https://udn.com/news/story/6811/2667502?from=udn-relatednews_ch2

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    1. 任何事都不應過分,這幾年樓價過分了,產生了不少社會問題。

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    2. 根據Milton Friedmen講所有通脹都是貨幣現象。

      由於QE,就算無QE,每年全世界各國政府都會增加貨幣供應,所以我們可以見到每年物價都會上升。

      QE會令到貨幣供應增加,首先資金會流入各國的貨幣市場,因為貨幣市場是最流動,所以全球的利息都接近0,但由於大陸實施外匯管制,所以大陸的利息差不多是全球最高。

      然後基金會流入債券市場,令到債券市場產生泡沫,就算負利率債券,投資者都爭住買。

      跟住會流入股市,令到全球股市都水漲船高。唯一例外也是A股市場。

      最後便是樓市,所以導致全球樓價都升。

      所以與其話樓價貴,不如話貨幣唔值錢!

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    3. 這些城市都是移民天堂。移民都是比較有錢。出走的中国人。。。當然QE 令情況更差。其中Singapore 處理比較好,大增組屋,另本地人需求和外地人分開。

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    4. 新加坡的樓價連跌十幾個月,當地政府調控能力的確有一手。

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  8. 可否透露是哪一間餐廳 ?
    Charlie

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    1. 城中小閣

      https://www.openrice.com/zh/hongkong/r-%E5%9F%8E%E4%B8%AD%E5%B0%8F%E9%96%A3-%E5%B0%96%E6%B2%99%E5%92%80-%E7%B2%B5%E8%8F%9C-%E5%BB%A3%E6%9D%B1-r192548

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  9. 其實買樓要賺錢也是一種能力。
    由睇樓到擁有到轉手賣出都係一種學問。
    當中的各項雜費和維修費都係一種支出。
    其實道理和投資股票很類似!只不過,股票我地睇年報,市場走勢,消息etc....門檻對於大部人來說可能有點深,需要時間學習。樓宇比較visualised到,親身去睇樓的質素,再看區域的潛力etc...比較容易明白,但因為學習門檻易,更多競爭
    好多報導都只提及樓宇轉手的賺價,忽略了當中的風險和必須支出。漏水冷氣裝修租務空窗期etc...全部都係支出,而且加上黎都係幾十/百萬起~(大家都聽過百萬裝修)
    加加減減,真係🤔🤔🤔
    買樓也是一種槓桿啊!和投資孖展一樣。
    只不過當大部分人做,大家就忽略了危險性而已
    和股票一樣,跌市先見真章
    和投資股票一樣,
    我相信CFO先生是一位很好價值投資者哈哈~~~~~~

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    1. 多謝分享,股票與物業投資的確有不少相似地方,兩者都需要有相關知識。

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  10. 同意CFO, 抄股因素太多, 樓比較易, 睇供求!

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    1. 還有對未來基建發展的觸角,以前也有文章寫過。

      http://cpleung826.blogspot.hk/2012/09/blog-post_6.html

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  11. 想澄清一下,会计系毕业的不代表一定精于数字,更不要提股票投资了
    因小弟也是会计师,但每次被脑细问到数目,我大多数答不出
    这些脑细头脑转得快又准确,和我们这一辈年轻人很依赖电脑来计算与分析,却是大不相同

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    1. 不如買本小弟的《跟著價值走的12堂課》傍身啦,哈哈。

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  12. 炒股,炒樓需要的知識不一樣,無所謂高與低。
    炒股,炒樓炒到破產的大有人在。

    但是為什麼炒樓發達的人多,炒股發達的人少,最主要是心態問題。
    炒樓發達的人大部份是自住物業,就算樓價跌10-20%都唔會賣,但炒股的人,一早就將股票賣了!

    我持有的股票包括823,700,2318,66等都唔知有幾多次跌多過10%甚至20%了,但我仍然一股不賣。

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    1. 揀啱既買,價未上時耐得住坐,都係一個境界...

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    2. 十分中肯,股、樓兩者皆是投資工具,有好處壞處,投資者宜好好理解與操作。

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    3. 世事無絕對, 看時機和運氣, 老千也可以成長為大牛股!

      在2002至2003年, 華置股價長期53至90港仙, 不難買到很多華置股票。 至今16年內, 華置每股派發股息總計超過30元!

      香港今後應該很難再會有另外一隻華置這樣的股票, 我很想知道華置未來16年的表現會怎麼樣? 應該不能像以前16年一樣光彩, 但我相信它不會是壞的。大股東持有75%權益, 應該會非常努力管理好公司!

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    4. 在沙士時期,很多股票都很便宜,即使是非常優質的股票亦然。

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  13. 塘人反而對美食有興趣, 還望止凡兄指點一下:D

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    1. 那餐廳食物可以,我喜歡原因是環境舒適,適合傾偈。

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  14. 上不到車....,租金又貴....,只能找份低人工的工作,住公營房屋...

    ken

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    1. 這是引導自己向下流的目標,小心。

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  15. 转帖

    国家放大招!“集体土地建租赁房” 北上广等13城带头!
    今年是大规模推进租赁住房建设的第一年。国土资源部、住房城乡部近日联合发文,探索在北京、上海、南京等13个城市,试点集体建设用地建租赁住房,为住房租赁市场增加新供给。
    13城试点集体建设用地建租赁住房
    3个试点城市为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都,预计在2020年底试点结束前,探索出一批可复制可推广的集体建设用地建租赁住房改革成果
    国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆:“核心的目标是切实增加住房紧张的城市,特别是特大和超大城市的住房供给,有效地缓解住房的供需矛盾。”
    租赁住房建成后,土地性质保持不变,依然为村集体所有。值得注意的是,耕地等农用地不在试点范围内。
    国土部表示,对于租赁建房的建设,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
    不能与“小产权房”混为一谈
    集体建设用地,是指农村集体所有,由乡(镇)村集体经济组织或农民进行各项非农业建设所使用的土地,包括农民宅基地、农村公益性公共设施用地和经营性用地。国土资源部表示,此次试点拓展了集体土地用途,将为集体经济组织和农民拓宽增收渠道。
    国土资源部同时强调,集体土地建设租赁住房和违法建设的所谓“小产权房”不能混为一谈。
    国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆:“这次试点的租赁住房建设,符合规划、依法审批,有不动产登记作保护,同时只租不售。而过去所说的小产权房,无论在用地上、规划上、还是建设销售上,都不受法律保护。 ”
    “集体土地建租赁房”有何意义?
    事实上,今年以来,租赁住房在住房供应中扮演着愈发重要的角色。
    今年七月,住建部等9部门曾联合印发通知,要求在超大城市、特大城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,多渠道增加租赁住房供应。此次,集体土地建设租赁住房的试点的开展,会给房地产市场带来哪些影响?
    第一,“利用集体建设用地建设租赁住房”,是中国土地制度的重大变革,意味着以后“土地改革有巨大的空间”。
    第二,这意味着政府向社会大规模转移土地红利,这是非常值得称赞。
    第三,这意味着一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋,对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。
    第四,大城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁租房的股东,长期享受土地红利。

    http://m.news.cctv.com/2017/08/29/ARTI91H8o7f11s2rug5fGre1170829.shtml

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    1. 各位在此轉貼文章之同時,不妨加入一些個人觀點,否則好像灌水文章似的。

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    2. 我非常渴望香港政府大量增加租賃房屋,這可以起到平抑樓價與私人房屋亂漲租金的作用。我相信大陸也看到了這個問題的急迫性。社會愁富心理與敵意加深,最後是社會動盪、對抗頻仍。借止凡兄的這篇blog文,轉貼了這兩篇實時的新聞。希望香港的主政者應該理解問題的迫切性。

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    3. 另一邊廂,香港不少中產人士的大部分財富也儲存於物業價值之上,如果一次過推倒樓市,有如當年八萬五的政策,樓價大跌,社會亦有動盪,兩者要好好平衡。

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    4. 上一任特首所做的增加印花稅,只是消極的作法,根本對大陸下來瘋炒房地產的有錢人只起了短暫的抑制作用。香港人覺得大陸人一直“占用”本地人的“資源”,毫無建樹(事實上有促進消費),敵意殊深。希望這一任特首不要只說不做!連一個衣食住行,住的問題都不願意長遠地好好解決,可說差勁之至!想想看,社會動蕩的話,“雖有黍,吾得而食諸?”

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    5. 我也樂見供求能現正常化,辣招也可緩緩退去,令交易成本輕一點。

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    6. "大量增加租賃房屋"...hahaha 政府都是幫有錢人做嘢的,香港如是,大陸更是。

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    7. 幫窮人去打壓有錢人,長遠對社會是好是壞?這又要看看其連鎖反應。

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    8. 香港一直有一班人阻著不准發展土地,又利用傳媒洗腦不應開發新土地,沒有土地又何來有房屋供應?

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    9. 這是一個大矛盾,一邊指欠缺供應使樓價大升,一邊不許發展,很難處理。

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  16. 其實物業投資也有很多專門範疇,例如地價、地積比、租金承受能力、物業位置、生活條件、消防條例等等判斷,也不是一般人說那麼容易。講真,一不小心,租客燒碳你燒屋,人際關係處理能力不足,當收租人士也不容易,大家都是希望好來好去,各取所需。

    買樓看上去無須知識就能賺錢,主要是因為碰巧願意在合理價格作出長線持有的判斷,在低潮時沒有斷供,對自己財政有規劃。但這種這麼基本的技能,卻是最容易被忽略。

    當然,如果要劏房熱到慘無人道,消防條件不足害死人,那就不是取之有道了。但那並不代表物業投資本身是萬惡之源,貪婪無道才是。
    T

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    1. 當然每個範疇也有很多智慧,否則也不會成功,面對它們,可以學習,又或者忽視,無論如何,我們的取態也阻止不了人家賺錢,只會影響自己進步的可能。

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    2. 如此甚是,但仍會提醒自己取之有道,畢竟賺錢也不是全部。

      看到網友的留言,我又稍稍想到:現在利息遠低於租金,做好風險管理,自住仍然是一個對沖租金上升風險的合理選擇,畢竟租金上升幅度,按歷史計每年約3.3%,略高於通脹。但出租確實沒甚麼利潤,樓價高居不下,看來市場多數人都是看上物業保存財富的功能,類似黃金。

      T

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    3. 今時今日,有自住樓者還是輕鬆的,始終與80年代的息率沒法比。

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  17. 買樓收租真係咁好賺?

    以下例子都是在網上找的資料,如有錯漏,煩請指正。

    沙田第一城 2房單位
    建築面積: 410呎
    實用面積: 304呎
    放售樓價: 480萬
    放租租金: $12500

    放租需做5成按揭, 首期240萬
    承做30年按揭,利息(Hibor + 1.4%) (約1.8%),每月供 $8633。

    每年物業稅... 大約是 1.5 個月租金= $18750
    1年差餉: 約$2000×4 = $8000
    每月管理費: 約$900
    維修費用: 不定

    因此每年租金收入是:
    $12500×12= $150000

    基本每年總支出是:
    按揭($8633×12)+ 物業稅($18750)+ 差餉 ($8000)+ 管理費 ($900×12)
    = $103596+$18750+$8000+ $10800
    = $141146

    每年總收入減總支出
    = $150000- $141146
    = $8854 (請記住,這個數還沒有計每年維修費用)

    但如以這240萬來盈富基金,約收2.7%,每年收 $64800 息。

    若從現金流的角落看,現在買樓收租的人不是無良,反而是不好的投資,連買盈富基金都不如。

    但有人會話買樓嘅人炒貴曬啲樓,但現實係各國政府無限QE,才是令到 銀紙大貶值,有限嘅資產大升值。

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    1. 低息所以租金回報不俗的年代,或許已經過去,今天的樓價實在太高,連如此低利息都難以計算出好回報,還要承擔不少風險,「賺息蝕價」嘛。

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  18. 計現金流盤數就係咁,不過按揭還款部分係還本金

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    1. Sleepybear兄,

      你是對的! 每月約有5000元還本金,一年約有60000元還本金。

      但因為現金流太低,若有什麼冬瓜豆腐,經濟不景租客欠租,供應增加租金下調,甚或整冷氣整厠所,都會令到現金流成為負數。倒不如買REIT,盈富收息無咁嬲… 當然都係句,投資什麼都好,高位買入,一樣有好大機會賺息蝕價。

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    2. 同一條數,放到不同投資者身上,感覺會很不同,所以不同時間也有不同人在做不同的操作。

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    3. 羅渣兄及止凡兄講得好啱,其實無話對錯,睇吓你自己情況點對應盤數,小弟現階段著重現金,所以都未買投資樓

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    4. 近年樓市上的辣招,都很難對住宅物業作出投資。

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  19. 睇左你既blog 一段日子 都見你講價值投資
    自己開始玩股票既時候正正係大時代前一段時間 坐了不少貨 當中一部份到衣家仍然深潛
    慶幸自己去年開始 改變投資方法 轉而選擇收息股為主 再加上舊年既股市低迷 到衣家總算打個和
    但面對住大升市既浪潮時 見住周圍啲股票都係咁升 其實如果係你會點去調整自己既心態呢?
    感謝

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    1. 心態的確不容易調整,亦說來話長,這類文章由近十年前已經開始寫,不同時期都一直寫著,不妨看看。

      http://cpleung826.blogspot.hk/2008/07/ipo.html
      http://cpleung826.blogspot.hk/2013/06/blog-post_15.html

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    2. 感謝....一時得失的確唔需要太著重....長遠先係目標

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    3. 找到一個適合自己的長遠累積財富之法,要好好珍惜,別因一時貪念而破壞計劃。

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  20. 好像是王弼說的:

    表面低息,因實際的高息已經打入了高樓價內,其實同付高息無分别。

    馬田

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    1. 噢,這個比喻很好,不過高樓價對新買入物業者有這個效應,但對本身持有的物業,又或者好幾年前買下的收租業主,這效應就未必顯見了。

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  21. 小弟也是會計員一名, 不過會計員不一定精於股票投資, 哈哈!

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    1. 斗滿兄你好呀
      原來你做會計
      小弟做IT的 算剛開始價值投資入門 多多指教
      剛前排看完你一篇《好好管理你的強積金(MPF), 其实你退休時也會有7百万!》
      剛好和自己一直在嘗試的做法一樣,只是從沒有認真計過原來只要平均7-8%
      我退休時原來是可以有700或不只700萬呢。
      近排見mpf回報由上年到今年有16%
      也開始漸漸轉去保守基金,鎖定一半利潤,另一半希望港股繼續升多少少就再轉埋。(工作了差不多10年,不算多暫有28萬多)
      希望日後能一直跟自己拉出來的excel plan一樣走下去到700萬
      (近排股市好悶,忍住手、增持現金)回看止凡兄的舊文《用心學坐》,原來真的比一手一手買入難,因為真的要忍...

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    2. 你提到了《用心學坐》這篇文章,再貼一次。

      http://cpleung826.blogspot.hk/2016/01/blog-post_5.html

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  22. 好多時候作為上市公司的CFO,又或者是幫上市核數的核數師唔太方便買賣上市公司的股票,所以可能更傾向物業投資。
    仲有財務報表反映的是以前發生的事,但將來發生的事更影響股價,所以CFO或者核數師沒有優勢,除非他/她很清楚未來幾年公司/行業前景。

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    1. 說得也有道理,因此他們對數字也可以感覺不大。

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    2. 但auditor, 如果想投資, 大可以轉去做i-bank/證券行/corp finance 公司搵真銀.....咁就真係可以"真投資了"..........

      止凡兄, 我見大部份上市公司CEO/CFO 都不係工程/IT 佬做 (因為要有CPA + Big4 experience), 我好少見到有工程師/測量師/IT佬/可以做到CEO (不計自身專業的公司)........上述背景的人好難上去上市公司做管理層.........在香港真正大的工程FIRM, 都不超過40間, 但上市公司就遠超呢個數...........所以結論都係做ACCT/FINANCE 的前景/職業靈活性比工程大.........(未計個人素質, 性格, 能力而言)。

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    3. 不要被個人範疇所規限,我常認為,一般不會XXX,你就做第一個吧,眼界闊一點,你自然走得遠一點。

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  23. 認同止凡兄所說CFO對物業有佢嘅洞察力,同樣佢所講運氣亦都好重要,買入時間起決定性。不過買自住樓就大部分時間都啱,其價值係對冲港幣美金貶值嘅一種好方法。

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    1. 銀紙的印量,的確在懲罰現金儲蓄者。

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