止凡著作

給未來準備
的財富


財經類
2017年9月



跟著價值走
的12堂課


財經類
2017年5月



財富未來


財經類
2016年4月



財商有價


財經類
2015年7月



積財有技


財經類
2015年2月



取之有道


財經類
2014年10月



永不當田雞


哲學類
2006年3月

2017年6月25日星期日

陳啟宗早覺香港地產無肉食

記得以前分享過一篇有關陳啓宗的訪問,見《「熊市出英雄」- 陳啓宗》,今天希望回看他於2014年年初的訪問。大家還記得他算是代表了本地中型發展商,亦極之支持梁振英。如今離七一政府換屆還有不到一星期,當年陳先生的意見又如何理解呢?



當時,陳啓宗覺得香港樓市會平穩,地產商賺錢應不成問題,但不會再有「大茶飯」,主因是邊際利潤有限。他表示會在有很大邊際利潤才會回港發展地產,當時他不覺得香港的地產有很多邊際利潤。

對於香港地產的狀況,陳先生認為幾家地產商,每家都「牛高馬大」,與他們競爭很難「有肉食」,因此他覺得北上機會多很多。早於1992年他就已經北上,主因北上做地產也要學習,需要時間,亦不想在香港爭食。

未知陳先生對近年內地發展商來港高價投地有何意見,當年他的訪問也只是從香港地產商出發去看問題,得出的結論也已經是「無肉食」,如果計及內地發展商資金南下,更加不得了。

陳先生勸他剛結婚的司機,買市中心細單位也不要買郊區的大單位,從數據看,市中心的單位最快回升,達至97年水平,偏遠地區至今也回不了97年水平。人是喜歡聚居的,每個地方都是市中心地價樓價較有升值能力。

我覺得這也是應驗了買樓最緊要三點,就是「地點、地點、地點」。每次樓市經歷大跌後回升,港島、九龍、新界,三個地區的指數都會以不同速度回升。然而,不知陳先生如今對近幾年的「納米樓」有何睇法,因我一向認為這些是下一浪跌市時價格最容易大跌的產物。

富豪總有分家產的問題,近期也有鷹君集團的花邊新聞,陳啓宗又如何處理呢?他揚言不會把家產分給子女,因他不認為子女有何貢獻可以分得這副身家,對社會也好,對公司也好,他的子女都沒有貢獻。

陳先生透露其實恒隆公司也沒有自己份兒,而是家族的,他只是托管人。他自己的年薪為144萬元,這已經很多年了,後來引入非執董檢討公司高管薪酬,他才被調升薪金。

感覺陳先生是一位視錢財如糞土的人,另一位對分家產有相似理念的人是巴菲特,他認為自己的子女只是一粒幸運的精子遇上幸運的卵子,不應該以承繼去獲得如此社會巨富。外國富豪多有這個理念,而華人社會則少有。

當自己的身家遠遠超越自己的花費時,錢還算什麼呢?是一個有關數字的遊戲?這是我經常會思考的問題,如果你能想得通,至少在心境與支出操作上,達至財務自由會更容易。很多人生活得不愉快,多是因為金錢上未達富豪級數,但生活追求上卻希望追求富豪的級數。



41 則留言:

  1. 謝文章,我喜歡聽他的話。

    回覆刪除
    回覆
    1. 有空不妨回看影片。

      刪除
  2. 陳:「1997年升到離哂大普!」
    今年2017,我也不識講了...本周中原城市領先指數(CCL)錄159.12點,為歷史次高,1997大約100點。

    回覆刪除
    回覆
    1. 20年了,整個社會的經濟結構都不一樣,其實不能直接比較。

      刪除
  3. 非常認同文章最後一句﹕「很多人生活得不愉快,多是因為金錢上未達富豪級數,但生活追求上卻希望追求富豪的級數。」是的,有時生活得太高調只給自己徒添壓力。

    回覆刪除
    回覆
    1. 滿身名牌,出入名車,住(假)豪宅的生活所費不菲,自然離財務自由更遠路。

      刪除
    2. 最近經過元朗的Yoho Mid-Town 和 Grand Yoho, 看到很多名車出出入入她們的停車場, 當時在想這些開車的人是有錢人喜歡住元朗的(假)豪宅, 还是不算太過富貴的人, 但想過有錢人級數的生活。 當然啦, 每人都有選擇的权利, 不一定是達官貴人才能開名車, 只不過如果是后者的話, 覚得他們一生都會當名牌奴隸。

      刪除
    3. 香港有錢的人很多,但假裝成有錢的人更多。

      刪除
  4. 我對恆隆的印象主要在康怡以及荷李活廣場,感覺商戶組合的管理不錯,業務穩定。

    T

    回覆刪除
    回覆
    1. 聽說他們在內地的商場也頗企理的。

      刪除
  5. 「當自己的身家遠遠超越自己的花費時,錢還算什麼呢?是一個有關數字的遊戲?這是我經常會思考的問題,如果你能想得通,至少在心境與支出操作上,達至財務自由會更容易。很多人生活得不愉快,多是因為金錢上未達富豪級數,但生活追求上卻希望追求富豪的級數。」

    有研究亦顯示當收入超過某個數字時,快樂水平不會隨數字上升,或許調整一下心態,收入不用去到太高也會很快樂。

    回覆刪除
    回覆
    1. 我也有聽聞這個研究結果,也覺得頗合理。

      刪除
  6. 富人君子!真誠對答!謝分享!

    回覆刪除
  7. 可惜整個business model已經out了。
    Small potato

    回覆刪除
    回覆
    1. 你指恒隆那套追求高毛利的模式嗎?

      刪除
    2. 重收息,不如買reits,公司盈利前景唔吸引。
      如果你係剛畢業大學生,你會搵QQ,阿里巴巴定係恆隆?
      幫恆隆打工有前途嗎?
      最重要一點是香港市場已經飽和,恆隆只能靠現成商場收租,去大陸發展又不如國內發展商,買恆隆為乜?

      刪除
    3. 房託的模式是另一種,算是更穩定。

      打工與投資是兩個不同考慮吧,有時候出來的決定結果更是相反的,例如很多情況下股東利益可能與員工利益有點對立。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

      刪除
  8. 恆隆賣浪澄、君臨賣左十幾二十年,年年入帳啖啖肉wor
    本熊認為陳生是香港地產版畢菲特,要大平賣才入市買地,近年市況當然以靜制動為上策

    回覆刪除
    回覆
    1. 低買高賣也,但也要看資金回籠期,若早已收回成本會好一些。

      刪除
  9. 陳啟宗係我尊敬的富人之一,,
    佢在地產發展商的言論分享每次我都好留意,,
    佢每年的恆隆年報及可持續發展的報告分享中也給我好多學習的地方,,
    佢的管理手法同理念好好,,
    加上佢對財富的睇法與價值觀更好接近,,
    真係like,,
    佢的恆隆未來10年後我都預計純收租已經非常好,,
    都非常共待佢的未來發展,,
    努力,,互勉之...
    cleverpeople...

    回覆刪除
    回覆
    1. 恒隆算是穩中求勝的一類吧。

      刪除
  10. 本地地產商的利潤不是表面可看得出來的, 陳生當然深明這道理, 只是口中不會直接說出來. 近5年興建一大堆假豪宅, 管理費奇高. 這超高management fee, 其實是發展商的stable income吧. 還有很多其他細節, 不過還是不說太多了.

    回覆刪除
    回覆
    1. 同意,管理費是穩定收入來源,不過相對賣樓的金額應不算多,然而不少近年不太積極投地的地產商已變成主打收租了。

      刪除
  11. 老實說 從做生意角度去看, 陳啟宗比起數大發展商話事人功力還差一截
    個人對陳主席最介意的是十多年內, 說來說去都只是講當年率先進入內地商場這件事, 但及後恆隆比起數大發展商進步得較慢, 所幸的是所持資產組合, 位置和質素都高

    回覆刪除
    回覆
    1. 論恒隆的升值速度,又的確被數大地產商比下去。

      刪除
  12. 还是佩服他的直率言论。
    作风稳健保守,管理团队跟不上市场发展步伐。

    回覆刪除
    回覆
    1. 同意
      直率但好像過於迷戀當年進軍內地的成績 跟不上房地產發展的變化

      刪除
    2. 直率之餘也要不忘反思。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

      刪除
  13. 所以經常提醒我自己是草根階層...草根階層...草根階層...。

    回覆刪除
    回覆
    1. 為何如此?為減少支出?有趣。

      刪除
  14. 做生意就是要有觀點, 我也欣賞他雖位高權重, 但仍願意坦誠地分享自己的看法

    但事後諸葛, 他的策略算不上成功, 因為即使建築成本大增, 地皮屢創新高, 很多發展商依然能保持毛利率, 而恆隆在內地的商場組合, 以我自己走過的來說, 算是好壞參半

    回覆刪除
    回覆
    1. 我未有到內地看看恒隆辦的商場,有機會定必留意一下。

      刪除
    2. 恆隆D大陸商場好唔掂,特別是停車場,缺乏保養,好多已經掉漆了。

      商場只旺食店,購物樓層怕蒼蠅,定位也有問題,來來去去都是連鎖店,無特色!

      Small potato

      刪除
    3. 原來有這個情況嗎?實在不說不知。

      刪除
  15. 陳啟宗眼光一般, 舊年仲大大聲支持梁振英連任, 結果大家有眼見

    講番佢間公司, 恒隆近年係香港咁保守, 都係因為佢地估唔中香港樓市既走向, 加上唔夠大地產商爭先北上發展
    近年恒隆係香港出售左唔少投資物業, 但如果繼續渣住呢D投資物業的話, 回報會唔會高過北上發展呢? 其實我有D疑問

    回覆刪除
    回覆
    1. 說到底,恒隆都不算是大型地產商,主因沒有享受香港樓市這些年來的升幅,這一點實在有些失策。

      刪除
  16. 很多人以前常用它与新地比較,覺得他們很保守, 甚至認為無持有將軍澳地皮而驕傲

    回覆刪除
    回覆
    1. 多年來的價值比較,恒隆又的確被多家發展商比下去。

      刪除
  17. 熱錢太多, 真係搞到無肉食, 不過經濟唔好又係死火, 實在矛盾

    回覆刪除
    回覆
    1. 貼近內地,整個遊戲規則都有些改變了。

      刪除