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2017年3月16日星期四

港式地產霸權蛻變

地政總署公布,鴨脷洲利南道臨海住宅地,以約168.6億元批出予麒灣(香港)投資有限公司,即龍光地產與合景泰富,每方呎樓面地價為22,118元,成本港歷來最貴地王。




其實不只這一單成交,近期中資企業頻頻高價搶地,本地發展商在地價飛升時期變得低調,很少出手,感覺香港地皮慢慢地被內地發展商佔領。

是否本地發展商的資本不敵內地呢?我看又未必,例如上面那塊地皮的成交價為百多億元,本地發展商絕對有融資百多億元的能力,只是運用金錢的效率問題。

曾經有報導形容:「你可能見到天價賣地、樓價一路升,但其實內地與香港最大不同在於稅制不同,就算毛利有40%,但去到(稅後)純利可能只有10%。」

或許因為稅制,內地發展商不太計較效率,賺多了也是付給政府的。但我認為情況不止這樣,曾經討論過黑錢不會講效率的(見《內地熱錢源源不絕?》)。內地更有走資潮,在內地的政策之下,不少富商都認為資金能走出國外才算是自己的,早前就有報導指德國房車寶馬公司的收入也匯不出中國,可見這是什麼樣的概念。於是,內地發展商能到香港投地,把資產轉移離開內地,多多錢都願。

有一點需要留意,內地發展商這些高價投地的動作,背後金主可能是內銀,是「國家隊」,某程度上這代表國家支持或默許的,有點政治考慮的味道。

政治性的轉移,其實香港以前也有發生過。80年代地產行業正是由英資轉向華資,當年華資有匯控等銀行支持,快速成長,而英資大行知道在香港政治影響力日漸下降,怡和、太古等大型洋行漸漸成為收租股,甚至撤出香港市場。

近年來,自從梁營勝利,唐營失勢,加上這些年的新地案、許仕仁案、曾蔭權案、李嘉誠撤出大中華等動作,足以窺見到華資失去政治影響力,又或者失去關係影響力。尤其於內地做生意,關係往往比資本更重要,香港的地產行業,由華資作了地產霸權三四十載,如今由華資轉向中資的勢頭漸見。

特首選戰還有十天,結果能否令主流港商陣營重新再有影響力,又再出現如數碼港的情況,相信這會難一點了。

不投地的發展商,怎樣生存呢?或許靠土地儲備,不少發展商手持大量農地,但需要申請更改用途,今天的政治環境,以它們的政治影響力,這不容易。另一個方向是收購舊樓重建,雖近年提出全面收購的門檻比從前低了,但這操作也不容易,相對投得一塊「熟地」發展,成本較高,時間較長。

最後,本地發展商最後可能慢慢成為「收租佬」,沒有從前貨如輪轉地投地建房賣樓。投資者可以檢視對本地發展商的投資,對其商業模式的解讀可能需要再評估,不過,即使真的發展為「收租佬」如太古地產,這也是不錯的。

125 則留言:

  1. 很好的分析,你少有針對產業的分析。
    但我其中有點質疑你話金主是內銀,國家支持,國家默許,我不相信國家會想推高香港樓市,可以好大鑊,會攪垮香港。
    當然內房要借,有生意內銀一樣做,除非阿爺強制,不過我有興趣知多內房在港怎融資。

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    1. 如海航旗下在港的上市公司,邊個夠膽借,我都想學吓嘢,以百億計的投資額。

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    2. 我見中海外,萬科都是一步步來港試陣。

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    3. 這些內房股,主要往來銀行應該都是內銀吧,不是嗎?

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    4. 我不怎了解,但我都很有興趣多了解融資部份。
      我見栢傲灣,啟德地多是透過香港子公司買。

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    5. 大家也可留意分享一下。

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    6. 擺明是國家默許和支持. (其實國企在國外的所有大deal都是國家支持吧?) 價值兄可能比較單純. 不是所有買賣都只是從純商業看. 把內地的錢走出去, 只是其中一個原因吧.

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    7. 有沒有想過十年或更長時間後, 香港樓市如何? 無論樓價高低, 土地或重要資產落在內地企業手中, 港資在香港的影響力大跌, (可以把長實想像成今天的希慎) 到時香港的政局, 在沒有本地霸權影響下, 政制發展自然由中央全盤控制了.

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    8. 所以感受到這是一個時代的蛻變。

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  2. 價值兄,內地地產商有否得國家在背後默許支持這不得而知。但就我看來他們高價投地沒錯會令香港土地成交創新高,但此舉是否一定會推高樓價呢 (?) 樓市走向要看很多因素,利率供求政策等等,到這些天價項目落成時有機會要焗賣低過麵粉價 (小弟也是拾人牙慧,詳看中原施老闆的近文)。

    至於內房如何在香港融資,我知道的其中一招是夥拍一些香港上市公司或本身香港有業務的產業公司投地,運用其本地的融資網絡,借錢槓桿買地。

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    1. 非常好!這回覆。
      未來麵包要否蝕賣,抑或推港人落深淵,拭目以待誰去埋單。
      抑或我自作多情,想多了。

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    2. 我不明白什麼融資網絡?
      但如我見邊個港銀借,我即使提高戒備,Black list住間銀號。

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    3. 死啦,我渣住好多中銀香港,我估佢走唔到,焗有份借!
      我真係好驚。

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    4. 海航屬國有企業,賺錢算公司,虧錢當國家。

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    5. 無錯,做生意不會總是賺的,成本高不代表賣價一定高吧,要看到時市場價格如何。

      價值兄真的擁有很多支股票。

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    6. 咁Happy,賺自己,輸國家。
      咁我都想做海航,大細,圍骰通吃。

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    7. 內地的遊戲規則不同於外國,即使美國,在金融海嘯時,大行也是有類似的概念,出事後要納稅人埋單。

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    8. 我認爲海航的投資數年後除要看麵包價,還要看匯價

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    9. 這是內房投資本地地產的風險。

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    10. 藍灣半島與嘉亨灣的經驗: 樓市調整時同政府扭計, 調高地積比, 起高一倍樓面。

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    11. 這需要補地價吧,不過也有著數。

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    12. "小西灣地97年118.2億: 該幅地皮於97年3月25日拍賣,為96至97財政年度最後一次賣地。當時正值樓市頂峯,吸引15家大型發展商及財團競投,歷時超過兩小時,終由信置牽頭財團投得,超出底價逾87%。地皮總成本呎價逾6000元,當日信置主席黃志祥曾預計物業落成後呎價可賣8000元。
      其後發生金融風暴,樓價大瀉,信置更陷入財困,於98年狂推5個項目,包括大角嘴維港灣及龍坪道帝景峰等,中半山 The Mayfair開售時呎價低見5000元。信置一年賣出逾4000伙,套現約200億元。
      其後,信置要為項目引入中銀旗下的新中地產等作股東分擔財務安排,及透過多建兩條街道以換取地積比增加至10倍,將地價成本降低兩成以上。藍灣半島最終於千禧年開售,呎價由4288至5518元,信置執番身彩,不用虧本。"

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    13. 回看九七年前後的樓市新聞,值得反思,亦讓我們有所警惕。

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  3. 其實內房借錢一向很激進, 表表者就是恆大, 其資產規模達 7000餘億, 但股東權益僅為 500多億

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    1. 所以內房是我沒興趣研究的一塊。

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  4. 純政治猜想,香港人養唔熟,有錢嘅,後生嘅都一叉樣。與其養唔熟換嗮你班扑街。。。。

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    1. Shiva兄又不用如此行文激動吧。

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    2. sorry 玩大咗。我嘗試切換阿爺mode,即時阿爺上身,思維語言也變了阿爺。

      言歸正傳。香港之於大陸,利用價值僅剩政策試驗場一項。試驗場的運作嚴格來說只須要3類人。南下的新港人head住主要funation,臣服的一批金融,會計及法律professional和一群順民。其它對阿爺看不順眼,或阿爺容不下的人,好行夾唔送。事實是有計劃換血已在進行中。君不見金融界越來越多煲東瓜人,鄰裡也總有一兩戶,北面又開始說該引進優質宗教人士到港。一個板塊到一個板塊,溫水煮蛙。另外港人又興起移民潮,離開的哪類人?他們又為何離開?外國一句明言,if you can't beat them, join them. 反過來是if you can't beat them, include them. but if you can't include them, expel them.內房搶買港地可能是capital flight為主,但如果認同政治就是關乎利益,那經濟就是利益的具體操作。看問題時高度提升一點,可能有不同視角。

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    3. 某程度上相當同意,因為這20年的感覺,不少情節的確正在進行中。

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  5. 在港資地產商賺取項目利潤是要20%以上計,而內房取其10%或8%就可以向股東交代了,還有在港融資成本便宜,還可用抵押地皮方式。內房目前在國內投地資金一定要自有資金,投地後方可向銀行會開發貸款,而內房融資成本基本上最少5個點以上

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    1. 投地後總能融資,有抵押借貸,銀行的風險可控。

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  6. 內房在國內企業所得稅是25%起跳的,還有增值稅部份。 還有出於人民幣貶值壓力,配置一下港元。 單從稅率、貸款利率、利潤,三項已可以便宜一半了。內房是不會計算太離譜的數學。

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    1. Hung兄對內房運作數字頗有認識,多謝分享。

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  7. 政治確實比商業更基本,就如抽象的護城河比ROE更基本。ROE雖然是一種客觀計算,但最終都要解讀那種意義。華資的影響力還是有的,大不如前是事實。事實上這些資本家在本地也未必得到好多支持,中資確實用錢就能解決,掌握經濟是有戰略需要。看博友的評論,就是有錢時沒好好為影響力打下基礎。

    忽然又想起一句:資本是沒有國籍的。

    T

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    1. 不少本地發展商投資了不少資金在政治影響力之上,只不過今天易主後,這些影響力都被消失了似的。

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  8. 保住個商場,養住班人,已可以搵錢。
    住將軍澳0既人,走得甩?無可能吧。

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    1. 由賣樓、收管理費、出租車位商鋪等等,真係搵錢一條龍...

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    2. 賺錢能力仍是有的,只不過沒有從前的深厚利錢,始終賣樓最賺,無論如何,成為收租股也可以很優質的。

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  9. 最近睇緊樓,想換樓。見到中資公司來港不斷推高樓價,推高哂生活消費開支,辣招又無效,真係有d嬲!除非一世唔換樓,真係要想想辦法,尋找出路。

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    1. 辣招一向都無效,只是加重了換樓客的成本,不少自用者都被波及。

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  10. 近來中資不停搶地,令到無論住的或商業樓資產水漲船高,收租股亦可等手上物業資產升值而善價而沽,資產唔升亦可繼續收租,雖然冇賣樓般好賺,強勁的現金流亦是一種可攻可守的方法,收到的現金又可伺機出擊、為物業翻新增值亦可。

    以往好多香港人都以這種方法令到身家大漲,但現在還打算買樓收租就真係要找到非常非常低水的物業同計好條數才可以,樓市前景冇人知,風險管理很重要。

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    1. 買樓收租的成功還有一個要點,就是穩當地利用槓桿,可惜今時今日按揭成數不多,租金回報又不高,這方法,難矣。

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  11. 個人認為哪些海外大筆的投資沒有阿爺的默許是不可能成事的.他們就是要讓大家知道誰是真正的當家.

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    1. 這的確是,始終內地做生意不是真的那麼自由吧。

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  12. 這宏觀文章好有水準, 讚

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  13. 沒野的,香港作為一個資本主義的地方。有資本者有主義。俾得起錢他地咪就係老闆囉。

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  14. 我們現在覺得很不舒服, 有許多不滿或甚至怨恨!

    我們有沒有想過如果沒有賣地的龐大收入, 香港稅制應如何調整? 香港公共開支應如何調整? 香港人應該如何應對未來的生活? 適應期肯定是漫長而痛苦的!

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    1. 蛻變中,的確要居安思危,否則一下子生活會變質了。

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    2. 香港地一定要賣,全球很多國家賣地都是財政收入一部分。但是否應讓地產霸權橫行另一件事。回歸後為了方便管治,讓港資地產商代理管港,曾班子全力配合。才是樓瘋問題的主因。到了現在內房搶買地,又是另一個因帶出另外一個果。不要撈埋一碟講。

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    3. Louis兄的意思應該不是指不賣地,只是在慨歎迫於無奈的處境。

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    4. 看了很多沮喪,無奈的表達。其實在強弱懸殊之下,這是必然結果。但大清,大英,羅馬等帝國何曾不輝煌過?可以鬥長命,可以主動點(謹嚴正聲明本人堅決反對港獨,分裂顛覆中國),也可以積極點。天下之大,何患xxxx。秋生哥話齋,做嘢啦!他又話,唔明呀,坐系度num到明為止!

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    5. 其實深層去看並不有趣。某太說有白色恐怖,只好這樣。我不想用自己方式...

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    6. 聽聞白色恐怖乃形容強權對人民所施展的,並不應該拿來形容大眾對個別人士的動作。

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    7. 正是此意。我不怕大眾,就怕強x呀。big brother is watching. You know?

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  15. 如此高調的投地,一定是阿爺批左的.港人下一代鑄定住公屋吧.香港對大陸的利用價值已大幅下降,所以阿爺唔洗俾面你班X弟,831就831,洗頭艇就洗頭艇,靚地要搶,全部阿爺話事!唔仲意就byebye. 如果我十年后退休一定走人,不過全世界都比大媽買起了,冇乜得簡...

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    1. RC兄這些分享正正代表了一部份香港人的想法,亦是大家每天看到的變化,細心想想令人相當沮喪。

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    2. 氣餒便正合朕意。劣幣便可驅逐良幣。為何1.0後來個2.0?社會紛亂?爭拗不斷?有意思吧?

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    3. 不沮喪,生活冇得揀先沮喪!

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    4. 有得揀!亞奴阿圖在等你。sorry,搞下氣氛姐

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    5. 哈哈,總有選擇的,尤其以香港人的能力。

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  16. 做商人睇既係利益,香港同內地地產商都係一樣向股東負責,利益又不單單指錢,呢幾次海航搶得禁勁,其實睇返佢控制股東咩背景就知,追上去原來海南省政府窗口企業,粗略講內地14億人,走1%有錢人黎都1400萬,香港人2倍,買間豪宅渡下假,分散風險又順便走資,一舉多得...
    =====
    同埋內地係有外滙管制,仲有個現象係越有錢越會走鬼,一下唔覺中伏就一鋪清,香港又近,又係國家唯一一個"美元區",真係教我如何不愛她??

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    1. 香港絕對有其獨特之處,曾經試過有內地商富被查封,在港上市部份的身家仍能保住,因此有不少內地走資都想來港。

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  17. 這些現象應解讀為中國政府的部署,總之中共要完全控制香港的政經。在鳥籠政治之下,香港政治已在中共股掌。接下來的是經濟命脈,最重要的地產,就交由中國地產商做了。
    香港人一直很靈活懂走位,面對這來自忠方的暴發巨人,港人會很無奈無助,但大家都要轉轉思考模式,想想如何在這巨人的指縫中存活,接下這巨人食剩的餅碎、肉碎。轉身較慢的可能會被巨人踩成肉漿。
    當然,樂觀地看,香港人仍有很多機會,但有些東西是很可能一去不返的。

    KS

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    1. 打錯字:"忠"方 應為 "北"方

      KS

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    2. 在時代蛻變的巨輪下,香港人需要隨機應變,祝大家好運。

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    3. Well, if you cannot beat them, join them or leave!
      好吧,如果你不能打敗他們,加入他們或離開!

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    4. 明白,今天看到不少這樣選擇的人。

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  18. 抑或身份暴露?哈哈,講下笑姐

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    1. 開KS玩笑而已。忠方?鬼拍後尾枕啦,一定系咁,除非唔系。

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    2. 原來如此,明白了。

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  19. 看來未來數年樓價的升跌 內房和港資有較大分歧
    老實說 若只是誠哥不玩, 都可視為個別例子 但連新地新世界等大發展商亦明言不懂計數, 我想一般小市民亦要有所警剔
    不過有人提出一點非常好, 港資大孖沙賺慣20-30%利潤 但內房可能10%都照殺
    幾位超級富豪身家過千億, 像誠哥般, 要用3-4年時間發展一個樓盤賺得果10零20億, 還要承受樓價爆破的危機(誠哥不下一次提到現今樓價已高), 倒不如買買外國基建電網, 一樣回報吸引
    長和系資產近萬億, 胃口大, 地產不會是唯一業務, 追求回報和穩定亦無可厚非
    新地眼光一向不錯, 加上個人認為銷售部署能力為眾發展商之首, 看看用元朗YOHO價托起南昌新盤, 事實上新地一早已經部署了整條西鐵戰線, 土儲足夠4-5年之用, 租金收入強勁,無太大投地壓力
    恒地已一早不怎參與投地市場, 但四叔玩地產確有一手, 單單農地和舊樓重建項目已有排玩
    會德豐近年賣樓成績大躍進, 旗下還有九倉這個最強後盾, 老實說近排九倉係一連串動作, 有效法長和系重組的徵兆
    新世界系第三代接班人似乎表現不錯, 親手部署的柏傲灣今年威到盡了, 相信能夠帶領新世界系進步
    稍為尷尬的是信置, 雖然手上現金多, 但似乎集團只依靠地產, 幸好話事人已明言未來會積極發展收租物業, 加強現金流

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    1. 一口氣說了各大本地發展商的看法,不錯的角度,多謝分享。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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  20. 此文很一針見血說出香港資金布局,對宏觀數十年的香港地產變化,非常有質量。
    單看啟德地天價的融資,在港7大內銀(工中建交招中信,農?較少活躍在港)是走不了,位位有份。

    老實講,英資的太古作為綜合企業,收租部份很理想,但當中國泰油價不穩定因素高,而且海運盤數年年損手。。。剛公佈的息率也由原來0.78降至0.42,最少還拖未來2/3年後腿,而長期國泰及海運改善後問題則不大。

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    1. 華資的新地,恆地,恆隆,新世界,信和,嘉里仍是很有影響力,收租的比例上升變對於好息之徒的一族多幾分預測計。
      而誠哥不願繼續玩高地價遊戲,改成高較穩定其他國家公用股,是很個別例子

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    2. 國泰做對沖都被指超廢,這有點不公平吧。

      地產未來佈局,且看新任特首取態,與大圍環境如何吧。

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  21. 睇形勢,本地地產商將會好似本地銀行一樣,逐漸被中資取代。在本地四大地產商中,超人預視能力較高,所以一早就走出去。新世界似乎也正向這方面部署。暫時未見新地和恒地有明顯行動。

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    1. 港資地產代理治港時代已結束。始終姓共不會信外姓人。自己揸盤踏實點

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    2. 幸好香港的投資環境不像內地,香港人可以隨時把資產轉移,不過不動產就。。。不動嘛。

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    3. 有時候會想 超人的部署往往都是當刻令人不明 但兩三年後便體現出價值
      不同於我們 充其量是快艇 超人的是航空母艦 轉彎都要時間啦
      超人這樣的年紀 長和系的業務防守性會再加強

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    4. 過去李嘉誠的操作讓我們看到其眼光的厲害,今次也得看看後續如何發展。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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  22. 香港在一,二十年間無事嘅。始終試驗場要有個棚。不動產也不會大跌,個棚要有個樣。而且一半港人揸咗貨,短期震盪難免,但個棚收檔前無事。過後唔敢包。

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    1. 幾十年後情況難說得準,看看內地的資本主義又會否成熟一點吧。

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    2. 香港目前佔中國GDP不足3%, 除試驗場的功能外, 香港在中央心中的地位確實沒有以前那麼重要!

      我列舉一個例子, 一個老鄰居在大陸經營工廠, 現在不能像以前年年在內地賺大錢, 環保勞保人工上升惹惱他, 總是抱怨共產黨過橋抽板!

      我開解他, "你已經在內地賺了很多錢, 工廠妹也玩過不少, 應該知足了! 肥水不流別人田, 內地人現在有資本有技術有經營門路, 為什麼還要繼續讓你無止境地佔大便宜, 賺大錢兼玩本來屬於他們的美女!? 共產黨無安一個罪名給你, 抓你坐監, 你已經算好彩!"

      港人, 特別是年青人, 還是想開一點好! 今時不同往日, 不要總是記挂老皇曆!!!

      刪除
    3. 時間不是關鍵,是制度。不要怪我成日拉埋政治講,但政治是經濟的羅盤,沒配合的方向,北面幾十年也不會成熟。改革開放放開了計劃經濟的制約,有了30年的進展。但拳已老,勢便無以為繼。這是現在的境況的原因。經濟發展再受現行制度制約,再要發展便要政治改革。但政制不能如經濟那樣改,那是會要丟江山的。還有既得利益者也不肯放棄。

      刪除
    4. 若計及回歸前後香港佔中國GDP的變化,更加相形見絀。

      看來內地與香港的關係正在起著的變化,已經無法逆轉,希望香港人自求多福,走出一條自己的路。

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    5. 好! 就講講政治, 就吹吹水, 宏觀看看中共, 中國和當今世界的列強:

      1. 中共建黨不足100年, 建國不足70年, 堅持一黨專政和多黨民主協商的原則, 即使犯了許多大錯, 例如三反五反, 大躍進, 人民公社, 文化大革命等等, 卻可以有效地防止多政黨的輪流執政, 爭權奪利, 由此產生內耗和內亂不止。 因此中共能夠高效率地把中國在不到70年從"東亞病夫"改變成為一個經濟, 科技和軍事強國! 這是公認的奇蹟! 許多國家想模仿, 卻做不到!

      2. 今天, 中國的經濟, 科技和軍事能力仍然比不上美國, 卻有能力在經濟和軍事方面做到與美國攬炒! 我深信長期來看, 中國的經濟(人均), 科技和軍事方面永遠無法超越美國, 但中國永遠有能力做到與美國同歸於盡!

      3. 最重要的是中國不再閉關自守, 已經改為積極崇拜科技, 迅速發展經濟和工業(包括尖端軍備)。過去幾十年中國可以高效率迅速發展已經有力地證明一黨專政相當適合中國這樣眾多人口的國家。當然, 中國仍然有許多不足之處甚至是嚴重的問題, 好在中國已經有能力自衛, 不會被外國佔領, 因此可以有足夠的時間進行自我修補和自我改進。

      4. 現在, 以美日為首的列強大概仍然幻想高舉"自由民主人權加多黨制"的大旗, 尋找藉口孤立中國, 並且在有利條件下時(例如中國內亂)派軍隊侵略中國和瓜分中國。 可惜它們不會有這樣的機會, 因為中國已經隨時隨地都有能力與它們同歸於盡!

      5. 列強想用文化和宗教手段來顛覆中國也一樣不會成功, 一黨專政是中國生存之道, 才不會內亂!

      6. 中共會不會丟江山?
      事實上, 我傾向於相信中共根本上是一種宗教! 如果中國只剩下2~3億人, 青一色共產黨員的家庭, 日子應該會更加好過。在高度自動化的當今世界, 2〜3億人已經足以經營和保衛像中國這樣大面積的國家。如果中國只剩下青一色共產黨員的家庭, 統一的信仰, 統一的意識形態, 統一的意志, 更少的環境污染, 更少或幾乎無糾紛, 更多的自身體力勞動, 更高的人均財富, 更加快樂, 自然更加健康和更加長壽。

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    6. 多謝Louis兄分享這麼長篇的留言,大家都談起政治來,哈哈。

      大概明白你的意思,當中你的「同歸於盡」很有趣,這的確是今天中國至少能做到的一步,現今社會,打扙的成本不輕,還越來越大,不像從前般容易發動一場戰爭的了。

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    7. Louis兄很有觀點。我文筆差,只打個比方。共產政權是個男體,打了hormone(改革開放),有波有羅了(30年經濟飛躍)但仍鵝公喉,有jj(結構性瓶頸)。再打針亦只能如是(經濟放緩)。要進一步就要大手術(政治改革)切jj,但這樣就變了女性(真資本主義),那男體(中共政權)便沒了。那手術能做嗎?肯做嗎?

      中共確曾有功.....(謹此嚴正聲明本人堅決反對分裂顛覆中國)

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    8. 止凡兄你是始作蛹者呀。地產霸權這話題從來是政治啊

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    9. 另一個中美兩國「同歸於盡」的近期發展:

      發展定向能武器 軍備競賽新趨勢
      http://orientaldaily.on.cc/cnt/china_world/20170320/00182_001.html
      中美兩國競相增加軍費,一場有限度的軍備競賽正在展開,尤其是定向能武器,更是雙方爭奪的制高點,誰能在該領域取得突破,誰就能在國際政治格局博弈中佔據主動。

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    10. Shiva真的是女兒身嗎?你的文字很露骨噢。

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    11. 進一步講講政治, 進一步吹吹水, 進一步解釋清楚:

      坦白地說, 要結束中共一黨專政, 要推翻中共, 即是要中共丟江山, 只有一條途徑, 那就是戰爭!

      戰爭有三種形式, 內戰或外國入侵或兩者的組合。戰爭結果有兩種, 外國入侵導致核戰爭的可能性相當大, 最終結果很可能是摧毀地球。 純粹內戰, 由於中共掌握軍隊, 公安武警, 法庭, 財政部門, 國家企業和公共媒體等, 想消除10億人應該不太難, 最終結果很可能導致中國只剩下約2億人(自己犧牲1億人作為代價), 青一色共產黨員的家庭, 今後的日子應該會比較好過。

      請注意, 列強用文化, 宗教, 互聯網(facebook google)和民間慈善組織等林林種種手段來顛覆中國, 不外想誘導中國發生顏色革命, 導致內戰。

      泛民如果想奪取統治香港的權力, 應該知道必須使用什麼方法。

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    12. 止凡兄,抱歉不是故弄玄虛。如弊blog首篇po所言,只想做個網絡透明人而已,恕我廻避回答。

      現今女性獨立屹行,敢言敢當。況且兄的blog不是兒童台,無需PG.

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    13. big brother is watching, mind your words

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    14. Louis兄的留言很具故事性,很有陰謀論的感覺,有趣。

      Shiva喜歡分享,無大問題,隨意隨心便可。

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    15. 中國這樣做是再正確不過的, 任何時候都應該保持與"以美日為首的列強"同歸於盡的能力!

      華拒赴聯國禁核武會議

      聯合國《禁止核武器條約》談判會議即將於本月廿七日在美國紐約舉行,繼美、英、法、俄宣布不會參加後,中國外交部發言人華春瑩昨日表示,經慎重考慮,中方亦不會參加會議。華春瑩指,中國一貫主張並積極倡導最終全面禁止和徹底銷毀核武器,但實現核裁軍目標無法一蹴而就,必須遵循「維護全球戰略穩定」和「各國安全不受減損」的原則。

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    16. 所有道理都背靠武力,合約也好,權力也好,法律也好,最終也是需要武力的,武力可以永遠也不實現,但不能沒有動武的能力,也要讓對方知道。

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  23. 看看行內人怎樣說, 應該也有參考價值。當然, 最終需要時間來驗證。
    利益申報, 我持有大量惠記610(路勁1098的母公司)。


    港地皮連下兩城 路勁:陸續有來 與港鐵合作多 單偉豹豪言比得上本地薑
    2017年3月20日 星期一
    上市公司專訪
    http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170320/s00004/1489947789702

    橫眉冷看:中資更能縱觀全局
    http://orientaldaily.on.cc/cnt/news/20170303/00184_010.html

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    1. 不時都聽到內地企業的豪言,總是帶點紅海思想,此消彼長的概念。

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    2. 海航真的很喜歡物業,從內房賺了大錢, 再拿錢到港狂掃地皮, 然後又到紐約買大樓! 非常佩服!! 長期來說,我也覺得物業是最容易明白,最容易找到投資門路, 最值錢和最可靠的!!! 根本上不會輸!!!

      傳出價172億購紐約大樓

      外電引述知情人士透露,中資企業海航集團擬以22.1億美元(約172.38億港元)收購曼哈頓公園大道245號大樓,集團目前在交易中領先。該報價是歷來收購紐約一幢摩天大樓的最高金額之一。

      知情人士稱,本次收購事項中,海航集團可能至少與一位合作夥伴組隊參與。這幢大樓的面積為170萬平方呎,租戶包括摩根大通。

      Brookfield Property Partners LP正出售這個物業,該物業的49%權益是另一位合伙人紐約州教師養老金計劃所持有。

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    3. 海航另一個優點, 專注自己熟悉的業務:

      海航集團擬投資一星上市REIT最少35%

      中國海航投資集團表示,計劃與新加坡地產管理公司AEP INVESTMENT MANAGEMENT(AEPIM)合作,投資由AEPIM參與管理,並擬在新加坡上市的房地產信託基金(REIT)至少35%份額。

      雙方合作內容包括由AEPIM的創辦人、首席執行官Yusof與海航投資子公司,合資成立一家管理公司,海航佔75%股權,該合資管理公司將擔任該REIT的項目管理人。該REIT投資的物業中,包括一棟海航投資關聯方海航實業國際投資集團旗下物業。

      公司公告稱,由於REIT發行上市有待新加坡相關政府機構審批,在審批過程中可能對REIT既定方案進行調整,在發行上市階段,REIT的最終上市總市值金額因多種外在因素存在不確定性。

      海航投資稱,AEPIM及其創辦人Yusof擁有豐富的基金管理經驗,Yusof在過去的十年中,被亞洲及中東的機構和私人辦公室客戶授權,管理超過35億美元的資產。與其合作有利於公司學習先進的投資管理理念,積累在國外房地產投資基金領域的經驗,有利於加快公司戰略轉型。

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    4. 專注本業,投資資本主義市場物業,這的確是不錯的做法,多謝Louis兄分享。

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    5. 我只是欣賞海航的投資策略和走位, 以找到有價值的股票而已, 例如28, 610和1098。

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    6. 明白,有意思。

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    7. 順便說一句:
      1. 每平方呎略高於1萬港元, 與內地和香港相比, 不算貴啊!
      22.1億美元(約172.38億港元)收購曼哈頓公園大道245號大樓, 這幢大樓的面積為170萬平方呎,租戶包括摩根大通。

      2. 最近不少香港公司去倫敦大手買了投資物業, 每平方呎也是略高於1萬港元。

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    8. 這是紐約、倫敦的價錢,今天香港達這個水平了,世界之最。

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    9. 內地企業海航系投得的三幅啟德地先後獲銀行批出貸款(港資銀行的上海商業銀行和東亞銀行, 中資的興業銀行),貸款額佔地價約40至47%

      海航第三幅啟德地 獲上商貸款26億
      http://fs.mingpao.com/pns/20170322/s00072/764efb300ff180954778d908b88f610d.jpg

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    10. 總有銀團貸款的,這個我不擔心。

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    11. 原來,海航真巴閉!

      2017年4月1日 星期六
      小琴密語

      投資策略: 海航進軍港金融業

      【明報專訊】半年前可能好多香港人都未聽過海航呢個名。但係由舊年11月起,用272億鯨吞啟德4塊地皮,今時今日你仲唔識海航真係好打有限。但係小琴話你知,海航除咗地產之外,喺香港另一支柱行業金融業,都將會大展拳腳。

      成立創新金融控股公司

      海航尋日喺ICC Sky100舉行創新金融控股公司的成立典禮,打算利用香港呢個國際金融中心,幫人民幣國際化。典禮上面海航首席執行官譚向東話,海航集團全球聘請41萬人,只有11萬喺內地、有廿幾萬喺歐洲、4.5萬喺美國、香港都有1萬,原來海航咁國際化,真係唔講唔知。

      海航喺香港搞創新金融控股公司,聽講佢地想搞嘅包括商品期貨、證券、收購合併、保險、債務融資,即係你噏得出的金融服務,佢地都想搞。有人話佢地過去幾年已經低調地喺香港攞齊金融領域各個牌照,雖云有牌照,但大鑼大鼓成立控股公司,要快速壯大,只有一個途徑,就係收購。睇嚟香港一眾銀行、險商、券商又可以皇帝女唔憂嫁,等海航嚟敲門了。

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    12. 多謝Louis兄分享,發現你都頗留意有關海航的消息。

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    13. 即刻又在海外進行大型收購, 不知道海航最終是龍還是蛇?

      海航60億購嘉能可石油倉儲業務
      http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170402/s00004/1491068768351

      【明報專訊】「大豪客」海航集團再有收購,嘉能可(0805)宣布,向海航旗下「海航創新金融集團」出售石油產品倉儲及物流業務51%股權,作價7.75億美元(約60.5億元),海航將以全現金支付,交易須獲監管機構同意,預料今年下半年完成。

      須獲監管機構同意 料下半年完成

      交易完成後,雙方將會成立一家合資公司「HG Storage」,並在歐洲、非洲與美洲經營有關業務。海航集團可於合資公司委任3名董事,嘉能可則委任兩名。雙方同意於HG Storage的股份設3年禁售期。

      海航自去年底起,豪擲272億元鯨吞啓德4幅地皮而為港人熟悉,該公司上周五晚剛宣布在港成立海航創新金融集團,表示將圍繞大宗商品貿易、消費金融產品服務及金融投資,發展金融配套服務。

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    14. 嘩,又60億,真多錢呀。

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  24. 中資高價搶港地引起關注, 中資這樣做肯定傷害香港大型房地產開發商的利益, 他們怎能不反對? 怎能不要求中央喝止新參與者高價投地? 陳啟宗終於站出來, 公開呼籲中央干預,其目的就是要保持他們獨佔香港地產市場!!!

    合景泰富:續有內房商來港買地
    http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170323/s00004/1490205711507

    陳啟宗﹕內房搶港地 中央或喝止 新參與者高價投地 「或擾亂行業秩序」
    http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20170323/s00004/1490205710742

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    1. 這有點奇怪,發展商也要求保護主義,沒有了自由市場的話,對他們也很不利呢。

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    2. 李超人超級醒目, 回購遠遠好於買地建房, 賺錢更快, 更多和更安全, 穩賺!!!
      確實與其競投土地, 不如回購肯定贏!!!
      為什麼要與中資競爭用高價投地?! 讓地盤給中資推高樓價, 自己回購同樣賺大錢, 雙贏!!! 嗎幾好!!!

      http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2017/0323/LTN20170323748_C.pdf

      長實地產(01113)公布,今日回購629.3萬股,每股最高價為54元,最低價為52.8元,涉及總金額3.38億元。

      另外,該公司年內至今已回購合共5224.2萬股,佔已發行股本1.3583%。

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    3. 資金沒有更好的出路,在本身股價低迷時,回購是不錯的選擇,間接回饋股東的一種方法。

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    4. 回購只是在資金沒有更好投資情況下較能提高每股盈利的方法
      不過個人頗欣賞誠哥不會坐以待斃 用賣樓所得資金到海外收購 提高每年現金流
      看來1113將來並不是單純地產股 夥拍長和系海外收購陸續有來

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    5. 李嘉誠先生的眼光一向厲害。

      不妨留名方便交流。

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  25. 內地一方面宏調, 大幅限制內房一直賴以為生的「價格實現模式」, 海外發展又渉政治(萬達於西班牙)及資金鏈(碧桂園於馬拉)問題, 點心債的渠道在CNY/CNH滙率倒卦下不可為....等等, 內房在香港所作的行為更像是絕地反擊。

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    1. 在港投地,始終是一個很好的內地企業配資方法。

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