止凡著作

財富未來

財經類
2016年4月初版





財商有價

財經類
2015年7月初版





積財有技

財經類
2015年2月初版





取之有道

財經類
2014年10月初版





永不當田雞

哲學類
2006年3月初版

2017年3月12日星期日

領展淨資產增長勢頭

近期blogger間多了好幾位領展專家,包括Grassroots O2Link仔Starman兄東昇兄等,對領展有投資相關問題的blog友,應該與他們交流,應能得到更到肉的意見。一年多前收到有blog友問及有關領展的問題,留起來到今天貼出來討論一下,隨時又會有更多得著。



Mike電郵:

止凡兄,您好,最近(指2015年中)一有時間就閱讀您的書和網誌,的確得益極多,對投資的概念及方向開始慢慢清楚及堅定。其中有一編有關REIT的文章《對房託股票的看法(二)》,看了之後的確令我有點不安。

以我現在的知識及財務分析能力,對公司的遠景難有充分的了解。但我就以借貸之資金正是投資於領匯。你的文章令我再次思考自己的決定是否有問題。以下是我當時做這個決定的理據,希望止凡兄可以給一給意見。

1. 我這次借貸投資的計劃為期三年。

2. 借貸與投資領匯的息差。首先,選擇領匯是它容易明白。我向銀行借貸的年利率(總借貨的年利率,不是實際年利率)為3%,而投資領滙每年的股息約為4%,息差為1%。

3. 查過往幾年領滙每年的每股帳面資產總值及增長百分比如下。過往數年之增長都高於10%,如果假設往後每年以10%的股本增值,領匯於2018年的每股賬面資產值會為$68.59左右。以現在大約每股0.8~0.9的折讓計算,2018年的股價可能在$54至$62之間。我的平均買入價為$45,股本增值在21%至31%之間。


4. 以上是股市一切正常的環境下做的估算。其實我總覺得現在的投資氣氛開始升溫,我們正在處於和1973年、1987年、1997年和2008年之前的三四年間的情況相類似,大家正在以懷疑的角度看待股市,但參與股市的人會越來越多,我們看到股市正在慢慢步向另一個高峰。然後大家都認為股市是一個大金庫,人人都可以可以成為股神,賺錢很容易,所有股票會不理性上升。買哪一支股票都可以賺錢。當然希望包括我所投資的領匯及其他股票。我希望到時我依然是清醒的一員,可以在手中股票升到一個其業務不可能支持的價錢時離埸。

5. 下一個股災離現在尚有一段時間,我可以在這數年間不斷學習財務知識,了解不同上市公司,學習選公司、分析公司的能加,再加努力工作,積累本錢,加上這段時間投資所得,在股災後可以以更低價格,買到優質的公司,這樣或者可以幫助我把達到財務自由的時間縮短幾年。

以上是我的基本投資想法,我希望止凡兄可以抽空給一給您實貴的意見。只要您認為有錯,希望止凡兄能直說。


止凡回覆:

多謝Mike兄的分享,我有空可以把這篇文章分享到blog內,讓更多人給意見。

你所做的分析都算有些數據支持,拿淨資產值去作overshoot,也是很好的概念,因為不少人都會拿股價去做。在你所指出我的文章都有提過,我喜歡看看公司未來有否特別事件會發生,又或者這公司過往的成功在未來能否繼續。

從這個思維角度,回看領匯,過去領匯的成功,是接手政府的爛商場,把它逐一翻新以提升租值,這一條增長之路一直走到今天,能否維持呢?不能的話,下一個增長點在哪裡呢?

近年領匯搞工廠活化改商場,又初試投地想做發展商,你對這些方向有否信心成為之後的增長點呢?若你的分析加入這類研究,可能比你因為過去數字而簡單定10%增長來得更有意思,不妨想想。

我沒有投資REITS,所以沒多研究,只是隨口說說而已。


後記:

回看當日電郵的日期,大約在2015年7月,因此Mike兄在電郵交流之後正要面對一個大跌市,一直跌到2016年第一季才回穩,不知他今天是否安好。

領展上市至今的股價與淨資產值都非常好,一直穩步上揚,替一眾領展的投資者帶來不錯的回報,這令我的刮目相看,原來一支REITS也可以做出這樣的增長動力,的確非常優質。

近期不少有關領展的討論,林本利指領展回購的操作大有問題,指管理層為求推高股價而賺取花紅才這樣做。然而,領展投資者又不認為這有問題,企業若沒有好的投資機會,回購是處理太多現金的一個好方法。

未來加息的話,傳統智慧指REITS沒有運行,但又有投資者不相信美國經濟可以支持大幅加息,他們認為即使加息,影響傳統REITS的股價,亦未必影響有增長動力的領展。

我不知道大家對領展的觀感如何,是否都了解過它的好壞因素呢?相信這支股票是不少價值投資者的愛股,不妨分享一下。

41 則留言:

  1. 我沒能力處理仔細的估值。但走過領展的商場,有以下的觀察:

    (一)透過翻新,在各地區引入中檔的食肆跟連鎖店,增加營運效率。在某些比較年輕的地區(例如將軍澳),近車站的商場貼近了私樓商場的消費力,然後將營運力沒那麼強的郵局搬到遠一點公屋區。當然,更付不起租的小店,就活不下去了。
    (二)在老區(如慈雲山、樂富),改善工程也有進行。不過,由於空間運用率低,我見到領展真的放鋼琴在梯間,嘗試去增加居民的停留時間。
    (三)荃灣那個酒店旁以及茶果嶺附近置富的商場,我見過還有改衣店,手作店,文具店,小型補習社,小食店在那些小型商場,慢慢地經營著。但這看來不是領展的風格。我有跑過天水圍,就算消費力不算特別好,確實也像上面引入許多連鎖店,提高租值。不過,看來不是每個商場都好生意,偏遠商場打折再打折。我相信領展看過盤數,總是準備為這些商場找買家。
    所以,策略就是比較Aggressive,釋放價值後就立刻判斷是否繼續賺下去,行動比較迅速。不過,若要收購新的項目,我會問為甚麼領展會比其他發展商優勝。拿ROE除現價,領展還是略勝新地。但心底裡我還是覺得領展的資產折讓不足,新地的營運比較穩定,甚至我也會比較價已殘的太古。

    我也想問加息是否要看香港的經濟增長能否追上美國的步伐?不然香港的息率被拖著走,其實沒有甚麼話語權。畢竟Reits能否賺錢還是要看上面的店能否做生意吧。

    我都是胡說八道
    T

    回覆刪除
    回覆
    1. 投資機會往往就是從身邊觀察開始,T兄的觀察很細膩,這也代表領展並非把所有商場都用盡了,算是還有增長空間。

      總覺得拿領展跟新地、太古比較未必完全恰當,始終REITS是較特別的類別,本身的派息率與負債比率都受規條限制,新地與太古是地產股,除收租生意外還有地產部份,難以比較。

      刪除
    2. 我反過來說,領展買入資產然後釋放價值,比地產發展少了一個選項。拿新地、太古,因為他們都有品牌效應。領展要把商場再提升到那個層次,也不容易。我在想這件事的時候,閃過早兩天的新聞,就是說日本Uniquo加價,結果日本人就不肯買。

      再比較一下置富,雖然置富的ROE/P高,但債務比率也比較高,大概因而我們都認為領展的增長動力較好。無論如何,我覺得兩者的現價都大致反映了這些因素。既然資產各有千秋,對我來說都是耐心持有,分散行事。

      T

      刪除
    3. T兄,領展跟其他香港地產股有一大不同,是王國龍提醒網友的:"我們冇家族在背後,不用扶助家族的成員,亦不用受始創人指點,作為一個專業的管理人,很少有機會有這樣一個機構讓我們去運作.我相信同事們他們的專業滿足感是高的" http://link823.blogspot.hk/2015/10/ceo_11.html

      因為家族生意有很多時候是刻意壓低資產的。另外選擇股份時,建議選每日成交過一億的,以表示有足夠流通量


      刪除
    4. 嗯嗯,在資產管理上我同意領展出色,而且也聞說地區有極高的自主權。例如將軍澳的那個商場能跟華納買點版權,樂富一直做玩具展人流略有改善,慈雲山的阿伯在彈紅曲,那些我也有看到。當然,在錢以外也帶來很多非議,但這我相信不是各位Blog友主要討論的面向。在O2兄的Blog也寫過領展出售部分資產,就是想分散壓力。

      我也同意新地跟太古都有這樣的歷史。最近郭老太在100元左右回購,之前太古分拆太地,都是在某些時候對股價做了動作。不過,作為長期持有,企業的風格能否大致保持清晰可見,管理層是否可信,盈利是否有可持續性(甚至其社會分配),資產的質素,價值創造的能力,那些我會比較關注,流通性未必是我的第一考慮。太古B的流通性很差,一天可能不到幾十萬股,但向來大約15%的折讓已反映這方面的「風險」,雖然我認為比太古A的風險更小。再跌,我再買,如果我相信前面那些因素沒變,而我現金流沒大問題的話。

      我不相信我能有各位高手選股的能力,只求跟大市差不多的回報,但也不想買下一手我裡面在生活層不很認識的2800。根據步行經驗,我同意領展的資產質素以及管理都大致靠譜,是值得投資的一塊。不過,不論大股東是否家族背景,小股東與大股東權力上的不對等,我也沒有巴菲特從企業營運修正錯誤的能力,注定分散比食驚風散好而已。我買領展的時候比現價略貴,但持有相當安心,原因大致是上面那些。

      大概這種心境,就是跟止凡兄學的吧。

      謝謝各位啊
      T

      刪除
    5. 自主權這個考慮也成立,多謝Link仔分享。

      領展有好有壞,投資者可以把它們都提出來分析一番,但未必需要放大任何一個考慮點,中肯地研究分析,自然能得到更有價值的結論。

      刪除
    6. "因為家族生意有很多時候是刻意壓低資產的。"
      好像是,他們為甚麼喜歡這樣做?

      刪除
    7. 估計有很多原因,低吸,又或者不想太高調,又可能想弄一些財技等等。

      刪除
  2. 止凡過賞了,領展專家這個稱呼不敢當,O2不懂投資股票,不懂閱讀年報,因「屋邨商場」是自已熟悉的東西,於是便以End-user的身份及角度,憑Common Sense 去瞭解這家公司,敝Blog初期只是記錄自己在領展商場的所見所聞,像寫日記一般,意想不到是後來匯聚了一群領展粉絲在敝Blog互相交流,O2不懂投資,便唯有繼續付出汗水,付出腳骨力,以巡視業務遊記來與823戰友作等價交換啊。

    回覆刪除
    回覆
    1. 這樣的blog很有價值,如果不同的優質股票都有一個類似的blog站,這不是很正嗎?

      刪除
  3. 止凡兄,Link仔也不是領展專家,Link仔因為重倉領展,為了退休生活,不得不投入呀

    回覆刪除
    回覆
    1. 投入一支股票的投資者很可取,若叫你談談領展,相信三日三夜也說不完它的故事。

      刪除
  4. 林sir, 除了說領展回購之外,仲有話它在大陸買了一些不良資產,而林sir最關注的是領展的管理層,他說管理層的工資太高,分紅太多。但他也說,如果領展跌到四十幾元,都可以買一些。所以一切都是平買就ok.

    回覆刪除
    回覆
    1. 他大力狠批領展,已成投資界熱話了,不過有時感覺他太重視股價,總以為所有因素皆會立即反映到股價上。

      刪除
    2. 我覺得林sir喜歡在買賣中獲利,雖然持有時間可能比一般短炒長,但始終不是喜歡長期持有(以年計算)的投資者,所以不喜歡領展亦算合理。

      刪除
    3. 有時候讀者又要好好理解寫文章的人,寫出來的東西與其真實操作如何,舉例如曾淵滄博士,常寫短線看法,但其最主要資產卻在物業,拿兩成資產出來考考自己眼光,讀者別盲目跟炒。

      刪除
  5. 專家不敢當. 但我認是勤力的散戶, 將勤補拙.
    早月跟TAM兄之前也很詳細分析823, 他們真是專家.

    回覆刪除
    回覆
    1. blog界中的高手從來都不缺。

      刪除
  6. 領匯增長點其實喺領匯年報搵到. 過去幾年領匯都係以翻新商場為主, 而呢方面據我觀察係比置富做得好好多, 翻新後都有煥然一新既感覺. 其後領匯收購新商場再翻新. 而近幾年就開始買地發展同出售物價黎提升價值. 呢幾方面喺可見將來都可以令領匯維持一定增長.
    不過更值得留意既, 係我留意到過去幾年領匯年報都有輕描淡寫咁提到除咗以上幾項 (Asset Enhancement, Asset Acquisition, Asset Disposal, Property Development) 之外, 仲有一個選項係 Property Re-development (重建物業)!.
    我唔肯定領匯管理層係咪已經暗地裡落實緊, 亦無從判斷領匯係咪已有心儀物業想重建, 但如果物業重建得以落實, 領匯有160個商場, 將會有排玩, 玩足一百年都仲得.
    如果要再講領匯有咩增長點, 個人認為除咗管理層講嗰幾點之外, 其實可能仲有 outsource 物業管理呢項, 尤其喺領匯部分已出售物業經營不善, 出租率低既情況下, 領匯隨時可以推出代業主管理既服務, 業權由業主擁有, 領匯只向業主收管理費. 呢招至少喺澳洲 Westfields REITs 已經用緊.
    最後, 其實領匯租金依然偏低, 根據領匯公布數字, 租金只佔租戶收入12%, 而同類物業, 喺新加坡 CapitaMall REITs 既租金佔租戶收入16%. 單係呢點, 其實領匯租金已經有超過3成增長空間.

    回覆刪除
    回覆
    1. 積極去搞好生意的REITS,努力地也能找到不少增長點,的確有其投資價值,多謝分享。

      刪除
  7. 領展的而且確係好值得關注的,,
    佢係港股少數的優質公司之一,,
    因為佢持有的物業好多都好優越,,
    我幾年前一路等待好的價錢吸納,,
    可惜一路都大漲小回,,無緣,,
    變相一路在觀察名單,,
    不過事實係佢的折讓率已逐步縮窄,,
    現價比起其他的優質公司可以遜色小小,,
    我也同意t兄分享的,,
    現價太古b係更有投資價值,,
    不過止凡兄講的又對,,因為始終不能作比較,,
    所以投資組合應該人人不同,,最後的回報也會因而不同,,
    真係好正,,好小可以見到討論得咁仔細了,,
    努力,,互勉之...
    cleverpeople...

    回覆刪除
    回覆
    1. 領匯特別多人深入研究,可能因為大家很容易見到其資產吧,這樣的分享交流很不錯。

      刪除
  8. 止凡兄,今日拜讀了你的"取之有道3",得益匪淺!十分感謝你的分享,投資的取態真的很重要!
    可否藉此平台詢問止凡兄對內地電力股的睇法?目前此板塊都處於十分低殘的估值,但息率卻十分不俗,若作為長遠的投資標,是否可取?目前擔心的是國家的政策和煤價對火電的影響。

    回覆刪除
    回覆
    1. 多謝支持。

      你也說出了火電的問題,長遠來說不是中央政府的方向。而內地電力股沒有如港燈、中電的利潤管制,供電更影響民生經濟,隨時成為國家政策受害者,並不是我杯茶,因此未有深入研究。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

      刪除
  9. 買reit是因為穩定現金流及相對高的息率。但823息率不算高。請教各位823 fans為何鐘情它?貪它提升本來低質商場提高股價?如果想買股價升,為何不乾脆買成長股?要搞大龍鳳提升資產質素,為何不買本身就持高質資產的?買管理層?只有823的管理層才最好?請fans指教

    回覆刪除
    回覆
    1. 領展的確有其獨特之處,受REITS條例規管,非常穩健。投資者未必需要只選一支股票,這支股票可能是組合一員,即使單選一支股票,操作複雜性亦各有不同,例如Starman兄的債券、REITS倉的考慮。我沒有持有領展,但也理解領展的優勢。

      刪除
    2. 其實如果留意返823由上市至今,不論股價/股息都係向上行,絕對係一間"有升有息"既公司,當然一般股民慣左佢得4-4.5%股息息率,所以當股價短期出現折讓,都會有人入貨追返收復折讓...
      =====
      同樣"有升有息"既公司其實市場上唔算多,823仲係REIT,有分派保證...

      刪除
    3. 不是說823很差。只是兩頭不到岸,講息不夠高,講升又升不多。是正式的middle of road。唔明點解受追捧所以請教fans。

      刪除
    4. 上市11年多,股價由$10.3到$52.3;股息由$0.2(半年)去到$1(半年)水平...
      http://www.linkreit.com/TC/investor/Pages/Distribution-History.aspx
      ---
      當然以現價現息率計,單睇股價升或股息,一定唔係最好...但做到呢個成績(同時股價/股息有升有息)既公司唔係好多...

      刪除
    5. 由上市到現在的回報,領展算是不錯,尤其計及持有它所承受的風險不算高。

      刪除
    6. 問題是fans中幾人是ipo揸到現在?多數人中途加入,買時的yield都不高。當然當時買價兌現在派息是不錯。但那不是823獨有。若說持有風險,公用股安全得多。更別說它欠social responsibility這點了。

      刪除
    7. 明白你的意思。不過,你是否觀察到盲目支持領展的fans?我可沒有察覺到,還是在什麼討論區之類看到這現象?

      刪除
    8. 我不會評論別人的投資。只知823非my cup of tea。但想請教fans們他們為何鐘情823. 希望如果我誤判了823便可糾正。

      刪除
    9. 明白你的意思,好像有幾位blogger也有分析文章,可找來參考一下。

      刪除
  10. 作為領展的股東,當然希望股息年年增長,最好年年股息有咁多加咁多,但有時我會想其實有無必要賺到咁盡,我唔係咁喜歡聽到d人話加幾多幾多租係完全合情合理合法,所以加幾多完全無問題,係咪事不關己,就可以不理會其他人的感受?跟住又會列出d數據話租金比出面低,而事實上又無計到領展隔幾年將d舖掉來掉去既裝修錢,羊毛出自羊身上,連埋年年加d租金價錢貴就係咁來。股東股息收了,管理層分了花紅,損失的就只有屋邨的居民。這種毫無關顧,但求目標加到全球最高的租金的態度,睇到覺得個心好唔舒服,這並不是取之有道啊!

    回覆刪除
    回覆
    1. 部份投資者也會考慮道德問題,例如身邊有朋友不投資毒奶事件時的蒙牛,亦有朋友不投資賭業股,也是這個原則問題。其實投資取向因人而異,沒有對錯,最緊要買入後能安睡。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

      刪除
    2. 止凡你做事面面俱圓,不會批評人,亦不想得罪人,這是生意人的特性。投資當然沒有對錯,但當投資變左信仰,凡領展做的必定對,凡批評領展的必定錯,其他人做得較差就幸災樂禍,我地係咪應該認同及鼓勵這種態度呢? Tom

      刪除
    3. 其實唔認同一間公司管理同做法,可以唔買佢既,選擇多的是...同意上市公司除左股東利益.應考慮道德問題,社會責任,但係咪要由公司股東去補貼自己租戶呢??如一間公司只談社會責任,又會唔會忽略左其他持份者,股東/員工利益??
      =====
      到底係租金升推升通脹,定通脹令投資者推高租金收入期望??

      刪除
    4. 面面俱圓,給人這樣的印象也不錯。談道德跟談政治一樣難,因為人人心中把尺也不一樣,不久前也有討論過。

      http://cpleung826.blogspot.hk/2017/02/blog-post_26.html

      刪除
  11. 止凡兄﹕

    我是Mike。最近在整理這過去兩年多的股票投資成果,學習的成果,也重讀也給你的這些電郵,再到你的Blog看看有沒有新的討論,沒想到你把這封電郵拿出來討論。我又在Blogger們的討論中學到了不少知識。感謝感謝!Blogger中真的高手如雲。

    其實給你寫這封電郵時我才開始投資半年。兩年來,除了工作,就是學習投資和實踐。底子紮實了很多。

    現在回看以前的投資決定,許多都是相當粗糙。投資領展也算是粗糙的一個。因為除了我在給你的電郵中所提到的那些理由,我對領展了解很少 (當時也不知道Grassroots O2、Link仔、Starman兄、東昇兄們的Blog,沒從他們那裏先了解一下領展)。

    可是除了領展以外,我有更多更粗糙的投資決定。相較之下,領展給我的回報也算是不錯。在2015年下半年到2016年年中,股市波重得很。領展相對於大市,波動沒有那麼大,意外地令我的投資組合穩定了許多。

    2016年7月的時候,我買掉了領展,不是因為領展不好,而是價格相對股市而言太高。當時的股市,投資經驗不多的我,也可以找到不少股息更高、股價更合理的股票。現在算一算,領展給我的回報正好是當初定定下的目標,31%,算是幸運吧。

    投資路上要學的東西太多了。相信以後在止凡兄和各位Bloggers身上可以學到更多,希望你和各位Blogger為大家提供更多好文章,感謝感謝。

    Mike

    回覆刪除
    回覆
    1. 感謝Mike兄回來更新一下你的狀況,你說得對,這裡的確高手如雲,而且大部份都是謙卑好學,慷慨分享,這才能成就這樣一個好平台,讓大家交流。希望你也多來留言交流,慢慢地成為其中一位高手,加油。

      刪除