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2017年2月20日星期一

爛銅爛鐵 鑽石價

周日在家看看有線的《樓盤傳真》,驚覺今天的樓市實在誇張,節目中談到新界古洞有新盤推出,入場費最平的單位為375呎賣近600萬,大約16000元一呎,比同區二手高出不少。




節目介紹,古洞這個新盤位於青山公路旁,車來車往,是泥頭車在窄路上行走的那種,令人不舒服。由於地點與周遭環境問題,發展商靠「圖則」補救,希望將價值最大化。其實,多年後誰會管你的設計呢?若以投資角度,物業投資還是三個重點,即「地點、地點、地點」。

單看地點,即使未來有鐵路,但也不會稱得上是優質盤,沒有優質盤的先天優勢,如今也開到這樣的呎價,今天的樓市可謂雞犬皆升,特意用這個成語來配合今年雞年,哈哈。

從電視節目中的畫面看到不少準買家排長龍,人頭湧湧,不知道當中有多少經紀?有多少香港人?有多少內地人?有多少人在造勢?但那畫面給人一種銷情不錯的感覺。這樣的樓盤、這樣的地點、這樣的開價,還能如此受歡迎,看得有點頭昏腦脹,心中亦有點寒意。

這時候,想起多年前一位前輩談論過西九龍,即高鐵站上蓋一帶的樓盤。前輩分享當年抽西九龍,新盤一推出,他收到經紀電話,立即入票。記得當年30萬元入一張票,他就動員一家,加入親戚上下,全都參與入票抽新盤,若沒有資金,借都要借回來。

當時,前輩覺得西九龍那地方太完美了,在一個貫穿全中國的高鐵站旁邊,認定這地點無得輸,因此絕不可能不買,若真的不買的話,唯一原因只是無錢。最後他入的票無一張抽中,他指若當年買了,今天早就「夠數」退休了。今天沒有機會了,唯有看著人家發達,無辦法。

前輩指香港是一個很有趣的地方,買樓的情景特別奇怪,每每拿著過千萬元的準業主,卻要「訓街排隊」,猶如做乞丐,相信全世界只有香港是這樣。他指若在深圳買樓,可能只是二三百萬元的物業,已經有茶有冷氣房有服務,不停被叫「老闆」了。

又憶起另一位前輩曾經提醒,買資產從來也不應該「將貨就價」,物以稀為貴,即使貴買,也要買最好的。其實這個理念也影響了我,使我不太喜歡買入折讓的低質資產,我知道有不少高手喜歡以超平價買「爛銅爛鐵」,亦獲利不少,但這並不是我杯茶,以合理價買入優質資產,更適合我性格。

最厲害的投資,大概是能以爛銅爛鐵價買到鑽石。次一點的話,或許以鑽石價買到鑽石。再次一點,應該是以以爛銅爛鐵價買了以爛銅爛鐵價,這也算等價交易。今天買古洞,感覺似以鑽石價買爛銅爛鐵,感覺奇怪。能付600萬元,為何要住進古洞的300多呎單位呢?

30 則留言:

  1. 貴得離譜,不過香港樓價沒有離譜,只有更離譜。

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    1. 越多離譜事件出現,就離見危機。

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    2. 看看之後如何發展吧。

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  2. 不如我們猜猜誰有興趣聽這樣的故事:古洞的故事是深港融合,河套區發展,創造新的九肚山。這個故事動聽不,就看聽的人了。能付600萬的人,也未必拿來投資,可能是拿來走資?而且查一查,好多超大單位,不是600萬那種呢。

    我覺得不吸引。

    T

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    1. 發展商賣樓總會編出美好故事,當年大圍的名城亦是香港正中心,六線薈萃,聲勢厲害得不得了。

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  3. 當年(十幾年前),古洞係鳥不生旦的地方。。。

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    1. 往日若要前往古洞的話,實在考起,不知怎樣才能到達。

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    2. 好過的士,哈哈。

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  4. 記得當年各地有很多人出來抗議油價高企,然后油價繼續連年攀升,十几年后才掉下來。當你日日出來嘈人工低,即係話畀老板聽你好需要份工。

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    1. 有深層意思,明白。

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  5. 爛銅爛鐵,鑽石價;實而不華,黃金價;美侖美奐,鉑金價...以後想上車只能望天打掛。

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    1. 好對聯。。。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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  6. 樓盤近粉嶺高爾夫球場,打Golf都算方便,哈哈!

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    1. 適合退休人士,如鍾兄,哈哈。

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  7. 正如中原施永青先生講,,
    樓市最初升到你唔信,,
    最後就升到你迷信,,
    昨晚睇tvb十點半的樓市節目,,
    當中好多主角都係香港一般人的心聲,,
    証明好多人的財商同心態都係唔正面的,,
    但係又真係幾真實,,
    努力,,互勉之...
    cleverpeople...

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  8. 可能佢睇緊30年後關口刪了成大深圳市, 香港區的潛力 ~ #曲線要講明

    ---Herman

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    1. 這可能是發展商賣樓時所說的願景。

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  9. 這種價這種地點,不相信買家是自住為主。投資收租亦不可能,誰會租那裡?亦即投機為主。投機是不談價值的,只談趨勢。覺得有水位便博。只要有人接貨便ok。

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    1. 今天這麼多印花稅,要升兩成才算打和,真的有投機價值嗎?

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  10. 炒家入手自有自己睇法。最終輸贏定對錯。

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    1. 這樣的辣招下,估計難有炒家。

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  11. 如果買家真的以自住為主,那麽多人以600萬買少於400呎古洞樓自住。那市場是否已達迷信程度?如果市場已迷信,為何沒空間炒?炒家不須理性分析的結果,只要一個不理性的市場便可。

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    1. 大概明白你的邏輯,多謝分享。

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  12. 這邏輯對價值投資者是有點困難去理解。它建基於市場的不理性。供應本來就不足,辣招阻礙了換樓階梯,持貨者不能賣或惜貨不賣,二手供應受阻,一手便可獨大。只要一手開盤持續進取,市場便陷入迷信境地,迷信的市場令一手更進取。正循環就此產生。炒家的貨便有空間。

    炒家不須理性分析的結果,只要有一個不理性的市場便可。

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    1. 明白理解不太難,但是否認同又是另一回事。

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  13. 市旺買一手輸錢、市淡買一手跑輸,在香港樓市已行了很多年。

    不認同就一定,理解則更容易,一字記之曰:「旺」。

    一手價格可以很離地,那些想輸錢的人就任由他們去吧。

    只要二手市場沒跟上,暫時仍難爆煲。

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    1. 多謝分享,讓我們看看未來發展吧。

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