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領展停車場新政策

有次朋友問,領展停車場近年有新政策,不設指定月租車位,改為流動式,不明白有何好處,這安排好像純粹給車主帶來麻煩。今天領展的資產影響不少民生,制度改一改,立即對不少人帶來影響。




說起這個領展停車場的政策,止凡想一想,從生意角度,至少想到兩個對領展來說的好處。第一,這安排能減少人手,因為平日每個車位處都需要用油漆畫下月租車牌,有車位退租就要更改一次,如今這一個步驟可以省卻,斷而把人數運用得更盡。

第二,我猜想這應該能租出更多車位吧,例如如果停車場不是太滿,這政策未必有其明顯好處,但若然停車場本身供不應求,這個安排就能租出更多車位。想法是這樣的,假設一個停車場有100個車位,如何租出多於100個車位呢?只要領展擁有數據,研究過往每天最高峰時,整個停車場有多少輛車停泊,可能最滿的時候是半夜,數一數,原來只泊了85架車。

是否有這個現象存在呢?其實以我家附近的屋邨停車場為例,有很多車位是租給附近學校的教師職員,他們大部份是日泊的,晚上駕車回家,即拿車位是配合工作需要。相反,其他車主多會泊過夜,因為日間駕車上班,或周六日駕車去玩,夜間定會泊回停車場。所以,就算在最高峰時,可能是半夜,到停車場走走,看看停車場的情況,會發現部份車位沒有車輛停泊著。

如果劃定車位,這個車場就只能租出100個車位,但如果採用流動式的話,由於預計最高峰也只有85%的車會泊回停車場,領展可以接受超過100個車主申請月租接受多少呢?105位?110位?115位?這就看看領展對數據有多少掌握及信心。甚至乎,領展可以利用附近資產的協同效應,看看一旦真的爆棚,同場是否有一些時租日租的車位可作調配。就這樣,簡單一個政策,隨時能成功把同一個停車場的回報率推高。

作為車主,這個操作可能有一點麻煩,因為車主沒有一個特定車位,要視乎每天何時駕車回到停車場,早一點可能可以泊得好位置,晚一點就可能要泊到上四樓。

其實,在車位分配時,這安排亦有其好處,還記得年尾續車位時差點沒有車位的情況(見《停車場差點不能續租》),如果停車場車位緊張的話,停車場負責公司能想出一點辦法接受更多車位,讓更多車主有機會租得車位,這算是一個雙贏方案吧。

很多時,資本主義的美妙之處,就是資本家未必想令客人有好處,但由於他們想得到更多生意、利潤之類,為了這些誘因,就會創出一些行為,而這些行為可能間接幫助了客人,達至互惠互利的局面。

有一些停車場,更是低兩層是劃定車位,上兩層是流動車位,而流動車位的月租是較便宜。作為車主,這些停車場有更多選擇,如果你運用車位多會在非繁忙時間(例如因在附近工作所以多是日間泊車),我絕對會選擇較便宜的流動車位。

以上所言的純為個人猜測,感覺有其合理性,不過這也不是事實。曾經與一些停車場的員工討論過,這個流動式安排,其實不可能令領展租出更多車位,只不過是同一個停車場中,有時租也有月租,以前月租可能劃死了若干的位置,剩下的才可給時租泊入,如今則不然,若時租車輛太多時,停車場職員可嘗試調動月租車位去滿足需求。

當我上網找找資料時,看到原來電視早前也有討論過此題材。影片中還有一些月租車主投訴,因為明明月租車位,但由於停車場的車位都被時租泊掉,他駕車回來入停車場竟然要在門外等待半小時才有位讓他泊車,實在有點離譜。

與行內人討論過,再看過影片,原來關鍵在於時租,因為時租的需求可以很大變化,尤其在過年過節時,實在沒有可能有閒置的車位。為應付這些變動,領展這些新政策都可謂很絕,為股東賺錢很不錯,不過如果作為他們的客人,可能會感到不方便。


(youtube影片已被刪除)

28 則留言:

  1. 這個政策是有助集團收入,
    但是管理上很有問題,
    我也是月租浮動位,
    我試過晚上泊車竟然沒有位,被時租泊哂,
    被迫亂泊路邊。
    他們只賺盡但沒有控制好車流,
    有點過分。
    P.s 我就泊在那相片中的車場haha.

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    1. 這樣說來,那停車場的管理安排好像有點失當,作為客人自然不會歡迎新措施。

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  2. 呢D 肯定計過數0既...
    唯有泊第二度, 或者唔渣車~

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    1. 這樣大規模的上市公司,一定計好才推出計劃的,所以從這些計劃中尋找一下財務知識也不錯。

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  3. 好幾次上班前送湯去老父母往的村,前身無領匯時,頂層車場封閉,時租位多到橫泊佔3位都無人理,當時月租只給屋村人的.領匯之後,對面私樓車主可租用,頂層亦解封.問題就來了,常常入閘後無位泊,都是雙B或歐跑,唯有隨泊解決.村舊人又老,後生都遷出.天呀!唔通退休買靚車享人生?
    屋村單位租金約$2,000而車位租又近$2,000唔通村民搵食司機多下欄?
    領展在商言商,車位售100萬,回報3%,月收$2500
    差餉+地租每月近$200
    24小時保安24,000+福利$4000 (攤100車)
    唔計燈油火蠟都要$2,980/月 (時計$4~5)
    所以用時租$12-16去補貼,亦是市場運作. 劏房價=車位價
    其實領展擁大數據,用出入車場程式優先預留月租位,既可方便時租提升收益,多賺的應回饋大眾.

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    1. 領展是上市公司,只需要回饋股東。

      P.S 每月燈油火蠟:($24000+4000)÷100=280

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    2. 最低工資32.5,但32.5而家係請唔到人嘅,起碼都35啦
      用住32.5計,32.5x22.5x31=22668.75,呢個數係未計有薪年假(仲要搵人頂),同埋假設無薪飯鐘(當然有D公司係有飯鐘錢嘅,咁條數係24180)、無薪例假,同埋假設每更只請一個人,但因為領展外判,實際上保安公司仲要計埋行政費、頂更等等,所以保安公司可能會收27000以上(如果外判停車場越多,咁平均overhead就越低)

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    3. 燈油火蠟呢,一個普通60個位停車場電費大約要萬零蚊,仲未計保安系統、停車場系統(包括閘巴、收費系統)嘅保養費,有水喉又要計埋水費
      仲有大家都忽略咗嘅清潔費,通常一個停車場一日會請半個清潔,即係朝早返四個鐘做停車場清潔,例如掃垃圾、掃塵,每星期一次大做(例如掃天花、掃樓梯)、每月大做(例如洗地)
      所以條數唔係你哋諗得咁細囉

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    4. 還有一個問題,隨著最低工資條例實施,管理停車場的成本大多受到影響,因為這個生意的人工成本很多都是最低工資的組別,包括保安、清潔,所以領展迫著要想出這類方法去增加盈利。

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    5. 依下真係唔理想,現時apps 甘發達,領匯攪個apps 出來通知車主有冇位幾甘容易!月租的可用apps 提早reserve 就ok

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    6. 用app來幫助企業提供服務,這算是一個好點子,希望領展日後可以考慮吧。

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    7. 其實領展有出APP講停車位的數目,叫泊食易,不過好像沒有甚麼人知道

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    8. 真的嗎?那要多加宣傳了。

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  4. 也不止是令顧客不方便, 付了月租而不能提供服務, 這根本是毀約。

    但我相信合約中早有disclaimer.

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    1. 尤其轉了流動式,合約一定有此項,由於擁有停車場資產,地少車多,領展加入保護他們的辣條文,也不怕車主不簽。

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  5. 照片中的停車場很面善,似是2014-10-18的秦石邨停車場

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    1. Grassroots兄去領展的資產瞭若指掌。

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  6. 領展的投資管理手法的確高明,可惜似是忙記了社會責任。正如上面的匿名兄所說,領展是上市公司,只需要回饋股東,加上管理層的回報與股價掛勾,管理層更加肆無忌彈。

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    1. 談社會責任也是一個很好的討論,企業可以有很多方法去履行社會責任,例如把賺到的錢投入慈善活動,而Tom兄所言的「不賺盡」也是其中之一。不過,有時我們對「不賺盡」的定義可能有點不清晰的。

      例如今天車位由於某區的供求問題,月租可達4000元,但領展只收我們3000元,我們多不會感覺得到。反而,今年收3000元,下年收3300元,我們就會立即指他賺盡。所以因為社會責任而作的行為,企業可能都會考慮一點,就是做了出來,公眾的「能見度」是多少。

      我估計上面的匿名兄應該是Melson。

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    2. 我都較支持賺錢投入慈善活動,市場經濟"不賺盡"長遠對公司有害,減低兢爭力

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    3. 而且不賺盡,公眾不容易知道,管理公眾對社會責任的期望不容易的。

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  7. 哈哈!止凡兄怎會估我自說自話呢~~~

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    1. 我從來都認同"取之有道"為人身格言! 823 not my cup of tea.

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    2. 看內容似在補充,所以猜那人是你。

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    3. 澳門真的不同香港,停場場有超過5成是政府管理,最近幾年開始,新的高層樓宇必須有部分是公眾停車場;無論是私人停車場或是公眾停車場,月票及時鐘都有一定比例;在商言商,香港的停車場管理是比較用到盡的,我相信澳門早晚都會走這種停車場商業模式(指的是私人停車場部分),多謝止凡兄的分享。

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    4. 不同地區的狀態可以大不同,好像南韓首爾,平均每個家庭有兩架車,而在街上泊車是合法的,只要不阻塞交通就可以了,在這樣的市場去做停車場生意,所面對的問題可以很不同。

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  8. 車係其中一個少數冇點樣隨通脹上升的消費品,我冇認真統計過,但感覺比以前還要便宜,因為就算車的絕對價值唔升,但通脹上升,其實車係不斷變得更加便宜,一部Audi A3,20幾萬就有部新,所以越來越多人買得起。第二,政府唔鼓勵私家車,新樓盤車位比例越來越少,所以近期車位升幅似乎遠勝住宅。

    所以呢家渣部靚車,但如果冇自置車位,未必有渣部cheap車,但有個不斷升值的車位開心。

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    1. 這又是從投資角度去想問題,得出一個有趣的結論,多謝Ray兄分享,多來留言交流吧。

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