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2016年7月5日星期二

物業投資的缺點

物業投資成功故事實在不鮮,一間自住、一間收租的朋友,在身邊不難發現,這個致富模式實在是不少香港人認為是「無得輸」的方法,令當日有工作坊參與者不禁問「物業投資有何壞處?」




Kenneth:

止凡兄,可請教一下你對物業投資對比股票或債券投資的看法嗎?

你認為物業投資相對地有何不足之處?尤其在投資複利率方面?


止凡回應:

我沒有否定任何投資產品,只不過我不是每一項都會,保持自己在能力圈內活動,這也會有很好的結果,不用每一個項目都碰一下。

債券投資我從沒接觸,只了解一點,我提議你可以到Starman兄處看看。

物業投資,我亦沒有收租物業,只買入自住樓及加按動作,看過很多物業投資者的文章,包括YC兄、財叔、第一桶金、80後隊長等,各有各的理念。我常說不排除有一天會投資物業,只不過今天的樓市我實在感到不值。

很奇怪你會問物業投資有何不足之地,但又不問其他兩項。簡單說說,今天樓價高企、保養問題、入場費高、資產乃越持有越舊的一種、收租過程比股票債券複雜、買賣手續麻煩及成本高、難有如騰訊這類爆升機會、租不出去立即減成負現金流等等。

你提到複利率方面,一間樓收回來的租金不能作出再投資,還是要另找投資機會,長線增幅大概跟當地經濟吧,靠槓桿算能倍大回報。

當然物業投資亦有不少好處,建議你也好好研究,再決定自己的投資路向。

有何意見,不妨告訴我吧。


後記:

曾經聽過資深物業投資者陳清白話香港人「中樓毒」(見iM直播),意指香港住宅樓價高企,但香港人就總愛投資物業,只要資金湧現,香港人有錢在手,多會投進住宅樓市中。

其實,這還不只,香港人如果看到港樓沒有「水位」,更會考慮到世界各地去投資物業,這是香港人甚至是華人的情意結。加上買樓致富的故事,聽得太多了,操作比較於股票等其他投資工具都相對簡單,自然造成集體「中樓毒」的結果吧。

曾聽見有前輩話,買磚頭的人,其實都是因為留意自己熟識的投資項目。一般市民懂住宅,因為自己親身居住,有感覺。租倉的用家會留意工廈,做生意的商人會留意寫字樓甚至工商舖。而不同磚頭的投資知識及難度會一級級地向上升,視乎入場費與普及性。

所以,一般市民對住宅物業投資都相對有興趣,正因為這思維模式,即使於樓市高位仍只會留意住宅物業投資,硬要把錢投進去,更可能把香港住宅物業的投資模式套用到世界各地,其實不知不覺在增加不少風險。

其實,不同投資工具都有其特性,亦有其好處壞處。投資者應按不同時機與資產配置需要,好好去安排合適自己的投資工具,未必於任何時候也只考慮單一投資工具,就算在不合適的時候也硬要作出投資。

既然今天樓價不算低,政府辣招又未撤,如在其他投資項目沒有把握的話,不如趁這時機好好分析一下過往買樓致富者的細節,好好反思物業投資的特性,把所有應該考慮的因素都透徹研究一番,替下一個機會作好準備。

31 則留言:

  1. 樓價固之然高,
    不過近年股市亦不理想,
    真係唔知點做投資先好 ...... 非常迷茫

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    1. 近年股市表現不理想,這可以理解為一個不錯的投資機會也,為何迷茫?

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    2. 絶對贊成止凡兄所言,小女子喜在此時入巿,2萬點入貨,萬九點入貨,萬八點入貨,難道到2萬5點才入貨﹖只要找到有實力的股票,趁佢低微時支持佢,他朝總會有返回高位時,因為他們是超值貨!
      為多找平安,梗係找D有實力又會派息的股票!年年進帳!

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    3. 蕊也在這時間入市了,希望你有好成績。

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    4. 等候中!嫌貴!但已比最貴時便宜!跌D啱價就買。

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    5. 定好計劃之後,希望你於跌價時真的能買到吧。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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    6. 我在分階段收集,
      不過股價長期偏軟(買的主要是有息收的藍籌,盈富或內銀),
      心情不大好, 尤其是大中華區前景不明朗,
      唔肯定股價仲可以跌幾多 ......

      越買越跌的感覺不好受

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    7. 投資時的情緒控制很重要,被市場價格影響心情,很容易作了錯誤投資決定。

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  2. 一次留言,多多指教。
    「今天樓價高企、保養問題、入場費高、資產乃越持有越舊的一種」<= 讚同
    我看過一些 REITS 的年報,收 $100 租,大約$5x可分給股東 (當中大約20% 管理維收開支,1x%利息開支,1x%稅)
    小弟沒買樓,不知一個單位maintain cost,止凡兄見多識廣,請問有沒有一些 idea,可大約了解住宅一般收 $100租,有多少才是實際回報?

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    1. 這應該每個個案都不同的,不計算融資成本(即按揭利息),基本上也有管理費,維修費空租期等,單講管理費,新舊樓的比重都有很大分別。

      記得好似政府報稅當租金8成為你收入,即政府都假設兩成為成本,這可作一點參考。

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  3. 買樓致富既迷思應該係源自早年樓價飛升既後果, 好多身邊朋友, 甚至報導經常有講, 如果二三十年前買咗樓keep到今日, 而家身家冇一千都幾百...萬, 令到好多年青人趨之若騖

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    1. 這的確是近年現象,所以出現地產霸權或資產霸權等字眼。

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  4. 其實富爸爸的作者也是投資物業起家的,這也不是香港人的獨有思維。投資物業的好處是使用槓桿,再配合按揭的長還款期。如果計得掂數,可提供穩定現金流入和有機會賺價。

    小弟覺得後生仔初出社會工作無什麼資本,投資收息股票和REIT可以壯大資本。儲到一定的資本可以置物自主,更可以買樓收租。當然亦要繼續儲收息股和REIT啦!

    到了這階段有穩定的現金流。一方面可以息養樓,另一方面可以租養股和REIT。繼續滾大現金流和資產。雖然有點慢,但小弟卻想向這方向去行。

    當資產開始有一定規模時,可考慮施永清先生的資產配置:
    房產: 40%
    證券: 30%
    債券: 20%
    現金: 10%

    這樣安排應該已經很安全了,而且可以維持穩定的現金流入。

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    1. 施生這個資產配置的比例我也有聽聞,不同資產有一定比例其實有個好處,就是會讓投資者主動增持比例低的資產,減持比例高的資產,變相在吸納低價格的資產,沽出價格過高的資產,做出低買高賣的操作。

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  5. 止凡一向都係樓市淡友, 內銀大好友. 但現實卻係多年來你認為不值的價格不斷上升, 而你認為很平的價格不斷下跌, 這個趨勢维持了 6 , 7 年。有沒有想過為何會甘?

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    1. 透過買入資產價格升值賺價差,是最直接的想法,沒有賺到可觀價差的機會(其實上年港股大時代是有時),絕對值得反思。然而,不合理的價格,可以更不合理,若能透過不合理價格的資產取得資金,放進自己認為價格合理的地方,我覺得並無不妥。事後檢討成敗,因素很多,投資者需向自己負責,改進與優化,得以進步。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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  6. 很好分享, 謝止凡兄。除物業外,投資者都可以多了解其他知識,相信各有長短。

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    1. 十分同意,這也是擴展能力圈的好時機。

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  7. 可能大部份人儲了首期,買入,每月密密供,若干年後便一層“實實在在“的樓在手,這種思維太根深柢固。權

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    1. 這思維在很多時間都對,只不過在不合適的時機買入,結果可能不理想。

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  8. 對呢,例如97年買入! 權

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    1. 今天都能返回家鄉,但用了13年。

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  9. 剛剛看到閣下幾篇舊文,覺得物業最大的好處,還是有抵押貸款。早前因為現金流問題,在想到底應否重按全盤套現滿倉投資,只是現在又覺得不是恰當的入市時機,坐擁資金又白費成本。但不按,又缺乏現金,兩個極端。
    然後就看到新聞銀行按揭戰升溫,導致ML戶口的門檻下降,一次過解決防守能力的問題,剩餘資金可以隨時撤退,投資不必顧及剩餘資金的成本,容易處理自己的風險。一個超低息的孖展倉,就算不動用,拿著都不是一件壞事。
    雖然銀行也因而降低了風險,但這種按揭戰,計算一下,他們的毛利確實頗低,甚至要貼錢做cash rebate,忽然對本地銀行的前景感到擔憂:他們是怎樣賺錢的?

    讀者
    T

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    1. 低息環境,資金氾濫,今時今日的銀行生意的確難做,想起近期這篇文章,有空不妨看看:

      http://cpleung826.blogspot.hk/2016/08/blog-post_7.html

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  10. 低息環境,資金氾濫,今時今日的銀行生意的確難做,想起近期這篇文章,有空不妨看看:

    http://cpleung826.blogspot.hk/2016/08/blog-post_7.html

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    1. 我有看,正正明白匯控的處境。但對於因為回購上股價上了60元,我覺得沒有甚麼感覺,因為短期內,走進銀行,他們給我的感覺,是貨如輪轉的服務,也許是因為我實力不足吧,但他們也要努力招攬。就算加息,對這樣的處境會有多少好處?

      話說我到銀行問他們的前線職員關於ML的問題,發現他們的熟悉程度不一,有一個叫我打上去熱線自己問,有一個說幫我留下基本資料,問到第三次,才找到一個人可以直接回答我的問題。原來利率只跟貸款額有關,跟職業無關-但職業會影響貸款額,然後最終對利率有非常間接的影響。所以不是在這裡找一找,我也不知道怎樣開始跟他們問。

      讀者
      T

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    2. 的確要找一個熟知操作的銀行職員不容易,有機會找到的話,一定要與他保持好連絡。

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