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Estate updated 25 Jan 2009與補充 [YC兄系列]

這篇本來只是YC兄的一些物業記錄文章,每3個月更新一次,其實能吸收的財務知識有限。發現及後YC兄的文章回應了一些blog友的討論,兩篇文章併起來這就變得值得分享了。




YC兄的文章(2009年1月25日):


物業||呎數||買入年份||買入價||租金||按揭供款

1. 海怡||866呎||1991年||139萬||12500||9000(190萬,2.1厘,22年)
2. 高雅閣(西環)||423呎||1996年||228萬||8500||無按揭
3. 永利(中環)||405呎||2001年||105萬||9300||無按揭
4. 深圳灣畔||800呎||2002年||49萬||自住||無按揭
5. 嘉利(中環)||375呎||2005年||123萬||10000||8800(170萬,2.5厘,20 年)
6. 安榮(中環)||450呎||2005年||138萬||12000||7500(180萬,2.1厘,22 年)
7. 康威(中環)||508呎||2007年||198萬||10500||7000(150萬,3.5厘,24 年)
8. 翠庭閣(太子)||458呎||2008年||152萬||7900||無按揭
9. 淘大||371呎||2008年||145萬||6000*||無按揭
10. 淘大||443呎||2009年||1xx萬||自住||無按揭

總租金收入每月76700元
總按揭供款每月32300元

Remark:* estimate rental

我會每3個月update這個 profile一次,記錄金融海嘯期間租金的升跌和空租期等資料,以測試這種現金流投資方式的防守力(連買滙豐都會輸掉一半身家的時期怎麼事情都會發生),這個profile亦會記錄低我怎樣用re-mortgage的方法在這段期間擴大自己的資產。牛年是一個充滿機會的一年,在此祝各位blog友們身體健康,萬事如意。


YC兄的後續補充文章(2009年2月1日):

這一個blog的版面已經用咗大半年,昨日終於的起心肝黎一個大變身迎接充滿挑戰的牛年!幅蠻牛相是我上年10月在紐約時影的snapshot相,隻牛真係好勁望住佢比到我動力往前衝,而首歌則令我有平靜的感覺,提醒我要冷靜思考才作出決定。在此亦好多謝粉將軍blog友,從佢既blog之中學到好多美化blog嘅教學同素材。個blog靚仔d,人心情都好d!

返回正題,首先多謝blog友們的回應,關於我estate profile的提問,在此一一作答:

1. 你們覺得我re-mortgage套錢買樓這麼容易,是因為我現時是位於買樓收租這一種投資方式的收成期。在升市期間我是從樓宇升幅中套錢,現時跌市期間我是re-mortgage之前供完既樓套錢。從我的estate profile中你可以看到我開始時都和你們一樣,好辛苦儲幾年錢先至可以買到下一層樓,現時因為已經establish左個base,資金調動比以前容易,我最近買的3層樓都是一筆過從以前供完既樓套錢買,唔再需要經過儲錢這一個step,所以容易許多。詳情請參照我已前寫的《Retire Young Retire Rich退休後繼續整餅》。

2. 我已在estate profile中加上按揭amount,息率和年期。由於樓宇升值,有些按揭amount比買入價還要高,但重點是全部都是正現金流。Total管理費around $6000/mth,差餉/地租around $3000/mth(由於差餉寬免09年沒有交過差餉,我睇今年都可能唔駛交)。Finally,現時銀行樓宇mortgage年齡最多可以做到70歲。

3. 我買的全是細價樓,我都想買太古城,貝沙灣,九龍站d樓,但退休前我只是一個普通打工仔,能力所限無辦法。我明白知足常樂的道理,所以我無炒樓,每一層樓都是真金白銀上會買的,這種態度亦幫我渡過97年,03年的樓市低潮期。其實,細價樓d租金回報都不俗,樓價跌極有限度,亦可以分散租客所引致的風險,何樂而不為!以前買中上環樓是因為價錢平地點好租客質素有保障,現時中上環d樓已升超過200萬,所以轉買太子和淘大樓,平d嘛!如果樓價繼續跌可能買返中環樓都唔定噃。

4. 我在estate profile中沒有列出現時資產的價值是因為我著重的是每月實實在在拿到手support我供樓,消費,旅行和買股票的現金流,而唔係印在bank statement上資產升跌的數字遊戲。由於租約一般都是簽兩年,資產價值的暫時升跌,唔會即時影響租金收入,所以無必要列出現時的資產值。當然,我都好希望樓價可以重拾升軌,然後賣掉一兩層樓減輕負債,增加每月現金流,但這方面我控制唔到,現時我最concern是怎樣在跌市期間盡量購入平資產整大個餅,為未來鋪路。買樓收租這一種投資方法,其實道理很簡單,大家都明白,只不過大家是知而不行,而我只是其中一個實踐者將過程寫出來而已!

其實,買樓收租系列我已經寫完,但因為金融海嘯使我覺得有需要和已經買左樓收租的blog友們互相鼓勵扶持,一齊渡過困境。此外,我所信奉的價值投資在這次金融海嘯之中令我大失信心,我好希望買樓收租這種投資方式能夠抵得往這次金融海嘯的第2波,幫我重拾信心,所以我會繼續和大家分享這段歴程。Blog友們千祈唔好灰心,只要你堐過這一個階段,便可以好似打機一樣升上另一個level,到達另一個鏡界!努力啊!


後記(止凡):

這篇文章帶出了幾個值得留意的重點,首先,YC兄指他所分享的是一個投資行為的「收成期」。一直分享YC兄的文章,或看見一些物業投資的故事,今時今日不少人都指這很「離地」,某程度上這的確很「離地」,主因這都是在談及「收成期」的文章。我們學習他人的智慧時,最重要是清楚當年今日應該做什麼?若今天沒有做該做的事,十年後又會有人在分享「收成期」的文章,指別人「離地」的人只會又覺得別人「離地」,沒有寸進。

另外,YC兄表示沒有炒樓,每一層樓都是真金白銀上會買的,這種態度幫他渡過97年、03年的樓市低潮期。這一點很重要,常說槓桿很危險,運用槓桿投資至10間物業以上,這不是極危險嗎?其實,一切都取決於如何運用,同是物業投資,炒樓與長線投資是兩碼子事情,好好分辨,自然能找到風險控制之道,卻又能加快致富的速度。

YC兄不太著意資產升跌的數字遊戲,其實每間物業都有一個市值,但他就是不太理會,每個記錄都集中於其現金流。其實這樣的概念,用於股票亦然,身家、回報,到真的需要沽掉資產才計算也不遲吧。

最後一點很好,就是YC兄表示他的買樓收租系列其實已經寫完,但因為當時金融海嘯使他覺得有需要和已經買樓收租的blog友們互相鼓勵扶持,所以才繼續寫文章。希望各位戰友能過渡困難時期,就可以好像打機一樣升上另一個level。這都兌現了,過了金融海嘯之後,物業投資者都面對多年的好景,重點是當時對槓桿的運用如何,看是否守得過去。

19 則留言:

  1. 很有智慧的分享, 心理質數及同路人互相支持都是有重要吧!很感謝止凡的整理及分享:)

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    1. 謝謝cam兄,日後多來交流,互相支持吧。

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  2. 止汎:想請教你若得銀行私人貸款有美金20萬元而利率約2.1%,現在暫不考慮投入房地產內,在投資債基約8%、REIT 7.2%或直債 8%,三個方向下那個是較合適呢?謝謝!

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    1. 這裡很少談及個別操作,說了很多遍,最重要是你對投資項目的了解,不是單單在其息率,感覺有點像「執藥」似的。例如你所投資的直債,公司的清盤風險在哪?REITS於未來加息環境會有何變化呢?

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  3. 止凡兄你好,睇左你個BLOG差唔多一年. 依家手痕開左一個自己既BLOG分享下自己既睇法. 希望可以交流下=]

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    1. http://financealex.blogspot.com/

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    2. 投資最重要有好心態,寫blog最重要有好態度,加油。

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  4. 好利害的操作,但因本人比較懶,所以買樓收租既方法唔係好岩我,都係買下公用股收下股息指向財務自由比較好,反正仲後生😁

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    1. 人人不同,找尋適合自己的操作最好。

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  5. 成功的案例真是百看不厭,,
    這些辛苦積極耕耘的例子都係值得支持和讚賞的,,
    天下沒有幸運的事兒,,只有成功努力奮鬥的事兒的,,
    努力,,互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 堅持是很重要的,堅持到底,到了收成期,情況自然大不同。

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  6. 剛剛閱讀完止凡兄的第一本著作後 (好書停不了, 現正閱讀第二部本作)
    現對YC兄這篇文章中提到的, 著重於現金流 , 資產升跌只是數字遊戲~ 小弟現有更深的體會~
    以往的自己被表面數字迷惑得太深了~

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    1. 今時今日多數人都還在執迷紙上身家數字,能有更深體會實在不錯了,加油。

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  7. 物業和股票是完全不同的投資工具。

    ’’其實這樣的概念,用於股票亦然,身家、回報,到真的需要沽掉資產才計算也不遲吧’’---  止凡兄, 你真的是這樣想嗎?  唯有祝你好運。 

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    1. 意指重點應放於資產的價值本身,而非市場所給予的短期價格之上,所以特別喜歡YC兄計算重點於組合的現金流,而非資產總值之上。

      我相信大家都明白對方的意思,不同意亦不要緊。

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    2. 有時小弟自己也可能用字太直接無禮, 希望止凡兄不要太介意.

      小弟也知道止凡兄是可接受和而不同的人.

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    3. 不介意呀,越寫越多文章,雖說這裡的文章都很「悶」,寫來寫去都是那些東西,但觀點還是何其多,亦有很多blog友,不可能大家都認同所有觀點的,各取其優點,各自進步也不錯。

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  8. "我買的全是細價樓,我都想買太古城,貝沙灣,九龍站d樓,但退休前我只是一個普通打工仔,能力所限無辦法。我明白知足常樂的道理,所以我無炒樓,每一層樓都是真金白銀上會買的,這種態度亦幫我渡過97年,03年的樓市低潮期。"

    YC兄先衡量自己能力才進行合適的操作,機會來到就唔駛到時先左度右度。YC兄的確準備充足。
    多謝止凡兄整理及分享,佷好的參考。

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    1. YC兄文章的內容才是主菜,我的意見只是伴碟。

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