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2016年4月10日星期日

買入第十層樓 [YC兄系列]

YC兄的系列都差不多到尾聲了,但還是有很多財務知識在其中。這些文章事隔7至8年,今時今日的情況都已經很不同,但回看這幾年,所發生的事情都歷歷在目,看見當年在不知未來如何發展的YC兄細說其操作及分析理據,實在過癮。




YC兄的文章(2009年1月20日):

上一篇說到去長野縣睇馬騮,之後便開始一個星期北海道之旅,上星期三終於經東京返港,結束這兩個月由南到北蹤橫日本之旅。充完電之後,最緊要係開工揾返d $$!經過兩三日update返d資枓之後,星期天開始睇樓 ,並於昨天扑錘買入第十層樓。

決定現時入市買樓的原因有四點:

1. 我上年10月份融資果筆錢擺了3個月定期,現時定存息口差不多跌至零,所以一定要搵出路cover返個cost。股票市場太動盪,只適宜少玩,太大筆資金投落去,我驚訓唔著,還是細價樓相對穩定。

2. 細價樓似乎已找到支持位,用家已見承接。銀行亦已開始放寬信貸,昨天看報亦有個別3線銀行開始減樓按息率至P-1.75至P-2搶佔市場佔有率。銀行肯放水,成交上升,樓價便有支持。

3. 我這兩個月在日本旅行期間,差不多每到一個旅遊點都會見到香港人,在金融海嘯和日圓高企8幾雙重打擊下都重有咁多香港人去日本旅行,我覺得等樓市回到沙市價的機會等於零。

4. 今次跌市我打算購入3層樓盡量擴大自己資產,每一層樓由re-mortgage套錢,至購入,收樓,装修,出租,入帳,再套錢的過程需要5至6個月時間。我無可能等到樓價最平時才入貨(亦無人知什麼時候最平),我只會在我認為合理的價位便開始入貨,否則到第3層時,便可能因樓價回升買唔到,meet唔到target。

今次買入的是淘大443的單位,買入價我想保密至3月份等完成交易後連現樓相片公開,價錢我只可以說是好價,成交價比3間銀行網上估價都要便宜10至12%,我都諗唔明為什麼銀行不單只可以估足價,什至估高10幾個%,這是我買了廿幾年樓第一次見,可能這就是海嘯價啩!

我還記得06年尾在日本讀書期間,我和一個已移民英國的朋友時常傾internet phone,當時我說過提早退休之後往日本讀書和生活是我的夢想,而第2個夢想就是要買入10層樓作為自己人生的其中一個achievement,當時我hold住6層樓,10層樓的目標似乎好遠,但原來只要你有心去做,達成目標又並不是太困難。我會繼續行落去睇下自己可以行得幾遠,無論成功或失敗都無所謂,earn到experience和enjoy這一個過程便足夠。


後記(止凡):

這篇文章YC兄談到一些好像生意人的思維,一般人去旅行時多只會吃喝玩樂,令自己感到快樂,很少會觀察周圍環境去窺探香港人的消費能力。雖然這未必一定準確,但也是一種感覺。當經歷一次兩次三次大升大跌,樓市瘋狂或股災,身在其中的我們會有所感覺,能將這感覺轉化成下一波賺錢的能力者,就是那些會從經驗中學習,好好記住不同情況下的景象,在不同的時刻拿出來作些比對。

另外,YC兄買入物業放租的流程已經非常熟練,一個操作需時多久已經心中有數,這樣的物業投資者都明白摸底的難度在哪。如果你有一件貨,買賣時嘗試去估頂摸底,這樣的心態與操作也難怪,但不要以這樣的心態去評論貨多的人,尤其把物業投資看成是做生意的人。好像長和投地、建屋、賣樓都貨如輪轉的,每個項目估頂摸底?難矣。

這令我想起巴菲特07年賣中石油,不少散戶由於他不能摸頂賣出,指股價於他賣出後繼續上升,笑他老了。其實,要賣出數以億股的操作,本身都不容易,還要摸頂?再者,有誰能摸頂?你真的以為大行的程式模型可以幫到你嗎?

原來YC兄曾經有買入10個物業的目標,其實以08年手持6個物業來看,10個物業這個目標實在不難達到,資金流入都上了快車道,速度將會快得驚人。看YC兄的分享,事實證明他的資金鏈比我們想像中都要做得好,這也是複利的威力。

14 則留言:

  1. 感恩以前有睇過YC兄blog,獲益良多!本人經驗累積後發覺決定目前是否一個機會全憑個人觸覺,而觸覺就係經驗累積而成,雖然唔係100%命中,但你會對自己多一份信心同肯定,咁先可以評估風險回報而作決定,尤其投資項目需要借錢就更要呢一份信心做決定,共勉之!

    蛇仔

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    1. 這都是經驗之談,多謝蛇仔分享。

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  2. 未知YC 宜家係咪有 15-20 個物業呢?

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    1. 我估未必,呢4年(2011-2015)再發大成本大過(2008-2011)好多好多。
      但smart money應該去左車位,工廈,什至房托

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    2. 據我所知,YC兄早年已經減持了不少物業。

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  3. 「每一層樓由(1)re-mortgage套錢,至購入,收樓,装修,出租,入帳,(2)再套錢的過程需要5至6個月時間。」

    我想問為什麼可以在半年內就可以由第一次remortgage到第二次套錢?期間只是簽了租約。是因為租金當成是收入,令自己的借貸力大增?抑或是樓價升得咁快?又,可以套到幾多出來呢(例如樓價的10%)?所花時間心機罰息和律師費都唔少啊!

    - 小粉絲

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    1. 08年前是無壓力測試, 轉按再上會較易, 有租金收入便可, 罰息不一定出現,因通常RE-MORTGAGE較早購入的樓,而LEGAL FEE只是數千完的少數目. 只是一個GAME RULE熟能生巧, 現在GAME RULE變了, 看通的人便是贏家

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    2. 我估計YC兄所講的並不是在同一個物業上再套現出來,而是完成一個周期所需要的時間大約半年,當然,若可以上會的話,多個項目一起做也可以吧。

      幾時都需要看通game rule。

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  4. 睇SUBJECT我以為大師咁快買入第十層. :D

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    1. 禪師被誤導了,sorry。

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    2. 若自由一千萬大師兄肯出來, 止凡兄可考慮移師素食館, 我們一起吃素

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    3. 我無問題呀,找找看。

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    4. 我都想見禪師指導下😄

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