止凡著作

給未來準備
的財富


財經類
2017年9月



跟著價值走
的12堂課


財經類
2017年5月



財富未來


財經類
2016年4月



財商有價


財經類
2015年7月



積財有技


財經類
2015年2月



取之有道


財經類
2014年10月



永不當田雞


哲學類
2006年3月

2016年3月3日星期四

成功借貸 [YC兄系列]

記得當年看YC的blog時,有如追看連續劇,因為他不但分享以往的操作記錄,更分享當時的一些「整餅」操作,好像上一篇所提及,於沒有收入的情況下再到銀行做融資,當時還未知道銀行的取態如何,這篇文章就交代了。




YC兄的文章(2008年11月8日)

星期三銀行通知我已批准我re-mortgage的申請,但只批6成,息率係P-1.5即3.75厘。由於我只需要一筆cash等樓價回落之後入貨,所以6成都殺,即刻到銀行簽約落實借貸。

昨日問過一些二線銀行,over 1 mill的大額存款2個月定期做2.3厘,3個月則2.75厘,昨日P又減左0.25厘,一來一回另今次借貸成本3個月計,年利率只需要0.75厘。付出少少利息便可以鎖定未來樓價大跌套唔到錢的風險,而且買下一層樓時亦唔再需要擔心按揭問題,值得。

剩下來的問題是幾時買,老實講現時銀行唔肯放水,炒家絕跡,用家亦借唔到7成,已經令樓價由今年高峯大跌2成至3成,價錢已經好吸引,如果我唔係下星期返日本兩個月,我都會開始睇樓,然後大胆還價……。不過,下一年香港經濟因素看差,失業率上升,地產代理大幅裁員,樓價大升既機會很微,所以再睇多幾個月才作決定也未嘗不可。

以現時樓價下跌既幅度,我可以肯定在這一次跌市中我可以多買入兩層樓整大個餅。有時我覺得我現時買樓收租既方法好似同銀行打工一樣。銀行借錢俾我買樓,我揀樓揀租客,然之後將層樓出租再將租金交比銀行供樓。我賺既錢其實只是租客代我供樓所還既本金,同埋樓價升時賣樓既差價,所以買樓收租一定要中長線才可以有可觀既回報。買咗樓之後樓價短暫既升跌大家就唔需要上心,我96年樓市高峯期時所買既樓,買左之後兩年大跌6成,我並無灰心,我等左4年至2000年回復元氣之後才再買下一層。

現時由於越買越多,根基已很紮實,所以無論升市或跌市我都可以整大個餅。今次,銀行在這段時間都肯借錢俾我,便可知買樓收租這種投資方法有幾穩健,起碼好過中小企。所以,有樓收租既blog友們,千祈唔好在這一段跌市期間唔開心,樓市有升有跌,你先至可以整大個餅架!

其實,我和大家都坐在同一條船上,我一樣會睇錯市,但我比大家強的地方就是我的堅持和信念,我絕對相信樓市會再上高峯,所以我98年和03年樓市低潮都可以survive,今次亦唔會例外。

上星期我和朋友飯聚,有朋友問我點解咁懶成日唔update個blog。其實我好怕作文,所以我所寫既文章全部都係我生活和投資上既record ,因為record唔駛分析,易寫好多。初時,我寫呢個blog既目的,主要係同d friend share d相和記錄一些生活片段,其後無意間upload左一篇我買樓收租既文章,blog 友們既回應令我很感動,有些年青既blog友說我的經歷讓他們找到人生目標,有些說我的經歷令佢地在工作上遇到困難挫折的時侯得到鼓舞。這些回應令我覺得有責任去寫完這一個買樓收租系列,將我的經驗和大家分享。

由於現時已寫完,所以咪越黎越懶寫law。在此,我亦多謝各位blog友們既支持,在我無update blog既日子,每日都仍然都有二三百個view,真係另我心中有愧!我希望下一個星期回日本之後會有多d時間寫blog,我去長城和New York d相都重未整理好,my dear friends我會努力既!

Carry On Till Tomorrow (One of my favorite song)

In younger days, I told myself my life would be my own
And I'd leave the place where sunshine never shone
For my life's too short for waiting when I see the rising sun
Then I know again that I must carry on

Carry on till tomorrow, there's no reason to look back
Carry on, carry on, carry on

Beyond the shadows of the clouds and onward to the sky
Carry on till I find the rainbow's end
For my life's too short for waiting when I see the rising sun
Then I know again that I must carry on

Carry on till tomorrow, there's no reason to look back
Carry on, carry on, carry on

Drifting on the wings of freedom, leave this stormy day
And we'll ride to tomorrow's golden fields
For my life's too short for waiting when I see the rising sun
Then I know again that I must carry on

Carry on, carry on, carry on

And when the heavy journey's done, I'll rest my weary head
For the world and it's colours will be mine (寫得好正!)
For my life's too short for waiting when I see the setting sun
Then I know again that I must carry on

Carry on till tomorrow, there's no reason to look back
Carry on, carry on, carry on


後記(止凡):

看這篇文章,知道了YC兄的融資結果,又能看到YC兄對樓市高低的想法,於不同市況之下也有所對策,進可攻退可守,而思維亦處於「未計贏先計輸」,考慮往後樓市大跌的應變。若單單看其操作,以及希望照抄一通,倒不如細心研究這些操作背後的理念,再以自身的財務知識看看今天有何合理操作可以去做吧,說不定十年八載後可能看到大家的成功故事。

另一個觀察,從以上這篇YC兄的文章有一個感覺,是財務自由人的開懷,沒有戾氣,對blog友的鼓勵,周遊的輕鬆,對支持者的感恩,讓我們看完文章很舒服,這些生活態度都很值得我們學習。





34 則留言:

  1. 可能那時市場真的有空間給人加按買樓投資,所以令樓價不斷彪升,所以我支持政府不撤辣招,待息口明顕趨升,樓價顯著回落時,這些樓按樓的人士便會體驗到巴菲特所說複息的威力。

    回覆刪除
    回覆
    1. Manfred兄的理念較穩當,各人有各人一套吧。

      刪除
  2. 多謝止凡兄分享,看你的blog都讓我找到人生目標,當在工作上遇到困難挫折的時候都得到鼓舞振作。

    回覆刪除
    回覆
    1. 噢,真的有如此效用嗎?這對我也是一種鼓舞,哈哈。

      刪除
    2. 精神食糧都可以讓人心靈飽滿的,哈哈。

      刪除
    3. 同意,我也常找心靈讀物。

      刪除
  3. YC兄既blog link 可以給我嘛?

    回覆刪除
    回覆
    1. yahoo blog停了之後就沒有了。

      刪除
  4. "昨日問過一些二線銀行,over 1 mill的大額存款2個月定期做2.3厘,3個月則2.75厘,昨日P又減左0.25厘,一來一回另今次借貸成本3個月計,年利率只需要0.75厘。付出少少利息便可以鎖定未來樓價大跌套唔到錢的風險,而且買下一層樓時亦唔再需要擔心按揭問題,值得。'

    嘩這個真係冇想過. 佢成功是有原因的. 一般來說都是借低息貸套戥高息投資, 佢倒過來做. 服了.

    回覆刪除
    回覆
    1. YC兄這筆資金是有目的的,再買樓,所以考慮安排時只作暫時停泊資金。

      刪除
    2. 而家做mortgage更有deposit link高息戶口, 變相零息套錢備用

      刪除
    3. 這是個好方法,不過deposit link戶口也有上限,不一定是借貸總額的。

      刪除
  5. 止凡兄, 逆言一次: 投資市場中, 線性思維是很危險的. 過去十年的超低息, 有限公樓私樓供應, 貨幣流動量極高, 內地大量資金來港等, 將來未必重覆.

    這YC當成一個故事看便可. 是過去的事. 個人認為, 看不到他的經驗對將來投資有如何幫助.

    回覆刪除
    回覆
    1. 謝謝Joseph兄,這不算逆言吧,是什麼合理的理性討論。

      在看別人的故事,能看出過往成功與今天環境的比較,這點十分重要。更進一步是能理解為何別人能在過去環境洞悉到應做的事,更將之實行,而今天又有什麼機會呢?

      這跟看李嘉誠的發跡史差不多,幾十年前,開膠花廠,轉投地產等,今天回看都很「離地」,亦不能應用,因為環境不一樣,但多看這些東西重點是能看出李生當年洞察與把握機會的智慧。

      這個系列,我在後記註解及不少文章留言都談及以上的概念,所以看看這些故事無妨,照抄就不太可取了。

      刪除
  6. 其實係股災,或樓災後借貸入市係好合理,同時要好大勇氣。 不過都要肯定自己應付到利息支出

    回覆刪除
    回覆
    1. 除了利息支出,還要面對有機會因價跌而被call loan的壓力,沒有必要其實不需要冒這樣的風險。

      刪除
  7. Joseph兄,其實我也很驚訝,最近看過不少blog,簡直令我這個小散戶大開眼界,當中不少人都有加按或私人貸款買股,甚至有些人教申請成為銀行高端客戶,加按或借低息貸款買公司債券,再把債券做孖展套現資金再買債至幾倍,看得我也汗顏。
    當年97年及04年時,我也有借過孖展和私人貸款買股,當然是慘淡收場,到現在也猶有餘悸。現在不少投資者或價值投資者在投資理論方面的確不錯,只是沒有經過高息年代,也沒有看過樓市大跌,所以對加按這件事過度輕視,以長期負債來作投資,以為可以長期賺息差,投資股票本身已是高風險投資,再用借貸這高風險行徑陪大風險可說是極危險的行為。可以這樣説,就是這些人對巴菲特和格拉罕的理論可能非常熟悉,甚至可以開班授徒,但對一般經濟及理財卻沒有正確的認知,其實只要問問家人或朋友加按買股好不好,相信大部分人都會say no, 當說其他say no 的人缺乏財商的同時,有沒有想過是自己缺乏穏健的理財之道呢?其實美國經濟已經明顯復甦,好快又會再加息,香港也會開始跟隨,當年94年香港跟隨美國加息7次,記不起中電還是港燈那年也大跌三成多,其他股票更不用多説。
    我不介意其他人做借貸投資,因為當年自己也是一様,只要有最壞打算的準備便可以,因為可能100個人當中有一兩個人可以藉此成為下一鄧普頓也說不定。

    回覆刪除
    回覆
    1. 能從自己失敗的經驗中學習,這是好事情。對借貸我一向謹慎,但絕不抱太負面的思維,尤其每個個人都有不同的投資操作,在不同的環境亦能作出應變。環境越多變化,富人與窮人的分野就越大。

      例如近期所分享的YC兄系列,他所寫的是2008年,簡單看看,如果他當年做了這些動作,至今什麼也不幹,在這個樓市高位開始賣樓減債,使按揭逐步下降,往後大跌市與加息又如何呢?我們會指他「好彩」?還是虛心研究當中智慧,解答為何自己當年借貸出事,別人則能運用債務致富。

      刪除
    2. Manfred兄的想法跟我接近. 我從不借貸買股. 可能香港人已習慣了低息環境很久, 習慣成自然. 但我認為這種線性思維在最壞的情況是可以 '一舖清袋'.

      其實不是說YC只是撞彩. 他操作上的確出色, (相信他在投資前也做過最差打算), 但他的投資故事是 '時勢造英雄'. 而這個2003-2014的樓市時勢, 將來可能不再出現.

      人人的財務狀況或環境不同, 當然不可以一概而論. 說到底,自己的錢自己負責.

      刪除
    3. 能發展出一套自己的投資理財哲學,不作人云亦云的操作,吸取別人之長,面對己之短,這相當不錯。特別喜歡你那句:「自己的錢自己負責」。

      刪除
    4. 我一向缺乏財商,能想到的就是這麼多:
      物業按揭是長線還款, 理論欠債受通脹蠶食, 以此作為資金來源來做些穩健投資,未嘗不可, 只要注意自己的現金流, 例如工作穩定性, 亦要考慮到一旦失業會否無錢供樓, 最好就係prepare for the worst,即使被call loan亦可將投資變現,有足夠現金full pay。
      至於以萬用保險在私人銀行開戶做premium financing,我問過一些做保險的朋友...嘿,佣金是以整張保單計的,也是頗和味,而介紹這些法門的投資班博客有沒有vested interest,真係天曉得。
      至於multiple leverage做債基/債券...唉,港豬之所以是港豬,就係又貪又蠢。想賺又唔自己去研究,淨係聽人指指點點,「你俾個答案我得架喇」...呢啲人死咗都無人可憐喇。

      刪除
    5. 多謝分享,討論如何駕馭借貸,這對blog友都很有價值。

      刪除
  8. 其實信貨紀錄良好,一向準時還錢,銀行call loan 可能性好低

    回覆刪除
    回覆
    1. 這也是一個考慮借貸的因素。

      刪除
    2. 個人認為孖展係最差既借貸,因為有時間性,隨時要補倉, 到頭來可能捱唔到好股升值就要被迫出售。

      刪除
    3. 這反而不是時間性,而是不可預計性,控制不好可能令投資者方寸大亂。

      刪除
  9. 係,應該係不可預計性,係升番之前隨時跌20 30%

    回覆刪除
    回覆
    1. 所以投資者在運用不同槓桿之前,必先有很好的認識。

      刪除
  10. 借銬錢有時真不一定時坯事!我當年在省吃儉用下在四十歲時儲夠了首期買了第一層樓,當時約7厘息按揭下買入樓一,十年內還剩30萬,之後把樓一加按買入樓二再租俾人,租金可完全cover到供樓;後來為咗分散風險,故在三年後在深圳買入樓三,當時有現金繼續供深圳樓梯,但因當時深圳六厘息而香港樓低於二厘息,故又把樓一再加按,取出錢後把深圳樓(樓三)按全還了!現在深圳收租五仟多元。香港樓二租咗俾人,做緊H十0.7厘息之按揭,還款上可自給自足,自住樓按揭為H+0.7,每月供款$7800,我是在好穩陣的情況下向銀行借錢而增加資產,所以借錢也不一定是壞事!但要考慮在最坯的情況下我能應該嗎?例如我自己,我清楚就算樓二與樓三就算全無租客下,我自己也能供款兩三年以上,或者有銀行call loan我也能應付;所以我才作出以上之安排!

    回覆刪除
    回覆
    1. 多謝Sandy的故事分享,這樣普普通通靠借貸買入一間樓,再加上一兩間出租物業,這些投資理財操作其實不少,身邊一些朋友都有在做,而到他日加息時,他們亦會有相應對策,享受了若干年的低息,累積了不少資本,借貸風險實在不高,操作亦算合理。

      刪除
  11. 我現在已提早退休了,我有足夠的錢去清還所有按揭,我的親友縂叫我去還晒D樓按,但我覺得這並不是很好的理財方法;因為我現在的按揭不足一厘,我利用我的資本去買盈富基金及領匯也收到約4厘息。這裡相差約3厘;當然如樓按升至4厘時,才考慮把樓按全還了!老一輩的人,縂是想著把所有銭還了最安樂,但這也不一定是最佳的理財方法。

    回覆刪除
    回覆
    1. 你的思法很清晰,亦得到一個頗圓滿的結果,多謝分享。

      刪除
  12. 可能我真是太保守了,已經跟不上時代的步伐,還停留在老一代的理財世界。我這幾年有多餘錢便拿去還樓按,把供樓時間縮短,預計今一兩年便可還清。至於盈富基金、現價算是吸引,只是如果我自己銀行沒有足夠現金買一手盈富基金,但是又心急想買,我會建議用月供方式,中銀月供甶500元起,不用很多錢,很方便。當然和加按套現拿一百幾十萬不可同日而語,只是我知道財不入急門而已。

    回覆刪除
    回覆
    1. 我不認為保守是有問題,亦不覺得借貸就是有問題,還是要看其內容與背後的理念及財務知識,我也認同「財不入急門」,Manfred兄加油吧。

      刪除