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2016年2月18日星期四

再做融資 [YC兄系列]

今天分享YC兄這篇文章,主要是在2008年尾已經有多層的他如何考慮向銀行再做融資,準備下一次出擊的。短短的一篇文章,提出借貸與考慮借貸,下一篇應該就會交代借貸的申請結果。




YC兄的文章(2008年10月22日):

由於預期樓價和租金會在未來一年進一步下跌,這將會影響我下一階段re-mortgage套錢再投資的能力,所以昨天已向銀行申請re-mortgage我其中一層樓的7成。這層樓的估價比高峯時已回落15%,terms係P-2(實質利率3.25%),3年內還款要罰息。

做這一步行動之前有幾個points我考慮過:
1. 試一試銀行對我這些投資者會否收緊信貨。申請過程似乎很順利,2個星期後便知批唔批。
2. 現時可以套既錢會比下一年多,這一筆cash會等到樓價跌到真係好吸引時我才會入市,我想09年會係一個機會。
3. 現時個別銀行大額存款和我今次申請的按息率差不多,成本很少,但我已有糧草可以隨時入市。
4. 香港政府實施百份百存款保障,少一層顧慮。

我絕對相信香港樓市會再上高峯,而機會係留給有準備既人,今次跌市似乎係一個機會,我唔會放過。

我在此再次提醒大家借貸投資係一種高難度動作,大家一定要計清楚自己是否承擔得起風險才可以做。而且在跌市中投資亦要有坐艇的準備,EQ少d都做唔到。


後記(止凡):

機會總是留給有準備的人,我喜歡這個概念,亦寫過類似理念的文章。我們常常都會埋怨,以倒後鏡看過去的機會時,從大升大跌市中總後悔自己沒有把握。較自負的人更不會埋怨自己沒有把握,他們會解釋自己不能把握機會的合理性,亦認為人家能把握的多是走運而已。

看見YC兄在2008年尾預視往後樓市價格將會下調,所以往後融資借貸不好為,加上樓價下調的話造成入市投資好機會,這兩大因素都令他考慮在當時先融資套現。手持資金,自然能把握機會。當機會來臨時沒有資金在手而埋怨,我們有否問自己在機會出現之前想了什麼?做了什麼呢?

很想在這裡再重申一次,我重貼YC兄的文章並不是有任何明示或暗示大家在今天去投資物業,亦沒有鼓勵大家照抄照做。這些分享只是希望把消失了的文章重現,有人成功之後把細節一一分享,加上每個操作背後的考慮也寫出來,這是很難得的。看過才知道當年自己還是在工作上埋頭苦幹的時候,香港的另一邊有人已經深思細密地運用財技行動著。

今天,我們當然可以對這些個案批評一番,指其成功乃天時、地利、人和的運數,甚或根本不認同這是成功。然而,今時今日,相信香港的另一邊又會有人在深思細密地行動著,在現階段做好合理的事,到機會出現時便能好好把握,有所不同的是這些人於事後不一定會與其他人分享箇中點滴,每個時代都有這些人,只不過我們可能永遠都不知道,你會是其中一個嗎?

24 則留言:

  1. 自從開始學習投資時, 睇書睇Blog後, 發現原來有很多不同方法去處理, 只要計算後自己能夠應付到, 但計算過後就要看自己的執行力.
    自己雖然沒有樓, 但都會幻想有樓的話加按對自己來說比較好, 因發現很多個案都係賣了層樓就短時間裏買不回來了......

    祝身體健康, 生活精彩~

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    1. 越用心學習研究,就越發現方法多的是,所以常言道每個人的投資都不一樣,問人拿個號碼實在無意思。

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    2. 正所謂條條大路通羅馬,股票又好,債券又好,樓又好,都是通向財務自由的其中一個工具。睇多D學多D,之後用自己最有信心既工具去實踐才是正道。

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    3. 認同,道理不難明,加油。

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  2. "LUCK is what happens when preparation meets opportunity"

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    1. 這個Luck的定義很貼題。

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  3. 借貸時讓我們重新檢視風險。

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    1. 這個想法很特別,更讓銀行檢視一下你的風險。

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  4. 2008年10月22日,應是金融海潚最厲害的一陣子。YC 兄還是十分清醒, 定出對策。現在回看, 十分佩服。

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    1. 所以話無時無刻,有人在埋怨之同時,總有人正在做聰明事。

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  5. 機會係留比有準備既人...
    部份人成日覺得無機會/時不予我,只係無做好把握機會既基本條件...

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    1. 我也相信這道理,作好準備,做好自己,學習中。

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  6. 冇錯,,所以好多時d人話自住樓升跌都唔關事的,,
    這就錯了,,就算唔賣,,
    在高位都可以套左錢先,,
    因為有價有市有估值,,
    這是好好的財商呢,,

    另外熱烈祝賀止凡兄擺獎,,
    一個人的成功並非幸運,,
    祝福版主,,
    努力,,互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 十分認同,多點財務知識,可行的方法就更多。

      多謝clever兄鼓勵,大家努力。

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  7. 與其常常問 “Why” 點解自己做唔到...自怨自艾,
    倒不如想想 “How” 用什麼方法去達到目標。

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    1. 這是積極人生的想法,身邊也有這樣的人,尤其是老闆級,我也在學習中。

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  8. YC兄為何冇再出文?

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    1. YC兄要分享的都在多年前寫完了,之後yahoo blog關掉,於是文章消失了。

      其實從前很多blogger也會中途停寫,或減產。一來寫得太多不容易找新題材,二來接觸面越大,反對聲音越多。當想到閒時上網寫寫文,卻變為要面對這些負面東西,不少blogger會選擇不再分享。

      所以,當我們問這問題時,可以想想我們做了什麼。

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  9. 我想現在re-mortgage比以前困難!

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    1. 這幾年樓價上升,我一直都有做,又不覺得太困難。

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  10. 可惜我只有一間供完但未補地價的居屋...

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    1. 比上不足,比下有餘,繼續加油,增進財商,改善處境吧。

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