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2016年1月28日星期四

樓市進入冬眠期 [YC兄系列]

YC兄的系列,至上一篇為止,他的物業投資秘笈大概已經分享得七七八八,但後來還有數篇文章繼續分享的。好像這篇文章,YC兄就分享了面對跌市的心情及一些其他blogger的智慧。




YC兄的文章(2008年10月18日)

今次金融海嘯已開始漫延到香港和珠三角的各個經濟層面,失業率會上升,工資會下降,樓價和租金將無可避免地進一步下跌。我在今年1月和3月買的2層樓亦已跌價超過一成,雖然如此,我絕對無後悔當時所作的決定,因為現時在銀行收緊信貸和樓價下跌的環境下,我想做re-mortgage買樓整大個餅都幾難。樓價既暫時升跌對我無乜實質影響,反而租金下跌會影響我每月現金流。

暫時為止,我7層出租物業的租客還未有減租的要求,但如果經濟和樓市真如施永青所講進入冰河期(據聞中原和利嘉閣會裁3成員工),我有心理準備會如03年沙士期間應租客要求減租,共渡時艱。大不了便又返回深圳定居,靠每月政府給我的退休金生活,冬眠一段日子,唔死得人既!

有樓收租的Blog友們則務必要勤力工作,千祈唔好比人裁走,保持穩定收入供樓,渡過寒冬。我剛看到脫苦海兄的一篇文章(yahoo blog link已經不存在),講述 「溏心風暴」唐家經營海味致富之道 ,道理其實很簡單就是:

1. 保持穩定收入;
2. 盡量維持收入高於支出,令自己保持積蓄;
3. 用積蓄去換取真正有價值的資產,如:有良好盈利表現的公司股票或優質物業;
4. 讓資產隨著時間及經濟發展而自然增長;
5. 如非必要,不輕易賣出有價值的資產,因為這其實是一種浪費;
6. 放棄賭博、投機的念頭,因為那只會浪費你的金錢及時間。

這正是我一路介紹給大家買樓收租致富之路的精要,也是打工仔最簡單和直接的致富之路。
老實講,未來樓價的下跌我反而高興,因為樓價上升太快時,環境只容許我多買一層,但現時樓價下跌,我又可以慢慢再整大d個餅。

到現時為止,我仍然維持09年買下一層樓的決定。此外,在星期四當恒指跌破萬五點時已開始入貨,匯豐@107.2,恒生@109,工商銀行@3.8。已有坐艇的準備,並會越低越買,我想幾年後應有不俗既回報,至少好過將筆錢買人民幣放在銀行收息啩!

今次到紐約騎上Wall Street隻牛望着前方的感覺真係好舒服,期望coming既牛市(both股市和樓市)都可以咁舒服咁騎係上面奔馳就正喇!


後記(止凡):

從這篇YC兄的文章,我們可以看見他於2008年10月樓市下跌時的心境,還記得當時是金融海嘯剛開始,各家銀行開始「收水」,對物業的估值不停下調,就算估值足,造按揭上會也不容易,「百業之母」出事,間接令樓市下跌。

對樓市也好,股市也好,很明顯看到YC兄的心態都是忠於自己的計劃,最重要是檢視現金流,買入估值低的東西,沒有受到市場氣氛影響,甚至在買入股票之前有「坐艇的準備」。還有,於跌市時細讀別人的投資智慧,看看脫苦海兄分享唐家經營海味致富之道,很不錯吧。

當年YC兄所投資的股票,幾年後是否如他所言有不俗的回報呢?以帳面上看來最不理想的匯控來計算一下,如果他及後沒有在更低位加注,全數參與供股,12供5@$28,帳面的持股價大約為$84,至今大約收回$22股息,按近期大跌市中匯控的股價只有$53,大概連保本也不行。除非YC兄的確越低越買,否則難以好過將錢買入人民幣收息,當然比起他最強的物業回報差很遠吧。

未來難測,今天回頭想,當時正在金融海嘯的風眼當中,誰知及後匯控股價曾跌至$33,而散戶也可以在$40多元買入,又有誰知往後的匯控常被罰款,要處理有毒資產等問題呢,實在有早知,無XX。匯控供股前股價被壓至貼近供股價,早前渣打供股又重演一次,有參與股票之年能親眼看見兩次,我認同巴黎兄對這現象的解釋,又學到一招了。

看這些分享,重點並非YC兄的操作成功與否,因為不同時代,很多操作想抄也抄不來。加上,投資者有強項弱項,YC兄對股票投資的理念明顯沒有如物業投資般詳細的解釋。所以,我會著重看他的心態,觀察他為何在金融海嘯的時候仍處之泰然,當時作投資的考慮如何,關心什麼,有什麼心理,這些都有很大的參考價值。還有,YC兄當時表示有減租與租戶共渡時艱的準備,更是值得學習的好業主。

40 則留言:

  1. 謝謝你的分享

    湯馬斯·安

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  2. 最欣賞是他的堅持。

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    1. 有正確的方向,堅持很重要。

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  3. YC兄的墨寶真是百看不厭,當中的智慧是要反覆再看才會體會到。

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    1. 十分同意,希望不要消失,要把智慧好好分享。

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  4. 第6項真係好難做到,返工太得閒係要玩下波同馬仔解下悶

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    1. 最重要有節制吧,小賭怡情。

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  5. 真正投資者, 就算全世界唱淡風都唔會迷失方向。

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    1. 達至這心境實不容易,加油。

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  6. 成功人士的經歷往往更能讓人有啟發性,,
    yc兄的經歷實在值得緝成一本書出版,,
    我本人好欣賞這些努力奮鬥而致富的真實故事,,
    繼續祝福yc兄享受這些從前努力得來的成果,,
    這裏的blog友都應該在新一年裏面繼續以好似佢這些值得模彷的人去學習,,
    努力,,互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 出版著作,未知YC兄有否這個打算,的確值得考慮。

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  7. 多謝分享,良好心理質素真的很重要

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    1. 良好心理質素需要基於知識。

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  8. 重溫一些舊文,可以明白時間才是最好的證明.
    謝謝止凡兄.

    巴黎

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  9. 請問止凡, YC 兄的 Blog 是不是沒有了~哪裡還可以找到舊文~?

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    1. yahoo blog close了,原來的blog消失了。

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    2. 嗯 我也看到你舊POST說關了~不知下面那位找到的是否同一位YC?

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    3. 相信可能是一些轉載文吧。

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  10. 我好奇地用Google 尋找 "yc blog", 似乎找到yc 兄的網站。有買樓分享,沙龍相片,也有中國大陸建校分享。Alvin 兄可自己找找看。:)

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    1. 多謝羅渣兄分享,可惜始終原來的blog已被yahoo關掉了。

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  11. Peter Lynch在他的Beating the Street說他主持麥哲倫基金那13年中歷經9次股市大跌,我在想,我們一般的投資者一遇上了股市大跌就會張皇失措,但對他們來說就是賺錢的機會。投資必須先學會如何掌握機會。格雷厄姆在他的《賢明的投資者》第3章《一個世紀的股市歷史:1972年年初的股價水平》開宗明義地說:

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    1. 跌市對價值投資者來說並非壞事也。

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    2. 現在太多人幻想自己投資了得,連有名的基金經也不一定每次可以捉底,那散戶憑什麼以為看了幾本價值投資經典,贏過一二次錢就以為可以

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    3. 所以投資的理念並非在估市,估頂估底,需要這些操作的話,難有好結果。

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  12. The investor´s portfolio of common stocks will represent a small cross-section of that immense and formidable institution known as the stock market. Prudence suggests that he have an adequate idea of stock-market history, in terms particularly of the major fluctuations in its price level and of the varying relationships between stock prices as a whole and their earnings and dividends. With this background he may be in a position to form some worthwhile judgment of the attractiveness or dangers of the level of the market as it presents itself at different times. (p. 65)

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    1. 了解歷史,對投資者的確有很大的幫助,記得林森池大師都是讀歷史出身的。

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  13. “投資者的普通股投資組合只是這個龐大的機體-股市的一個小小的橫截面而已。慎重建議投資者,他對股票市場歷史要有一充分的認識,特別地要充分認識關於股市的價格水平的主要波動,以及關於股票價格整體水平與它們的盈利和股息之間的種種關係。在此基礎上,他就能夠對不同的市場水平的吸引力或危險性形成某種有價值的判斷。”

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    1. 謝謝Ch兄又作了翻譯。

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  14. 我在巴黎兄的Blog裡曾貼過:
    下面是值得想一想的數據:
    Date---------- 20081027---- 20111004---- 20120712---- 20130625---- 20140320---- 20160120
    Price---------- 4990---------- 8103---------- 9167---------- 8871---------- 9203---------- 8015.44
    PE------------ 6.64----------- 8.7------------ 8-------------- 7-------------- 7.2--------------5.87
    Yield--------- 6.54%-------- 3.53%-------- 4.01%-------- 4.72%-------- 4.66%----------5.18%
    假如我們在大跌市2008年10月27日國企指數下跌到了4990點沒能賺得到錢的話(最高可賺得到185%!),那麼還有4次調整,是2011年10月4日、2012年7月12日、2013年6月25日與2014年3月20日,這4次分別可以賺得到最高利潤為:46%,33.2%,30.2%與37.6%。假如這4次也沒能賺得到,那麼這一次恐怕也很難賺得到。因為跌得太恐怖了,下跌應該還沒有結束,謹慎第一。這樣的話,恐怕就是很難賺得到錢的原因吧!
    PE是5.87是什麼概念?是具危險性還是具吸引力?

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    1. 這是在以年計的潮浪中賺錢,操作好的話,絕對可以跑贏大市(指數)。

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  15. 國企指數的PE是5.87倍的時候,那麼組成這個指數的成份股就沒有值得買進的公司?上一次能夠賺得到錢的機會是2014年3月20日那幾天,距離現在已經快兩年前了。
    當然我沒有說現在就已經是底部,究竟還會跌多少,永遠沒有人具備這個能力真切地知道,那是神才知道的事!但一般認為Yield接近6%,指數就已經快到底部了。你也可以用現在的Yield來計算一下,那就是6920點開始接近底部。

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    1. 明白這不是估底的遊戲,而是衡量抵買不抵買的遊戲,多謝分享。

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  16. 我反而有興趣看看想短時間內滾大舊錢的YC兄現在怎樣對待剛步入寒冬的樓市,是否考慮減持部分物業,還是接受不了市場短時間大跌的事實。有趣的是,現在股市低迷,實在是長缐入市的時機(如果可以守三五七年的話),但是否還有人敢説加樓按套現買股呢?真的值得深思!

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    1. Manfred覺得YC兄是在短時間內滾大舊錢的投資者嗎?他好像一直工作及投資至46歲才財務自由退休,再把集結的方法理念分享出來。很多時,小富由儉,大富由天,大富就決定於一兩次機會,而能看見這些機會的,是需要有很多經驗與財務知識,不理解的就會以為這些都是幸運的故事。

      其實Manferd兄多次來這裡的留言,感覺都偏向負面的,如果能從較正面的角度去看清楚YC兄的智慧,你會發現他的投資理念不會太受市況上落所影響,更不用以估市高跌來運作。

      今天YC兄已經退休,據財叔所言,他已經全力投入內地的慈善工作。另外,我不認為加按套現買股有何問題,我一直都在做。還有一點很有趣,在低迷時候,的確多數人都不敢入市,我們是多數人嗎?

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  17. 其實加樓按是長期負債,以長期負債來買股,短期內可能贏都開巷,但長期而已卻會令人負債累累,現在樓市已開始下行週期,恕我財商有限,真的看不明有何息差可言。幸好只有少數人在做這件事,否則可以想像那些加樓按的人只會看著股票上升,卻抱著負資產,有時學價值投資一定要自己看外國的書,一些似是而非的理論可能有嚴重的後果!

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    1. 多謝Manfred兄的提醒,每個人對負債的理解也不一樣,絕非財商有限者就不喜歡負債,反之亦然。我認為以負債作投資,最重要著意現金流,不以負債作投資,亦無不妥。

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    2. agree! that is a good debt? or bad debt? All depend how you define & execute.

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    3. 同意,最重要看借來的錢如何運用。

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