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2016年1月20日星期三

了解隔山那頭牛

曾經在這裡分享過一篇有關blog友表示有興趣投資德國樓的文章《突然想投資德國房地產?》,在文章中,blog友指出他這個投資想法純粹因為看見德國房地產的樓價與收入比率很低,還記得不少blog友在文章內留言提供了不少資料。今天上youtube看了一段影片,讓止凡了解了不少德國物業便宜的原因。



10個德國人只有4個買樓,置業率比亞洲不少地區都低,而德國的房價只是瑞士同法國的四份之一。一個如此富裕及發達的國家,經濟上可稱為歐盟之首,其房地產情況卻是如此的數字,投資者聽到這裡,會有什麼感覺呢?

影片其中一位受訪主角是德國租客,原來她已經租屋25年,這25年來,屋租差不多沒有加過多少。其實,德國的租約只可以每3年以一個限制的加幅加租。還有,如果租客想續租,業主不太可能收回物業,除非業主能證明收回物業是用作自住的。因為在德國,利用樓價上升炒樓是違法的。

影片訪問不少德國人,有業主,也有租客,他們都不明白亞洲的租金調整可以純粹按利潤作決定,業主話加租,租客付不起就要搬走,這些制度對他們來說都是匪而所思的。

除此之外,德國作物業買賣也有很多其他地區都沒有的稅項,例如買入物業要付1.5%稅,賣方要付3.5%,如果業主賣樓價錢有賺,要在賺價差中抽走15%繳稅。還有,若業主賣樓價格太高,超過合理價格20%以上,即屬違法,買家可以入稟追討差價。

在德國當業主不好受,就算當發展商也同樣不好賺。今天不少德國人都沒有興趣買發展商的樓,他們有一種新興的中產社區概念。大概是一班人合起來,向銀行借錢,向政府買地,再找設計師及工程師發展成住宅區,之後這班人就搬進去再每月交租還款。很有趣,在這些社區內各個大小決定都會一起投票,連決定一些新租客的加入,都是所有住戶一起投票,沒有香港發展商設計的「公契」之類的東西。

看完影片,感覺德國房地產的操作與香港完全是兩個世界,遊戲規則也完全兩回事,德國的房地產價格在過去多年只是每年上升1%左右,這不無道理吧。其實,很多地區可能都與香港的環境背景很不同,如果要到一個地方作重大投資,卻連這些知識都不太清楚,這就有極大的投資風險了,因為投資風險很大程度上是來自投資者對投資項目的不了解。

希望當日討論德國房地產的那位朋友沒有進一步的投資行動,又或者希望他於行動之前有更深入認識。這篇主要希望分享投資者於投資前了解投資項目的重要,也要了解自己的能力圈,而這不只應用於物業,其實所有範疇都一樣,「先了解,後投資」,老生常談吧。



17 則留言:

  1. 止凡兄,
    其實很好奇您是否等市跌至16000才會出手買股票?
    因很久未聽過你話買股了,tks:)

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    1. 如果Annie常來看文,你會發現我很少在這裡記錄自己的操作。其實我也有在這個跌市中入貨,分段在吸納中。

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    2. 認同止凡兄的做法。每個人的財務狀況都不一樣,對你而言會是一個好操作,對他而言或許是一個壞操作。不公開操作也避免了一些人的盲目跟從。

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    3. 其實我總認為這意義不大,就算我看別人投資分享,也是著重其背後理念,所以自己分享方向也是如此。

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  2. 這是二個世界的求知。

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    1. 二個世界的求知?這是什麼意思?

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  3. 所以投資開房地產的投資者在德國係好難搵到食的,,
    在香港,,你有能力係可以好好發揮,,
    但沒有什麼能力的便好慘,,
    因為政府唔會可憐你,,你都係要住劏房,,
    但相反,,
    在德國或新加坡,,你有能力就要扣扣扣,,
    出糧或創業賺到的就打個6,7折,,
    但能力不足的,,就係政府會幫你憐恤你,,
    起碼不用住劏房同籠屋,,
    這世界真係又有好又有唔好,,
    感恩我在澳門,,福利不錯,,機會都多,,
    算在這些地區的中間了,,
    各位努力,,互勉之...
    cleverpeople...

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    1. clever兄在說的正是資本主義與公產主義之間的平衡,這是政治家的考驗。

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  4. 這態度也適用於所有投資物,沒足夠了解會令自己的處境十分危險。

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  5. 好文好片, 謝謝分享. 我覺得 "他們有一種新興的中產社區概念。大概是一班人合起來,向銀行借錢,向政府買地,再找設計師及工程師發展成住宅區,之後這班人就搬進去再每月交租還款" 這個方式十分有趣

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    1. 我也覺得很有趣,香港地區難以發展出這類模式。

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  6. 減少抄賣,這可能是德國的知識型實業經濟比較強的原因

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    1. 謝謝止凡兄分享!我也認同德國的工業丶知識型經濟發展很好,亦是歐盟內的強國,所以炒賣房地產並不是一個國家富強的唯一途徑。

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    2. 可能德國人認為住乃基本權利吧。
      留言時不妨留個名字,方便交流。

      同意Cherry所言,德國有很多強項,未必需要以高地價政策。

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    3. 是否應該話德國政府有意引導其國民向其希望知識型經濟發展的一種手段?

      聽說德國央行的蓄備不算多,如果是真的話,可以看出德國人一早已知道金錢是可以比人那走(就像美國量寬),而技術就那不走。

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    4. 想得有點陰謀,但的確有這個可能。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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