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2016年1月14日星期四

退休後怎樣讓錢為我而工作(完結篇) [YC兄系列]

YC兄在網絡上分享的物業投資操作,這一篇可算是一個小總結。這不是YC兄系列的最後一篇,往後還有幾篇文章,但止凡看到這篇為止,已能感受到YC兄的物業投資功力,實在很有多值得學習的地方。



YC兄的文章 -(2008年9月8日)

我(指YC兄)廿一歲開始在政府工作,工作了廿五年,並在46歲時提早退休。在退休時我手頭上hold住4層樓(1層香港和1層深圳用作自住),除了海怡還有60萬mortgage之外,其餘己還晒。有blog友問我怎樣在退休前供完4層樓,我的方法其實好簡單:

1. 我每一個月差不多將人工既40%用黎供樓和儲蓄起來再買樓,其餘的才作消費,積聚財富真係無得short cut既。咁係咪好辛苦呢,又唔覺喎。退休前我住海怡866呎4房單位,亦有請印傭打理家務,我只不過唔買車,唔買名牌,自助旅遊instead of參加豪華團等。

2. 我買既樓除左海怡866呎自住之外,其餘全是細價樓,買入價唔太貴,百幾萬好易供完。

3. D樓全部無停過出租,收租其實幾和味,e.g. 我其中一層樓,每個月average收$8000租 x 12 months = $96000/year,十年間唔經唔覺收左差不多100萬租,自己都嚇一跳。

4. 我買樓通常開始都會做15年mortgage,手頭鬆動左之後我一定會轉回供十年,重要係2個星期供一期個隻,可以減少利息支出,而且收bank statement既時候,見到個欠款amount越黎越少,有progress先至有心機快d供完佢。

5. 退休前我其實曾經有一段時間hold過5層樓,其後賣掉一層cover其它樓既mortgage。

好la,回返正題,我怎樣在退休後繼續購入5層樓呢?過程如下:

1. 我在未正式退休之前半年05年3月,趁每月重有salary statement,於是用40萬3成首期問銀行借7成買入中環嘉利大厦作價122萬(08年估價約240萬),裝修完之後立即出租,增加每月現金流。

2.  05年8月收到250萬退休金之後,一筆過用138萬買入中環安榮大厦(08年估價約260萬)用作自住,之前用作自住的海怡放租。之後在06年4月我和太太到日本讀書,於是便將安榮都一齊放租,並將雜物移至深圳定居。

3. 07年1月放假回香港過新年期間,用60萬3成首期買入中環康威大厦作價198萬(08年估價約260萬),餘款7成銀行供12年。4月收樓之後立即出租。手頭上已增至6層樓收租(3層still on mortgage)。

4. 07年第4季樓價升約30% ,於是08年1月re-mortgage海怡套現150萬一筆過買入太子翠庭閣除即租出。海怡mortgage增至200萬(之前重有50萬mortgage未還完)延長至15年。手頭上已增至7層樓收租(3層still on mortgage)。

5. 08年3月re-mortgage 05年買入的嘉利和安榮大厦,套現140萬一筆過買入淘大371呎自住。嘉利和安榮大厦的mortgage則延長至20年。

以上買樓的過程中有兩點值得和大家分享:

1. 我買既樓都係200萬樓下既細價樓,用3成首期買入樓宇之後即刻出租,再用增加既現金流support我買下一層樓。我prefer揸幾層細價樓instead of揸一層貴樓,因為可以分散租客方面所引致既風險。而且細價樓租金回報率亦比較高,易買易賣。如果好位置既細價樓升值潛力亦都唔差。

2. 我完全靠租金收入供樓,銀行grant比我既terms和普通街客無分別。可能因為我全靠租金供樓無退休呢回事,所以可以做over 60歲age limit既mortgage,這對於我以後繼續買樓做融資絕對重要。

我有時和舊同事飲茶都有同佢地講我退休後買樓收租的經驗,但通常佢地既回應都係:「嘩!退左休就唔好搞咁多野啦,重借咁多錢點還呀?」、「都就快退休la,銀行都唔肯借錢比你啦」等。

我承認退左休都問銀行借咁多錢買樓,的確不易為人接受。但從我既example你可以看到我3年內投入240萬退休金到樓市去,現時這些物業升值所帶黎回報已達300萬。而且最重要的是我唔係因為資本升值而買樓,Retire Young Retire Rich本書亦有提到「我不會僅僅為了資本升值而投資。我從來不需要透過市場升值來為自已賺錢,那究竟是為了什麼,我是為了現金流而投資。」

我3年前退休時每月租金收入只是2萬元左右,但現時我已增至7層樓收租,每個月租金收入已跳升到7萬五千元左右,比我留在政府做的工資還要高好多,而且這些租金收入係唔會因為我退休而減少,更可以隨著我再購入新資產而增加。因此我已真正脫離了為工資而工作階段而進入錢為我而工作這一個階段。

你可以話我問銀行借錢每月都要還mortgage架?對!但最多亦只可以還你租金收入既一半,就等於你現時為工資而工作供樓最多還一半一樣無分別。那麽這樣做有什麽風險?答案係真係無乜風險,你係為左每個月既現金流而購入資產,所以樓市既升跌對你影響唔大,如果租金因為經濟唔好而下跌,咁未駛少d羅,遲d會升返唔駛擔心。

因此我買樓收租系列,由開頭講買什麼樓收租好,到怎樣透過re-mortgage買入第二層第三層....,到我姪仔怎樣在3年間透過買樓收租將40萬asset increase到hold住一千萬asset,最後到我怎樣在財務自由之後,繼續將買樓收租變成自己事業等,已一一和大家分享。

我退休前只不過係一個政府中級公務員,我太太退休前是銀行文員,如果我地都可以買9層樓,各位blog友亦都可以。我記得施永青講過,買樓致富既人佢就見得多,買股票致富既人就真係見得少,我就係一個example,買樓還可以買股票則輸鑊勁。因此,我買樓收租實踐篇已寫完,如果想睇樓市分析請看麒麟王、ET仔、散仔兄既blog,我都有時常睇架 。


後記(止凡):

分享YC兄系列時,記得有blog友留言問及有關退休後的融資問題,這一篇YC兄也剛好解釋了,看來沒有特別的人事關係之類,只是銀行拿了租金收入作為YC兄的收入考慮。而且,YC兄多次強調他的物業按揭並沒有用盡,更只是供款10年15年左右,還有很多「水位」,拿一個物業組合的租金收入到銀行作按揭貸款「做大個餅」,應該不會有太大問題吧。

在這世上,成功的物業投資者,我相信會有很多,投資規模與智慧可能比YC兄還要厲害的更大有人在,但我們又有多少機會看見這些投資者會分享他們的故事呢?選擇以什麼態度去看待這些故事,這是個人的決定。然而,不同的態度,影響不了別人,更影響不了YC兄,但絕對會影響自己的進步機會,這是個人的選擇,我絕對珍惜這些文章,這些智慧。

43 則留言:

  1. YC兄確係堅,單睇佢自住樓都可以由四房海怡搬去深圳再搬去淘大371呎單位,能屈能伸,有心有力,抵佢發達啦!

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    1. 其實這種是富人思維,只是分享的人少,而大眾目光只釘著最有錢的0.1%來挖苦。

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    2. 由細屋搬到大屋,到仔大女大之後,再由大屋搬回細屋,這個做法很多香港人都會做的。

      的確,分享的人太少了,尤其在這個社會氣氛,有成功之道的,為何要分享?與人爭辯呢?在家「數銀紙」不是更好過嗎?大家值得深思。

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    3. 我仲懶,自動轉賬,銀紙都唔駛數。 :D

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    4. 但你會分享噢。

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    5. 相反,窮人的思維是有幾大住幾大,而且要越住越大,越住越豪。

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    6. 佢已經退休,沒有交通的問題。舉個例,同一條地鐵線,線頭同線尾,差幾個站,車程多幾個字,打工仔有不同的考慮。

      mickey

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    7. 醉心兄所提的不算是窮人思維,這是每個人都希望的願景,只不過有時沒有一個好好的計劃,反而會令自己生活質素下降。

      mickey兄的比喻很好,不同人的確有不同考慮,對別人的操作只能作參考,不可以照抄。

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  2. 但喺而家加息週期開始,樓價又咁高嘅情況下,昰否值得作相類投資決定呢?

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    1. 重溫這個系列,是分享財務知識,不是希望blog友照抄操作,不同時期有不同合適的操作,投資總要自己作決定的。

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  3. YC兄的心法簡而精,無廢話,獲益良多!另多謝止凡兄分享,如果無大哥的話,YC兄的墨寶就要石沉大海了。

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    1. 「我不會僅僅為了資本升值而投資。我從來不需要透過市場升值來為自已賺錢,那究竟是為了什麼,我是為了現金流而投資。」精髓!

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    2. 資產是那些買進後,即使不理它也能年年"自動生錢"的東西.
      YC用幾十年時間的事實証明了

      巴黎

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    3. 巴黎兄都係另一以股票來証明「資產」也。

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    4. Tom兄,我也是其中一個不希望YC兄的文章石沉大海的人。

      巴黎兄也利用不同分享方法證明了資產的重要。

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  4. 在香港,確是很少人分享自己成功的經驗,還要分享得很仔細,在那裡買樓也清清楚楚,佩服!

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    1. 我們對這些分享需要好好珍惜。

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  5. 這樣清晰的歷程分享,真難得!

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    1. 價值兄也不妨以這樣的方式分享一下自己的故事,更能令人明白你的投資理念。

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  6. 感謝分享,,yc兄真係值得一讚,,
    在政策實行後貸款的難度加大不少,,
    所以在香港的銀行業都幾寬鬆下,,
    這是一個不斷實踐累積真正資產的真實故事,,
    讓金錢為你工作是可行的,,
    努力,,在這裏祝福yc兄可以退休做一些有意義的事情,,
    努力,,互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 我相信每一個時代都有這類人,當大部份人在抱怨,甚至應付不了生活,一些人早已我到了機會,並實踐投資計劃,我希望盡可能吸收其背後理念,應用到往後的日子裡。

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  7. 自從3D辣招之後, 其實好難做到YC兄呢個level了.
    而辣招其實大大穩定左個樓市.

    香港賺到錢既人多數係靠買樓, 股市唔係一般人玩得掂.

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    1. 同意股市不是一般人玩得掂,所以有兩個辦法,一是不要成為一般人,二是不要「玩」股票,而是「投資」股票。

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    2. 不過講真, 以現在香港既氣氛(太多消費資訊), 能全面管理自己既財務既, 都唔係有好多人. 對佢地來講都好難去投資.

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    3. 所以這裡盡可能作出分享與提醒,能否被影響也要講財緣。

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    4. 放眼世界,同樣機會總是有的。以現今資訊科技,世界其實好細,投資不限地域。

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    5. 今時今日,投資機會的確比從前多,知識改變命運。

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  8. 謝謝分享!靠地產、樓市發達的確是香港地最work的formula,但都希望見到更多人靠實業致富呢=)

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    1. very well said.

      mickey

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    2. 往日work,未必代表未來work,所以對過往的成功操作,就算是「買磚頭」這些大路的理念,我們仍然不能夠照單全收,要好好思考當中的理念,分析今天可以應用的財務知識。

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  9. 森而最近問過銀行,如果用租金收入作為收入,首先要有租約証明,而且只計租金6成,所以如果供緊自住樓又買多間樓收租,第一間其實好困難,首先一定要連租約買,仲要本身收入夠供1間半先借到錢,唔係咁多人做到。

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    1. YC兄整餅時無咁多限制,有辣招後遊戲規則已經唔同晒。

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    2. 醉心兄解答了森而兄的迷思,我們的確要好好分析「遊戲規則」,當日成功的因素,今天可能不再,投資者要小心。

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  10. 止凡兄,谢谢你的分享。请问YC兄的blog是什么网站?

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    1. YC兄從前的blog是yahoo的,已經停止服務了。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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  11. 股壇老兵鍾記16/1/16 09:41

    過去買樓能致富主要是靠leverage和樓價自2003年不斷上升。但是現在樓價剛從歷史高峯見頂回落,過去買樓能致富的方程式未來是否行得通?主要看你買入的價格和未來香港的經濟前景!

    作為價值投資者,如果不計leverage的話,我仍然覺得買地產股好過買樓。

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    1. 多謝鐘記分享,還有一點,投資者應專注自己所長,例如物業投資者見樓價見頂希望轉投股票,就應該好好學習研究股票,否則只會事倍功半。

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  12. 感謝止凡兄分享YC兄的物業投資成功之文。看到YC 兄最先給予自己將來,最後才買奢侈品的智慧。

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    1. YC兄的成功故事,有很多值得借鏡的地方,但實行時要注意與時並進,不應照抄操作。

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  13. 雖然YC的方法已經不能實行,但他著重的現金流是一個很好的智慧,並能應用於其他的投資方案。

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    1. 深有同感,多謝Oliver兄分享。

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  14. 想買樓就需要勤力睇樓做功課。
    現時地產生意淡靜,卻是找細地產鋪睇樓的好時機。
    現在常常都有盤睇,十分高興!

    雖然現在樓價仍然高企,買不起樓... 不過多做功課也沒什麼壞處吧! :)

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    1. 力不到不為財,羅渣兄加油。

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