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2015年12月13日星期日

YC兄怎樣打理出租物業 [YC兄系列]

早前一輪爭議,指收集物業資產到底算不算是財務知識?這行為算不算是「取之有道」,是否值得推廣?止凡發了一篇文章《財務自由blog內火花》,也對爭議提出一些感受。價值觀人人不同,成功方法亦有很多,在現今社會不可能提出一種方法使所有人都認同的。




其實,作物業投資的也有很多種,如果作為「良心業主」,物業投資算是替租客提供優良租盤服務的生意,每每能把物業裝修得很好,迎合租客的口味,當物業有丁點問題時都貼身跟進,對租客來說也是一個好的服務供應者。這也是我看到YC兄的文章之後大開眼界的地方,我認為他的文章有很好的參考價值,值得繼續分享並加入評論。


YC兄的文章 -(2008年8月26日)

提問(YC兄的網友):

想請教下:你出去幾個月,你香港的租金誰幫你收呀?誰幫你打理房子的事情,比如水電費物業管理處通知等等,你香港十個房子應該整天在香港忙於收租呀,你怎麼做到有時間住深圳和去國外旅行幾個月的?


回覆(YC兄):

買樓收租是我的副業,基本上我是當一間公司黎run(但我沒有真正成立一間公司),資產是樓宇(total 9 flat,7個flat on rent),負債是按揭(3個flat still have mortgage),租金是公司收入(現時營業額around 90萬一年,expect下一年租金會over 100萬),我太太是公司的唯一長工,地產代理是我的part time員工,租客是我的client。我run這間公司有幾樣野,set up如下 :

1. 一個獨立bank account for租務和mortgage,所有租客都要將租金存入這account,而銀行亦會從這account deduct我3個flat既mortgage。好處是你只需要上網click入這個account便知所有租客有無交租,而你做下一次融資(預備購入新項目)時,你只係需要supply這個account資枓,銀行便可以check到你每一項租金收入和支出,好方便。

2. 所有差管和我太太的人工(fix amount)都是autopay from this account。

3. 所有盈餘和租客的2個月按金則會存入另一個account作為further investment,現大部份cash都轉左做人民幣定期。這是我的capital account用黎儲錢for新項目的首期和不時之需。

4. 要和地產代理打好關係,我買樓和租務一般都會用小型代理,因為地頭蟲代理d人流動性低,打好關係之後,便會有人幫你做跑腿,唔駛下下都要自己出馬。現時的小型代理,幫你將樓租了出去後,為了留客,一般都會幫你跟租務的鎖碎事,例如小型維修甚至追租等,不用麻煩。代價是你以後都要比佢做獨家盤,過年封利是都唔少得。我現時中上環有4個單位的租務都交俾一個地產代理做,由搵租客、contract完左收樓、re-paint、維修,都係佢一手一腳做,完全無煩惱。

5. 好多人知道我買樓收租,都問我遇到租霸怎樣處理,我收左廿幾年租都未遇過租霸,真係唔知點答你,不過主要都係跟procedure去收樓,這個業主會網頁可以參考:
http://www.hkoc.com.hk/ 

6. 另外,我絕對係一個好包租公,我會provide excellent service比我既client,佢住得開心時,對我層樓都會保養好d。基本上,出租之前我一定會將所有維修做好,如果中途真係有野需要維修,都會叫佢維修完之後在下一個月租金扣回,如果係外籍租客,就會叫代理同我跟,完全無問題。

如果無new project,例如融資(預備購入新項目)或裝修等project,我太太每個月只需要在月中和月尾上網check下d租客交齊租未,做下轉賬等。另外,每三個月就寫一次租單入落個租客信箱度,基本上真係無乜野做,絕對係符合富爸爸既小工作多賺錢既principle。

好多blog友以為我hold 住9層樓都是我retire前買落,其實我retire前只係hold往4層樓(有一層還未供完),但在retire之後,卻在這3年間購入5層樓,比我前半生買入既仲要多,我怎樣籍著提早退休這一個機會,從「為工資而辛苦工作」,轉型至「錢為我而工作」這一個階段,遲d同大家分享下。

之前,在上環暫住的安榮,裝修廁所和re-paint過之後,以$12000月租給一個做型像設計的英國黑人。中上環d樓基本上都係租俾此類型single既外國租客。例如,我現時中環嘉利以$10000租左俾一個在阿里巴巴做的美國男孩。另外,中環永利以$9300租左俾一個哥倫比亞籍做garment的女子。佢地交租都很準時,但對你層樓會有要求,一定要木地板、白色牆、廚房要有廚柜等。

另外,中上環d樓基本上好快便可以租出,好似今次出租安榮咁,我層樓裝修前已俾個黑人租左,佢住緊service apartment,所以可以等我裝修完才交樓。今次出租安榮搬入淘大,可以使我generate每個月$5500正現金流,亦為我買下一層樓作出準備。香港經濟下半年(指2008年)會轉差,樓市可能會再調整深d才企定,所以我決定09年上季才買下一層。


後記(止凡):

物業投資,並不是很複雜,按YC兄的分享,即使持有9層樓,也沒有提問者所想的麻煩,我相信很大程度是基於今時今日的科技。我身邊有朋友也有出租物業,同一個租客租了超過兩年,雙方在期間都沒有見過面,談續租也只是靠電郵及whatsapp溝通,租金就銀行轉帳。以這形式,的確處理十間八間都不成問題。

然而,要成為一個「良心業主」,又不是放盤收租這麼簡單。要懂得為租盤增值,如何配合租客的口味,也是一大學問。尤其,要以同理心,曾聽過一位imoney財務自由的專欄作家Matthew所講,要將心比心,把物業變成自己也喜歡住的地方,租客住得開心,自己也安心。Matthew持有三個物業,堅持在每一個物業都要安裝浴缸,因為他認為如果有小朋友的家庭,一起使用浴缸是很重要的親子生活,就算成本高一點他也堅持。

今時今日,在物業供求失衡之下,當然有很多較差的業主,壓榨租客。感覺上,物業越是供不應求,租客就越無選擇權,業主就越惡。我覺得這是一個惡性循環,較差的業主,還是會有租霸去「收」他們的,尤其當供求有點舒緩,或經濟不境時,這些業主所承受的風險絕對較高。

其實,就算較差的業主沒有遇上租霸,這些業主的成本也會相對較高的。例如,租客住得不高興,對租盤自然不會愛惜,維修費用自然較高。另外,租客的續租比率也會較低,如果你住得不高興,付錢租屋又要受氣,有選擇時你還會續租嗎?經常要換新租客,成本可想而知。若不用換租客,不用蝕經紀佣,更少空租時間,不用搞裝修,就算向現有的好租客減租一兩成,隨時「除笨有精」。

對經紀好不好又是關鍵,如果對經紀不好,經紀就只會當成是一單普通生意去做,對業主不會特別幫手。好像租霸的問題,其實或多或少,經紀們都會了解一些屋苑內常出現的租霸,為何他會介紹這些「極品」給一些業主呢?為何YC兄二十多年都沒有遇見過租霸呢?這可謂事出必有因。

很喜歡看到YC兄的分享,不只是計計數而已,有很多這些東西都是作為業主的「小智慧」,當你每每要賺盡時,其實我們又損失了多少呢?這跟做生意的智慧很類同。

物業收租的投資者不一定只是「有錢霸地盤」,以租金去吸啜其他人的財富,當中也有很多智慧,業主亦有好有壞。這個社會中,多點「良心業主」,提供優質租盤,絕非壞事。至於,物業供求問題,這就要看全香港最大的地產商(政府)了。

30 則留言:

  1. 謝謝止凡兄分享!良心業主真的會為租客帶來更好的生活質素。其實現代社會有供有求,希望大家都不再特別標籤業主或租客的身份吧。

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    1. 能看出價值,這就不會有偏見。

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  2. 多謝止凡兄的轉載及分享。

    Michael

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  3. 這是YC兄一篇頗實用的文章!

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  4. 這篇blog包含左YC兄成功的祕訣!

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    1. 的確如此,值得學習。

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  5. 止凡兄,忘了謝謝你的分享

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  6. 謝謝!又學到嘢!

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  7. 對人好有回報的, 很有同感

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  8. 時世造英雄~
    我只能說這句~

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    1. 懂得看見時勢,把握時勢,對我們十分有利,能做好個人準備,希望在下次機會時勢來臨再過去後,你不需要說同一句話吧。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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  9. 謝謝止凡兄的分享!YC兄的文章很實用!

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  10. 太正了這個分享! 多謝止凡兄

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  11. 是呀!
    現今社會祖覇出現的機會已很少聽見!
    除非你是租給一些外籍人士,怕他們有機會離港,難以追討他們!
    基本上租給一些有穩定工作收入的人,出示過稅單的租客,和租客簽訂一年死約一年生約及打釐印後,他們都會準時交租
    尤其現在市區租盤供不應求的情況下,如果怕的話,業主更可由正常要求兩個月的按金,提升到三個月,甚至半年或一年也有客人不介意,但其實有兩個月按金,打過釐印和簽署了租約,租客只要一沒有交租一個月,叫執達吏,30日幫你收回單位,按金也可以從中抹收!
    因此其實並沒有什麼好怕!

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    1. 我有朋友收租都是一年過去收,當然會給些優惠,一個會付一年租的租客,較少機會是租霸吧。

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  12. 對於呢個提問 “這行為算不算是「取之有道」,是否值得推廣?” 我地要諗諗如果市場完全沒有物業出租,將會是什麼景況?當這情況出現時,有人要結婚,但未夠首期,又沒樓出租,那麼怎麼辦?我地更加應該問讓物業空置唔出租,等待升值,是否取用社會資源有道

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    1. 這樣的反向思維頗有批判性,這樣的道德討論的確值得深思。

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  13. YC 兄看似漫不經心,但所有細節都考慮周長,十分佩服

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    1. 這是把財務知識化為感覺的效果。

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  14. 做到這樣的成績(輕輕鬆鬆收支平衡), 並非一朝一夕的事情吧, 背後所付出所花的時間及知識也是需要一連串的沉澱, 此篇文章值得深究, 多謝止凡兄分享.

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    1. 多謝版乞兄的意見,不妨多來留言交流。

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  15. 你好, 想問一下在YC 的pt 1內提及:一個獨立bank account for租務和mortgage,所有租客都要將租金存入這account,而銀行亦會從這account deduct我3個flat既mortgage。

    上文提的那個獨立戶口是在另一銀行開, 而不是做mortgage的銀行? 那麼要交額外手續費嗎? 或是3個flat的mortgage都是同一銀行做? 這個在現今好像較難吧? 請指正一下!!

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    1. 這個實際操作問題,有機會可以問問YC兄。

      我覺得理念層面明白就可以了,不一定每個細節也跟足的。

      richman兄的操作如何?不妨分享一下。

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