2015年12月7日星期一

對內房股的看法

上年油價大跌,有blog友在facebook留言話除了留意油價大跌之餘,還覺得一些內房股正在下跌周期,更會留意其他版塊,希望止凡給點意見。




Marco留言:

不單止石油,內房下跌週期中也影響內房股,現在都轉向基建同能源。止凡怎樣看?內房比石油更值得睇好嗎?


止凡回覆:

我沒有好好研究過內房股,感覺上內房板塊正是戰國時代,誰勝誰負還未知,太政策性,又有不少亂發展,到3、4、5、6線城市發展了不少「鬼城」,所以投資者要小心,還是先了解後投資,不是你財不入你袋呢。


Marco後續留言:

研究過一些內房,真的是「戰國」,他們現在轉型,什麼都想做,美容、零售、酒店等等。 但每一家負債都還是很高,還在發債。

其估值與回報都下降了,但息率仍然好吸引,這方面同內銀一樣好。


止凡回覆:

息率、市盈率這類東西,都可以一夜變天,最重要是看其公司運作如何,如果公司變質了,吸引的息率不代表什麼,小心。


後記:

我很少看有關內房的資料,所以沒有一個很清晰的版圖,例如哪幾家重點發展什麼地方?哪家負債水平多少?哪家公司的效率水平如何?哪家是走什麼路線的?其實,話自己在投資內房股的人,又有多少個了解呢?

換轉是香港的地產發展商,由於從前的工作關係,加上一向都對樓盤有所留意,每一家地產商的生意模式,市場定位,有時連正在發展及賣樓花的項目都算略知一二(因為不時都有看有線電視的樓盤傳真)。其實,這都不算什麼出奇,我想家住香港多年的中產人士,大部份人都或多或少地了解新鴻基及長江樓的分別,漸漸變成常識。

人家常說投資股票乃高風險,因為其升跌波幅,我則常說風險來自你對所投資項目的認識不足。何為認識呢?從以上例子觀察所得,一般香港人對香港地產發展商的整體認識應該較多,但偏偏香港人就喜歡投資內房股,為什麼?主因是人家說內地經濟云云,人家說內地房價會上升云云,人家說下一個版塊輪到內房股云云,資產下跌周期應該見底了云云。其實,想深一層,為何大部份人都是在股市中賠錢呢?主要原因就是買入自己根本不太認識的東西。

當然,還是有高手投資內房股賺得大錢,因為了解,若這高手能對內房這個戰國形勢分析得很好,對不同公司的地位規模發展方向都瞭如指掌,就比我對本地地產商的認知還要熟稔百倍,這的確是高手,這些錢更值得他去賺。對於我這些沒有在這領域下過苦功,不是自己能力圈,賺不到這些錢是應該的,blog友也請留意。

14 則留言:

  1. 我較喜歡香港地產股,有一種較穩的感覺。

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    1. 主要因為比較熟悉吧。

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  2. 匿名7.12.15

    期待止凡兄可以對香港地產公司分享一些睇法 ... 謝謝 :)

    -來自小新的文

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    1. 有機會吧,印象中有些舊文也有分享過。

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  3. 本人都跟了內房股三年,說不上認識好深,但也可以分享少少。其實在港上市的內房當中,現階段好大部份都是折讓不少的寶藏。現階段內房基本上都是買地建屋時代,所以負債會好高,但要留意一點,負債當中好大部份是買的地皮,要如何監察,就要配合樓盤的去化率,現在發債基本上是換掉美元高息負債,今年國內放行內房可以發公司債,發行利率到目前最高的不到8%以上,而換著以前在發美元債成本最高會是13%多,(各公司會不一樣)。
    如果真的要投資內房,可以把中國海外及華潤的來比較其他內房。(不是推介買海外及華潤,因為要溢價太高)

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    1. 多謝Hung兄分享,的確要下一些苦功才會對內房有所掌握。

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  4. 內地地方很大, 內房可以插旗的版圖及空間相對地很廣, 近年更有不少內房開始於本港發展, 值得好好研究一下這些公司

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    1. 雖說地方大,但也要看看效益,否則就好似當年四哥到加國炒地皮,也可以蝕本收場。

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  5. 國內地方真的好大,進入十多個城市已可以做到1千憶級銷售收入

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    1. 內地的量與香港實在沒法比。

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  6. 其實我更想知如果想深度認識一個行業有咩途徑? 因為擴大能力圈都好重要。 我知道有d行業靠睇下書睇下雜誌就有可能略知一二, 但更多行業唔係咁多免費資料, 就算有都可能會好貴。 止凡兄有冇d建議?

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    1. 難找方法以擴大能力圈,又未必需要一定要擴大吧。

      例如我自己在舊公司工作時,接觸不同發展商,又與熟知物業投資的舊同事傾談,加上在該行特別留意,令我知道很多從前不知道的事情。我雖暫未有投資本地地產商,但也算有點認知。

      相反,沒有工作上這機會,我又未必有時間故意去了解本地地產行業,亦不一定有必要去做。

      要深度認識不容易,需要長時間追蹤、留意、分析,拿揑到三兩個行業已經很足夠了。

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  7. 個人幾喜歡潘石屹既諗法,領先同行幾個身位
    全部人都去攻城略地,佢就開始玩租務,持有優質地段
    但觀乎股價及公司發展又不是那回事

    DT

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    1. 內房玩攻城池的遊戲,在初段可能不容易做,燒掉不少銀紙換來鬼城,希望有好未來吧。

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