止凡著作

跟著價值走
的12堂課


財經類
2017年5月初版




財富未來


財經類
2016年4月初版




財商有價


財經類
2015年7月初版




積財有技


財經類
2015年2月初版




取之有道


財經類
2014年10月初版




永不當田雞


哲學類
2006年3月初版

2015年12月7日星期一

對內房股的看法

上年油價大跌,有blog友在facebook留言話除了留意油價大跌之餘,還覺得一些內房股正在下跌周期,更會留意其他版塊,希望止凡給點意見。




Marco留言:

不單止石油,內房下跌週期中也影響內房股,現在都轉向基建同能源。止凡怎樣看?內房比石油更值得睇好嗎?


止凡回覆:

我沒有好好研究過內房股,感覺上內房板塊正是戰國時代,誰勝誰負還未知,太政策性,又有不少亂發展,到3、4、5、6線城市發展了不少「鬼城」,所以投資者要小心,還是先了解後投資,不是你財不入你袋呢。


Marco後續留言:

研究過一些內房,真的是「戰國」,他們現在轉型,什麼都想做,美容、零售、酒店等等。 但每一家負債都還是很高,還在發債。

其估值與回報都下降了,但息率仍然好吸引,這方面同內銀一樣好。


止凡回覆:

息率、市盈率這類東西,都可以一夜變天,最重要是看其公司運作如何,如果公司變質了,吸引的息率不代表什麼,小心。


後記:

我很少看有關內房的資料,所以沒有一個很清晰的版圖,例如哪幾家重點發展什麼地方?哪家負債水平多少?哪家公司的效率水平如何?哪家是走什麼路線的?其實,話自己在投資內房股的人,又有多少個了解呢?

換轉是香港的地產發展商,由於從前的工作關係,加上一向都對樓盤有所留意,每一家地產商的生意模式,市場定位,有時連正在發展及賣樓花的項目都算略知一二(因為不時都有看有線電視的樓盤傳真)。其實,這都不算什麼出奇,我想家住香港多年的中產人士,大部份人都或多或少地了解新鴻基及長江樓的分別,漸漸變成常識。

人家常說投資股票乃高風險,因為其升跌波幅,我則常說風險來自你對所投資項目的認識不足。何為認識呢?從以上例子觀察所得,一般香港人對香港地產發展商的整體認識應該較多,但偏偏香港人就喜歡投資內房股,為什麼?主因是人家說內地經濟云云,人家說內地房價會上升云云,人家說下一個版塊輪到內房股云云,資產下跌周期應該見底了云云。其實,想深一層,為何大部份人都是在股市中賠錢呢?主要原因就是買入自己根本不太認識的東西。

當然,還是有高手投資內房股賺得大錢,因為了解,若這高手能對內房這個戰國形勢分析得很好,對不同公司的地位規模發展方向都瞭如指掌,就比我對本地地產商的認知還要熟稔百倍,這的確是高手,這些錢更值得他去賺。對於我這些沒有在這領域下過苦功,不是自己能力圈,賺不到這些錢是應該的,blog友也請留意。

14 則留言:

  1. 我較喜歡香港地產股,有一種較穩的感覺。

    回覆刪除
    回覆
    1. 主要因為比較熟悉吧。

      刪除
  2. 期待止凡兄可以對香港地產公司分享一些睇法 ... 謝謝 :)

    -來自小新的文

    回覆刪除
    回覆
    1. 有機會吧,印象中有些舊文也有分享過。

      刪除
  3. 本人都跟了內房股三年,說不上認識好深,但也可以分享少少。其實在港上市的內房當中,現階段好大部份都是折讓不少的寶藏。現階段內房基本上都是買地建屋時代,所以負債會好高,但要留意一點,負債當中好大部份是買的地皮,要如何監察,就要配合樓盤的去化率,現在發債基本上是換掉美元高息負債,今年國內放行內房可以發公司債,發行利率到目前最高的不到8%以上,而換著以前在發美元債成本最高會是13%多,(各公司會不一樣)。
    如果真的要投資內房,可以把中國海外及華潤的來比較其他內房。(不是推介買海外及華潤,因為要溢價太高)

    回覆刪除
    回覆
    1. 多謝Hung兄分享,的確要下一些苦功才會對內房有所掌握。

      刪除
  4. 內地地方很大, 內房可以插旗的版圖及空間相對地很廣, 近年更有不少內房開始於本港發展, 值得好好研究一下這些公司

    回覆刪除
    回覆
    1. 雖說地方大,但也要看看效益,否則就好似當年四哥到加國炒地皮,也可以蝕本收場。

      刪除
  5. 國內地方真的好大,進入十多個城市已可以做到1千憶級銷售收入

    回覆刪除
    回覆
    1. 內地的量與香港實在沒法比。

      刪除
  6. 其實我更想知如果想深度認識一個行業有咩途徑? 因為擴大能力圈都好重要。 我知道有d行業靠睇下書睇下雜誌就有可能略知一二, 但更多行業唔係咁多免費資料, 就算有都可能會好貴。 止凡兄有冇d建議?

    回覆刪除
    回覆
    1. 難找方法以擴大能力圈,又未必需要一定要擴大吧。

      例如我自己在舊公司工作時,接觸不同發展商,又與熟知物業投資的舊同事傾談,加上在該行特別留意,令我知道很多從前不知道的事情。我雖暫未有投資本地地產商,但也算有點認知。

      相反,沒有工作上這機會,我又未必有時間故意去了解本地地產行業,亦不一定有必要去做。

      要深度認識不容易,需要長時間追蹤、留意、分析,拿揑到三兩個行業已經很足夠了。

      刪除
  7. 個人幾喜歡潘石屹既諗法,領先同行幾個身位
    全部人都去攻城略地,佢就開始玩租務,持有優質地段
    但觀乎股價及公司發展又不是那回事

    DT

    回覆刪除
    回覆
    1. 內房玩攻城池的遊戲,在初段可能不容易做,燒掉不少銀紙換來鬼城,希望有好未來吧。

      刪除