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2015年11月22日星期日

Retire Young Retire Rich 風險 [YC兄系列]

上一篇文章,YC兄分享了他姪仔的買樓經驗,是運用槓桿的烕力,短短三年由40萬變成控制過千萬資產。今次這篇就談及當中的風險,以及YC兄對這些風險的看法。很多時,沒有預計將會發生的事情,這是很大的風險,但如果投資者早早意料之中,作出部署準備,別人眼中的風險可能不算什麼。




YC兄的文章 -(2008年6月20日)

有blog友回應指我姪仔買樓收租的投資方法太過進取,萬一市況逆轉加息樓價下跌怎麼辦,如果摸頂入市怎麼辦,如果D樓沒有人租怎麼辦,如果突然失去工作沒錢供樓怎麼辦等。這些疑慮有時會令到你無法將自己的計劃付諸實行,而機會卻從身邊溜走,很是無奈!

我一D都唔覺得我姪仔買樓收租的投資方法太過進取,因為我都係咁做。在我《買樓投資(三)》寫過不要滿足於買一層,當afford得起,便要買第二層第三層etc。因為你需要不斷買入資產,才可以達到財務自由的目標。

我說afford得起的意思就是銀行做到按揭的意思。買樓收租不是短抄,一定要「上會」才安全。我買樓收租廿幾年,樓市的上上落落,息率和租金的升跌,不同類形既租客,都見過唔少,我的經驗是:

1. 加息便加息囉,沒有什麼大不了。我記得198X年我試過按揭息率升到廿幾厘,於是自不然要節衣縮食,生活未又係咁過。喂!當樓價升就鬼死咁開心,供款加少少就鬼殺咁嘈,邊有咁著數架!

2. 如果樓市的大勢係向上,中間樓價的上上落落根本唔緊要。投資房地產一定要狠心一點,賺10%、15%不要去看,賺50%才考慮。我91年買既海怡現時升左4倍,01年中環區買既永利升左3倍,05年中上環區買既嘉利和安榮都升超過一倍。

有blog友說樓價跌20%點算,咁我D樓03年沙士期間跌超過一倍未要跳樓。樓價跌未由得去跌囉,銀行又唔會迫你賣,so what。樓價升跌反而係你increase資產既機會,樓價升時便re-mortgage套錢,樓價回軟時就入貨,個遊戲就係咁玩。

當然買樓收租長揸唔放,唔係呢個遊戲既目標,買樓收租只係一個過程,目標係適當時機賣樓賺錢,97年我miss左一個套現既chance,黎緊呢個樓市高峰期我一定唔會放過。

3. 投資房地產時機比價位更重要。你97年的時候買樓,看了幾個月才買到你以為係市場上最便宜的單位,跟著樓市下跌你層樓未又係跌。即等於你沙士期間買樓,就算你層樓買貴左好多,現時都升超過一倍一樣。判斷是否摸頂入市就真係很重要,所以我買樓一定唔會高追。

4. D樓點會沒有人租。我出租左廿幾年樓,都未試過無人租我D樓。租金平d就一定有人租,有好多人睇唔通個後市就會租樓住住先。

5. 突然失去工作沒錢供樓怎麼辦。買樓收租有個好處就係唔駛成日睇住個市,由得租客幫你供樓。你可以和普通打工仔一樣專心工作,升職加薪,然後再re-invest。就算touch wood你無左份工,你賣左你層樓都可以幫你渡過寒冬。

但買樓收租亦唔可以去得太盡,尤其現時通脹升溫,一定要量力而為。7成按揭最好,唔好做多過8成半按揭,除非要黎上車自住。以我姪仔個case為例,一千萬asset之中有七百幾萬係負債,即係等於做七成按揭,屬於安全level。佢亦都有keep住3個月供款作為reserve,並打算increase到6個月for空租期及加息。這一個態度就正確喇!

買樓收租的theories and examples已經教晒大家,有幾個blog友亦都有feedback話比我聽已經買左樓踏上第一步。但最後做到財務自由呢一步的人一定唔會好多,因為決心和持之以恆呢兩個factor真係唔容易做到。但用買樓收租既方法,normal退休後有幾層樓收租都唔錯喇!

其實Retire Young Retire Rich最精彩既部份唔係提早退休享受人生,而係你退休後你發覺你既investment experience加你既asset所帶俾你既現金流,會自然幫你搵到多過你退休前打工所搵既錢,而這些現金流係唔會因你退休而減少既!去到呢個step先至海濶天空,進入人生另一個境界!


後記(止凡):

今篇YC兄一次過談及了物業投資常遇見的風險,即市況逆轉、加息、樓價下跌、摸頂入市、沒有人租、突然失業、沒錢供樓等,我認為這些因素是每個投資者在投資之前都必需要考慮的。這些風險不一定是指物業投資,可以適用任何投資,任何的資金來源,說到底都是對投資項目的了解,通盤考慮,財務知識。

投資失敗最多的死因是什麼呢?多是未來走勢與自己的預測不符,若投資時「全力以赴」,槓桿再槓桿的去作出投資,出現以上任何一個或多個不利情況的話,自然凶多吉少。這涉及投資計劃的考慮,以計劃去對待一個投資,自然會想得周全,鮮會預測未來及估市。

未來的風險,會想的,已經很不錯。想完,怕出事的,可以不作行動,這沒有問題。另一個境界,是想完風險之後,深入分析了解過,找到應對方法,確認能處理得來,這就可以作出行動。這境界的人不多,多數人都是沒有行動的,或者沒有了解清楚風險就行動的。

印象特別深刻的是其中一個點子,「樓沒人租」這個風險,我沒有這方面的經驗,但也常聽到不少人會想這問題,想怕了,也會變成沒有行動的主因。YC兄告訴我們他的20多年經驗之中,「樓沒人租」並不成立。我們可以再深入一點理解一下香港的物業供求關係,加上了解YC兄所持有的物業特性,了解為何很多人擔心的風險不會在YC兄身上發生。

最後,YC兄提出的退休後境況,可見好的計劃有多麼好的將來,近日全民退休計劃議題鬧得熱烘烘,我們若靠這些政府的計劃維持退休生活,真的是我們想過的退休生活嗎?這值得深思。

65 則留言:

  1. 多謝止凡兄分享!風險管理的確是非常重要的問題,很多人都會忽略。

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    1. 懂得面對及管理風險,對投資計劃的確有很大幫助。

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  2. 「樓沒人租」這個風險 我想信是因為 YC 兄已在他的操作時不知不覺地減低了。我看他的文章一段時間了,字裡行間看到:

    1. 他選樓選單位有他獨特的眼光;
    2. 他有強大而熟落的經紀網絡;
    3. 相信他會為單位簡單粉飾一番。

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    1. For the above reason, I spend 40% of my money on REIT instead of buy flat in HK.

      The good thing is that it is more secure. However, there is no leverage and the return is not as high as buy flat in HK.

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    2. 80後兄的觀察很深入,我也有同感。

      Ox兄道出了物業投資與REIT的重點分別,其實我還有更多看法,有時間可以分享一下。

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    3. REIT本身有借貸能力,像#778的借貸比率約35%, 以現金流的角度來說,其實已有一定桿杆,當然成數跟借錢買樓不能比就是了

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    4. 不少企業也有運用槓桿,而槓桿不一定就代表好的,亦與個人投資所運用的槓桿未必相同。

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  3. 想到問題而害怕,沒有行動不是大問題,機會時時有。
    反而沒好好考慮風險與應對方法才不妙,連本金也輸掉。
    想不通透時,一動不如一靜,進修財商後,日後再尋找機會也不遲。

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    1. 絕對同意,小心駛得萬年船。

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  4. 樓上80後投資人兄總結的好,這個案例成功的前提是要先具備足夠的knowhow降低風險,而這種無形的綜合性思維,一般人未必能成功複製…
    巴菲特曾說,思考投資像在找最低的欄,然後跨過去…
    個人覺得,比起此例,還是止凡兄的財商概念,比較容易讓一般人學習掌握…

    gmuta

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    1. 投資者應按自己的能力作出適合自己的投資,不少人以為找一些越高深的投資就能賺取越多,而我相信事實並非如此。

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  5. 其實有一本書地産霸權,裏面講專業人仕炒樓,後來破產!

    I think it tells the story on risk of buying house, the leverage is huge and the job security is not forever ! It is written by the ex-secretary of Sun Hung kai property .

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    1. One of the reason is that the professional person mentioned above buy the house at 1997 which is on the top. When the market go down, he is in very difficult situation and he lose his job on 1998 when the economy go down.

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    2. 地產霸權這書我也有看過,當一個人不懂管理及控制風險,後果可以不堪設想的。

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  6. YC兄最後講既做好預算和不要借咁盡都是重點!

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    1. 這是聰明地運用槓桿,很多智慧在其中。

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  7. 過去數十年, 基本上世界大部分地方都是通漲時代, 但樓宇投資還要明白市場運作, 政府政策風險, 歐洲有一些國家如西班牙或意大利, 即使租客冇錢交租, 業主都冇權趕走租客, 要過兩年再上法庭搵律師搞, 收番自己層樓都難.

    我同個意大利朋友傾完先知, 呢d地方既樓一定唔會買.

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    1. 政策若是非常保護租客,當地的物業投資價值自然大減。

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  8. 我反而喜歡REIT (其實是領展)
    待止凡兄出文講REIT時再詳細討論

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    1. 領展這企業的特性與其他REIT有點分別。

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    2. 期待止凡兄分享REIT的觀點. (劉仔)

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    3. 期望越大,失望越大,不要太期待了,哈哈。

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    4. 我視領展為增長股,這只股票在無數雙眼的監察下成長,加上我認為REIT的規管法例實在太有用,令其可以安全成長,因此領展是小弟重倉之一。

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    5. 這些持有理由也不錯,領展的管理層在過往的確做得很好。

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  9. 聽聞YC兄身故?是否真的,發生了什麼意外?

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    1. 應該沒有這回事吧,為何有這聽聞?

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  10. ‘...別人眼中的風險可能不算什麼’。非常同意,風險某程度是基於內裏的認知,知道了,有的可能有方法避免,有的則要預留風險發生而引至的損失。但最難的往往是怎樣量化風險從而作出投資決定。

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    1. 管理風險所需要的學問,比起避開風險更多,不過錢又不一定要從風險當中賺取的。

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  11. Thanks for the post. Out of curiosity... why do you repost YC's posts? is he still active, do you have his blog links?
    -tak

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    1. YC兄的yahoo blog已經不存在了,亦沒有發現他繼續寫,以免文章失傳,所以得到他同意之後重貼。

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  12. 由40萬短期變1000萬資產,從任何角度看,風險肯定高。
    當然有YC叔叔支持不同,發生事故時有力去守。

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    1. 不是以40萬控制1000萬資產,而是以7成按揭去控制,資產變大得如此之快皆因樓價及槓桿,每間都上會及租出,做足現金儲蓄作緩衝,算是風險可控吧。

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  13. 投資物業我覺得係財技裏面的最高技巧,,
    因為發揮以小控大的效果,,
    當然這是槓桿放大,,
    所以這樣必須要學會做到如何好好控制風險,,
    做到無論市升,,市跌,,市無升跌都可以慢慢致富,,
    這才是好好的風險管理,,
    香港真的很好,,因為就算破產幾年後也可以重新上路,,
    當然未來的路係艱難的,,
    有好多人其實可以上岸財務自由的,,
    但因為貪心卻讓自己走上不歸路,,
    投資樓,,股,,債,,基金等等都是這樣,,
    風險管理>投資理財,,
    努力,,互勉之..
    cleverpeople...

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    1. clever兄總是寫出有意思的重點,我們始終都不是生活在零風險的世界,就算金融界定義的零風險美國國債,亦不是無風險的,財務知識的確很重要。

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    2. 是的 非常同意clever兄
      我應為大部分人(當然不是小部分的這裡)都未學好投資的入門,未儲蓄,未懂理財就去投機(投資)把他們現有的機會成本的給輸掉,到真的機會來也沒有本金

      看到這裡的各位都是不斷在儲蓄著金錢,儲蓄著學習投資的知識後,才在知識和金錢都有一定的水平,並按自己的計劃投資,不斷進步,不斷改善,小弟覺得很是利害,也在加倍努力學習中!

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    3. 印象中很久沒有見到AC兄的留言,歡迎你回歸,這裡的blog友很有智慧,多來交流吧。

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    4. 哈哈~ 謝謝止凡兄記得小弟^^

      近日要讀書, 交Project, Present, 剛剛考完試, 現在繼續籌備結婚^^

      平日也只能用搭巴士的時間, 看看艾爾文的書《從零開始穩穩賺》和止凡兄送我的《永不當田雞》哲學書



      因為看完止凡兄的三本著作後

      (最喜歡是第一本的著作《不讓自己陷入中產貧窮 尋找財務自由的關鍵之路》, 找到很多共鳴和產生了很多正能量,

      還有第三本的《財商有價》, 帶給讀者的正確的投資觀念, 及給我一直以來還不確定的穩健投資路(或大多數人眼中的保守緩慢投資路)的一個肯定)!

      而看完止凡的第一本著作後, 便去多看更多不同的的理財投資書籍和網友的Blog, 也已經看過早前止凡兄所提到的《有錢人想的和你不一樣》、《窮爸爸 富爸爸》等著作, 而看到其中一位台灣作著 艾爾文的書籍《下班後賺更多》感覺和自己的理財路很相似,於是近日出了第二本著作叫《從零開始穩穩賺》也買來看看,雖然作者是台灣人(台灣股市),但也希望能從中學習投資知識,不過因為當中有時會有要計算的例子, 有時下班或放學後想放鬆下, 就會拿出止凡兄的《永不當田雞》看看, 吸收一下人生啠學,和[大智若愚]的大道理

      回想起一年前的今天, 由只會玩手機Game和從不買書來看, 改變習慣到每一、兩個月要苦惱著買什麼書看,
      由目標只懂得儲蓄金錢去退休, 到現在認識到財務自由, 並去真正計算、規劃並實行
      並學習真正富人的生活習慣, 繼續節儉, 繼續儲蓄增加作財務自由的資產, 並增加多一些的保險額, 加強保障網, 從而令整財務自由的計劃更穩健地持續下去...等等~

      覺得來到這裡後, 生活態度和人生價值都慢慢在改善並慢慢取到平衡點...能在這裡吸收止凡兄的分享並和各位兄台交流真的獲益良多
      雖然很多時候都是在做cd-rom 但仍然有keep住睇止凡兄的Blog呢 XD

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    5. 謝謝AC兄的分享,很詳盡,很有心。我從中亦能看到你的轉變,短短一年的回首,的確令人驚喜。

      不知道還有多少cd-rom會像AC兄一樣在進步著,亦每天都來看看,有空不妨也留個言,say個hi。

      想到這小天地能帶給人這樣的價值,實在高興。

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  14. 我唔係好明點解樓價跌銀行唔會追差價?
    因銀行應會知道你係投資者。應會保障自己用第一債權人身份。

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    1. 我想還是看理據吧,還款記錄良好,極優質客戶,銀行追你無著數的,投資又不一定比自住高風險的。

      你有這方面經驗?可以分享一下。

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  15. 我冇這方面的經驗,只係曾經看過一些文章,銀行係追一些還得起的客戶,反而自住客只要準時還款就不會追,當年我有一個同事他有兩層樓,一層居屋,一層私樓,沙士時被銀行追數,被迫賣掉一層私樓,還要抬錢贖身。

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    1. 我很有興趣分析背後細節,若有blog友可以進一步分享機率等數據,將有更好的風險預期,作更好的風險管理。

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  16. 就算预期到呢樣風險,我相信去到YC個情況,當銀行一追差價,情況都唔會樂觀。

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    1. 若我是銀行,我都偏向追收只有一間投資樓,而信貸紀錄不太好的,反而不會向一個十幾廿間的資深投資者埋手,因這對銀行毫無好處。YC兄經歷過沙士與金融海嘯,可能跟銀行有非一般的關係也說不定。

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  17. 其實佢侄仔是否要有一定人工水平架? 如果用上會方法買入物業, 當幾層樓加埋既供款, 就算re-mortgage套錢供樓數目都大於其人工收入既一半, 甘銀行仲會借錢比你上會? 那假設是否當買入第二間時, 可用第二間的租金當作其中一部分收入加埋現有人工減去現有供款, 如過到壓力測試, 之後再上會買入第三, 如此類推再買入第四間呢?
    財務新人 Fung上

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    1. 這個案並不是今天的,所以其租金回報與上會要求都有所不同,大家要注意。

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    2. 所以該個案只例出有甘個方法, 就甘看, 就算依家中產在入息上都好難入多套房, 這個案不太適合現有樓價太高, 政策太辣既時候, 同意下面Ox兄買樓要係正確時機, 大家努力準備足夠彈藥, 計岩數, 迎接下次既正確時機, 而本人覺得股票或債券既投資比樓市投資較為適合現有市況, 起碼入場門檻低, 不過要多注意風險管理!
      財務新人Fung 上

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    3. 看來Fung兄能從故事中看出其可取之處,並能應用於今天情況,這是很積極的投資態度,就這樣你得以進步了。

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  18. I think the most important key is buy the property at the right time. If the property price go down, if you have 1 or more invested property, you can be bankrupt immediately !

    It brings out another point : how many people can buy the invested property at right time !

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    1. I think 價值投資 may be useful in this instance, buy it with margin of safety !

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    2. 最後說安全邊際,這實在太偉大了,價值投資的核心價值。

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  19. 其實我諗如果買樓投資要易於租出,要買D交通方便嘅樓;唔好買到山卡啦咁遠及唔好買超豪樓;同埋你要求嘅租金係市面嘅租金,咁你間樓要租出去係冇問題嘅!仲有多預半年嘅供樓錢,以防租客搬走咗未能與新租客即時接上,這樣做已經幾安全了!我自己正是這樣做。

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    1. 這都是管理風險的好方法,很多人話這樣不行那樣不行,其實深入研究,還是有很多方法管理好的。

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  20. 參考各前輩經驗,自從政府又加稅又收緊按揭後,現今買樓投資的環境與以前已相差甚遠,回報已不甚吸引。不過我又睇到另一方面,呢個情況對於首次置業者而言,就有好大優勢,因為政策上對呢班人係最寬鬆,所以理論上喺而家呢個時間,少咗投資客爭盤既情況下,首置者應該容易咗上車。

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    1. 雖然沒太多人爭,但要在現市況找到便宜貨始終不容易,因為供求及業主結構變得不利買家。

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  21. 這個個案剛你好有一筆40萬概遺產,而當時市場還有120萬的物業(沙士) ,再加上內地經濟起飛,大量國內黑錢勇現(唔一定黑錢),再碰上樓市上升周期,再加有個2十多年經驗的止凡兄做軍師,再加上止凡又出手借貸。這麼多的巧合所得出來的結果,就好像有人重玩人生這個遊戲~只是換了主角。不同的時代有不同的投資方法,但當資源有供應不足的時候,資產擁有者就變了記定利益者概時候,遲起步的參與者就變成記定利益者的支柱。這個遊戲規則金字塔,基本上沒有打破的可能性。

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    1. 這是很好的觀察,能從別人的成功故事中歸納成功的主因,若能透過這方向作出學習,這對個人投資更有利。

      留意一點,故事是重貼YC兄的文章,主角是YC兄,你所指的廿多年經驗者不是我吧。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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  22. 擺脫樓奴有秘訣 80後:盡早上車
    http://the-sun.on.cc/cnt/finance/20151124/00436_010.html

    ......

    樓價合理 無懼冧市

    香港樓價近期出現調整現象,再加上美國有機會下月重啟加息步伐,令樓市再添壓力。不過,去年再上車的Rondy指「未驚過樓市會冧」,更稱樓價雖然昂貴,但仍處於合理水平。

    根據政府統計處資料顯示,二○一○年的香港私人住宅住戶入息中位數為2.5萬元,一五年首兩季平均升了約35%,至3.4萬元。他認為,香港人工升幅明顯,亦反映私樓置業者可以承受到更大的樓價升幅。

    供不應求 跌勢有限

    「舉例五年前,一個家庭月入2.2萬,拎1萬元供樓,做六成按揭並供三十年,大概可以買到400萬元的樓。五年後所有因素不變,月入加至3萬元,每月供1.8萬元,就可以買到近800萬的樓。」

    他又指,香港樓市存在剛性需求,雖然近期樓市被唱淡,但直言從未驚過。「香港每年新增的住戶達4萬個,但政府最多推出的私樓單位一年得2萬個,從供求關係睇,需求永遠唔會被消化到。」

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    1. 有計劃,處境自然會有改善,對不同環境亦能作出應變,很正面。

      刪除
    2. 「舉例五年前,一個家庭月入2.2萬,拎1萬元供樓,做六成按揭並供三十年,大概可以買到400萬元的樓。五年後所有因素不變,月入加至3萬元,每月供1.8萬元,就可以買到近800萬的樓。」
      只可惜那個Rondy忽略了一點, 當如要做六成按揭, 800萬既樓要用成320萬作首期, 對於一般3萬元人工的人都係一畢大數目, 談何容易上樓, 當退而求其此, 做九成按揭, 首期80萬, 分30年供, 但每月供款已大大超出1.8萬元, 根本過唔到壓力測驗, 甘點上到會, 點買到800萬既樓, 所以依個Rondy犯了原則性既錯誤, 依家係首期難比, 在低息環境下, 只要你有足夠首期, 豪宅你都買得起! 但Rondy亦未有計算埋未來息口, 每升一厘, 供款都好可以好大, 因此Rondy既分析太過表面, 而不深入, 根本無說服性!
      財務新人Fung 上

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    3. Fung兄更周詳地考慮風險,未來是難測的,不同人的風險承受程度亦不同,所以在不同情況下,不同人會有不同選擇。

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    4. 只是我想講, 不是人工升就可以買貴樓, 還有很多因素影響, 普通人並不是如Rondy那樣所講,當人工升就可以買貴樓, 可能佢說佢自己既處境, 但不能用這樣的理解套用到大部分人既處境, 因此我不相信長升長有。利申一下, 本人同樣有層5百多萬既樓, 但都係甘講!

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    5. 明白你的意思,十分同意置業需要考慮的因素絕不只人工,想得周詳一點較好。

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  23. 討論對股市有什麼的影響?

    單身月入6萬也可抽市建局被斥公帑資助有錢人上車
    蘇慶和玩嘢 勢引發搶樓戰
    http://forum8.hkgolden.com/view.aspx?type=CA&message=6143243

    蘋果係咪傻的嗎架,以9成按計,400萬樓要月入3萬先供到,700萬要成5萬

    咁接受一個月入6萬既人申請有咩問題?


    問題係政府資助
    唔係私樓
    你月入6萬買到私樓啦仲要資助?
    Hi Auntie


    人人平等 #good#

    月入高都關你差事

    月入高交多幾多稅 , 仲要買貴樓? 點解要歧視努力既人?

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    1. 當政府經常推出這些資助產物時,投資者就要加倍小心,樓價水平如何,我相信不用多講了。

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