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2015年11月9日星期一

Retire Young Retire Rich 槓桿的威力 [YC兄系列]

今次這篇YC兄的文章,簡而精地分享了他姪仔的故事,短短三年就由40萬變成了操控1000萬的故事。看這些故事,不同時代的,今天環境又大不同了,從這類故事上學到多少智慧呢?這與blog友讀文章時所採納的心態有很大關係。



YC兄的文章 -(2008年6月18日)

很多blog友的回應都曾提及想通過買樓收租達到財務自由的目標。其實如果你有一份穩定的職業,用買樓收租既辦法,持之以恆,我絕對相信每個人都可達到這一個目標,重點是你有無決心去做。

我以前打政府工,很多同事能力比我強,比我勤力,我亦有和他們分享買樓收租的經驗,但他們就是缺乏強烈的「點解要做」的想法,亦唔想承擔風險,所以仍在職場努力工作。

我並不是說努力工作唔好,我只是說他們應將部份時間關注自己的資產,而不是收入。佢地唔明白剩係識得努力工作而唔去努力增加自己的資產,佢地耗費一生只係幫到老闆致富,而唔係自己。所以一個人的思維是決定你是窮人和富人的最大分別。

如果你想致富,就要少工作,多賺錢。為了做到這一點,你必須使用一些槓桿形式。買樓收租可以做到很大的財務槓桿,風險也相對較低。由於大部份blog友們都 比我年青,我的故事可能有些outdated,所以我用我姪仔的例子(今年30歲,05年一月開始買樓收租)來說明買樓收租槓桿的威力,大家可能會有一些 體會。

1. 我姪仔02年從加拿大讀完U之後返港。03年沙士期間香港經濟跌至谷低,我姪仔有幸在朋友的computer firm
做programmer,努力工作增取經驗。04年他的婆婆不幸過身,遺下每人40萬遺產給每一個孫,作為他們第一桶金。這40萬便使我姪仔嘗試 到財務槓桿的威力,從而走上快車路。

2. 為了保值我侄仔和我商量想將這40萬用作投資買樓收租。由於領取遺產需時,我於是05年一月借了一筆錢給我姪仔,以113萬買了一層400呎在中環 Soho區escalator旁的舊樓,比3成首期34萬,餘款7成79萬供10年月供$7800(3.5厘),並跟著以$6500租出。07年3月銀行 估價升值至185萬,他於是re-mortgage層樓按7成130萬,130萬減銀行欠款70萬 = 60萬cash in hand。130萬供15年月供$10200(4.85厘)。新簽租約加租至$8500。

3. 套了60萬cash之後,07年4月購入帝后華庭220萬464呎單位,首期3成66萬,餘款7成154萬供15年月供$12000(4.87厘),並跟 著以$10500租出。08年5月銀行估價升值至335萬,他於是re-mortgage層樓7成234萬,234萬減銀行欠款145萬 = 89萬cash in hand。234萬供25年月供 $10500(2.45厘)。新簽租約加租至$12800。

4. 套了89萬cash之後08年6月購入奥運站帝柏海灣487萬645呎單位,首期1成半73萬 另20萬(佣金,律師費,按揭保險費,stamp duty)total 93萬,做8成半按揭414萬 供25年,每月供款$18500(2.5厘計)。帝柏收樓之後估計以$19000租出(將會出租一年然後收回自住)。

5. 現Soho層樓最新估價260萬,帝后最新估價335萬,帝柏海灣487萬。總資產值約1082萬。三年間我姪仔所控制的資產從40萬跳升至1082萬,這便是買樓收租財務槓桿的威力。如果買基金或投資股票都好難做到三年達到一千萬槓桿這一個額,而且風險會好大。

實際供款$(10200+10500+18500)= $39200。租金收入$(8500+12800+19000)= $40300。租金可以cover mortgage。我計過如果兩夫婦月入7萬便可以做到銀行按揭供到這3層樓,我姪仔其中2層(帝后華庭和帝柏海灣)都是和女友一齊夾份買,而帝柏海灣是 預備下一年年尾結緍之後自住用。

這是一對年青人結緍前買樓收租投資的實例,在地產forum當一些人還在討論買樓好定租樓好時,我姪仔已經密密地為增加自己資產而努力,以上實例可以作為參考。(會有一些補充,下一篇待續。)


後記(止凡):

YC兄的姪仔,2005年開始買樓,加按再買樓,三年就有如此成績,YC兄說得對,這是槓桿的威力。今時今日,不少年青人都會話「這些機會不屬於我」,回看當年,若能把握機會,結果總是美好的。今天回看往日故事,有何意義呢?

每一個年代都有一些特性,可能幾年一個高低潮,不少人都總在想過往的故事,很容易便能指出今天如何不能操作,但反而忽略了當中值得學習的地方。近年樓價高企,今天照抄當年的操作,風險不低吧,但我們要了解的重點,是為何有人能把握當年的機會呢?換轉是自己又能否把握呢?

正如YC兄在文中所言:「在地產forum當一些人還在討論買樓好定租樓好時,我姪仔已經密密地為增加自己資產而努力」。換轉是當年的自己,會看到什麼機會呢?假設當年的自己有資本有準備時,會是行動的一位?還是在forum討論的一位?

再往後想,我相信幾年後,如果有人願意分享的話,可能會分享他於2013年至2018年期間的操作如何成功,未必是買樓,可能是借低息貸款作投資?買股?海外物業?買債?買工廈?到202X年看其分享文章時,我們會如何呢?相信多數人的反應是:「當年的低息環境今天都沒有了」、「當年的XX市場處於低位,今天沒有這環境了」之類,但人家早已經密密地操作及入貨了。

每個年代都有其獨特環境,相應有不同的合理操作。好像80年代不要借錢,反而買個債券搞定。又例如到沙士及金融海嘯時買股票或物業,過後也回報不俗。今天的環境如何,未來不同資產、商品價值及息口會如何走向,從別人往日的成功與失敗的經驗,才可以除去「當局者迷」的規限。


46 則留言:

  1. 謝謝止凡兄的分享! 把握時機真的很重要~ 在香港地, 只要自身工作及儲蓄能力ok的話, 就可善用槓桿買樓收租, 而又不至於冒太大風險:)

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    1. 風險因人而異,我們可從歷史吸取教訓。

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  2. 機會係留給有準備的人,先提升財務知識,等待機會,一擊即中!

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    1. 一擊不中,還有二三四擊的,加油。

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    2. 止凡兄,說得對,二三四擊都好重要

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    3. 總有一次擊中,哈哈。

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  3. 佢YC侄仔係聽已經成功嘅阿叔學習買入資產,再加上時機和條件都齊備下,注定一擊即中。

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    1. 勁~~~~YC已傳受了畢生的絕學比姪仔~~~
      最勁係3次出擊都中正紅心~~~~

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    2. 如果沒有YC兄從旁教導,他姪仔未必有如此把握機會的決心。

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  4. 個人有些疑惑:
    銀行的貸款利率是固定或浮動?有無上調的可能?
    是否香港的人口密度是護城河,能確保房屋能有租客進駐,提供租金?
    香港樓價只會上,不會下?

    以文中為例,個人角度來看,一間資產1082萬,負債比72%,現金流相抵所剩無幾的公司,實在沒什麼吸引力…

    雖說與止凡兄一向強調的正能量文風不符,不知是否能開一篇分析一下槓桿失敗,現金流負向的成因與可能性?

    gmuta

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    1. gmuta兄所提議的也不錯,運用槓桿而失敗的例子時有聽聞,而且「死因」也相對簡單,多是資產價格大跌而被call孖展,以及現金流處理不當,讓我想想是否值得分享一些我「聽聞」的個案也不錯。

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    2. 主要是這個模式成功的前提是穩定的正(收租)、負現金流(利息)跟一個足夠的安全邊際,止凡兄之前自身分享的案例就很好的把握了這三點,隨著止凡兄出名網誌觀看的人數也一定愈來愈多,我是怕一些財商概念還沒完善的朋友,看到了這篇像財經雜誌封面的勵志文章,就認為操作的可複製性很高,卻忽略了文中雖沒有明講,但主角是有jc兄這個rich uncle作為安全邊際的…
      總之任何風險還是要先考慮進去,不然巴菲特也不會連講二次「不要賠錢」…
      gmuta

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    3. 多謝gmuta兄提點,我自己就不敢話很好的把握了,只能說有點點借貸經驗而已,還有很多學習改善的地方。

      你所提出的問題,怕會影響初學者,這是很好的提醒,所以在文章中總會加插不少提示,點到即止地叫人小心風險及自己作出分析,就是怕有人不理會直抄算數。我還經常提示,每人財商背景不一,而我也常犯錯,直抄絕無好處的。

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  5. 止凡兄
    我想問下這個運作模式萬一出現多一次樓價及租金大跌息口上升時該如何解決?最近跟爸爸談到買樓收租,可是他是當年中伏的一群,租金下跌快,息口升更快,租金根本無法cover按揭,與兄弟合資買的樓下跌至買入價一半以下,兄弟被減了薪還要幫他多供一份,結果撐不住損手離場,如果今天再發生相同的事,槓桿比率如此高不是很危險嗎?

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    1. 這絕對是借貸前需要考慮的問題,我常說在借貸前要「未考慮贏,先考慮輸」,要想出所有可能性如何面對,千萬不要以為以小博大就能成功,有時間不妨回看這裡有關借貸的文章,亦有被編進著作內。

      http://cpleung826.blogspot.hk/search/label/%E5%80%9F%E8%B2%B8%E7%B6%93%E9%A9%97%E5%88%86%E4%BA%AB

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    2. 我已經拜讀完止凡兄既6篇有關借貸既文章,對於一d基本既風險評估已經有左一d初步既概念,但係始終知道還知道,我比較有興趣睇下如果係一個樓價及租金大跌,而息口上升,什至乎經濟不景到公司減薪/裁員既時候,如果你已經係以咁高既槓桿黎買左幾層樓既時候,你會點樣做呢?
      我有個諗法,因為我而家讀緊書,有種貸款叫免入息審查資助學位貸款,由政府提供超低息(現大約1.28厘)既貸款,最長可以攤開畢業後20年還,我覺得唔借真係好可惜,主要都係想增加內銀股股量,但係佢會要求有人擔保有人見證,我諗唔到有咩人會聽到我既計畫肯幫我擔保,爸爸媽媽應該更加唔可能,因為佢地係借貸上面出過事,而佢地既擔心係好難消除既,所以我都好想睇下以你咁有經驗既人黎講,發生呢種事可以點應變,我相信呢個都係好多話你走火入魔既人心入面諗緊既野啦。

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    3. 你所提出的完全是另一個環境,大概由今天的環境變為沙士的環境,甚至是97年或80年代的高息環境,如果一下子變了,我相信真的很大問題,而且不只個人財務,相信絕大部份企業都會出事。

      這情況有多壞?變化的速度有多快?你能感受到多少?作出多少應變?現金流及資產狀態如何?這都是可以考慮的因素。沒有相信處理的,不借貸並無問題,分析了今天的環境,每個人的能力背景不同,能借多少,拿個平衡吧。

      你還在讀書,沒有現金流,借貸買股票,實情你是否真正了解自己的投資計劃與項目呢?行動前值得想想。

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    4. 我這書比較特別,是"有糧出"的,現在每月扣減學費家用後淨下的錢仲可以儲4000蚊貨都唔影響日常開支,而股票我係已經玩左成差唔多十年都係果幾隻,應該了解上面都唔係太差,只係未必有止凡兄咁專業

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    5. 哦,你大概是post-graduate之類,而不是普通一個學生哥,這就放心了。
      請別誤會,我絕不是專業,亦不是財經界,只是blog界小薯仔一名。

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    6. 係呀,小弟係你另一個近期既blog入面都有留過言,而家讀緊phd果個(雖然呢度應該都好多人有讀緊?)btw止凡兄不介意透露一下你接觸投資幾耐?價值投資又開始左幾耐?

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    7. 對我黎講,你肯做功課了解每一個資產既內在真實價值已經比起好多自稱專業既股壇神棍更加專業,止凡兄唔使自謙啦XD

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    8. 哦,好似有點印象,有時間不妨回看舊文章,可能你會有更多體會。

      我計劃投資已經十多年了,還在摸索中,自問的確不專業,不是自謙,而是真的小薯仔一名,大家一起努力加油吧。

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  6. YC兄就是<Retire Young Retire Rich>的表表者,當中看到YC的睿智,多謝止凡兄分享,並多多分享他其他的舊文,哈哈。

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    1. YC兄的文章的確有捧場客,值得分享,留在這個世上。

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  7. 現今的便宜資產是怎麼?這問題很難準確地答: 港股算平;樓貴?!, 債?說不準....海外物業?這個似乎有得諗!

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    1. 還有一個重點,是要對投資項目的了解,不是哪個範疇抵買,自己就能處理的,好可能變「水魚」。

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  8. 我反而想知怎樣做風險管理?
    Fai

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    1. 這要專家解答了,哈哈。

      我自己就只是很無聊地假想一大輪,每個最壞情況都想想如何應對,很多風險亦來自投資項目,對投資項目的認識也很重要。

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  9. 欣賞: 每個年代都有其獨特環境,相應有不同的合理操作。

    不後悔, 不怨天尤人 XD

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    1. 謝謝80後投資人欣賞,看來你也感受到今天的獨特環境了。

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    2. YC 那些已成歷史, 相信很難再出現

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    3. 機會多的是,只不過形式不一樣吧,能否看見就靠財商了。

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  10. 我很重視資產的評估,不同環境會有截然不同的結果。

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    1. 相信價值兄也不時對自己的資產作出評估。

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  11. 呢個Mode要活用銀行既不作為!!
    借7成出租...
    同計埋物業稅,就......

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    1. 今天不能7成出租,當年的稅項亦與今天大不同了,大家要注意。

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  12. 文中的主角確實到這刻係好有實力的,,
    風險如何,,我相信只需平衡一下操作便可以不錯了,,
    至於負債比確實需要整理一下,,
    不過現今社會低息嘛,,

    在澳門,,幾乎大部分業主都可以成為樓神,,
    我都在由06至今9年將首期10萬翻左n倍,,
    樓的槓桿的確好恐怖,,
    香港也有好多人都因為樓的槓桿做左負資產,,
    所以在擁有大筆資產時必需要學會風險管理,,
    這樣才可以安心繼續征途,,
    努力,,互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 所以話負債乃雙刃劍,來得快,去得也快,沒有相信控制得好的,不運用也無妨。

      澳門的樓市與香港差不多,升到顛價了。

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  13. http://s.nextmedia.com/realtime/a.php?i=20151110&s=7015342&a=54412299

    很好的文章,借止凡兄一用

    賭場中的陰陽眼~

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    1. 你的署名很猛,哈哈。

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  14. 如果我跟你說:有方法地實踐富爸爸的數字理論(本利和),並用於純機率的遊戲上,再加以良好的心理質素,能把數字轉換成金錢,你能想像得到當中的恐懼嗎?


    賭場中的機率醫生~

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    1. 當中的恐懼?不太明白你的意思。

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  15. 機會幾時都有, 10 年前的港樓, 2 年前的英國樓, 各位把握到多少 ?個人認為, 價值投資者除了選擇沉悶的等待, 還可以選擇閱讀增加知識, 亦要注意環球經濟, 尋找商機.

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    1. 這正是我的意思,亦是分享一些別人的過往故事的重點所在。

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  16. 其實每次看到這些文章,都會好興奮好開心,因為令我相信自己也令達成致富財務自由。
    但致富的路上,很多時有預料不到的事情發生,會令我有點㥬惶同迷惘。
    真渴望有一個富爸爸在身邊指導。

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    1. 我也很喜歡YC兄的文章。我們大部份人都沒有富爸爸,但要吸收財務知識還是有方法的,Stephen兄加油吧。

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