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2015年11月18日星期三

對樓市的預測

今天看曾淵滄博士的專欄,談到對樓市的預測,看完很想分享一下,他有段文字大意如下:

「兩年前樓價跌足一年,當時不少想買樓的人最終沒有買,現在後悔了。1998年,亞洲金融風暴期間,樓價也下跌,當時想買樓而沒有買的人在2000年後悔了,但是,在1998年買了樓的人,在2003年也後悔了。結論是:誰也不知道未來的樓價。」




曾博士是退休教授,投資理財相當了得,在多份報章有專欄,亦出版多本財經著作,可謂在財經界份量十足。在近年的作品,曾博士多談股票,其中更有本著作書叫《我說過的88隻股票》,看他的寫作,很容易以為他的投資很著重股票。其實,他的大部份投資應該在物業

我相信以曾博士今時今日,稱為一位成功的資深物業投資者絕對不為過,他手持的收租物業亦不少,曾在一個訪問中透露他擁有二十多個收租物業,平均每一兩日就收租一次,收租都手軟。這樣的背景來看,他對樓市的走勢是否極具參考價值呢?

今天,曾博士就告訴我們,未來的樓價,誰也不知道。對很多人來說,這就好像一盤冷水當頭淋。其實,不只曾博士,就連擁有很多數據在手及分析能力極強的施永青,他在2008年金融海嘯時的樓市預測都有出錯,主因是他當年預期樓市已經步入冰河時期,要多少年才能回升也不清楚,但其後偏偏各國大印銀紙救市,跌勢沒有持續一年就回升了,樓價就此一直漲至今天。

預測未來實不容易,因為掌握數據已經不容易,拿著準確而足夠的數據作合理分析所需要的能力也不少,即使如此,我們能預測其他因素嗎?包括天災人禍,例如地震、疫症、政策、戰爭、恐襲,加上近年經常發生的「黑天鵝事件」等,我們這幾年不停遇上「百年一遇」事件。

知己不足是智者的重中之重,若沒有謙卑,很難發現自己需要的知識。我們面對不可預測的未來,可以做的路只有一條,就是安排投資的部署時最好不用預測未來,作出好平衡以作應對不同事情的發生。

好像很高深,其實可以很簡單。預測未來就好像在「賭單邊」,希望未來所出現的情況跟自己的下注一樣。而應對不同事情的發生的做法,是按自己的需要作出投資考慮,再預計在不同情況出現時自己的結果會如何。

例如自己三年後、五年後有置業需求,今天有何選擇呢?儲蓄?租樓?買樓?若然今天置業的話,未來樓價升跌多少如何?未來加息多少如何?失業機會及時間多少如何?按不同的假定情況之下作出最可取的選擇。按這邏輯,到不同情況真的出現時,理應沒有太大的驚喜,這就能做到一步步按自己的投資計劃而前進。

我們盡可能以自己的智慧作出分析以找尋最合理的操作,然而,還是有機會遇到「黑天鵝事件」的,戰爭、天災、人禍等,到時就要作出應變。能預計多少也好,很取決於平衡,我就知道不少人因怕戰爭,所以不時存有黃金於保險箱,沒有對錯,投資是藝術多於計算吧。我認為檢測未來的可變性而作出「兩手準備」的部署,比起追求加強預測未來的能力更為必要。


《華富財經》連結:
http://www.quamnet.com/newscolumnistcontent.action?articleId=4460983

20 則留言:

  1. 我也很同意。預測未來和解釋過去一樣並無太大的意義,反而先假設將來必然發生,或必然不發生黑天鵝事件,再以此來制定操作方案,更是有益的事。

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    1. 相信預測未來是不少人投資的盲點,方向錯了,很難有好結果。

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  2. 變通就是做人的趣味

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    1. 某程度上也是吧。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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  3. 人的心態自然會去估計或預測將來, 或嘗試估底等等, 小弟也是一樣, 人之常情.

    唯一可保障自己既就係去投資一些項目, 即使係自己睇錯或估錯既時間都至少可以保本.

    小弟稱為穩守突擊戰術, 比較悶, 可以悶到人訓覺, 但我只注重戰果. 摩連奴戰術是也.

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    1. 這操作的意思,應該是大部份投資都不會放於預測未來的部份吧,只拿一點點來過隱,這也不錯。

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  4. 投資和做計劃其他生活事件一樣...

    1) 設定清晰目標
    2) 把目標再拆細,有計劃地向一步步前進
    3) 凡事要作最壞打算
    4) 要隨時有修改調整方法的準備
    5) 再次認清目標,再向前行

    互勉之!

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    1. 很有條理的做法,支持。

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  5. 投資很簡單,盡量避走不可承擔的風險。

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    1. 好像查理所言:「讓他知道會死在何處,他就永遠不去那處」。

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  6. 有在地產界打滾的前輩教落,以前香港的樓市週期為4-5年,但自2008年後各國大印銀紙,感覺整個市場定律都改變了。看看周遭的本地資深物業投資者,近年都似手足無措。

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    1. 感到手足無措,主因是希望預測未來,但如今卻無從預測。而我則認為,預測未來這動作是不必要的。

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  7. 我認為曾博士及止凡的意思是而不要嘗試「預測」未來,而盡量去「計劃」及「計算」未來吧,兩者主要的分別在於「預測」是買單邊,「計劃」及「計算」是對整體及各個可能性都做好準備。

    我閒時喜歡下圍棋,新手總愛「預測」對手下一步棋,一心以為故事會按劇本發展,結果對方下出其他變化時卻手足無措。高手則會「計劃」好往後全局的發展,更甚者可以「計算」出對方應手的各種可能性,預先為各種情況做好考慮。

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    1. 醉心兄拿下圍棋的比喻很貼切,雖然我不懂下圍棋,但也會下中國象棋,所以下棋的概念我大概明白,正是你所提出的概念,要計算對手的下著,及下幾著,自己如果對每一著的情況作出應變。

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  8. 醉兄你好,想請教你覺得學了圍棋後,對投資有甚麼幫助?

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    1. 嘩,為投資去學圍棋,Justin兄這思維很新鮮。

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    2. 我接觸圍棋已經係好早年的事,純粹為興趣,本來與投資風馬牛不相及。只係諗落又發現圍棋同投資有好多共通點,可以想像自己在跟「市場先生」下棋。呢個亦係以前讀書時有一位教授啟發我的"connect the dots"的思考方法,嘗試將不同事物串連起來,會看到不一樣的世界。

      多謝Justin問呢個問題,等我又寫返篇blog講下 :D

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    3. 下棋的學問博大精深,所以看古代影片多會見到君王在下棋,需要思考的遊戲。

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  9. 感覺止凡兄這blog文默默回應了我之前的問題,嘻。

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    1. 算是淡淡然回應了吧,哈哈。

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