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2015年10月4日星期日

收租之後繼續整大個餅 - case study [YC兄系列]

這一篇YC兄繼續回應blog友提問,替blog友計計數,研究一下「整大個餅」這個動作有何考慮。雖然這是YC兄七年多前所篇下的文章,而且今天的樓市政策已有大改變,但從這文章仍能找到值得學習的財務知識。



YC兄的文章 - (2008年5月27日)

提問:

謝謝你的分享!期待你下一次的文章!

其實我亦想再買一個單位,但與以上case有點不同。

我有一個單位已租出1年(1年生1年死),每月租$8800,生約已過,租客好準時交租,本想於9月份收番自住(因目前與家人同住,地方太細,所以想幾個月後搬出),但租金太吸引,遲些租金保守估計可收$11,000,所以想再買一個單位自住。

現租出的單位於07年初買入,價193萬,銀行借110萬,供15年,每月約供8千,銀行估價約245萬,想再買一個單位自住約200萬內。

每月收入除租金外,兩公婆每月收入約2.5萬,扣掉開支,每月約儲1.2萬,另現約有15萬cash,想請問你銀行有做二按嗎?好像財務公司先有,是嗎?如果作二按,利息是否太高?

請問應如何安排較好?謝謝賜教,不勝感激!


答覆(YC):

如果我是你我會咁做:

1. 我會keep住層樓收租,因為回報率有5厘半,租客又準時交租,最緊要是樓價看漲,買多層自住有著數。

2. 如果你用租金加入息供第二層樓,HKMC或銀行一般只會count你租金的70%作為你的income,所以你的total income係$25000加($8800 x 70%)= $31160。

3. 50% of your total income $31160 = $15580。再減去第一層供款$8000,你第二層供款maximum唔可以做超過$7580。

4. 自住樓宇according to HKMC可以做9成半按揭,200萬樓(最好買少過200萬些少既樓,因為stamp duty 只是$100)首期半成10萬,另3萬(佣金,律師費,stamp duty)total 13萬,做9成半按揭total190萬,供30年,每月供款$7507(2.5厘計),less than $7580 as mentioned in item (3) above。

5. 按揭保險費(around樓價2至3%)say 5萬,你可以一次過俾晒,或者比一半然之後每年供d,直至你層樓回落至7成按揭,亦可以count埋落樓價裡面一齊做mortgage。現時銀行一般都會同你一齊做一按和二按,而且息口都是一樣say P-2.75%。(上文如果我有錯請blog友補充)

6. 如是者你買第二層樓自住,只是供多$7500,仍然可以每月儲$4500另加1st unit既租金升幅。

7. 如果你仍然覺得資金太緊,或者HKMC只係批9成按揭俾你,你可以參考我上一篇《點樣整大個餅》,加長年期re-mortgage 你1st unit套筆錢出黎周轉,便一定無問題。


這一篇可以當成是上一篇的延續,上一篇說到re-mortgage左自己住緊個層樓出黎買另外一層樓收租,所generate既租金加埋你幾年後既人工升幅,或者你或妳已找到另外一半加埋佢既income(這一個point好重要,兩個人既力量會將個餅整大好多,而且大家有商有量,有共同目標,感情亦會好好多),便可以如上文所說購入第3個unit。

我會將這一個unit用作自住,然後將之前個2個unit出租,一方面自住可以借9成半用盡槓杆,另一方面可以因應自已需求買大d,我記得我到呢一個stage便和我太太購入海怡866呎3個半房既單位自住,一住便住左10幾年,期間便用我之前2個unit既租金加理人工既升幅,re-mortgage d樓,不斷購入細價樓收租,直至提早退休。

這一個遊戲開始時,資金會好緊絀,尤其係每一次買新樓的時候,之後便會越黎越鬆動。Blog友們如果唔大洗供完幾層樓之後(其實我從未試過真真正正供完一層樓就已經還錢贖樓,因為如果樓市個cycle係升緊(你賣掉一層便可以cover二層mortgage)或者通漲持續(我層海怡91年買入價只是142萬,現時估價約550萬),你會發覺以前買落既樓個價錢真係好便宜,加上租客一路幫你供緊樓,贖樓呢樣野會比你想像之中快好多。當然亦會有樓價跌的時侯,如果樓價跌便由得租客幫你供樓,到時你是否提早退休就自己話事喇!


後記(止凡):

數字的計算依然,正如我一開始所講,今天的樓市政策改了不少,好像都沒有九成半按揭,又難以找到只需付100元stamp duty的200萬以下物業,但重點不在於其數字的精準計算,而是其理念。

其實很有趣,不少人有提問者的情況的話,與父母同住,又有一間屋收租,可能會想收回單位自住,還是繼續與父母同住,又或者賣掉單位再買入合適自住的單位之類,操作來來去去都是買一間或賣一間。

多看了物業投資者的blog,他們總會想到「整大個餅」的理念,利用加按多買一間兩間,計計現金流,可能比起只持有一間物業更有利。多買東西,最後能少花錢,這是窮人思維所沒有的概念。

還有些點子很值得討論的,與家人商量,大家有共同目標,令感情更好。不時聽到有blog友話身邊人都不明白自己,在投資路上很孤獨,這就要向YC兄學習一下了。記得財叔也在imoney分享過,針對劉煒鳴月入15000元的例子,鼓勵年輕人可以找個伴,兩個人一起儲蓄,每月就不只15000元了,正所謂「一人計短,二人計長」。

最後YC兄點出了投資計劃的過程,談及他的經驗,一開始造餅時,資金可能總是很緊絀,每個新買單位都計算到十分緊張。隨著資產水平增加,這些資金緊絀的情況就會得到改善。這是一個成長的過程,好像以前我也分享過《一支股票一個月糧》,起初相等於一個月糧的被動收入頗難得到,但慢慢上了軌道,之後的路就更容易走,亦走得快很多。

20 則留言:

  1. 小弟家庭的情況也是差不多,2兩間樓一間自住一間收租。最近我也跟父母提及想要按了自住樓去多買一間收租,心想兩間樓收租再加上人工,總算是萬無一失吧。怎料反而遭父母訓斥我入世未深,把事情想得太過簡單。
    他們問我有否考慮到要是單位沒有人租,再或者是失業的時候,銀行會把兩間單位都收回。勸我還是老老實實的存起首期再考慮買樓..

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    1. 這就要看出租率的問題,在香港這問題有多嚴重。而失業問題,視乎個人的職業,加上看看香港失業率的數據,再可以在財務上作點安排,例如YC兄之前所提及的多月供款儲備,都能解決這些問題。

      富人思維看到機會,腦袋會尋找解決方法,窮人思維則會看到風險,最後什麼也不去做。

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    2. 其實最重要係計啱數姐,入世深唔深同財務自由未必有直接關係

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    3. 我也遇過不少入世很深的前輩,對投資理財的知識還是非常不足。

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    4. 學無止境兄,
      您的問題我自己也有想過,我份人比較保守。我的考慮是未睇贏先睇輸,萬一真的樓價下跌或失業了,我自己能夠守得住嗎?有少少想法想分享一吓,希望一人計短二人計長。若我有想得唔清楚的地方,請多加指正。

      我考慮的東西如下:
      1) 現時收租的物業是否有正現金流? (租金收入-按揭-差响-稅)
      - 若有正現金流,很好!
      - 若沒有正現金流,就要想清楚如何令它產生正現金流 (例如轉按加長按揭年期)。物業不能產生正現金流,萬一真係失業或生病,便焗住要放棄了!

      2) 預算購入的物業能否產生正現金流,理由與上相同。若果一間唔得,考慮第二間,計清楚數。而本人不贊成買新樓收租,特別是那些 studio flat。大部分人都會結婚生仔,租客唔夠住,成日轉租客會好煩。而且將來這類單位太多供應,也不值租了。起碼都要買兩房,三十年樓齡以下都無問題。當然地點也是另一個問題要考慮。

      3) 之前兩間屋的負債比率(相對現時的樓價)是否超過50%。而且轉按自住樓得出來的錢也會拉高負債。我的考慮是買第三間後會否負債會否過高和安全。萬一失業,生病,樓價下跌30%至50%等,我是否守得到。守得到,就可以去馬。

      4) 最後的考慮自己的現金足夠嗎?因為買第三間物業,雙倍印花稅好大數目。當然,如果之前兩間屋都是同一個人(e.g. 老公)單名上會,第三間老婆上會便只需交正常印花稅。

      講到尾都係要計清楚條數。

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    5. 很喜歡羅渣兄的分析,未睇贏先睇輸,如果個人財務複雜,所想的不利倩況可以更多,當所有能想到的最壞情況出現都能處理好的話,就不怕去進攻了。

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  2. 在我而言,這只是簡單的數目,只是擴大資產加大槓桿,當中涉及現金流。
    關鍵在於評估樓市,當時較合理,計到數,下行風險時受控是最重要。

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    1. 市況不同了,那盤「數」於今天難計得多了。

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    2. 又是一個現金流決定生死的例子。

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    3. 金錢世界,從來都是現金流為關鍵所在。

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  3. 有一點可以睇到是挺特別的,就是YC兄的Blog友問的問題很有質素和詳實。

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    1. 今天不少blog也有這類問題,尤其一些blogger喜歡當一個投資理財策略師的角色,blog友都可能把實際情況及想法寫出來,只是這裡常說理論,較少這類留言吧。

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  4. 我想問一問止凡是不是教徒?只覺得你為人很謙和,看事情看得很正面,凡事向好處想,給人罵又不生氣。

    好像這一篇YC說「找個伴」,「一人計短,二人計長」,人工又有升幅等等,恐怕給討論區的人看了,都會罵「難找伴侶」,「都是港女」,「人工無得加又無職升,轉工又難,度度都一樣」之類的晦氣話吧。


    小粉絲上

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    1. 多謝小粉絲讚賞,我不是教徒,以文匯友,能進步,能正面交流,這是好事,亦是我的理念。

      我很少去不同理念的地方,現實中的我也一樣,不合咀形的話,我都不會多說,因為世界什麼人都有,我不可能改變他人的思想,唯有保持和氣吧。

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  5. 任何投資都係講時機,
    買樓做大個餅既最佳時機已經過左,
    YC兄當時有能力又夠膽色食到條水,
    自然事半功倍。

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    1. 那就要吸收當年YC兄的財商,為何他能看出當年的時機?而今天的時機又在哪?這都是重貼分享這些YC兄文章的其中目的。

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  6. 普通股估值在財務學中某一單元有教授, 但比較理論性及學院派, 算是投資要學習基本功之一

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    1. 明白。

      不過你這個留言好像有點不對題,是否留錯文章地方?

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    2. 應留在"關鍵在於估值", 不過有言在先, 我既投資思維方式唔是純種價值投資派, 你唔介意便可

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    3. 只要有值得互相學習的地方,分享總是有其價值的。

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