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2015年9月1日星期二

YC兄系列 - 08年必賺的投資 [YC兄系列]

看到YC兄的舊blog文中,有不少文章只是記錄他所買入的物業的一些資料及相片,沒有談及財務知識的文字,所以止凡就不分享那些文章了,直接跳到有寫作內容的文章處。



YC兄的文章 - 08年必賺的投資(2008年4月3日)

復活節在陽朔旅行期間,聽到香港最優惠利率再減半厘至5.25厘,而樓宇按揭息率則跌至2.5厘,我覺得現時是借銀行「平」錢黎投資的最好時機。於是,回香港後便忙於同銀行商討,用部份還剩七八年既樓加長按揭年期至15年,再re-mortgage多一筆錢出黎做investment。

但做怎樣investment好呢?股票大上大落我唔多prefer。樓市現時交投放緩,今年樓價應該打橫行,但中長線來看樓價應該還會向上,這一個浪還未到頂,近地鐵站少過200萬租金回報around 6厘既樓,還可以考慮。

現時我覺必賺的投資莫過於放人民幣定期收息,現時深圳恒生3個月定期有3.33厘加埋今年人民幣升值最保守估計都有7至8厘,total有十幾厘,而你re-mortgage層樓年息只是2.5厘, 賺息差已經好正。所以,我會將套出黎既錢轉晒人民幣放定期,然後等深圳樓價跌定之後買深圳樓出租保值。

現時深圳樓價已比高峰時回落三四成,以我層深圳樓為例,最高時賣到150萬,現在已回落至110萬,當跌破100萬時,我打算入多間作為投資。

離開政府已差不多3年,在這3年期間發覺錢搵錢的確比死做爛做搵得多和快。在這3年期間,我買了一些物業,這些物業的升幅,收益比我留在政府做好。把握到這一次樓宇升浪是其中原因之一,第二是多左時間去睇樓找筍盤,第三就是有時間同銀行商討,將自己既idea附諸實現。要錢搵錢,同銀行借錢係必需,你無可能儲一百萬來做投資。

以今次套錢為例,我在一月份買了一層物業之後,本來以為已經用盡銀行信貸,再無能力多買一層,但因為減息和銀行肯同我商討將按揭年期加長至15年,我便成功再套多一筆錢出黎做investment,肯去試便有機會成功。

我記得恒基四叔曾經advice過現時的年青人,笫一不要太早結婚,以免為家庭牽住。第二努力儲第一桶金,錢搵錢最容易。第三找一個適合自己的行業,把握機會向上。第四當然係努力工作。

我覺得四叔講得好好,如果你將所有人工消費掉,或者剩係識得做,怕麻煩唔投資,到頭來你可能剩係得層樓和公積金!


後記:

這一篇是YC兄當年加按套現的心路歷程,我當年可能也受他影響,吸收了他這些財務知識,所以作了不少加按套現投資的操作。這篇文章點出了加按投資的簡單考慮因素,利率低、投資項目的穩定性、賺取息差為大前提。

另外一個很好的觀點,是YC兄講述了自己辭職之後,「全職退休」時在財務上的安排。原來時間也是值得考慮的一環。上班所佔去的時間的確不少,記得已經財務自由了的L兄也曾經在一篇文章的留言中提過這一點,而「全職退休」後不用上班所多出來的時間,可以做一些動作去大大增加自己的財富。

好像YC兄所言,沒有上班,睇樓的時間多了,跟銀行商討的時間又多了。而且,投資物業成交後也有很多手續需要處理,「全職退休」的確在這方面有很大優勢。

這很值得深思,如果有一定的財務知識,可能經常會有一些很好的投資理財點子,但就是實現不到。好像YC兄初以為不可以再加按套現,記得上一篇都有提到,但因為有時間與銀行討論,又會發現一些機會。

尋找與選擇投資物業也需要時間,尤其物業不像股票,物業買賣可謂每間都不一樣,能以好價錢買下好價值的資產,這已經有優勢了。要達到這個動作,我在上班,哪有時間呢?YC兄則每天都有時間尋寶,誰較有機會得到好的投資機會呢?

我可以理解為何YC兄「全職退休」後可能獲得更多收入,尤其是當時吃到樓市升浪,「全職退休」去「錢搵錢」,相當和味噢。

32 則留言:

  1. 在香港地,退休後「得層樓和公積金」已經係 higher than the average。不過YC兄的層次已經不同,而且相信這裡大部分人亦不會滿足,因為這是一條不歸路。

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    1. 這是一世跑「老鼠圈」的結果,亦是大部份人的結果,不好受。

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  2. 完全同意時間是成本的一部份。

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  3. YC兄已經做到,唔返工反而賺得更多的境界。

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    1. 這又需要財商的,多數人不返工只會立即使收入下降。

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  4. 我特別喜歡08年,那些年,總給你遇上無限可能。

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    1. 吸收往日經驗,迎接下一個可能。

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  5. 呢個境界, 塘人享受過很短暫的時間

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    1. 塘人兄已算高手了。

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  6. 現在的樓市...加按,造餅...是否好時機,值得商榷。
    但是,加按的息仍然很平,大概2厘1左右。純賺息差,有何好投資?
    樓:.....好貴,租金/呎價比 2厘左右
    股: 可考慮. 盈富基金 3厘4左右
    外幣: 澳元很平,但我認為會穿5元
    債: 不熟。想買企業債賺息差,但真的不熟!奈何

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    1. 小心,每項投資在你眼中都只是一個息率,其實對每個投資項目都要先深入了解,不要單單看哪個市場「值博」就買入去,這很投機味。

      不妨看看這篇文章,好像也有被編入著作內:
      http://cpleung826.blogspot.hk/2011/01/blog-post_29.html

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    2. 很好奇止凡兄的朋友最後是否在2011年賣樓轉股, 如果是..現在一定恨錯難返.. :)

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    3. 你指YC兄?他不是我朋友,是一位資深物業投資者,亦是著名的blogger,我只不過在重post他的blog文,不要誤會。

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  7. 但個個都是靠樓達成財務自由
    在香港類次例子可不小
    在香港可有他法?

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    1. 當然有,多來看文及留言,你應該會發現更多。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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  8. 錯字
    不小應為不少
    對不起

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  9. 好文。最認同錢搵錢的確比死做爛做搵得多和快。富爸爸都說過,用自己勞力幫搵錢總會有放工及休息時間,而錢搵錢卻是24小時,年中無休。

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    1. 重點是要有財商。

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  10. 有資金 有陰陽眼才能把握這些機會!儲蓄和增長知識是投資的基本功~

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    1. 無錯,又要說說「陰陽眼」了。

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  11. 謝謝分享﹗

    錢搵錢專業點說是資本運作,向來都是最有效累積財富的方法。單靠勞力打工賺取每月薪金其實成本好高,因為人得一對手,時間就是最大的成本。當然不同人的時間價值也不一樣。但有時這個成本是必需要付出的,在賺取第一桶金前要努力工作,人工低當交學費,同時努力儲蓄投資累積第一桶金。第一桶金前與後的投資策略是完全兩套玩法。

    其實加按套現再投資的理念很好,很多不同的資產金融工具都是運用同一種原理。利用資產的帳面升值擴大資產負債表,製造正現金流,在低息環境往往湊效。在全世界量寬的大時代,往往就是懂與不懂,令財富重新分配(洗牌)。

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    1. 我很認同Starman兄所講的財富重新分配,由財商低者流到財商高者,每一次大時代都是這樣,早前也有文章討論過:
      http://cpleung826.blogspot.hk/2015/04/blog-post_16.html

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  12. 止凡, 有一事想問你, 你相信大陸股票嘅數據仲有報告嗎? 對佢地啲資料有信心準確嗎?

    -tak

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    1. 在港上市的可靠性大一點吧,但太「細粒」的三四線股票始終沒有信心。早前,不少內地公司常被渾水指其假帳,不少被指做假的公司立即停牌,不少至今還未復牌,這些事情的確令人失去信心。

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  13. 在香港,真的沒有見過靠投資股票達成財務自由的。難道真的只有買樓才是投資王道?

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    1. 多來看文及看留言,你應該會發現更多。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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  14. 個人認為現時就算賺到第一桶金(如果計100萬港紙)都沒有太大分別, 以往可以作多方面投資,但物價飛升的時候,其實可以分散投資的機會不高.
    如果這第一桶金是用美元計就是另一回事了

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    1. 這代表今天「第一桶金」不是100萬,其實從來都無定義過何謂「第一桶金」。

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