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2015年9月20日星期日

點樣整大個餅 - case study [YC兄系列]

回看YC兄的文章,原來多年前在他blog內已經有問答環節,可以貼身地回應blog友的提問,從而帶出投資理念。當年有blog友由一間荃灣中心作分析,有點玩弄財技的想法,看看有何考慮之處。



YC兄的文章 - (2008年5月24日)

提問:


其實我都幾buy你既投資方式,始終股票個d自問真係無咁既眼光,我而家個case係咁,想向你請教一下。

我剛剛同我老婆係07年10月用116萬購入左荃灣中心500幾呎既單位自住,俾3成首期,供15年。而家銀行既估價係16x萬。如果我想re-mortgage層樓,銀行大概可以借幾多比我?

另外,我又想同期用re-mortgage既錢買入一個荃錦中心既單位,大概165-170萬左右既500呎單位,租金大概$7800,如果我俾3成手期供20年應該就可以cover到供樓既錢。其實,當中re-mortgage既息係幾多?還款年期又幾長?如果真係買新單位,銀行又會唔會接受7成以上既按揭(畢竟我荃灣中心只係開始供了數月)?但係如果over 7成又要比按揭保險費,會唔會唔化算?希望你可以指教一下我。


答覆(YC):

如果我是你我會咁做:

1. 荃灣中心07年10月買入價116萬比3成首期供15年,現應欠銀行80萬,另每月供款$5434(2.5厘計)。

2. 現銀行估價係160萬,我會re-mortgage 7成套112萬出黎供30年,每月供款$4425(2.5厘計)。

3. 112萬減銀行欠款80萬=32萬cash in hand,另每月供款減少一千元。

4. 購入荃錦中心165萬單位,首期成半25萬,另5萬(佣金,律師費,按揭保險費,stamp duty)total 30萬,做8成半按揭140萬供30年,每月供款$5540(2.5厘計)。

5. 我assume筆者家庭月入2萬 ,兩層樓total供款$4425(re-mortgage之後既供款)加 $5540(2nd unit既供款)=$9965,less than 50% of monthly income,所以購入第ニ層荃錦中心係可行既。

6. 每月多出黎既供款為$9965減$5434(現時既供款)=只是$4531,但荃錦中心收樓之後卻以$7800租出,所以每月income唔會減少反而會多左$3269(足夠交差管有餘)。


Remark(YC):

你07年10月買入荃灣中心,如果現時re-mortgage(因為少於一年)會罰息和要退還cash rebate。但你重新借112萬又會有新cash rebate。如果你諗樓價會升,按揭保險費只是小問題。

另外,遲d如果收入增加左,我會將年期做返20年,供少d息。

此外,還要 keep住at least 3個月銀行供款即是3萬cash in hand for「空租期and other不時之需」。

遲d我會將我姪仔點樣用同樣既方法從3年前40萬開始到現時hold住1000萬asset的實例和大家分享。


後記(止凡):

不像之前幾篇YC兄的文章從宏觀的角度看物業投資,這篇較集中計算現金流,這算是投資每個項目的基礎,投資時不要「未學行,先學飛」,不少人找一個投資就只著眼其升值潛力,看大市、經濟數據、國策、情緒、熱錢等,找下一個大升的板塊,要賺更多就加入槓桿,借貸投資。其實,不如先好好學習計算現金流,這是基礎,亦是「保命符」。

在物業投資的計算中,起初可能很複雜,但看多了,計多了,來來去去都是這些數字。主要是做按揭時的金額、成數、年期、利率影響供款,雜費支出,再看看數回租金如何。再複雜一點就看看供款中的利息部份與供本部份比重,租金能覆蓋多少。

記得,財叔不停話一定要「識計數」,所指的正是這類數字,今天坊間還有不少blogger不時分享這些計算數字,所用的按揭成數及利率都很貼近今天市場的實況,還未能掌握計算的blog友不妨找找看,深入了解幾個例子之後,你會發現不難掌握的。

最後留意到YC兄有一個操作,就是保留最少3個月銀行供款現金,準備「空租期與其他不時之需」。這有點像營運一家公司的負債比率概念,3個月也好,6個月也好,甚至是1年也好,這可以調整,但這現金流以備不時之需的概念是必須的。

當資產越來越大之時,假設人工還是3萬元,但所操控的資產上千萬時,你很難再以人工及個人支出這些數字想問題。1000萬股票做多少槓桿為之安全呢?1000萬投資物業做多少槓桿為之安全呢?想這些問題時應該以資產值與其現金流去想,例如帳面值的多少成?帳面值下跌會否影響比例,股息或租金會否停止?最壞情況可以維持多久?

這種思維越早學會越好,因為你去看股票年報時,這些思維也很有用。加上,隨著你的財商與財富日漸增加,你很快就要處理比你薪金或支出大很多的數字,到時更加要真正的「識計數」。

18 則留言:

  1. 止凡兄你好,授到你既影響開始有留意關於增加財務智慧既書籍,因為睇過你3本既著作入面好著重「先求知,後投資」既概念。
    所以我都開始慢慢咁睇關於呢方面既書籍,而最近我開始睇我有興趣投資公司既財務報表。但耐何我讀文科出生,
    對會計經濟範疇既理解不多,所以冇從入手,係到想請教一下止凡兄你當場睇財務報表應該從何入手?? 另外,有冇著作關於財務報表,比較建議我去睇呢??

    市場小子 敬上

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    1. 有一本書叫:財報就像一本故事書,我第一次學是接觸這本書的。
      網上有PDF版。

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    2. 不少人問過類似問題,找來下面幾篇文章及市場小子參考一下:

      http://cpleung826.blogspot.hk/search/label/%E6%9B%B8%E6%9E%B6%E4%B8%8A%E7%9A%84%E9%96%B1%E8%AE%80%E5%A0%B1%E5%91%8A

      http://cpleung826.blogspot.hk/2014/02/blog-post_26.html

      http://cpleung826.blogspot.hk/2015/07/blog-post_31.html


      另外,多謝窮家女分享。

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    3. 多謝窮家女同埋止凡兄既分享,
      但本財報就像一本故事書我上網搵唔到有PDF 版本,請問可以分享連結嗎??

      市場小子

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    4. 丫...岩岩上網搵到PDF版,但唔識點DEL個POST~!!
      依家要再覆多次,多謝兩位SHARE!!!

      市場小子

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    5. 因為你沒有log in留言,所以不能刪除留言。

      作為一位曾經寫過書的作者,對上網下載pdf這個行為,實在不鼓勵。幾十元一本書加上閱讀時間,吸收書中知識,相信大多能有正回報的。

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  2. 第2個物業無一半 down paid 就租出去犯法的

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    1. 這是08年的故事,好像還未有收緊投資物業的按揭至5成。

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  3. 多謝止凡兄分享

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  4. 強!將這麼瑣碎的「婆乸數」演算得如此紮實,攻守兼備。

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    1. 物業投資總算著這些數字,頗熟識地運用。

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  5. 期待止凡兄下次分享「3年前40萬開始到現時hold住1000萬asset的實例」

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    1. 應該在YC兄的blog文之中,一定會分享的。

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  6. 希望有日能多計數,即代表你的財富愈來愈多。

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    1. 計「錢太多」的數比「不夠錢」的數複雜,但計起來較開心。

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  7. 當中的計數知識對做各方面投資也相當有用。

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    1. 十分認同,尤其槓桿的計算。

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