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2015年9月15日星期二

把雜費加入樓價省首期

在過去的星期日(13/9/2015),止凡看有線電視的樓盤傳真時也沒有留心,原來加入了一個環節,由幾位實習同事討論慳首期的方法。身邊朋友突然討論起這個話題,我回家才回看那一集的內容,值得討論。

有線電視的實習同事的省首期方法很有趣,不是減低樓價,反而是增加樓價。方法是把所需的雜費也計入樓價內。例如律師費、厘印費之類,例如總數10萬,樓價本來賣價為380萬,加入這10萬就是390萬。拿390萬向銀行申請按揭,分期30年供還,這10萬雜費每個月可能只多了幾百元。

要做的是與業主有協議,標價390萬,但業主實收380萬,或者要承諾由業主付雜費之類。只要業主配合,這不失為年青人慳錢的好方法。只要樓價還在400萬以下,找來一成首期就可以上車,省下多儲蓄10萬元的時間。

然而,節目都訪問了律師意見,這些協定是可行的,厘印費等政府交易費用也沒有列明不可以由業主支付。但如果買賣雙方有串謀抬價而騙取銀行貸款,就有機會犯了串謀詐騙罪,可大可小。而節目主持也反問了一個問題,為何賣家要幫買家作這類協議呢?唯一好處只可能是更快有買家接貨而已,而準買家預算如此緊張,又應否好好考慮是否在這個時刻入市呢?

一聽到朋友討論這個點子,我第一個反應也是與節目主持一樣,為何賣家要幫買家呢?尤其今天這個市況,賣家如果要賣樓,怕賣不出去嗎?而且,談到錢銀交易這東西,實在世途險惡,辛若儲蓄到首期,隨時被人騙財了。

好簡單想到,賣方怎會簽下一張約表明把這些雜項計入樓價,令自己有機會被告呢?因此,只可以作口頭承諾,但只有口頭承諾的話,若賣方簽好約收好訂金之後突然反口怎辦呢?反口做什麼?因為反口可以吃多這雜費的10萬,而最重要是賣方知道你沒有充裕之資金,連這10萬元都要省,手中拿著10%大訂,若你被迫要取消交易就更和味了。

真的這麼奸?如果大家有看看《第一桶金》的文章及著作,記得曾經有個經典個案,正常的夫婦聯名戶賣樓,很平常吧,誰知買家與老公簽約後,老婆的代表律師通知買家這約不能生效,因為老公沒有被受權代表簽約。老婆的代表律師此刻提出加價才肯簽受權書予老公。

這一下就難搞了,買家拿不回老公的訂金,取消交易更可能令他有機會殺訂,繼續交易又不知能否成立,律師意見不可以加價付錢予老婆,因不知老公老婆有否合謀,可能老公事後告上ICAC的話,這更大問題。

這類事情,可能不是多數吧,但總有些人專玩這些技倆,就好像租霸一樣,走在法律罅間,透過灰色地帶與程序去圖利,遇到這些人與事,都只能說不好彩吧。若遇個租霸,執行手續清場的話,前後都花不少時間,好彩的話一個月「上期」兩個月按金足夠賠償,若租霸再搞點破壞,損失可能不少。

想講的是,年青人初出來社會不久,辛苦工作儲蓄希望買樓上車乃是正常,但永遠假設別人會幫助自己的,這思想的確需要小心。無人奉旨幫助自己的,尤其離開了校園,人家不在自己身上拿著數已經是萬幸了,社會上不是每個人都「取之有道」的。

另外,聽到不少年青人話要慳佣金,可能與經紀討論減佣或免佣,這要看什麼市來定。今天是「買家市」還是「賣家市」?沙士時,你有錢話要買樓的話,全城便宜貨差不多任你選,大家都好想你買,經紀不收佣也不要緊,賣家甚至願出雙倍佣,當時是「買家市」吧。今天有貨在手,又想賣出來的,經紀們都很珍惜,買家想睇樓都難,還說買到心頭好,某程度上是「賣家市」吧。能否慳佣,要看你的談判優勢吧,你在「賣家市」當買家,而希望經紀減你的佣,這難以實行吧。

還有,每個人都想買入平、靚、正的物業,俗稱為「荀盤」,要找「荀盤」,得要靠經紀。經紀收到「荀盤」之後,為何要給你呢?因為你平日對他好吧,原來你成交想著連佣金都減?誰會替你找「荀盤」呢?樓價差三兩個巴仙,佣金都不算什麼吧。

不少物業投資者都表示過,要賺更多,不是慳佣,反而是加佣。更有不少技倆,例如到400萬你覺得可以買入,就向經紀講,再壓低多少價,差價的一半歸經紀所有,而這時候,另一邊廂則話要減佣,連經紀那份都想吃掉。在類似這些情況,你覺得經紀會幫誰多一點?買方還是賣方?是殺價還是抬價呢?當然大前提是要合法啦,如果經紀代表買賣雙方,這些行為好像要通知大家的,但事實的確有不少物業投資者在用類似招數,與經紀合作達到目的。

再者,說回老問題,買樓上車預得這麼盡,為何要在此時此刻上車呢?基本上,每個時代都有一個現象,實力普通的一群多會成為接火捧的一群,小心。

以上種種,看似合理的慳錢方法,但深入想想之後,好像與富人思想的操作剛好相反了,為何貧者越貧、富者越富呢?這與財商有關,有財商的話,一些說話,一些點子,一聽就知道不對勁了。


(影片已被刪除)

26 則留言:

  1. 所謂知己知彼,其實佢地調轉個角色諗一諗就會明白個問題
    可惜大多數人都唔會去諗多一步,一個普通既打工仔
    要存夠首期錢 並唔容易 凡事停一停 諗一諗
    會避免好多陷阱

    胖胖

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    1. 盡量提醒,盡量分享,希望年青人多點財商,多點智慧吧。

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  2. 我很喜歡這文章!
    寫得很仔細,看得很細微。

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  3. 之前和家人買樓時壓根兒沒想過這「財技」……
    不過止凡兄說得對,年輕人經驗少,有時的想法過於天真、耍點小聰明,但最終可能賠了夫人又折兵,實在不值得。

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    1. 香港人很愛弄「小聰明」,總以為得到了著數,其實思維還是窮人的佔多數。

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  4. 係美國玩不到這些技倆的,一來法例限死賣家不可替自住買家付超過3%雜費(2%投資樓);二來用按揭交易的話必然時要買交易保險。

    所以說還是法例未夠完善吧。

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    1. 這班年青人總以為買賣雙方會妥協,大家作個承諾就可以了,但現實世界頗陰險的。

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  5. 買賣樓宇中間有很多法律陷阱,真係要好小心。要多諮詢律師的意見。而且我發覺有個技巧很有用,無論對住經紀或對住業主都好。有疑問,立即問,看看他們如何回答。打爛沙盤問到督,若有疑惑立即攪清楚。不要信自己的小聰明,以為應該無問題,這樣會有意想不到的收獲。

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    1. 富人就是懂運用別人的專業,保障自己的利益,所以不怕問個究竟。

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  6. 世途險惡,記得之前有班踢契黨,專門搜購舊樓僭建物業,吼準業主害怕張揚物業附有潛建的心態,於簽署臨約後踢契,向業主進行敲詐或要求物業大幅減價。

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    1. 「不少物業投資者都表示過,要賺更多,不是慳佣,反而是加佣。」呢個思維好正。

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    2. 你談「踢契黨」,讓我記起了,的確世途險惡,祝年青人好運。

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  7. 便宜莫貪!貪之前CHECK清楚先~

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    1. 最近熱爆新盤「環海東岸」發展商推出一個95%按揭計劃,又是一個活生生的糖衣陷阱

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    2. 不少實力不高的年青人上車,希望他們不會出事吧。

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    3. 對於未有物業的我,95%按揭真的好吸引。
      但現今樓價實在太貴,所以還在忍著。

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    4. 懂得分析,懂得忍手,是好事噢。

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  8. 山埃當補品,欺詐當財技,電視怎能宣揚這種價值觀

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    1. 有線電視都有訪問律師意見,多個有趣點子,算是不錯的了。

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  9. 睇落有啲似買車時另加真皮坐椅、高級音響,然後當成買車送音響皮位,有啲會送埋首年牌費燕梳,把車價+皮位+音響+牌費+燕梳合計成一個大數當車價上會;又好似買入有幾十萬豪裝+電器的單位,當成買樓送裝修電器,把裝修費及電器費用計入樓價上會做按揭。

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    1. 買新車,被「陰謀」的機會少很多呢。

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  10. 聞説以前錦繍花園的大炒家是可以幇買家做埋装修, 然後把装修費加入楼価, 比買家可以連装修費一同上會借多D的。這様炒家既可贊装修費又可拉高屋苑楼価,一擧両得。
    当然現在已無這支歌仔唱了。
    btw 我由04年開始睇樓盤傳真睇到09年,基本上毎集都系話楼市高位,小心接火棒之類既意見比観衆, 呉知依家仲系咪o尼?

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    1. 不少炒家,尤其本身做裝修的,都會把樓盤裝修再賣出,算是把裝修計入樓價吧。

      今天的樓盤傳真還有沒有這個提醒,不如今個週末看看就知道了。

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  11. 不會再花時間看這節目了。唱淡了這麼多年,現在反而教年青人用這些白痴方法上車……😧

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    1. 反而我不是注意其唱好還是唱淡有多準確,我覺得有時他們節目中所提供的資料都很不錯,訪問不同業內人士甚至律師等意見及知識都值得吸納。

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