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2015年9月10日星期四

物業套現之後有何打算? [YC兄系列]


YC兄有些文章比較短,但亦頗有意思,所以今天用一篇文章包含了YC兄兩篇文章,一起評論一下。


YC兄的文章 - 2008年4月14日
淘大花園 九龍灣

本來諗住re-mortgage層樓之後套錢出黎買人民幣財息兼收,點知都係用左黎買樓。今日買了淘大371呎,新裝修,studio flat,作價145萬。租值around $6800 per month,回報率5.6%。145萬如果做25年按揭現時每月供款$6500,租金已經可以cover mortgage,今次成本都只是2萬(萬五佣金加五千律師費)。如果首次置業,首期一成14萬五千加二萬佣金和律師費,total 16萬5千。剩下128萬5千做20年按揭現時每月供款$6800,租金已經可以cover mortgage。

為什麼要買淘大呢?因為九龍灣己經逐漸變成寫子樓區,租務市場已經很興旺,當人們覺得德福租金太貴時,便會轉租淘大,淘大的租金便會十級而上。除此之外,淘大在沙士之後已經全新裝修外牆,污水渠和商場,管理又好,所以可以看高一線。

你又會問為什麼現時樓價向下調時買樓?因為樓市旺時很難買樓,要同炒家鬥快,可能樓都無得睇,便要決定買唔買。現時則可以慢慢揀樓和議價,舒服好多。中長線來看,因為高通漲和負利率,樓價只會再升,現時樓價回軟少少,所以都係決定買樓。希望無睇錯 。


YC兄的文章 - 2008年5月22日
物業套現之後有何打算?

提問:

想請教筆者,如果中原指數去到你心目中的高位,然後放晒手頭上的物業套現,你跟著有何打算?手持現金直到低位再入市,還是轉用其他投資工具?


回覆:

首先我對樓市仍然很樂觀,現時樓價還未到頂,原因是(一)曾蔭權落實多項大型基建,工程的展開會帶動經濟向上。(二)輸入高通漲將會持續。

我maintain當中原指數升到120點時我便會慢慢將手頭上的單位套現。這一個套現過程可能會持續幾年depends on當時經濟情況。但當我賣掉一個單位之後,我一定唔會再購入另外一個單位博升,因為一方面交易費很貴。另一方面,這樣做你好有機會變成最後接火棒的人,由贏變輸。

我會手持現金等下一個cycle才入市。香港下一個cycle可能係十年後既事,太遠無得predict,不過到時我一定唔會再入細價樓呢個market。Meantime,其實我一路都有睇緊中國樓市,可能在套現期間會入幾間中國優質單位都唔定。

一生人只可以經歷2至3次樓市cycle。97年我已經miss左一次機會,我一定唔會再錯失coming賣樓套現的黃金機會。我層海怡到今年08年頭才上返97年時既價位,你便知道把握樓市既cycle套現係幾咁重要!


後記:

從第一篇文章中可以看到YC兄是多麼著重「租金可以cover按揭供款」這個現金流的概念。當中還講述了從宏觀香港發展及地區發展去預測需求的看法,物業投資並不單單是盲目買樓收租這麼簡單,對經濟發展亦需要有一定的知識水平,這才能賺大錢。

至於,在樓市走下坡時,中長線投資者有更好的狀態,這一點我十分認同,就我近月找大一點屋作自住的經驗來看,今天樓市升完再升,不是要跟炒家爭,而是賣方實力太強,不憂心賣不出,一個市況對買家是否有利,絕對影響重大。

第二篇文章是回應一位讀者問有關資金部署問題,當然別人的資金部署操作,加上是多年之前的情況,直接的參考價值不大,但YC兄很詳細解釋了部署背後的想法,這些理念就很有價值。

YC兄提出了樓市的cycle問題,多年前我都寫過我對YC兄操作的觀察,他是主要賺樓市大週期的物業投資者,並不是炒入炒出,或者買入豪裝賺差價,又或者賺「低水」物業的一類。價值投資方法太多了,各有各的優劣,最重要是有足夠財商,知道自己在做什麼,在賺什麼。

看見YC兄這個回答讀者的內容,他很清楚自己的部署,亦很清楚自己所賺的價值是從何而來。當然歷史不會完全一樣地重覆著,這幾年的樓市也好像升不完似的,但知己知彼,總能百戰不殆,聰明地封了蝕本門,就算賺少一點又如何。


另外,止凡將會參與的一個活動,就是中華書局所辦的作者分享會,9月19日下午2點15分,在將軍澳新都城中心二期L1天幕廣場,大家有空不妨來交流一下,見見面。

42 則留言:

  1. 他的做法是槓桿買平貨;以息養息。放在2015年9月,現在可以按樓買高息股。

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    1. 今天的利率比當年更低,只不過樓價實在處於高位,買高息股也不錯。

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  2. 1.我同意淨現金流的處理,但用時要小心點。
    2.我同意要確定大方向。

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    1. 這些都是值得學習的地方。

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  3. 現在的高位可能是五年後的低位,也可能不是,最緊要清楚自己在投資什麼和回報在那裡。

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    1. 能清楚自己在投資什麼的,都需要有一定的財務知識。

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  4. 賣資產時往往容易忽略機會成本,所謂賣左買唔返,早幾年很多人賣自住樓等樓市下跌,賣樓後等了又等,結果手頭上的現今俾晒租,由賺變蝕,仲要另外再次入市。

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    1. 我也聽聞不少這類個案,可惜。

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    2. 小弟身邊都有幾個個案。可以說,自住樓不應賣,投資房,賣了也無可厚非,但賣樓後又要投資甚麼?似乎又是另一難題......

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    3. 賣自住樓除了有居住成本外,有間自住樓在生活上的感覺也不一樣。

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  5. 之前也有過這樣的機會
    不過因為過去都是以股票為主要的交易標的
    加上家人對於物業投資的反對 (管理問題)
    如果我有 yc 或者 90後的 執行力
    或許我現今最大的資產是物業而非股票
    除了財商 支持財商的行動力 也一樣重要 野鴿子

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    1. 同意,所以各人背景不同,向人家給予投資建議時要很小心。

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  6. 以前YC blog上的留言好多人都話佢退左休就呉応該借咁多錢買10間楼咁高風険等等...。
    其実当時YC兄既操作系相対保守就真, 我印象中佢加按套現時通常無借盡7成, 而且只做20~25年按掲,根本未用盡槓桿。

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    1. 有同感,如果博盡的話,還可以借更多。

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  7. 而家樓價下跌, 可以像YC兄所講, 慢慢睇, 慢慢買.

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    1. 今天樓市結構變了很多,業主持貨能力太強,難有抵買貨。

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  8. 真是很想打九我的保險經紀, 他問我有沒有買股票, 我話有, 然後他說個市跌緊, 不如幫趁他買儲蓄保險, 現在建行差不多有七厘息, 而且建行財政隱定, 跌市正好是個機會啦, 他是不是一個白痴呀

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    1. 意見不合心意,謝過就算了,不用太激動。

      留言時留個名字,方便交流。

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  9. 我個保險經紀正仆街, 當然個市跌才買股票, 難道要大牛市才買呀

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    1. 意見不合心意,謝過就算了,不用太激動。

      留言時留個名字,方便交流。

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    2. 只因為投資路上太孤獨了, 因為身邊的家人及朋友都叫你短炒呀

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    3. 那不妨多來交流吧,記得留個名字噢。

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    4. HI我叫SUNNY, 我107買恒生, 現在140幾, 朋友知道後, 問我為什麼不賣了去旅行, 我聽後當堂O哂嘴, 我若現在賣了, 如何能財務自由, 如何能退休, 你話我孤不孤獨呀

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    5. 這是有計劃與沒有計劃在消費模式上的分別,習慣了。Sunny,多來看文交流吧,這裡有很多同路人,你會覺得不再孤獨的。

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    6. 謝謝!

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  10. 感謝止凡兄的分享。YC兄的做法很值得學習, 跟窮爸爸作者理諗很相似, 借用槓桿買好資產, 產出現金流。

    今日跟同輩的朋友談話, 得知佢已經供緊樓, 分享心得, 指宜家同97好唔同。因為之前睇樓, 賣家跟本唔怕賣唔出, 例如有一單位考慮時,那時已經賣出, 所以對買家真係好不利。所以佢話短期樓市趺極都有限。

    林本利博士指香港樓價16-17年一個cycle, 97之後, 應該係2013, 點知宜家都仲升緊。

    所以你看, 冇人可以預測,我朋友可能是對, 但未必。

    所以只能儲多點彈藥, 等時機來臨。

    讀者Derek 上

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    1. 的確無人可以準確預測未來,但我們可以做好準備去應付任何未來情況。我發覺「專家」總愛談未來如何發展,但很少告訴你如何他們錯了應該怎樣,對也好,錯也好,理應不太影響計劃才行。

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    2. 呢D係咪叫兩手準備, 哈哈!!

      令我想起中文老師的話「零時準備, 無時不準備。」

      讀者Derek上

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    3. 要成功實行一個計劃,兩手準備是需要的。

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  11. 你好止凡兄, 多謝你分享了YC兄的文章, 上文提到物業套現之後有何打算? 因小弟係新手, 所以有以下問題想向止凡兄賜教:
    1. 本人因有生活上需要, 想將現有元朗區自住的物業賣出, 搬出九龍區, 若假設賣出能套現200萬, 之後在九龍區買回一層5百多萬,環境較同呎數都較好,但要借8成按揭, 抑或;
    2.在九龍區買一層呎數小一點,舊小小4百多萬樓, 但只借6成,有需要可再按樓,現金套現來作其他投資用途,或
    3.同樣買一層呎數小一點,舊小小4百多萬樓, 但照借8成按揭, 剩餘80多至100萬現金流作其他分散投資及備用好呢? 例如上述提到高息股, 定息及等樓市低時有足夠資金入第二房
    另外本人及太太家庭收入大約每月4萬左右, 而計劃下年生小朋友,所以想為將來有多些回報,供養小朋友,生活好過D, 好好利用依畢資金!
    謝謝你的指點,賜教, 不勝感激!!

    Fung上

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    1. 多謝Fung兄的提問,雖然你先說「不勝感激」,但這類實際操作,別的blog可能會給你確實建議,但我卻很少噢。

      原因說過很多遍了,因為人人習慣、背景、理財概念都不同,不可能說出情況就替你說三道四,我更不是什麼財務策劃師,亦不相信這類專家。

      例如,你所問的三個方案,都涉及住屋的需要,住大住細,人人感受不同,你與太太的要求都可以有異,兩公婆商量更重要,以免日後有爭執。

      負債水平亦然,以我個人而言,在今時今日,利率奇低,一定盡借,買入我了解的投資項目。但我所了解的又不代表你了解,照做同一個操作,出來的結果可以不一樣的。

      加上你有計劃生小朋友,理財計劃更要好好想清楚,有時兩公婆可以省,生了小朋友後,不少支出都不由你決定的。

      不妨好好想清楚,你的不同決定,經濟出現不同情況之下,會有何後果,永遠做足兩手準備,這會更容易得到好決定,決定始終靠你自己。

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    2. 多謝止凡兄的回覆,唔知點解剛剛的留言沒了~唯有再發!
      本人亦認同止凡兄提到現在利率奇低,一定盡借,買入自己喜愛的投資項目。 而我太太又不介意樓宇的新舊,只要有適當的空間及是九龍區就可以了。
      所以本人偏向選擇第三方案,唔太想將所賺及儲到既錢全數放入下一層樓,如盡借8成按揭,以留現金作其他投資及備用! 只是缺點要多付利息。
      另第二方案,本人覺得樓市不會再大升或有下跌可能及有折舊率,再按銀行都未必會有太大畢現金可套,所以我應該不會選擇!
      總括而言,第三方案感覺上退可攻,進可守,符合師兄所說的兩手準備。
      以上是我個人見解,有錯請指正,謝謝!_

      Fung上

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    3. 有時太長的留言會被google放進了spam box,下次不用重新打過的,我看到會把留言放回原處。

      你所選的方案,跟家人討論過,又檢視過最壞的市況可能,不怕去做吧。

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  12. 多謝止凡兄的回覆,我都同意現在利率奇低,一定盡借。我太太其實住新舊樓都無嘜所謂,只要係搬返出九龍區就可以,而本人因不想賺到或儲到的錢一次過放入之後層樓,令到自己失去現金流及認急需要,所以偏向第三個方向,只是會承受較多利息幾年。

    Fung上

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    1. 上面留言已經回覆了這條,謝謝。

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  13. 原來是Google作怪,多謝止凡兄幫忙及回覆!
    上面我錯誤將進可攻,退可守寫成退可攻,進可守。
    請別怪我中文文法較差~~

    Fung上

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    1. 不要緊,多謝Fung兄分享。

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  14. YC兄早於08年已經預見了人民幣不斷升值, ccl升至120及細價樓風險過高, 果然高人,
    止凡兄知唔YC兄是否這兩年已經開始將單位套現, 準備周期隨時逆轉?

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    1. 預測結果不是最重要,背後的分析理據更值得學習。

      你所問的問題,不少人也想知道,說不定有一天YC兄會路過開估。

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  15. 從小沒有人教理財和財技,現在才來自學,希望不會太晚,謝謝止凡兄的整理和分享。

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    1. 有心學習不怕遲吧,加油。

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