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2015年8月27日星期四

YC兄系列 - 買樓投資 (三) [YC兄系列]

股市大升大跌,風高浪急,止凡有點傻氣的,就是沒有「機會主義者」的思維,全城最熱的話題就是股市,談股市應該有更多瀏覽量吧,但偏偏加插YC兄的文章回顧,講物業投資。之前人人喊著要買樓,又會少談物業投資,都頗亂來的。不過還是我行我素,個人網誌,喜歡寫什麼就寫什麼吧。



YC兄的文章 - 買樓投資 (三)(2008年1月26日)


大家如果想買樓投資的話,今年就要買,最好過年前買,下一年就不要考慮,因為以經太貴,值搏率不大,還是等下一個cycle。在中上環區的樓盤已經普遍over 250萬,我3年前買入價才120至140萬,現時已經太貴,唔recommend。

用來收租的樓,地點很重要,一定要交通方便,近地鐵站,有基本裝修,才易於出租,也易保值。

以我剛買的一層太子樓為例,成本只是2萬(萬五Agent佣加4千律師費加100元stamp duty),另外需要15萬作周轉(比細訂和大訂),其餘整層樓的價錢都係re-mortgage我海怡層樓,150萬如果供25年,每月供款7900,租金可以cover mortgage,但我一般都供15年,25年利息太高,供15年每月貼落去的錢,都係等於你們今年人工加幅。所以我說,買樓收租其實成本不高,你只係需要比首期,剩下的錢便由租客給你還,很化算。

此外,不要滿足於買一層,當afford得起,便要買第二層第三層etc。記著第一層的租金,是你的additional salary,可以增大你下一層的信貸limit ,如此類推,加埋你人工升幅,便可以買第二層第三層 。我現時hold住八層,都是這樣accumulate返來。其中三層還供緊,但如果樓價繼續上升,我賣掉一層便可以cover這3層的mortgage。

買樓收租並不是炒樓,每一層樓都上銀行做mortgage,並以租金cover你的mortgage。

另外,最好買細摟,因為銀碼少,易買易租。最後,當然要勤力睇樓,賺錢是要付出努力啊。

YC


後記:

這篇重點很鮮明,物業投資放租要考慮的,包括地點、成本、融資、做餅(一間間增加)、現金流(租金cover mortgage),這些心法由財演講出來,與由一位資深物業投資者講出來,絕對是兩回事,因為後者有血有肉的實現過。

這幾個心法,看似很普通,其實不少人對這些心法不懂就是不懂,而懂的話,拿著這些心法去行事也不容易的。因為可以想像,一、兩間物業都還可以,當資產慢慢增大時,數字超出一般打工仔可控範圍,就要依從這些基本心法,這些心法亦是「保命符」。

由月光族甚至負債累累,去到有多餘錢投資,需要一定量的財務知識,是開源節流,理財有道一類。如果資產繼續增長,要好好控制,增長速度可觀,很多人平時「慳家」,有多餘錢買買基金、股票收收息的,到一定程度時,可能開始遇到資產成長的瓶頸,所需要的正是YC兄提出的這些簡單心法。

記得曾在一家大公司工作,任何小project都需要提供justifications,最簡單就是計算回報率、回報期,只要所投資的金額能產生正回報,就算所需金額不少,都較容易獲批,但沒有正回報的project,就算所涉及的金額很少,也會阻力重重。這就是公司保持增長動力的「心法」,靠這些小規則管理成千上萬的project investment,個人財務亦能以這類思維處理。

另外,YC兄作為資深的物業投資者,在那裡打滾多年,累積可觀財富,但他當年看市也有所意料不到今天的樓市升勢,這更證明預測未來未必可取,要累積可觀財富亦不用需要準確地預測未來的。

很喜歡YC兄所講,物業投資不是炒樓,他每一間都上會做按揭,計好數,以租金回報考慮投資,這個操作相當穩當,穩當操作最終也能變得富有,YC兄就是好例子。

35 則留言:

  1. 開始講到入肉了;物業投資者的恐懼有時很難向外人道;明明知道自己條路係Work,但內心深處總有股想叫你停的惶恐,原因可能就像YC兄咁講,條數開始超出自己份人工的範圍。

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    1. 後記部份應該係止凡兄的補白。

      A司

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    2. 對呀A司兄,後記是我的補白,塘人兄誤會了。

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  2. 塘人兄惶恐的確系但這也是機會檢視自己的財務狀況。另外丫C兄買樓收租背後智慧超一流!我們有機會重溫正吖!昨天有幸遇到止凡兄!本想傾返幾句但是各有事做中!希望下次可以交流下投資心得

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    1. 原來Rexh兄在那附近活動,真有緣。

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    2. 係吖,如在附近又得閒可找我^^

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    3. 其實我不常到那裡,只是約人又想靜靜地的話,那裡較合適合。

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  3. 總覺得當年可以咁樣高槓桿買樓收租始終在賭幾件事:1. 樓價不再大幅下跌,2. 利率不會大幅升高,3. 社會經濟能支持租金水平, 結果... 全部中晒,一份錢買幾倍資產,收入當然可觀。假如回到過去,但不保証 1,2,3 點會發生,我就未必夠膽買咁多~

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    1. 印象中YC後來有講述如何處理/控制以上的風險。

      A司

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    2. L兄很清晰地列出風險,我相信YC兄近年也迴避了,這文章是寫於2008年初,及後樓市一步步上升,YC兄大概慢慢減持物業,沒有再承擔這些風險了。

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  4. 回看當時的樓價,便可知現今的樓價有多高。經過長期大牛市,人們都似乎忘記了以前一百多萬已經可以買層樓的時代了。

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    1. 另外支持止凡兄隨心發文,這才是率性。

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    2. 以前100萬以下也有很多選擇,今天則是4倍了。

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    3. 100元stamp duty都已經好難揾了

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    4. 200萬以下噢,今天的確難找。

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  5. 我同意槓桿再加上大升浪是如何吸引,砌屋仔,更是可圈可點。
    但有多少人在砌屋仔是會加上壓力測試,評估風險,如樓價假設跌4成,租金跌2成的情境去借貸。
    我只聽到全世界話樓怎會跌,在我這類少數價值投資型,更是額外小心,並最好遠離它。


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    1. 投資任何產品前,都最好先假設不同情況出現,自己能否處理。

      以前寫過下面這文章,亦曾編入著作中,不妨看看:
      http://cpleung826.blogspot.hk/2013/08/blog-post_13.html

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    2. 這是二年前的文章,看來並非受太多人關注。
      但我定性為好文章!

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    3. 這裡不是太多人看的噢。

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  6. YC兄選擇用15年每月貼錢落去供樓,咁咪會出現負現金流?
    如只供1~2間樓,人工加幅都可能可以COVER到!但如果要同時間供5~6間,咁會唔會有唔同做法呢?
    如果選擇用25年去供樓,雖然總利息支出會多左,但唔會出現負現金流,每月都會正現金收取,咁做會唔會更可取呢?
    止凡兄可以指教下小弟嗎?

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    1. 第一間的租金, COVER左第一間的本息.

      但YC兄有進行加按, 然後再付第二間的本息. 即是要供多兩舊錢, 這的確會出現負現金流.

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    2. 多謝YY兄的問題,我相信每個人都不一樣的,我們不清楚YC兄的收入如何,當年的利息亦與今天不一樣,換轉是我在今天做按揭,相信也會盡可能拉長年期,注意現金流是重要的,投資是藝術,沒有絕對對錯,看個別情況會有不同結果。

      記得YC兄之後的文章好像有講解如何準備應對不同風險,例如部份物業的空租期等,多年來預留一些現金,亦注意整體現金流,所以才有今天的成功。

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  7. 當我留意樓市的時候,市面上樓價普遍都是300萬以上了。現在回看那些100-200萬樓價的年代,覺得好不可思議。

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    1. 當年有能力的人又未必個個都會買樓,有財商的人不用心急,最好準備,下一個好機會來時,懂出擊的話,成功機會自然大增。

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  8. 遇到資產成長的瓶頸, 除了磚頭可以有咁高槓桿來加快資產成長, 仲有冇其他辦法呢?

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    1. 其實大部分金融產品都有槓桿可用,我買股票的可用槓桿比樓按高、息率也比樓按低,但槓桿始終係雙刃劍,看錯方向也很易輸身家~

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    2. L兄說得很好,知多一點不同投資工具的特性,能駕馭的話,會有更多選擇。

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  9. 呢十年真係樓市既狂牛時代,
    把握到真係上左財務子彈火車,
    可惜最好既時機已經過左啦!

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    1. 作好準備,把握好下個機會吧,未必是物業,可能是其他投資工具,加油。

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  10. 恭喜止凡兄突破1000篇文章,,
    近來剛放完大假回來,,番工做到踢哂腳,,
    8月都冇乜上下來分享,,
    現在終可回復正常,,

    yc兄的確好有實力,,持有多層物業收租,,
    絕對賺成物業投資而不是炒樓,,
    正如我地都係股票投資而不是炒股,,
    投資物業絕對要好多相關知識,,
    識投資同唔識真係差好遠,,
    正如股票識睇財務報表起碼可以避開劣質股,,
    當然,,樓也是放大槓桿式投資,,
    所以賺起上來絕對可以好和味,,
    我也是靠樓去致富我的資產,,
    不過澳門同香港又差好多,,希望澳門的租金回報可以貼近香港,,
    到時投資澳門的物業更會大勝算,,
    我地去香港買又要額外印花稅,,
    所以,,投資都係計清計楚,,
    努力,,互勉之...
    cleverpeople...

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    1. clever兄回來討論了,真高興。

      相信澳門今天的資產價格比起香港有過之而無不及了,價格越高,投資價值難免受影響。

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  11. 剛回看番YC兄這篇文, 在想: 如果下次有機會重來的話 (100-200萬樓), 可能因為是經濟真的不景, 股市好差....而亦要假設手頭上要有CASH才行, 因為好多時候股票亦會出現縮水, 銀行又可能關水喉,控制現金水平先有把握機會的能力吧, 你認為對嗎

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    1. 這是正道,高手就是在全城缺錢時手持資金,要做到絕不容易的。

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  12. 我反而想知YC 兄點睇物業平貴, 當年佢已經覺得唔值搏
    咁而家嘅樓價, 豈不...

    DT

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    1. YC兄有一個想法,就是拿97年的樓市作比較,這一點我不完全認同,因為當年的確瘋狂,隨後亦有大跌市,但今天的樓市及經濟結構跟當年是兩回事,所以拿中原指數100點來比較,這值得商榷。

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