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2015年8月18日星期二

YC兄系列 - 買樓投資(二) [YC兄系列]

上次止凡寫了第一篇回顧YC兄的blog文,反應出乎意料地好,財務知識沒有過時不過時,若blog友們本身有相當的財商,不要本著照抄操作的心態,就算今天回看幾年前有關物業投資的文章,亦有不少得著。




YC兄的文章 - 買樓投資(二)(2008年1月26日)

最近我在太子旺角差館後面的花園街,買了一層458呎17年樓齡的單棟樓,樓價152萬,可以租到$7500至$8000,回報率6厘左右。這一層樓是我在這一次升浪買的最後一層樓,這幾年來買的樓己經用盡了銀行給我的信貸limit(50% of my total income-including rent and pension),再無彈藥買另外一層。

這一個升浪從2003年開始已經升了4年,我認為至少還會有幾年玩,現時中原城市領先指數九龍區才63,離97年時中原城市領先指數100還有一段距離。以我剛買入的一層樓為例,上一手業主在95年尾以190萬買入,以現時趨勢可能一年就會回到這一個價位。

在我這次搵樓過程中,中上環、綠楊、德福的樓全都過2百萬,業主很多都封盤,反而太子還有很多百多萬樓仔,盤源也有,但都去得很快,而且這一個區靜中帶旺 ,交通十分之方便,出租完全無問題,很safe。如果你想做地主收租,你可以考慮re-mortgage你層樓,用盡銀行給你的信貸 limit,這是好債務,可以increase你的asset,帶給你salary以外additional收益。

我以前在政府做的時候,我時常覺得我每買一層樓收租 ,便等於我升一級,我記得我離開政府的時候,雖然比同batch升得慢,但人工卻比他們高,這想法其實很「憨豆」,但可以自我安慰。要搵樓宇資料,你可以在中原地圖找太子地圖,然後在網頁中上位置有一個button叫做「樓宇成交」,便會show出地圖內所有樓宇過去一個月內的成交record,很好用,我都是這樣搵樓的。

這一次升浪一定會過97年的level,當overall中原城市領先指數升到120時,我便會將手頭上的樓逐漸賣掉套現,一間不剩。這幾年是錢搵錢的黃金機會,我絕對唔會再次讓自己走失這一次賣樓套現的好機會。

這是我對coming樓市的睇法和對策,我會做好呢份工。

YC


後記:

這篇文章是YC兄於2008年所分享的買樓經驗,投資考慮主要是看租金回報,與及自己的融資能力。文中YC兄話中原指數升至120點時會賣出所有物業,今天中原指數高見140,不知情況如何,若真的這樣做了,今天YC兄應手持數千萬資金也說不定。

回想,這是7年前,中原指數還在63,當時YC兄叫大家可以考慮加按自己的物業套現出來投資物業收租,那一邊廂,有多少人喜歡盡快把物業供完,把所有的樓按借款還掉,而錯失了樓市大升浪。

YC兄這個動作是在「博」嗎?是在「賭」嗎?我們在看一個「馬後炮將軍」的故事嗎?如果有細心分析理解,YC兄當時的心態是著眼於現金流,多投資一個物業,就好像升了一個職級,加了些人工,由頭到尾都是看現金流,沒有賭博心態。說到這個概念,看起來有點似曾相識,不妨看看這篇文章《一支股息收一個月糧》。

本來的投資物業決定都是看現金流,算是封了蝕本門,若樓價升完又升,升到他認為不合理的水平,更可以把資產套現,低買高賣。樓市這幾年升到顛,若blog友錯過了機會,或當年還未有準備好,回看YC兄的文章時不用帶著酸葡萄的心理,細心學習當中智慧,之後做好準備,隨時在下一浪大派用場。

寫評論時突然想起巴菲特,曾經在股市大熱時把自己操作的聯營基金解散,把資金發還給合夥人,因為他感到市場上再沒有好的投資機會,所有股票價格都過高。隨後,股市大跌,巴菲特又重新集資開始大展拳腳,一來一回,贏得極漂亮。近年,樓市在狂升,專投資物業的YC兄慢慢消失了,這個模式又好像似曾相識。

45 則留言:

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    1. 頭香也要留個名字更好吧。

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  2. 未知YC兄有否執行七年前嘅想法

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  3. YC兄好像賣了大部份香港樓買入成都商廈收租。之後文章有講到
    另外多謝止凡兄分享,現在重看當中智慧回味不少

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    1. 我知道YC兄有買入成都物業,但是否賣了大部份香港物業,這則不太清楚,可以再看看續後的文章。

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    2. 買入成都物業
      咁咪同盛智文一樣 XDD

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    3. 當年重複睇他文章不下十次,真的很難得也很多野學到。

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    4. jack兄,我不清楚盛智文也有投資成都物業。

      Rexh兄,看了YC兄的文章十次以上,所以你也變成了物業投資專家了。

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  4. 再多謝你延續文章!
    1.看了主文,120點沽清,強烈感覺,未知他有否執行?
    2.不明他為何如此堅決,其實可以遂步去做,將資產有效調節至較健康水平,進可攻退可守。

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    1. 看了後記。
      回想7年前,我認同現金流,通脹,樓市價格上平,負擔能力,市場息口。
      如果YC兄能進一步剖析怎看這些關鍵指標,肯定畢生受用。

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    2. 更多心路歷程的分享,必令大家有更多得著。

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  5. 用現金流和大市水平去決定投資,講得出做得到,YC兄的確是高手!

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    1. 未掌握之前,可能不太相信,但掌握了,這就好像變成了常識一樣。

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  6. 看完這兩篇文章再加成都篇才發現原來一年前係新聞度俾人鬧爆的原來是YC兄。

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    1. 噢,YC兄曾在新聞被人鬧爆嗎?因何事?

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    2. https://www.facebook.com/178965725523592/posts/590422307711263

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    3. 原來係另一位人兄, 不過都係俾人負評如潮

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    4. 這個是imoney focus的另一位專欄作家,雜誌也有訪問過。

      http://cpleung826.blogspot.hk/2015/02/blog-post_18.html

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  7. 如果遇到跌市,租金下跌,現金流變成負數就很麻煩了。

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    1. 當然在每項投資前都需要評估風險,對於租金不足,或租不出,YC兄都應該有所準備吧。

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    2. 他的公務員身份就是最好的準備吧,完全無懼經濟逆轉。

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    3. 經濟好時,公務員隨時跑輸私人公司,但經濟不好時,公務員始終最穩當。

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  8. 人生就好似online game,不停係度升level....

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    1. 沒有玩過online game,但都明白你的意思。

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  9. 謝謝止凡重貼好文!

    很認同 YC兄所說,多一份租金收入,就等於升職一樣! 要趁現在努力學習,也儲子彈,等待買入正現金流的機遇!

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    1. 無時無刻都要記住這些金科玉論,加油。

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  10. 多謝止凡兄分享。現在賣一層,少一層。因為有 Double Stamp Duty。超過一層樓在手的,賣一間便很難再買回,除非等到政府撤招吧。

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    1. FYI from iMoney (YC兄在2010及2011年陸續出售部分香港物業,他承認現在回頭看,是「放得太早」,「我由中原指數(CCL)40多點開始買樓,到差不多80點放,賺了一倍也覺得差不多了。而且我傾向穩陣,不相信金融海嘯很快能平息」。) http://lifestyle-investment.blogspot.com.au/2015/06/50_22.html

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    2. 你永遠難知頂部,可能現在的資產更穩健。

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    3. 同意啊,專家從2010年起已經出來說樓價太高、樓價會跌云云。

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    4. 其實對他已財務自由,穩好過癲,對這年紀,5000萬跟1億,根本無分別。

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    5. 多謝Tom兄及價值兄分享。

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  11. 謝謝分享!
    請問8/22 還有位置嗎?
    芊芊

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    1. 請盡快向巴黎兄查詢。

      http://parisvalueinvesting.blogspot.hk/2015/07/blog-post.html

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  12. 謝謝止凡兄的分享
    從文章上看到,YC兄在工作上不是太如意
    但佢沒有氣餒,反而在投資上做得很出色和無私的跟人分享他的心得,真的很好

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    1. 未必每個人在工作事途上都如意,發展自己投資事業是重要的。

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    2. 可能 YC 兄就是太專注於投資事業,才令工作表現平平,但作為不會被炒及年年固定加薪之公務員,投資事業才是出路吧,看來我這些打私人工之納稅人也有份成就他的事業 .....

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    3. 相信在公務員的世界,有一套不同於外面私人公司的規則,不能升職不代表表現平平的,這是從不少公務員朋友那裡聽回來的。

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  13. 首先感謝止凡兄及 YC兄的無私分享,YC 兄的成功確有值得好好學習的地方。但小弟愚見,YC 兄的成功很大程度建基於一份沒有被炒風險的政府工,即使工作表現平平,亦可年年加薪及安心不斷加按增加收租樓。小弟亦相信 YC 兄的本身正職不會太繁重,有充裕時間揾樓及打理收租樓的事務,剛巧碰上百年一遇之低息期及香港樓市供應斷層,終於成就了此番功業。

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    1. 這可算是原因之一,若我們沒有YC兄的工作背景,是否能增加更多財商去解決呢?我相信是可以的。

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    2. 這真的很視乎正職收入的穩定性及正職工作量繁重與否,更多財商亦未必能解決有關問題。試問當你打緊私人工而表現平平,怎敢向銀行借盡及不斷加按?一旦失業加上租金不能支持供款,就會隨時沒頂 ....好多打工仔工時很長,照顧家人時間已不足,還怎會有空四圍揾樓及與經紀及租客打交道。由於某些公務員假期特多,收工又準時,真是做收租佬的最佳職業,可能上中原地圖揾樓都是在工作時間內完成,放工即刻約經紀睇樓,真的贏在起跑線,不知有什麼財商能勝過這些背景呢?
      小弟不才,還只是為供自住樓辛勤工作,希望早日有足夠財商去達成財務自由。

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    3. bcblog兄所講的打工仔理財一套,其實未必簡單過做生意的,我也很想寫些文章談論這方面,打工仔不是純理財,而是在工作上也要有所平衡,兼顧兩邊,雙輔雙承,絕對不簡單。

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    4. 謙卑人2/10/15 13:06

      平凡中顯出不平凡,不需要炒炒賣賣。香港有很多小富,都是像YC這樣走出來的!

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    5. 這些故事實在不少,只不過傳媒都不常報導。

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