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2015年8月11日星期二

YC兄系列 - 買樓投資 [YC兄系列]

YC兄於2007年一口氣寫了幾十篇blog文,分享了財務自由的歷程及心法,把想分享的都寫完,成為人氣blog王之後就封筆了。隨著yahoo blog停辦,YC兄的blog文都消失了。一天,止凡收到blog友電郵把YC兄的blog文都發了給我,於是我希望選出有意思的blog文修整後在這 裡重貼,並加入小弟的評論,希望當中寶貴的財務知識不要失傳。



早前透過imoney記者成功連絡YC兄,這舉動得到他的支持,YC兄還希望我分享後能給他連結,希望他來看過文章後也會加入這裡的討論吧。由於這裡發文頗密,這個YC兄系列還是慢慢來貼,其實慢有慢的好,讓大家可以好好消化當中的智慧。


YC兄的文章 - 買樓投資(2007年11月25日)

我今年回香港過年期間買了一層樓收租。樓宇位於上環西港城隔鄰叫康威花園地鐵管理508呎20年樓,作價198萬首期60萬 ,銀行借140萬15年月供10500元。月租一萬應該無問題。現時我有6個單位在香港作收租用,1個單位在深圳自往。很多人問我為怎麼這麼喜歡買樓收租,風險大唔大,是否需要很多資金。在此我和大家分享我20多年來買樓投資經驗。

為什麼要買樓投資?在此我跟大家說一個例子,2年前我侄仔跟我說想買樓收租投資,於是我借了一筆錢給他周轉做首期,以110萬買了一層400呎在中環escala tor旁的舊樓,並以每一個月$7500租了出去,租金已可以cover到mortgage。

上一個月這一層樓銀行估價已升值至185萬,他於是re-mortgage這 一層樓,套了60萬出來,作為首期買了一個上環帝后華亭(3年樓)464呎作價220萬的單位,租金around一萬,可以cover到mortgage。

The point is如果我侄仔2年前只是將錢放入銀行收息或賣股票可能只是增值數萬元,但如今他手頭上的資產巳由2年前的廿幾萬上升至現時2層樓合共400萬。這就是窮爸爸和富爸爸的分別。樓宇的槓桿率較大,但風險比投資外匯及股票margin小。

你們可能說樓價跌又怎樣?在此我又跟大家說一個我的例子。我在96年買了一個西環高街400呎全海景單位,作價228萬。現時銀行估價只是180萬,賬面損失48萬,但在這十年當中我已收回90多萬租金,計埋利息支出,可以說是打一個和。所以我說的買樓收租是一個長線投資,並不是炒樓,風險其實很低 。別人將錢放入銀行或消費掉,我一儲夠首期便將之買樓收租,就是這樣簡單,但收益因為槓桿效應,和別人交租給你供樓,收益比其他投資大。

你們可能說租客不交租又怎樣?不交租便跟procedure收樓,完全沒有問題,現時的小型代理,幫你將樓租了出去後,為了留客,一般都會幫你跟租務的鎖碎事,例如小型維修或追租等,不用麻煩。老實說,我租了廿多年樓出去,到最近才遇上一個租客時常拖租,我便follow procedure去收樓,過程也很順利。

另外,你的出租樓宇,只是一件貨物,不要擔心別人住殘你層樓,一個租客完了租約後,油下灰水維修下,便再租出,老實講根本無人會專登破壞你層樓,別忘記你的租客還有2個月的 按金在你手裡。

資金方面第一筆首期最難儲,其後可以透個re-mortgage,儲錢,拆細作為買入另一間樓宇的首期,現時銀行都可以做9成按揭,資金方面問題應該唔大。以我的經驗,資金的週轉,開始時最難,往後便越來越容易。

跟著最重要的是買怎樣樓收租好?

(一)記著一定不要買新樓。現時的新樓,全部都叫豪宅,價錢到最後一刻才知道,過去2-3年賣新樓的買家都要賠錢離場,小心為上。

(二) 收租樓一定要買市中心的舊樓,例如中環、上環、灣仔星街、太古城、地鐵站上蓋屋邨如德福、綠楊等都可以買。但東涌、將軍澳、南區、東九龍或新界地區的樓,因為供應多比較難租出,而租金和租客的質素也比較低,所以不要考慮。以我為例,我有一層海怡866呎租金是$11000,但相比我一層378呎在中環escalator旁的舊樓(重新装修後)現時租金是$8800,回報率根本不成正比。

(三)不要買大樓,400呎左右最好租,一來金額少,二來租客都是單身或新婚夫婦,較為簡單。

(四)最後銀行對你的信用至為緊要,基本上這一個game大部份嘅錢都是銀行借比你,一份有穩定月薪的正當職業至為緊要。不要做多餘的分期付款或借稅貸,這都會影響你買樓的借貸能力。

最後,你們會問我現時樓價已經很貴,現時入市是否太遲 ?我只可以答你樓宇本身是一個貴重資產,你任何時間買都是貴 。現時中原指數才50幾(1997年7月樓價是100),compare with股票,樓價應該可以再上。

以上是我買樓投資的經驗,這一個方法不會令你大富大貴 ,但令你提早退休,安享晚年,絕對可以。我會繼續玩這一個遊戲 ,多買2-3層,我會做好呢份工!


後記:

為求「原汁原味」,只是改掉一些錯別字及修改至更通順,盡可能保留原來YC兄較口語化的文筆,若其他地區的blog友有看不明白的地方,不妨留言發問。

以前YC兄每一篇文章我都讀過,今天樓市一口氣升了幾年,中原指數升至近150,在此時此刻,再次回看這些YC兄在中原指數還在50左右所寫的物業投資文章,的確另有一番體會。當然,在不同的時空,過往的文章細節,我們今天都不能照板煮碗地操作,但文章當中的智慧靠值得深思。

很喜歡YC兄所分享他侄仔的例子,前後只是兩年,一個行動,所得的結果很不同,包括資產與現金流的狀態,當中有多少「時也命也」,又有多少是「智慧實力」,我們需要好好分辨,吸人之長,補己之短,這才是大智慧。

除了YC兄侄仔的好例子之外,這篇文章所講述的買樓收租重要四點亦絕對有參考價值,他日有機會作物業投資之時,定必考慮這些點子。「不買新樓」、「買市中心樓」、「買細樓」、「注意信用」,這是YC兄穩當買樓收租多年所累積的寶貴經驗,在不同時間及遊戲規則下可能改變,但必先要了解其背後原因,自然能作合理優化操作。

回看今天,還在主力寫物業投資的blog還是有的,但如YC兄的多年經驗及歸納出重點的就好像越來越少,讓YC兄這些blog文重現,的確多了另一個角度的財務知識。在今天的樓市高位,找尋兩成「水位」的物業投資項目,自問的確既不能,又不為,我寧願先吸取YC兄的功力,待好機會才出擊。

大家對這個YC系列重溫有何意見,不妨留言分享一下。

51 則留言:

  1. 多謝止凡兄! 自從YAHOO BLOG關閉後一直想再睇番YC兄既文章, 定當緊貼YC系列!
    睇富爸爸, 止凡兄或其他財務書, 都會見到"富人的思維"這樣東西, 我好想止凡兄可以有個系列分享下"富人的思維"有什麼? 謝謝

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    1. 多謝Ar Wa支持。

      你所提及的富人思維,這裡討論不少,但未必有一個完整的系列。印象中自由一千萬兄的blog內不時都有這裡文章,不妨看看。

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  2. 買樓收租有槓杆效應, Timing 重於一切 , 以下引述取用一個財經人的 blog,
    "說回房地產市場。對於這市場,我是笨蛋,但有一名軍師,就是在江湖鼎鼎大名的「白旋風」陳清白。舉凡我要買入樓宇,一定先詢問他的意見,才敢入市。我為了貼近市場,每個月都同他吃一頓飯,聆聽高見。
    卻說陳清白在九七年時,購入了大量的北角港運城,後來樓價崩潰下來,他心想,這些單位淨收租就有五厘回報,足夠供樓,不管樓價升跌,供完之後,這些單位都是自己的了。於是他便安心睡覺,不理樓價下跌。結果是:當樓價下跌了一段時間,租金也跟著下調,現在大家都知道,到了沙士時候,租金和樓價究竟下跌了幾成。
    這一役是陳清白一生最慘痛的一役,他經常引以為鑑。"

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    1. 多謝wallshar兄的分享,從別人的錯誤中學習亦很重要,好好研究故事中真正出錯的地方,吸納並改進,使自己的財商更強。

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    2. 九七年時淨租金回報有五厘,我諗佢應該係講錯或者計錯數啦!當年按揭利率係幾多?租金回報五厘根本唔夠供樓,如果淨租金回報有五厘,咁我又唔覺佢可以收到十幾厘租喎!所以有時睇文章都要加多一點經驗同思考,唔好盡信呀!

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    3. 若97年收5厘租,的確連按息都不夠,要用荷包供樓,同一個故事,在當中學到多少知識,亦要視乎閱讀者有多少知識,越多財知就學得越多財知。

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  3. 不知道怎講。假如,只是假如,今天是樓市週期頂。買樓放租後,樓價跌3成。好似好傷吓。如果出現這情況,更加不能加按。

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    1. 不過,樓市低潮時這招是很有用的,多謝你分享

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    2. YC兄寫這文章時是2007年,其內容與今天樓市發展有很大出入,但當中一些財務知識及經驗分享,是無時間性的,blog友千萬不要亂抄操作,而是要細味當中的智慧。

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    3. 回望過去,實在太多假如!就如見頂了幾年,究竟那個是頂呢?樓市低潮時很有用?那.........什麼時候才是低潮呢?跌了三成又三成,估頂同估低永遠係投資大忌!

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    4. 的確如此,我很喜歡回看高手舊文,可以拿著歷史結果看看當日的分析,從而檢討成敗關鍵。

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    5. Thank you. I appreciate YC兄 strategy but I am still struggling whether it is the right time to enter the property market at this moment?! May I ask if you get a stable income and stable job and also gets enough cash, will you buy flat(s) at this moment (ie 2015) and expect an increase in the property asset for re-mortgage later ?( Sorry for english reply )

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    6. 看文章,取財務知識,千萬不要照抄,今時今日的樓市遊戲規則、價格、結構,跟2007年有很大分別,吸收好財知,自己應能作判斷吧。

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  4. 我找他的blog找了很久了,yc兄的12層樓真是令我明白到要發達,唔係只係靠份工就夠
    財商才是王道。
    謝謝止凡兄
    我也認同止凡兄的做法,分段放原文上來

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    1. 多謝Ben兄支持,由於重貼的動作,這又給我機會重新細閱YC兄的文章,我很樂意這樣做。

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  5. 我一看此文,已知好東西,略看已知用心分享。
    支持止凡兄繼續有系統發文,及給予評語。
    當然他每一點,我亦有不少意見可分享。
    再一次謝YC兄,可發點回應,給小弟學點東西。

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    1. 價值兄不妨也在個人blog內詳談意見,小弟不時都有到你blog看看,等待它更成熟豐富。

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  6. 當年走寶無睇過,感激YC,止凡和那位網友願意在此再次分享,等大家可以學定幾招傍身。

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    1. 樓市投資機會可謂過去了,但其文章中的智慧還在,值得再次細閱。

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  7. YC兄可否發表一下最新嘅profolio? 及對後市睇法?

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    1. 我也有興趣,但感覺變化不用太多,因為上了軌道,退休了,享受人生及回饋社會的事情更重要吧。

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  8. 非常感謝止凡兄能夠重 post YC 兄的文章。過去真的受到 YC 兄不少的啓發才對樓市改觀,開始買樓。

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    1. 大家喜歡這個舉動就好了,我也在YC兄身上學到不少財務知識。

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    1. 多謝Herman兄隻腳,哈哈。

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  10. 其實YC兄之成功不只在於投資,而是其回饋社會的心,更重要是他專選一些沒有人願意資助的項目,例如:重建廁所,所以呢D野我地真係有排學!

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    1. 財叔,我上網找找YC兄的照片時,常看到他與你的合照,有很多慈善活動的照片,再分享這些文章,可以吸引大家留意你們的慈善活動,這也不錯吧。

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    2. 多謝分享!其實YC及財叔兩位大哥對我自己最大影響就是財自前後如何回報社會令這世界變成更加美好!當然他們在造餅過程中一一克服各式困難由冇到有至今天的境界,實又令我萬分敬重!

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    3. 兩位前輩更作了無私分享,成功財務自由後,又願意把過程方法寫出來的,其實不多。

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  11. YC 兄大名聽很久了,但一直都找不到他的文章
    謝止凡兄的分享

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    1. 多謝塘人兄支持。

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    2. 我都同塘人一樣阿,真系搵左好耐,聽到呢個好消息真好,好期待如執到寶

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    3. 好呀,那就記住不要錯過這個系列了。

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  12. 買reit 都有物業收租的優勢架, 我極後悔在歐債危機時放了808!!!!!
    請問若要買reit, 有何good choice? Thanks a lot.!

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    1. 其中一個重點是利用按揭去「整大個餅」,買樓收租只是操作的一半,買REIT就是這一半而已。

      對於REIT,我少買,你可以找找舊文有討論過原因的,可能對你有所啟發。

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  13. 感謝! 感動! YC兄的BLOG和財叔的BLOG都是我財務自由路上的啟蒙, 竟然可再看到, 真的很幸運,
    多謝有如此多的益友願意在網上分享各自寶貴的經驗. 感謝.

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    1. 時雨兄不妨也分享一下你的財務自由故事,讓大家學習一下。

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  14. YC 兄文章重臨網絡~ 小弟也有儲起他的文章,大概有三十多篇~ 當時沒有辣招銀行上會九成放租,今日已不能複製, 但財務自由, 加按分拆概念, 租賃經驗非常有用. 通常很多朋友有自住樓的只會想賣樓轉租或是細樓換大樓.

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    1. 原來息兄也早有YC兄的文章,你也可以多分享看法吧。

      的確看到YC兄當年的操作絕不能「搬字過紙」,不明當中的道理會「死得好慘」。

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  15. 感謝止凡兄及YC兄無私分享!讓我們後輩可以從你們的經驗中學習。

    翻查一下數據, 原來恒指於2006 / 2007時升勢很急,由15,000點升到30,000點,真犀利。2007年10月30日 恒指曾高見31,958.41點歷史高位 (1997年高位約16,000點),對比樓市CCL 50 (1997年 = 100),再對比一下現時價位水平,高低立見。

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    1. 看歷史很可取,若懂不同的投資工具,當然對不同投資工具都要有正確認識與操作,的確能在不同的時機作合理的投資,2007年股樓與今天的股樓,大家會看得出對比。

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  16. YC兄的舊帖我才第一次睇到,感謝轉發及分享。 在不同經濟環境下, 學習到前輩當時的想法及操作技巧,的確很受用。

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    1. 這些文章對Fida兄絕對有幫助。

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  17. 謝謝止凡、YC!我很喜歡關於樓市的文章,希望可以在兩、三年內,可以跟女友一起置業安居。

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    1. 加油呀,與女友兩個人一起努力,這更容易達標。

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  18. 多謝止凡兄分享,造福人群也。

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    1. 太客氣,又誇張,哈哈。

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    2. 實話實說,YC兄的博客摺埋了,小弟想睇都睇唔到,好在止凡兄拿到足本,弟兄姊妹們有得飽下眼福了

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    3. Tom兄近年才看blog,所以看不到YC兄的文章了,讓我慢慢分享吧,我自己就覺得很精彩的。

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  19. 新界樓價升升升!

    最近樓價回升,很多地區的樓價都上升了數個百分點,例如根據本港7月和8月的美聯樓價走勢,元朗和天水圍等的新界地區,交易量和樓價分別上升了接近百分之五。不少朋友都問我現在的樓市一時上升,一時下降,很難決定到底要不要購買。根據本人的經驗,樓市現在正正是一個拉鋸期,買家和賣家都不打算做主動。因此樓市一直不升不跌。大家都想問,怎樣投資地產才可以取得最大回報,在樓市中獲利。

    其實,看著美聯樓價走勢和其他的數據,好像有不少地產的中介網都有顯示樓市成交量,而本人認為元朗和天水圍還有很大的上升和發展潛力,因為一來元朗和天水圍等的地方有愈來愈多的內地人和上車客居住,加上首期本金較市區便宜,不少上車客都有意買入,可以推測到當地的需求量在未來數年上升。而且,政府就元朗和天水圍等新界土地的發展一直沒有結果,供應量遠遠不足以解決市民的需求,所以,如果大家有額外的資金,可以考慮一下元朗和天水圍等新界地方。

    而不少人都想知道如何投資地產才可以取得最大回報,本人認為大家有數點要小心注意。

    一,多留意市場的動態

    數市就好像股市,天天都有機會發生不同的情況,大家要有多手準備來應變,好像當時推出額外印花稅,不少賣家一天之間就損失了幾個百分點,所以,我認為大家要多加留意政府的政策,一旦推出正面或負面的政策,大家都可以有所回應。因此,大家不妨多多留意新聞,掌握市場的即時動況。

    二,多分散投資

    很多人喜歡把投資同一區的物業,一來方便他們管理,二來他們較少留意其他區的樓價。因此,一旦某一區有問題,例如收購或拆除,就會影響樓價。因此,大家應把投資的地區分散。正所謂不要把所有雞蛋放在同一個籃子,否則一旦籃子被破壞,所有雞蛋都會失去。

    三,不要操之過急

    樓市沒有固體的方向,大家要小心地作出投資,清楚了解自己的財政能力等等,不要因一些好消息就衝進樓市。而應該多多作出研究和分析,所謂''小心駛得萬年船'',投資買賣並不是"炒樓",而是要理性,大家不要因一時沖動而招致損失。因此,大家可以先聽聽專家的分析,静候一個好的時機入市。

    總括而言,樓市的方向天天改變,如果大家是打算自住的話就不用過於擔心樓價的改變,因為就香港的經濟情況而言,在未來的數年香港樓價會上升。而投資的市民則要留意市場的變動,好像本人在文章的開頭所指出元朗和天水圍等新界地方樓價一直上升,而且隨著愈來愈多的人來到香港定居,香港的需求量會一直上升。不過,大家要注意我上述提及的一些小心得,這樣做才可以取得最大回報,在樓市中獲利。

    文章由http://housefindeasy.com/blog_detail.php?id=306轉載

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    1. 多謝Alex兄分享,見到你把這篇文章轉載到多位blogger處,這是有何意思呢?你是認同還是怎樣?不妨分享一下個人意見。

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