止凡著作

給未來準備
的財富


財經類
2017年9月



跟著價值走
的12堂課


財經類
2017年5月



財富未來


財經類
2016年4月



財商有價


財經類
2015年7月



積財有技


財經類
2015年2月



取之有道


財經類
2014年10月



永不當田雞


哲學類
2006年3月

2015年8月30日星期日

日本樓尾數問題

有blog友資產達一定水平,嘗試投資日本物業,就成交的尾數處理問題亦有很多考慮,早前發了電郵到止凡處問意見,今天又拿出來看看大家有何想法。



亞文留言:

您好,本人「亞文」是一名您的網誌讀者,一名80後青年,最近本人買了兩個日本物業(約90萬左右),現有小小問題想參考你的意見。

因本人有現金加股票約100萬左右,加一個在深水埗物業(欠銀行30萬)(在08年中電肥雞(離職優惠計劃)時和朋友一齊買,現收租約9000元,現租金全部存入一個2人名戶口,該戶口是用來支付該屋雜費及支付按揭)現約值200萬左右。及上年買入的一個日本物業(全付,約3個月收到日本匯來15萬日元租金)

背景,一間鐵路公司維修員,月薪15k,80後未婚,現有小小問題想問?

方案1,因接近付款日期,一次付出90萬元,自己只剩下10萬元流動資金。

方案2,將90萬轉換成人民幣定存,息2.01%,把定存抵押借港幣,銀行表示可借85%面值,利率為1.82%。

現在想您提供意見。
方案1,短期本人流動資金會減少。
方案2,需付約2厘利息,另將來在香港買屋時未必做到「壓力測試」,因會有90萬貸款。

希望您可為本人提供意見,您會用方案1還是2。


止凡回覆:

很多謝你的email,把我當成專家一樣提問,不過如你多看我的blog,可能你都會知道我多不會作實際操作上的建議,你的問題可能「80後隊長」一類的blogger會較喜歡回應。

就你的個案,我也不妨給點意見,看看有什麼應該注意的地方。首先,我沒有買賣日本樓的經驗,看你的操作似乎不打算拿這兩間日本樓作按揭槓桿,而你所提到的人民幣定期抵押借港元,我亦沒有這經驗及認知,所以不能給意見。

於我看來,這是一個負債槓桿高與低的問題,正如我以前都有文章分享過,自己亦身體力行,在這個超低息世紀,有財商的人借多點好債務未償不可,但重點是現金流的控制,何謂足夠,因人而定。

例如你所言,方案一預留十萬元流動資金,這是否足夠?我不清楚,可能你是單身人士,又可能一家七口,還是要自己衡量。

方案二,則增加了債務,但又不見得多了流動資金,賺的可能是息差及匯價,但風險也是在息差及匯價,差別只在1-2厘,這兩個因素有點變化已經是蝕本操作,可以想想。

無論哪個方案也好,甚至再拿深水埗物業加按套現也好,不妨假想多個未來情況,看看自己的資產配置有多穩陣。例如日本樓繼續大跌、美元強勢、加息、香港樓市大 跌、自己失業之類,每一個情況都想想,看看你的資產、負債、現金流有多少變化,自己的實力又如何,能否在眾人恐懼時還有實力貪婪呢?

到資產到了一定水平之後,可以操作的方法有很多,每個都沒有對與錯,相對每個人亦有不同合適操作,作決定還是要靠你自己,最重要是有足夠財商,深知每個操作背後的風險,自然得心應手,祝你好運。


後記:

不知為何,不時都有blog友會把一些實際操作拿來問我意見,多看這裡都知道我很少給予實際操作意見,連自己的實際操作也很少透露。尤其所涉及的是我本身也沒有投資過的項目,我所擁有的相關知識不比發問者本身多,所以多不能作有貢獻的回應。

不過,若然是作一些分享與啟發,我又相對有信心的。好像這個個案,我的思考方向會考慮多方面,未來可以預計到的情況都想一番,看看自己這個投資決定會有何後果,這是一個不錯的自我審查方法。

這自我審查是一個頗重要的程序,多數人買一個資產或考慮一個投資項目,著眼點會看這項目能升值多少,用自己最大能力去預測未來,去估計自己的投資是否有好回報,「估中」的話就強,「估不中」的話就差,這準則亦是他們拿來看待財經人士的準則,報章記者亦然,動不動就拿回某某過往對市場的預測,從而跟紅頂白一番。

不少身邊朋友大約知道我的投資項目之後,最多人問的一個問題是「你的股票大跌一半你怎麼辦?」,他們都會擔心,長線投資也好,價值投資也好,都不能避免大跌市,什麼「黑天鵝事件」,投資30年遇見大跌市不就完蛋了嗎?

面對這些朋友,我都會有千言萬語在心中,心想,未有這個心境的人,實在很難明白這投資理念,難以明白平靜的心態。當你在決定每項投資時,都預估了這大跌市的情況,發生時你會安好嗎?當你都注意投資所產生的現金流時,大跌市出現,你的被動收入會受影響嗎?

早前雜誌出了「年收六位數字股息」這個點子,其實不少朋友開始有點點明白這種心境,大市升升跌跌,年年有數以十萬計的股息,真的怕身家暴跌?之後,朋友們多會想做得到,很好奇怎樣獲取這結果,但又不見有太多積極行事,至少我不見有多少朋友對這個blog多了興趣。

不要緊吧,這裡還是小數人的小天地,早已定性為難以成為主流思維的地方,繼續能維持這裡的氣質,這更重要呢。

當時回應亞文時,有一點算是開口中了,拿人民幣來賺點點息差這個操作,今天人民幣一下「暴力」貶值了,結果如何?不知他當日的選擇如何呢?

22 則留言:

  1. 突然想起有類人就是喜歡問, 不過最後還是喜歡自己做自己事, 問了人變成白問; 所以說最好還是不要問, 自己做自己負責, 最後大家開心

    回覆刪除
    回覆
    1. 有問題,可以拿出來討論,集思廣益,但如果只問別人,人家話如何就如何,這就不可取了。

      刪除
    2. 小弟就是塘人兄所說的那種人,haha.

      有時發現有A同B兩個選擇,不知如果決擇時,就問人,當對方答了B的時候,才會發現其實心裡是想做A。

      這個作用是從問題中發現自己的真實想吧,haha

      刪除
    3. 如果獨立思考足夠清晰,在腦內好像有兩個思維在辯論似的,正反兩面都想得透徹,亦能得出問別人意見的效果。很多時,自己對某投資項目,絕對比身邊朋友都要熟,能作出好決定的,多數是自己。

      刪除
    4. 唔好意思, 但事件緊急要借一借止凡兄個Blog一用;

      如有人或認識人是O型血, 請幫一幫這位兄台條命
      http://hk.apple.nextmedia.com/news/first/20150831/19276488

      刪除
    5. 作此呼籲是好事,希望幫到人。

      刪除
    6. 有所啟發,這是好事。

      刪除
  2. 我始終覺得隔山買牛不是太好,很多風險難控制及收拾。

    回覆刪除
    回覆
    1. 我也有同感,不過有不少日本樓投資達人,可能不停香港日本兩邊飛,對日本樓投資了解頗深入的。

      刪除
  3. 息差只有不足0.2%,好運的話一年賺約四千元,還未計匯率升跌風險及銀行手續費,其實直接保留十萬買入高息股對現金流幫助更大。

    回覆刪除
    回覆
    1. 匯率已經中招了。股票給人的感覺是高風險,因為高波幅,所以都沒太多人從這角度去作考慮。

      刪除
  4. RMB息差0.2%

    但係買賣差價都已經0.66%(東亞電匯在岸價120.8700 / 121.6700)
    計落應該唔係好既操作呢...

    Acyl

    回覆刪除
    回覆
    1. Acyl真細心,這個概念早前都有發文討論過,有空看看:
      http://cpleung826.blogspot.hk/2014/05/blog-post_13.html

      刪除
  5. 日本樓的租金回報率不錯,可是長期通縮,資本增值基本上是零。

    回覆刪除
    回覆
    1. 這也是近年吸引資金投資日本樓的原因之一,投資之前定必要好好了解清楚,否則可能被租金回報率影響決定。

      刪除
  6. 你好~ 看見你文末提到年年收六位數被動現金收入~ 我了解固中原理的~ 你之前都有分享過有一部份資金都放在建行, 但其實如果中國有乜閃失, 建行收益都會出現問題, 出現問題就會減派息, 這不會嚴重影響現金流收入嗎?

    回覆刪除
    回覆
    1. 這個假設,其實在什麼地方都用得著,投資物業的,若樓市大跌,租金又大跌,就會嚴重影響現金流了。投資長和,若長和投資失利,或盈利大減云云,就會嚴重影響現金流了。每一個投資項目,你都可以想出風險來。

      在這個時候就要看安全邊際了,若你始終對自己的投資信心有限,就別投資那個項目。

      刪除
  7. 為什麼要買兩間, 不能一間嗎? 這樣又可保持流動資產, 又可以嘗試賺取租金.

    但既然已成事, 第二個方案好像較好, 可以保持一部分的流動資產.

    回覆刪除
    回覆
    1. 若選了方案二,一下人民幣貶值之後,已經蝕入肉了。

      刪除
  8. 您好,本人是亞文,補充一些資料
    1.我最後是放了所有股票來支付(當時是5~6月,幸好放了股票,避開7月的跌市。
    2.有人問為何同時購買2間物業,因其中一個單位在5年前發生了兇案,所以比市面平許多(平均回報有18%,現租給留學生,而另一間則有9%(租給OL20+,有小小驚對方會結婚而搬遷)
    3.在6月尾,BEA打電話來推信用卡貸款,所以借了小小作應用(4.1%,48月分期)。因小弟之前試過失業2個月,所以決定借一些備用資金。
    背景:
    因小弟在6年前被CLP 請吃肥雞(當時23,18歲時加入CLP 做學師),因部門外判而……(因當時TSD/SEC歸ADMIN,是一個無收入的部門),在2010年看見mXr 請人,便加人M記

    回覆刪除
    回覆
    1. 多謝亞文補充,看來你沒有選擇投資人民幣,又在6月前沽售股票,今天狀態應該不錯吧。貸款作備用方面,能否有些循環貸款之類的戶口,不用時就不借出來,省點利息。

      刪除