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2015年6月14日星期日

突然想投資德國房地產?

在2015年年初,突然收到一位網友在facebook page的一個message,估計應該因為這位網友有不少資金在手,所以積極找尋投資項目,希望能產生更多的正現金流。這位網友第一個問題很特別,一來就是問止凡如何分析德國房地產市場。



阿生(假名): 

請問有無對德國樓市心得?


止凡回覆: 

我完全沒有研究過德國樓市,這是很少香港人接觸的市場,了解不足而隔山買牛的話,風險不低呢。
 

為何你問起這問題,難道你有興趣?還是你本身有所研究嗎?願聞其詳。


阿生: 

I found that the house price-to-income ratio is very low in Germany(見圖)


止凡: 

單單一組數字未必反映實情,還有很多東西需要注意,例如外國人買賣手續、不同地區物業供求問題、貨幣升跌、稅項、政治及經濟環境、租務市場、融資操作、租客特性、升值潛力等等,如果單看一個ratio與香港樓比較,覺得抵買就作出投資,這未必可取。
 

世界各地不太多地方的物業市場有香港的特色,拿這一套概念到世界其他地區投資房地產,小心好像90年代香港人大舉投資加拿大房地產,以及早幾年香港人投資內地的「鬼城」,人家物業土地供應之充足是你想像不到的,萬事小心。


阿生: 

In Hong Kong, the property price is unreasonable. and it is a bit high risk to be invested. I would find a way to generate "positive cash flow". Please advise? 

I found the economic situation is not as good as she was in China. Some people suggested that I should purchase high-yield bonds of China's properties. However, I don't think so.


止凡: 

如你有常來看「取之有道」blog的話,你也許會明白我不常給予投資建議的,每人背景不同,取向不同,還是先增進財務知識,認識投資工具,找尋合適自己的計劃的投資,比起跟隨人家建議更好。 


阿生: 

Okay, thanks. By the way, did you trade options? 


止凡: 

我沒有trade options的。有時間不妨到blog內多看,應該對你有某程度幫助,謝謝。 


後記: 

不知道大家有何感覺,當我跟阿生對答完之後,感覺阿生今天可能有多餘資金,希望獲得投資意見。然而,阿生好像沒有注意到自己的能力圈在那裡,或能力圈有多大,只要人家給予意見,話某地方的投資回報高,自己又認為合理可行,就很大機會出擊。
 

我不知道阿生的投資往績如何,單看這樣的投資操作,實在有所保留。在這個金融世界,「打手」、「大鱷」多的是,投資項目的故事要多吸引有多吸引,聽別人推介後再自己上網找點資料考慮一下,就進入一個自己從未涉足的範圍內作投資,這風險實在不少。

還有,雖然話這裡blogger都不時作出無私分享,但始終只是blogger的個人意見,亦多會作出免責聲明之類。將心比己,就算我問某blogger得到什麼投資建議,對這樣得來的資料我絕對不會掉以輕心,因為我隨口問,人家隨口答,我又怎會把身家押下去呢?不是話blogger不真心分享,只是人家的能力圈不等於自己的能力圈,人家所提出的投資建議,有多少價值呢?
 

阿生為找投資回報,連德國樓都希望了解,如果因此變成德國物業投資專家,這又很不錯。可是,如果只看看一兩個數字,問問一兩位「專家」,就入市投資,這就要小心了。不知道他對國內企業債券及options有何了解,若都是不太了解的話,最先需要處理的,並非找尋什麼投資項目之類,而是他的投資態度。

30 則留言:

  1. 的確投資前要做的功課太多,各國風俗民情不同,尤其德國稅制也不是那麼容易簡單懂得.謹慎小心為上,任何資產投資都是有風險在,而最大的風險是無知.如果沒有幾年練就的眼光與經驗,貿然投資,根本是把錢丟到水中, 被市場所吞噬殆盡.每一個人都要為自己投資負責,格主主要是提供大方向.賺賠要靠個人機運了.感謝格主不同類型文章,又學到了一些寶貴財務知識.

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    1. 感謝你的支持,未知高姓大名。

      無知的確是最大風險,所以要先了解後投資,尤其隔山買牛。

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  2. 聽聞德國當房屋係需要,嚴防炒賣,連當地人都好似唔俾買第二間屋,走去投資,應該冇運行。

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    1. 當地的房地產政策,都是投資者需要了解的事情。

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  3. 塘人反而覺得這位阿生有其他人的資金(OPM ),可能是親戚,可能是加按得來等等;如果資金是自己努力得來的,照計會問一些比較詳盡的投資問題;又或者是無錢但又發口痕,想挑戰下止凡兄而已。

    唔記得是否富爸爸清崎說過:[免費建議是最危險的],猶其是錢銀方面;他人不明白自己的財務狀況而真的給了財務建議之後,要賺要蝕都是自己要負責的問題。

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    1. 塘人兄的推測亦有道理,我不清楚他的金錢來源,可能這真的影響他的投資態度吧。

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  4. 不要投資德國房產, 那裡租管很嚴, 法官又偏向幫租戶

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  5. 所以就係點解德國樓價這樣低, 德國政府視樓房是必需品, 不是商品, 唔想人用來炒賣, 唔想好似香港咁, 的人冇得住. 搞到民怨很高. 所以德國人而家唔需要為了房了煩惱

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    1. 這就解釋了數據如此低的由來,不明不白地去投資一番,就好像把資金投到海裡去。

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  6. 德國房產係政府監控極嚴的地方,,
    當地的租金若要加租係必需要經政府審批才可以加的,,
    當地人買樓的意識係好低,,
    因為他們大部分也可以用低價租,,
    所以大部分也沒有想去置業,,
    炒賣也因此而受到阻礙,,

    德國事實也在教育也有控制的,,
    大部分的諾貝爾得獎者也在德國的,,
    德國教展也不錯,,
    要投資唔同的地方,,必需真的要非常了解,,
    不然就慘了,,
    努力,,互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 把這個德國物業投資的點子分享出來,果然得到不少資料,不錯。

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  7. 我覺得德國的房產對收入來說是相對平,是否反映如果用租金回報來說, 可能是相對高. 有沒有 德國的reits呢, 可以用來比較一下香港的reits的息率,

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    1. 投資除了單看息率,還癰不少考慮,例如可能租金收入稅項不少,又可能雜費也不少,的確要先好好了解才好行動。

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  8. 單從樓價/收入比率來斷定入市與否實在太卤妄了。小弟始終覺得投資房地產不同其他非實物產品,除了止凡兄提及的因素,另涉及地區性供求及管理難度因素。第一,猶記得美國金融海嘯後,一段時間樓價便宜得不得了,但都乏人問津,供過於求。第二,如果人不在德國的話,已經大大增加管理難度。舉例澳洲房地產經常出現租霸情況,這邊業主在簽訂租約前必先審查租客的背景,工作,及其前科紀錄。不懂得市場規矩的話很容易碰到一升鼻子灰。

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    1. 隔山買牛,所需要掌握好的東西應更多吧。

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  9. 德國房產租管很嚴

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    1. 明白,絕不同香港情況。

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  10. 我覺得佢心中已有答案,只係想得到其他人的認同。我見到既係佢已假設左2樣野,1- 投資德國房地產是可取的, 2- 投資香港/中國市場是錯的。其實現在很多人都有這個想法,就是只要不是投資在香港/中國就是正確。縱使投資外地風險有多高,這些風險已被香港/中國這2個字蓋過了。

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    1. 持這態度去投資很危險,有資金在手就去追逐高回報及低水市場,這看似合理,但未有好好了解,後果可以很可怕。

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  11. 各位師兄真有見地,本人買了止凡兄本新作有所得著所以知道黎呢個blog多學野,我第一次俾comment 如有低級錯誤請多多見諒。
    赤心

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    1. 感謝赤心支持,日後多來留言交流一下,也可推介身邊朋友,應可幫助更多人。

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  12. 記得約年前RTHK拍了一齣關於德國房地產嘅錄片,內容約莫話德國嚴控房地產炒賣以免影響民生,訪問當地富豪時講及香港甚至華人社會靠房地產炒賣而置富更係匪夷所思。

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    1. facebook page有blog友留言分享了這個link了,多謝分享。

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  13. 德國國策係唔准炒樓,迫國人老老實實學嘢幹實事,所以德國係少數能同中國產品競爭嘅歐盟大哥大.

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    1. 德國的重工業還很厲害呢。

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  14. 本人養珊瑚,所有器具(燈、化氮、做浪......)及落藥(Ca、Mg、Kh......)皆德國產,貴但準及有效.

    有朋友試用國產,做浪及滴定已穩定可代德國貨,做浪德國HKD5,000國產HKD700,滴定德國HKD4,000國產HKD1,500,又一場中德大戰!

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    1. 聽起來很專業,價錢差這麼遠,質素一定要有保証,尤其價值不菲的珊瑚。

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  15. 羨慕德國立法把房產視為必需品,租房比買房者多。但由於低率環境,吸引了一堆內外投資者進場,又缺乏其他投資方向的前題下,連德國人也加入購買磚頭的行列。德國幾個主要城市的房產價格已上升了30%-42%,租金也大幅上升,政府出手壓止租金政策,可惜力度有限。心生可惜。

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    1. 噢,這是近年的情況嗎?多謝分享。近年各國大印銀紙,人為壓住資產價格實不容易。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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