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2015年4月7日星期二

睇樓的體會

早前曾發文《計劃細屋換大屋 》討論過止凡有意細屋換大屋,當時已經與地產經紀走訪過幾個單位,發現今時今日業主的放盤價的確有點跟現實脫節。之後這一兩星期繼續睇樓,再有一些體會,希望分享一下。




話說我居住在本身的屋苑已經好幾年,今次換樓計劃亦希望在同一個屋苑內找目標,而本身對屋苑頗為熟識,所以樓層、座向、呎數都很快給了範圍予地產經紀,明確表示了若不符合要求的單位,看也不用看了,無謂浪費大家時間。

地產經紀當然不會太聽話,依然會不時有「奪命追魂call」,向我推介一些不可能是我心水的單位,問我會否考慮,以為說服我上去看看之後,我可能有興趣。我也配合了一兩次,走走一些經紀以為適合我的樓盤,完成後與我的想法無異,只好再重申一次類似樓盤及座向不用再找我看了。

地產經紀其實很無奈,因為按我要求的樓盤,其實頭兩轉已經看清,我到他的店內一起看電腦紀錄,逐一放盤討論,整個屋苑幾千個樓盤,適合我的要求放盤就只有不到10個,能看的全都看清了,叫價亦是「天價」,怎會有成交呢?

其實這幾個合我要求的放盤,都放售了幾個月,甚至一兩年之久,我剛剛話要換樓的,經紀當然例行公事地給我看這些樓盤,試問我又怎會要一些放售了一年半載也無人願買的「天價盤呢?之後,又等了一星期左右,就有一個新放售的單位,經紀跟我上去一起看樓盤時還問業主可否讓他拍照,看樓盤的時候,經紀看得比我還要仔細,看來他也是第一次上去這個單位,要好好認清樓盤細節以作日後賣盤之用。

這個新放出來的樓盤,看完十分喜歡,可惜又是「天價」,於是我試回一口價,還說出上限,這上限其實是整個屋苑對上一單成交高位,(雖然不清楚兩者的裝修差多遠,但在差不多的樓層、座向來說,跟這成交高位扯個平,我的頂價算是有個交代吧,但我的上限價還是比業主的叫價低一成。誰知經紀連回價也不敢替我回,話早一會已經有客人回這口價也不被接受,於是我只好回絕了。

地產經紀又怎會就此罷休,不時就whatsapp及電話試試我口風,又試圖說服我。例如話銀行估值比業主叫價只差不到5%,到銀行問問,上會應該不是問題,這個我反應不大。又話業主這類樓盤是最優質的,他賣了之後,拿著這些錢要在同區找更好的樓盤是不太可能,我的反應更冷淡,業主之後買哪裡與我何干?加上,這只是年輕經紀在背講稿,下午一起睇樓盤還一起跟業主談了兩句,這個單位都空置了兩年多,業主一家都搬到另一個區域,又為什麼需要在同區找更好的樓盤呢?

經紀又再同我計數,話今天的兩房單位都以7000元建築呎價成交(三房單位只是6000元呎價成交),其實以7000元呎價乘那三房呎數,業主的開價算是合理的。我聽完當然不認同,表示我之所以想換樓,純粹因為今天的兩房呎價比三房呎價高這個現象,這是市場造成的錯價,細換大的黃金機會,如果我又以兩房呎價買三房,這不是很多餘嗎?

還有,三房按兩房的呎價去開價,根本就不是市場的價錢,比今天成交的呎價高出近兩成,若以業主的開價範圍成交,我立即創出屋苑成交及呎價的新高。我建議經紀應該花多點心機遊說業主面對市場,而不是自己創造一些「空中樓閣」的計算方法去定價。近月每一宗成交都是屋苑新高,業主們的邏輯是看著創新高的成交作為起始點,再加多一兩成作為定價,而三房單位業主就更離譜,不是按三房成交價,而是按兩房成交的呎價來作起始點考慮,計算出一個「天價」,有人回價時,最多只能減一兩萬,不到價就不賣。

就這樣,今時今日,每有放盤,隨便都會放足一兩年都不能成交,有無心想賣?我不知道,不過每有新高成交紀錄,業主都再調高叫價,這能賣出嗎?在買賣博奕時,最重要是看看自己有多少籌碼在手,其中一個重要指標是「時間」,今天的業主們都不多會等錢用,賣不賣得成根本沒有太大影響,照樣隨意自我地開價,賣不出就算,賣得出就發達,業主就是按這心態玩這遊戲。若買家有迫切買樓需要的話,十分蝕底。

幸好我這換樓客早早計劃好,其實小朋友剛出世,到三幾歲才多開一間房也不遲。然而,今天就展開睇樓行動,配合大細單位差價縮窄的時機,在議價時絲毫沒有急著買的需要,亦選擇先買後賣,這算是一種策略。試想想,若今天急著要上車的,又或者急著要換樓買樓之類,面對這樣心態的業主,會不吃虧嗎?

上一篇文章有blog友留言,提出一些先賣再簽租約,或先租出本身自住單位,再出來一邊租一邊物色單位的操作,這也是很好的「緩兵之計」,可以在急著要買樓的情況之下操作成不太急著的狀態。我就再簡單一點,本身在換樓計劃時已經提早了好幾年,業主們不急著放,我也不急著要買,看看結果如何吧。

79 則留言:

  1. 現時是賣家市場嘛。

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    1. 我也知道,考慮到這點,所以先買後賣。

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  2. 大單位一向比小單位難放難買,因用家是家庭主導,要搬要考慮一整家庭佩合

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    1. 同意,加上在這樣的叫價水平,就更加難了。

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  3. 買樓也是要講緣份的...

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    1. 這句話很禪,哈哈。

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  4. 經紀有點玩古惑,不過可能他心態上覺得做完止凡兄呢單嘢之後大家都唔會再見,所以這次一定要賺盡。

    塘人覺得是時候要換人了

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    1. 當時我人生第一次遇到的地產經紀也很古惑,不老實,不斷試圖起我們家人的底子,還要自誇是「誠實地產」,所以我們最後也換人了。

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    2. 我又不覺得經紀不老實,他都是兩邊遊說,說些設計好的對白,沒有好好分析過的買家,可能已經被說服了。

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  5. 我和家人一起住的單位,才買了一年半而已,但地產經紀每隔一陣子就會打來問我現時自住的單位有沒有賣出的打算,即使已經說過了不會賣,不用再打來,可是他們還是照樣來電。
    可見現在盤源實在缺乏。

    當時我和家人一起去看樓,由於要求的是至少要3房、至少20樓以上的中層單位,盤源不多,所以我的地產經紀也和你的經紀一樣,「無視」我們的要求,連一些不太符合我們要求的單位也帶我們去看。想起來還真的有累人呢。

    雖然當時也遇上很多開高價的業主,不過還好情況不如現在那麼嚴重,最後也找到喜歡的單位,還可以減價成交。

    現時很多人都有「不上車,以後就上不了車」的心態,以致間中出現借貸過度來上車的現象出現。但我想就算真的有自住需要也好,也要沉住氣,最好不要有這種想法。因為人一急,很容易會不細心思考,被心急達成交易的地產經紀唆擺,和受不了其他人的壓力而做錯決定。

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    1. 多謝雲地兄的經驗分享,的確要好好分析思考,自己有一套操作,否則被經紀說兩句,買貴了很多也說不定。人家不憂賣,自己也不憂買,這樣才能等到好價好單位出現。

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  6. 我的留言可能太長了,被當成垃圾留言了。
    可以的話,真想google取消這個filter功能。

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    1. 已經取回留言。

      我也不喜歡常有留言跑進trash box,可以取消這個filter功能的嗎?如何做呢?

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  7. 有時d 經紀真係幾搞笑,
    果個賣家賣樓之後d錢要用黎做咩,
    又點會關個買家咩事呢?
    個地產代理竟然敢用呢d理由黎說服買家真有趣,
    人地幾百萬羅出黎買樓唔通真係為左同個賣家交朋友咩。

    不過話說回來,
    止凡你的講話想用兩房同三房價格差異而換平樓的理論我覺得係應用上有局限係度。
    因為你的兩款size單位有價差的理論其實係一個全港的樓市現象,個pool 一要夠多樓夠多交易,如果你係係全個香港黎揀樓,當然呢個理論發揮到作用,但當你局限左自己換樓係自己所住果個屋園的時候,賣的單位數量有限,變成局部數據就未別準確反應到成個市場現象了。

    當然,照你所講,你以提早了作出計劃,所以你有成本去等,
    咁之後的事,就係同賣家鬥長命,鬥邊個無耐性了。

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    1. winglui兄所指的我也有研究過,這不只是全香港的現象,還是我住的屋苑的現象,按近幾個月以來的成交價看,三房比兩房便宜,業主們都應該看到的成交價,只不過他們叫價時沒有面對現實,所以我能看的盤源都是「天價盤」,就是開價有點亂來,所以沒有成交過。

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    2. 樓市昇左咁多年,而且經濟又不太差,會賣樓的業主都多係有實力之人。
      呢家樓市就係果種「皇帝女唔憂嫁,位位想做駙馬」,
      既然係咁,真係唯有等待忍耐。

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    3. 這的確是今時今日的現象,政策造成的業主實力,無辦法,只有等機會出現。

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  8. 小弟近排對樓價做咗少少思考。好多人成日話地產好貴(包括我自己), 但係貴幾多呢? 點為之合理? 其實唔知可唔可以用對公司估價既方法去計內在價值? 例如當一間屋係一間獨立既公司。Asset係買入價-折舊, liability 係按揭, 收入係租金, 技出係個d雜費(水電煤呀, 地稅差餉呀管理費呀個d), 有依d數據之後再用dcf去計佢估值, 我當WACC大概4-5%, 唔知咁得唔得呢? 仲係研究中...

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    1. 這樣有點簡單複雜化,不過也是一個很好的財務思想訓練。物業投資的其中一個好處就是比股票簡單很多,基本上看宏觀經濟、地區、息口等因素,大約能知價,若把當中所有細節數字化成好像公司營運去想,不是很複雜嗎?

      加上,數字的基礎都是今時今日的數據,就算今天計算過的結果是抵買,代表在今天的租金、息口等數據之下是抵買,但當這些數字一變,整個model都會大改,小心。

      其實抵與不抵,我想大家心中都有個譜,97年、03年、08年、今天,抵不抵買?都不用複雜計算,最怕是設計出一個model,令不抵買也能說成是抵買,這要警惕。

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    2. samyip178/4/15 11:40

      I did this since I have my first property investment at 2009. Assume pay 30% down paymen. ROE was about 14% at 2009. It became 12% at 2011 and now may be just 7 or 8% in Hong Kong. So I moved my asset since 2013.

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    3. 以這方法計算回報率,有趣。

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  9. samyip178/4/15 09:14

    You need to give cheque to agent and sign the S&P if you really want to buy, not just say say!

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    1. 這是令經紀更積極的手法,亦可以吸引等錢用的業主,但我想這情況行不通,因為這些業主都不太想賣,經紀亦足夠積極了。

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  10. 先買後賣, 上會有冇問題?要5成首期?

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    1. 這當然要好好處理,一直有跟相熟銀行職員溝通,有方法完成的,多謝提醒。

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    2. 即使先買後賣, 上會時銀行都應該要當你買第二層樓, 按揭同壓測都要加埋第一層樓去計, 不過以止凡兄既雄厚財力應該冇問題既;

      按揭同首置一樣700萬以下最多可造六成, 首期四成, 但要先俾dsd, 於簽正式合約後半年內賣出原有物業, 先可向政府申請退返, 過咗半年就當你要hold兩層冇得退.

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    3. 更正資料, 應該係1000萬以下可以最多可造六成, 按揭上限500萬.

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    4. 已預計好四成首期,若同一個名,壓力測試亦要計及所有新舊物業。先買後賣的確要注意半年期的限制,否則又蝕多筆,多謝提醒。

      看來大家都很熟識市場運作,這裡的交流很有價值。

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    5. 跟銀行怎樣溝通? 我都想學嘢:)

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    6. 我加按過好幾次,發覺有一位分行銀行職員跟得很不錯,所以有事都會先找她問問,在射程範圍的樓價設了個上限,跟這位職員討論過這銀碼,在她的一些建議安排之下,初步無問題,她還建議可以作個預批,她會交予按揭部門,成功了獲批之後,若有合心水單位簽臨約時就能更爽手。

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  11. you will face the same when you sell your flat later on, e.g., some one offer you a price that you want to sell higher so reject them, thus don't think too much on selling and buying within 3 months time frame.

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    1. 理解,賣樓時,按今天成交價我已覺得很不錯,能接受低一點就能賣得更快吧。

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  12. 止凡兄, 想請教一下你如何看待今日既市況 (股價上升, 成交量也上升, 全都升瘋了)?會持續?有什麼原因? 聽說原因是內地散戶進來買股? 委有短炒衝動, 當然我知是很危險!

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    1. 來這裡找股市升跌的解釋,好像有點找錯地方了,我偏向重視價值,若價格過高過熱也會考慮沽售,但一時的大升大跌如何解讀,實在不懂,可能其他地方能幫到你。

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    2. 不好意思, 因為看到今日的狀態有點不明白,所以想問一下望能得到解答. 不過已經再次了解止凡兄投資方向了:)

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    3. 不要緊,日後多來看文,留言時可以留個名,方便交流。

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    4. 只是回復應有嘅價值而已
      你可以參考依家hsi 的 pe及 息率
      其實一點都不高

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    5. 多謝jack兄補充。

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  13. 請問止凡兄,小弟正考慮買入公用股長線收息,因已持有長和,為免比重過高,長建和電能應不會考慮,剩下的選擇不多,中電現仍是可靠選擇嗎?似乎現時圍繞著的都是不利因素,海外發展業績疲弱(澳洲市場去年營業額500億,佔總營業額920億大半,盈利竟只有7億,香港佔350億,盈利有77億),港府2018年很大機會收緊準許利潤,長遠或有機會引入競爭,現時負債偏高及流動性偏低等等,但一向穩定每季派息又似乎不錯,止凡兄可給點意見嗎?

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    1. 我不太清楚為何你必須要選擇公用股,但又排除了這個領域中大部份的公司股票。我多不會為自己的投資設限,要設的就限制於自己的能力圈,算是能看懂的,了解其錢如何賺回來,這就算可以了。當然,類型也多元化更好,但未有多元化的話,又不覺這是一個問題。

      股市中有成千上萬支股票,真的限制了自己的投資項目?不是中電就是港燈?

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  14. 如果標價離市價太遠, 已證明賣家不是真的想賣, 你也不用浪費時間在這些盤上, 時間珍貴, 和股票一樣, 有一些人掛高十個價位, 一路升一路搬, 永遠成交不了, 一樣米養百樣人。不花時間在他們身上就是最好。我自己買股票永遠不問價掃貨, 沽也是不問價隊, 即時成交, 這個習慣是很多年的經驗所換來的。

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    1. 你還是那位前金融巨子阿文?想不到你還會喜歡看這裡的文章及繼續留言,多多指教。

      不過你們操盤的買賣操作,我們散戶又難以實行,始終大家所追求的目的並不完全相同。

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    2. 才不是什麼巨子, 只是一個大食懶。今天剛想起你的地盤來探一下你。原來你生了兒子恭喜你。其實散戶如果醒目一點, 實質回報可以比大戶高很多, 因為他們的操作不用經過別人同意, 如果不是細股出入也不用考慮流動性, 像這兩天的市況, 高手是不會出手交易的, 說回樓市, 不要花時間在那一些貪得無厭的偽賣家身上就對了。或者買新樓, 你想買那一區?

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    3. 多謝文兄,我們這裡大多追求財務自由,亦沒有跟大戶鬥的心,但亦不認為大戶的回報總是好過散戶,這裡的確有不少人靜靜地發大財的。但話雖如此,我們還是很有興趣學習及了解大戶的操作邏輯,這些都是財務知識,這裡的blog友對學習都是飢餓的。

      我一直都住在屯門,朋友家人都在附近,沒有打算搬離這區。

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    4. 就算做到30%都唔會發大財喇, 除非你舊錢好大, 而30%一年已經上左神檯了。如果發大財, 肯定係賭細股或炒輪之類, 今天發大財, 明天仆大街, 跟本冇勝算。所以投資只不過係一份比較舒服既工作, 發達就冇份喇。巴菲特都係因為食正資本主義既黃金期先發達, 而家比佢重頭來過都係普通料架咋。你有冇發覺D有錢佬都係1925-1930出世, 就係呢個原因。

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    5. 發大財不是這個意思,是慢慢累積資產的一類,以達至財務自由,根本不用搏什麼,一邊繼續生活,但身家相對一般打工仔已經多得他們不能想像,這與你所講的炒賣搏爆升而發財是兩回事。

      有關股神的理論,我又不認為一句時勢就沒殺了他的高明,在他身上能學習的實在太多,大部份持有的股票背後的理論及原因都值得細閱。可能這又與你們金融界操作概念不同,令你否定了他的智慧。這裡不少blog友正是以這股神的概念投資,雖無他的巨富,但也不知多自在,不少亦達至財務自由了。

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    6. 哦, 財務自由好簡單, 節儉一點生活, 不要畀廣告洗腦, 人買你又買, 我現在還是用2G低能電話, 因為我覺得智能電話不會令我更有效率, 電腦用深水埗二手貨已經卓卓有餘。生活跟本要用很少錢, 我大學畢業第三年多已經不用工作了, 算是財務自由。
      股神的那一套已經過時, 他現在靠是用名氣可謂點石成金, 他買什麼公司就立即升價千倍。但他以前那一套即Ben Graham去找安全邊際高的公司, 已經唔work, 因為以前比現在很少機構投資者, 所以有很多平貨, 股民也不唔識。現在用那一套什麼公司也不會符合條件。好像以前未有black scholes formular之前, 好多options都好貴, 有條友剩係用delta hedge已經發左達, 而家option已經完全冇套利空間, 所以以前work唔等於而家work, 除非連PE都唔知係咩既新手, 否則巴菲特除左做人哲學值得學習外, 投資方面對散戶冇咩學習價值。特別係中港股票而家既市值巴菲特跟本唔會用一分鐘去研究, 因冇投資價值, 他會去買以色列的未上市公司, 我們學到他嗎? 李嘉誠可以在FB未上市之前投資, 我們散戶可以嗎? 所以我們一定要獨創自己的招式才可生存。

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    7. 你所演繹的財務自由只是live below your mean,不太可取的,我們亦不是這個意思。

      而文兄認為從巴菲特身上沒有學習投資的地方,然而,我則從他身上學習到很多財務知識,而你所說的trading技巧我反而看不懂噢,觀點角度不同罷了。無論如何,有你的觀點,讓我們看到市場的另一面,同一個市場,不同參與者有不同的看法、操作與目的,頗有趣。

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    8. 可能你太多信息要覆或我表達能力差, 如有機會在現實中認識再談, 就此拜過! 祝好

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    9. "Live below your mean" 是不太可取, 是我第一次聽聞(除了財仔廣告之外), 你認為Live above your mean才值得效法?

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    10. 並不是這個意思,我的意思是收入及支出是兩條腿,增加收入,及減少支出,live below your mean有點按收入控制支出的想法,收入少,支出就少,收入很少,就再節衣縮食,這就會大大影響生活質素。所以財務自由不只是等於live below your mean,反而是想辦法增大收入。

      這是富爸爸書籍常帶出的概念,可能這本書對文兄來說是太淺,你未有看過,所以一看到我話不可取,你就想了另一樣東西。

      我們分享的財務自由,不是有多的被動收入,就有大餐吃,少一點,就吃飯,再少一點,就吃粥,再少一點,就吃粥水,再少一點,就兩日吃一餐。反而是集中如何擴大被動收入。

      當然,控制收入支出,這是財務基礎。希望這樣清晰了大家的理解,我想大家都明白這回事吧。

      這是兩個多月前的討論,為何文兄突然跑回來再回呢?旅行回來?

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    11. 反問, 如果不live below your mean, 如何有資本積累去投資以增加被動收入? 增加被動收入不是坐著想辦法就行, 否則人人都好似我咁唔駛做了。就算有被動收入, 也要live below mean才可以再投資增加被動現金流。live below mean中文就是量入為出, 沒有可能有其他演繹翻繹, 如果否定"量入為出", 又說應控制"收入支出", 就是 A不是A吧。你可看看施永青一文http://www.am730.com.hk/column-264963。富爸爸本書我想我是香港第一批看的人, 那是中文版也未出。其實富爸爸整個系列的書都是三幅屁,就即叫你買樓收租罷了,如何買? 你自己諗掂佢。富爸爸作者本人也自身難保破產了。http://www.dailymail.co.uk/news/article-2215642/Rich-Dad-Poor-Dad-bankrupt-dad-Best-selling-author-files-corporate-bankruptcy-losing-24m-judgement.html。坊間大把他這種教人發達的大師。
      早前在電視看見一個人似你, 所以來看, 原來真是你。

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    12. 謝謝文兄的分享,我已經講過我的意思了,亦重申我同意量入為出的概念。

      我沒有意圖教人發達,亦沒有資格,只有分享理念而已。

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    13. 莫見怪, 我不是說止凡兄教人發達, 而是說robert kiyosaki。只是之前你說 "你所演繹的財務自由只是live below your mean,不太可取的。" 令我百思不得其解。

      恕我直言,人人想發達,但整個世界的財富以龜速增長, 再加上QE通賬, 買層樓或買股票如不是以十年以上持有, 跟本是零和遊戲, 不是你死就是我亡, 和其他人沒有什麼好分享, unless為了誤導他人唱好自己持有資產去派貨。一個國家之中的國民, 其富有程度是相對的,我賺多你一蚊就是富有,大家賺多一蚊大家都沒有比之前富有。當然有人像止凡兄樂善好施的人也有。但如果以理性角度,和別人分享有價值的投資資訊和賭馬明知某隻馬會贏, 自己訓身仲叫其他人一齊買, 搞到賠率跌到1.01一樣。想不用勞動而用錢賺錢, 只有擁有"關鍵性資訊"才可。關鍵性資訊是那種銀行密碼一樣的東西。明白此一logic,大家就不會浪費時間看坊間一切投資類書籍, 因為像賣賽馬貼士一樣, 其行為是自我推翻的。因為像投資一樣, 你的盈利是靠吃別人犯錯而來, 不是靠出賣勞動成果而來。Sorry, 我也是吹水我的想法, 我也知道極少人會認同我的說法, 借你地盤發up風不好意思。

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    14. 很多謝文兄的分享,你說出了零和遊戲的概念,希望多些人明白這個道理。

      大家分享過睇法,不清楚時就互相解釋,到明白了還是不認同也不要緊,就和而不同也不錯,這裡多點不同思維及意見分享是好事。

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    15. 不知你有沒有看過一套2002年日劇叫金融小子, 劇中主角僥倖股票賺了四百萬正在醫院的屋頂上歡呼之餘,卻驚聞樓下住院的父親因為還債努力工作積勞成疾,突然去世的惡耗。主角覺得,這樣幾通電話在指掌間就賺到父親至死還無法償清的大錢,太不正常, 他不想這麼做。他的師傅小塚心平氣和地說,沒錯,胼手胝足地賺錢固然令人敬佩,一個日本上班族一生平均能賺到的錢是兩億日圓,但是十秒就能達成的金錢遊戲正在上演也是一個現實,他建議白戶何不好好瞭解自己希望做羊或者狼之後,再作決定是否做一個投機者。雖然我是個投機者, 但在我眼中,靠投資投機賺錢跟本不是什麼值得自豪的事,只是靠吃其他人辛苦勞動成果的寄生虫,反有一些自卑,親戚問及我工作時我都支吾以對。現實中從不和現實朋友提及投資方面的事, 縱使他們都知道我是靠這個生活。眼見最近大時代很多人劈砲全職炒股,還很自豪地四處宣揚。真的覺得香港愈來愈悲涼。

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    16. 這是多麼感概的文字,可惜我沒有看過這日劇。我不算一名投機者,所分享的亦是你所講的十年以上的持股方法,作為打工仔,找到這方法作投資計劃,我想不算吃其他人辛苦勞動的成果吧。

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    17. 你的方法值得支持, 希望你多多在文中提倡長期投資法, 但我主觀地認為這個博客的讀者多數不是和你一樣的長期價值投資者。其實揀股票和賭馬有很多相同, PE低的通常增長少(冷門馬), PE高的又增長又未必justify到(大熱門), 其實如果不是買低PE股, 即是買增長股就或多或少要估未來盈利增長, 但凡人相信沒有能力, 公司管理層下一季都可能不是同一班人。所以如果不是買一些盈利十分穩定, 如公用, 收租股之外, 所以投資理論都是和測字扶乩占卜一樣, 因為盈利預測不是凡人的工作, 一定要從你名字一樣, "止凡"才可以。

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    18. 說起盈利預測, 就令我想起陸東, 不過如我所8年前所預測, 他已人間蒸發掉了。我個人除了期指之外只有823和778兩隻股票收息。已持有3-4年。止凡兄有正職工作, 當然不是廢人如我。

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    19. 不用自稱「廢人」的,能早早退休,相信你是高手,很有興趣知道你的資產如何創造。

      這裡的blog友不乏長期價值投資者,而且越來越多,至少facebook page及這裡的留言反映出來的素質,跟imoney facebook page內的很不同。

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    20. 科斯托蘭尼的書說過, 如果沒有兩次輸到零的經驗, 一個人很難領略純靠投機不工作的技術, 我很同意。我24歲已有過兩次輸身家的經驗, 我現在的99%以上的資產是第二次輸到歸零之後再去打工兩個月, 離職後拿這兩個月的人工當種子基金重新靠投機賺來。其間沒有再加外來資金。

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    21. https://www.youtube.com/watch?v=Fb-cpGYTpcQ

      日劇可以在這裡看, 不過只有英文字幕, 但也值得看, 比大時代好看得多。只有十二集。最初也是我的朋友介紹我看的。

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    22. 文兄多點詳細分享,讓大家看到你的方法及理念,可以分析是怎樣一回事,有何學習的地方。

      youtube真偉大。

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  15. 在過經驗,當樓價向上和成交大的時候,先買後賣。當樓價向下和成交小的時候,先賣後買。
    但現在成交小,若買了新樓便會急於賣出現樓。那會很危險。
    你可以找銀行做 bridging. 通常是6個月或擁有兩間樓。

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    1. 若成交足夠,上升或下跌時才能考慮先買後賣或先賣後買哪個較著數,今天這個成交極少的市場,買賣本身也很困難。

      bridging我未有聽過,希望Ant兄能分享更多。

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    2. 樓宇買賣十分傷神, 我廿幾年沒有搬過屋了, 覺得自己似巴菲特, 多好

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    3. 不過我又聽聞,反而操盤的,或當財演的,反而因怕申報麻煩而不會買股,自己錢就只會買磚頭。其實說來很有趣的,幫人操過億資金就買股票,自己反而卻「滴股不沾」。

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    4. 做投行不能買股, 或者申報手續煩到你唔想買。財演如果under股票行一樣道理, 但如果是周顯呢種冇牌財演就盡用自己既地盤唱自己已買了的股票, 沒有問題, 願者上釣, 幫人操盤而自己主要投資磚頭證明自己都知自己係廢柴, 索羅斯全副身家都係放係自己個基金咁滯, 如果真係高手, 玩股票一定賺得多過買樓, 當然要用leverage, 因為買樓都係用leverage(按揭).

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    5. 大家想法差不多,雖然我沒有涉足金融界,但平時看多聽多,原來所知的與事實不遠。

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    6. 七十後10/4/15 20:26

      四年前我兩房換三房,創了屋苑新高,家人也話我傻。但化骨龍大了,不搬不成。

      如今樓價升了四成,也沒有意思賣樓,畢竟真的有實際需要。

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    7. 有實際需求,計好數,沒多大問題的。

      自住樓不只投資考慮,見升了就賣並非可取。

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    8. 小弟有朋友兩年前賣樓等跌再入市,現在樓買不成,又要交租,後悔莫及。今天的樓市宜住不宜炒。

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    9. Tom Kan 兄, 我同樣有朋友幹了和你朋友一樣的蠢事。不過大陸有人賣了自己個腎去炒股, 贏了才買回"安"番落自己度。橫掂有兩個腎, 唔等住用。

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    10. 嘩,又賣自住樓,又賣腎,睇到我心寒。

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    11. 聽到文兄的例子故然心寒,但祖國十三億人口奇人異士繁多,所以小弟相信一定有人咁做。話時話,上證最近升穿5000點,相信該位仁兄應該賺翻一個腎吧。

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    12. 拿人體器官作單位,可怕。

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    13. Tom Kan兄, 可惜啊, 他是2008年賣腎入市, 生不逢時, 後來聽聞連兩隻眼角膜也賣了, 盲了, 錢也輸光了。

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