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2015年4月12日星期日

套股換樓

過去三天股市升到顛之後,連有線電視的樓盤傳真也討論了一些股市,談及「套股換樓」這概念,即投資者在股票市場賺了錢之後,就沽掉股票鎖定利潤,再把資金投入物業市場。節目先談談長實推新盤銷情熱烈,再從不同角度分析,更與2007年比較。



節目指出今天的樓價指數已經升至142以上,能否有投資者「套股換樓」的現象,拿2015年跟2007年比較一下。今年的經濟環境,一些基本面跟2007年有點相似,例如負利率環境、熱錢充裕等。然而,2007年還未有政府對樓市所推出的各種「辣招」,所以當時在股市賺到錢投資客可以把資金投到樓市「摸幾轉貨」,成為資金的一個好出處。今天在政府「辣招」之下,這些投資者都不可能存在。

另外,節目中有一個點子吸引我眼球,就是新盤的落成量走勢。有線電視分析了多年來的落成量,在2007年之時,新盤的落成量可算是低點。這屆政府不斷增加供應之後,預測下一年的新盤落成量將會是自2004年以來的新高,這又代表了什麼呢?



很簡單,這是供應量增加,以前在這裡都有發文討論過,建房需時,政府近年的政策動機是先出「辣招」壓益需求,凍結樓市,待供應到來時樓價自然回調,又不會令樓市「硬著陸」。而供應量陸續增加的時候,當時粗略計算過,大約在2015年慢慢出來了。

節目中還訪問了地產人士,進一步解釋這新盤落成量的連鎖反應,今年上半年預計已經有7000個單位交鎖匙,這些新盤大多好像長實推出的新盤一樣,市場反應熱烈。買入了新盤的7000個業主,可能是換樓客,在今天的政策之下,買第二套房是需要付雙倍印花稅的,若想扣除雙倍印花稅的話,就要在買入新盤的6個月之內放售本身的自住物業。

雖說今天的二手盤源不足,是其中一個推高樓市的原因,每一個都是業主,沒有炒家,又有實力,賣樓的取態一定叫價很強硬,不輕易讓步。然而,新盤落成量增加,部份需求的資金轉投新盤,而換樓客又有時限需要賣掉本身單位,推出來的供應絕對會影響樓市。

不過話說回頭,上面的例子,換樓客若在半年內不能賣出原有物業,最多都只是蝕多一份印花稅,實際金額及百分比就要看看成交價多少,照道理,就算是有時限地被迫減價求售,也不可能減得比這份印花稅更多,若減得多於這份印花稅,我認為今天的業主又寧願等好價才賣。

無論如何,看完這個節目得到一個畫面,就是樓盤供應開始慢慢增加。今天的業主,不少都持著「皇帝女不憂賣」的態度,可能等等下,新盤供應在不知不覺地增加著,樓市慢慢回落,今天叫價高得不可能成交的,可能真的不會有成交了。

23 則留言:

  1. 眼看供應量增加還堅持食到盡的業主已經不算是取之有道了,如果最後導致走唔甩的話就要為自己的行為負責任吧。

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    1. 我又認為今天的業主並非必定要賣樓,只是看著紙上富貴升完又跌回來,發場夢一樣。

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    2. "如果最後導致走唔甩的話就要為自己的行為負責任吧。"

      走唔甩嘅話, 又會話政府唔啱架啦, 邊會為自己嘅行為負起責任?..放心啦... 見怪不怪

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    3. 其實沒有「走唔甩」的情況,今天業主的實力很好,樓市大跌都不要緊。

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  2. 2015's 13290 flats completed should have all been sold in 2013-2014... so they are not available for you to buy (if all buyers are for self-use or rental)....they are only available for rent only....

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    1. 這是樓花與交吉的時間問題,總之供應在緩緩上升著。

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  3. 供應在緩緩上升<--- true, but if all new flat are just for self use (in the most extreme case), then the qty available for sell is Zero ...

    and remember SSD will lock the flat for 3 years, effectively remove it for market..

    this is just like the case for a stock that , say 70% of shares are restricted not for sales, then even the company issue new extra shares of ~5%, which have 3 year locking period, the total amount of shares it does increase, but the amount of shares you can buy in the market is still the sames...

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    1. 相信今天所賣出來的新盤也是自住為主,但這不代表還是沒有供應,這些新盤本身就是供應,吸走大量資金,而買入這些單位的業主若需要換樓的話,又需要賣出原有物業。

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  4. Take an example of so call small flat of HK$4M, if it is sold with the 3 years of bought, the SSD will be
    1. within 6Month = 800k
    2. >6 Month but within 12 month = 600k
    3. >12 Month but within 36 month = 400k

    so the stamp duties paid is much more than enough for renting a flat for 4+ years of simular flat...and no people will do such silly actions to sell for just to pay tax to gov....

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    1. 買入新盤當然不會短時間內賣出,文章論點是現有業主買入新盤後再賣掉原有自住單位。

      就算全是新上車客去買這些新盤,也代表資金流到一手樓市場,二手樓的需求都會下降,供求也較平衡些。

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  5. 此留言已被作者移除。

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  6. Thus, the flats you can buy and immediately live now from market is either
    1. Full paid flats long time ago
    2. flats release from SSD (i.e. buy before in 2012-Apr), still in mortgage if not yet fully paid..

    flats of #1 will not face any pressure to sell even interest rate increases....

    flats of #2 should be earning already 20-40%+ (2012 price vs 2015 price), they can remortgage to capitalize the face value increases, not a must to sell the flat if they want cash...

    given the consent of 0.5% to be added this year (at most), they still should be able to wait for 1-2 years even rate rises....

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    1. 業主當然可以等,買入新盤後又不賣舊有單位,這是文章尾二那段落所提出的。然而,這操作就不是在換樓,而是在樓市高位多買一間,展開物業投資了,這樣的操作真的有很多人會做嗎?我們可以看看未來日子,新增的新盤到市場後,樓市有何反應吧。

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  7. 其實某程度依家係透支緊未來既購買力,
    依家唔少年輕人岩岩畢業無耐又話買樓,
    就由屋企人出首期,
    其實呢批人正常係一段時間之後先有需要買樓,
    不過見貴驚之後買唔到先仆到入場。

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    1. 這批人今天所買的,在投資者眼中都算是貴貨。記得以前就有老練的投資者說過,他們在投資上所賺的是什麼人的錢,當然就是乖乖打工的上班族,這些年青人的上一代可能是專業人士、公務員,辛苦打一世工儲下來的資金,總是在價格不理想的情況下買東西。

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    2. Totally agreed. In my opinion, although property prices might continue to increase, I prefer to stick to my logic and will not buy investment property at unreasonable prices and low return. Of course, if someone really needs a flat for self-use, it is a different story.

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    3. 其實以投資角度看,自覺價格不合理時,都無必要作出投資的。

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  8. 其實我有少少覺得依家好似玩德州撲克咁,我自己係好保守個隻,覺得自己d俾唔靚就唔落注,唔會同人搏。我唔靚既30round唔落注都好常見。但係依家嗰啲驚以後買唔到樓就衝哂去買既人,就好似見到人地牌面大都要博一博bluff下對手個種玩家...

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    1. 投資操作的確有博弈元素,與你講的德州撲克遊戲差不多。

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  9. 止凡好像都是在 08年8月買樓
    也算是套股換樓?? XDD

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    1. 當時是有需要的,沒有特別賣股去買樓,在這裡好像也紀錄了操作過程。

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  10. 拿了數據做了錯誤的分析, 自然下了錯誤的投資決定。自已犯錯,怨不得人,最可憐是網友信以為真,那樓主真是累己累人 ! 住宅落成量的定義為屋宇署向該項目出發入伙紙, 並地產商賣樓的時間! 2015 - 2017年落成的私人住宅,地產商一早已經以樓花賣出,並己鎖定價格。到樓宇落成的一天,根本對樓價沒影響。反而由於 SSD 的實施,令投資者沒有意慾放盤,凍結二手供應。聽說樓主是建造業工作的工程師,那就真奇怪,樓主竟然好像看漏了這點!? 如果不一早做淡友,加按買樓投資, 相信樓主已月收 6 位數租金, 不會這麼酸友說: "我又認為今天的業主並非必定要賣樓,只是看著紙上富貴升完又跌回來,發場夢一樣。" 哈哈!

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    1. 多謝資料提供,每當寫一點有關樓市的文章,總引來一些blog友攻擊,文章只分享我對樓市的看法,全無作好友淡友之意,我亦不覺得有任何人可以預測後市,大家無謂爭辯一些虛無縹緲的未來,找尋值得學習的地方更好吧。

      我在你的留言中看到智慧,又學到知識。你卻在我的文章內看到垃圾,與及不知所謂的分析。你看誰較著數?看來我絕對要說聲謝謝了。

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