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2015年3月22日星期日

計劃細屋換大屋

近日樓市又似爆升一浪,令金管局出招調控,調控方向是連細價樓的按揭比例都收緊,是打擊升得火熱的細價樓,同時又算是變相保護實力不足的上車客。始終每次樓市出事,最慘的都是實力不足者,尤其近日有評論者提出危言話細價樓業主向財仔借貸水平太高,所有焦點都似是集中在細價價。


另一邊廂,一些樓市大好友,尤其是專投資細價樓的朋友,還繼續認為大家應該入市買細價樓,更鼓勵當政策出台初時,如有膽色的,應該把握這時機出手,因為當雨過天晴,大家都看清局勢時,細價樓樓價又會重拾升軌,錯失在調整期入市的良機云云。

在這一刻,止凡這類十年都不作物業買賣的人,近期亦只再次作了一些加按動作,開始觀察樓市的價格。發現細價樓的升勢的確離譜,因為本身自住物業為兩房單位,估值都已經升到歷史新高400萬元,一些成交更有420多萬元。建築呎價近7000元。同一個屋苑,三房單位,成交價還不到450萬元,呎價只需6000元。這代表什麼呢?即三房呎價比兩房呎價更便宜,只要多加30萬左右就可以住多一間房。

細屋呎價高於大屋這現象,印象中從未有在自住的屋苑發生過,施永青也提過這只是在60年代曾出現過的現象。今天樓價高、上車難,自住的也要想清楚,能等都可以等等,樓市總有周期的,投資的就更要想清楚。但若是換樓呢?細屋換大屋呢?一大一細,在任何樓市時期都齊上齊落,換樓多只會是「高買高賣」、「低買低賣」,任何時間都差不多,但今天這個時機,看來是細價樓爆升,而大碼樓微升,甚至「點穴」,這一刻細換大,不是著數過著數嗎?

其實,為何細價樓可以升這麼誇張呢?我想坊間都就這現象討論了太多了,是上車客搶樓,大家都怕樓價一升再升無回頭,一窩峰地搶購,由於實力不足,所以都不看呎價,只看樓價的總數額,以前200萬,早幾個月300萬,今天400萬,總之一間就是一間,不太理會一房還是兩房,有多少呎也不要緊,所以「細細粒、容易食」的就成為供求最失衡的一類。

今天細價樓被捧上天,但作為價值投資者,我心中在想的並不是現況,而是將來。由於今天的細價樓需求激增,未來供應都會則重細價樓,看看政府的限呎地,又看看發展商的供應,兩房、一房,甚至studio flat都是大量提供的,是主力加推的,從供求看,細價樓的失衡總會還原。

另一方面,政府重推居屋,又大力建公屋,這又是回應民間聲音舉動。這些居屋公屋的供應,最直接的又是影響著細價樓,因為某程度上,這些需求是同一批人,都是實力剛好上得到車與上不到車之間的,當供應推出來,又是會幫輕了細價樓的失衡。

之前都有提及,每次樓市出事,首當其充的都是實力有問題的一群,因為實力不足,可能槓桿高,現金流處理不好,借貸借得太盡之類,樓市轉向時大幅減價求售的多是細價樓,今天因需求大增而令價格爆升,上車客就見越升越想買,怎借都要買,到市況逆轉時,又可能是經濟有問題,又可能是加息,細價樓的抗跌力從來都不好。

今天的需求,可謂因為突然增加了不少上車客所導致,而這是互動的,即若樓市不是升得如此急,上車客就未必如此心急,花出十二成功力也要在今天上車,而這上車欲望,又推高樓價,惡性循環了。這惡性循環,到泡沫,到爆破,總會還原基本步的,而這些年買了細價樓的,在他日結婚生小朋友之後,又會換上大樓,慢慢推上去,而未來的上車客又未必如今天般焦急。如此看來,還是會回復大價樓的需求吧。

而最重要,考慮細屋換大屋的其中一個因素,是個人實際需要,不是無端生事,而是小朋友出世後,再過幾年的確要住大一點,所以找個黃金時間做合適操作,是合情合理的。大價樓與細價樓的差別,我想在將來又會回復正常,然而,自住一間細價樓的價格追得最近大價樓的時候,可算是這時期了,利用這時間由細轉大,無論他日齊升齊跌,我相信都是一個不錯的操作。

近日找地產經紀到屋苑找些三房單位,但發現盤源實在有限。看完一些單位之後再問問業主開價如何,發現開價比成交價高很多,我心想這樣開價就是自住業主,「皇帝女不憂嫁」的態度吧。當我向經紀一提出需要就被安排去看的這些樓,我想應該都是放盤已久的了。以這層數及座向,成交價大約440萬左右,開價足足高100萬,真的能賣嗎?到成交到540萬,這些業主又可能再調高開價到700萬。本身不太喜歡這些單位,經紀想我回個價也無能為力,看來在這樣的畸形市況下,要完成這個換樓動作,應該花上不少精神時間吧。

52 則留言:

  1. 耐心啲搵應該都會有真心想放盤嘅業主嘅:)

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    1. 我相信是的,不用急。

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  2. 可以考慮下一手樓,將軍澳緻藍天好似幾好。
    又可以得閒搵你飲下茶。

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    1. 虎哥,我搬屋都要就近外家,從投資角度看亦不會考慮一手樓了,哈哈。

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  3. 由於實用面積不同,實用尺價更值得用作比較。
    近期樓市處於膠著狀態,業主不愁或不敢賣,買家更不會貿然入市,都是抱著觀望態度。最近放在地產代理那邊的門匙,一般都是放租不放賣的,可見一斑。

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    1. 同一個屋苑,呎價比較錯不了太多吧。

      我看時,屋苑有幾千戶,有匙的只有一間,真難搞。

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  4. 此留言已被作者移除。

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  5. You should note the following:
    1. Number of Single people is increasing (they choose to keep single just like Japan)
    2. People are getting married later due to higher education level
    3. People even get married but choose not to give birth (there is lower pressure on giving birth in HK now and dont have confident in HK future)
    4. People get married late and make them difficult to give birth to more than One child even they want to have more
    5. Most people think that one child is enough due to the high cost of providing good quality of education (unlimited amount of training course which is expensive)
    6. Divorce are more common nowadays (i.e. splitting one family one flat into two family two flats)

    All these result in demands in studio/1-room/2-room flat....

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    1. 多謝意見,這的確是細單位需求增加的要點,且看看將來的供求在細單位是否得以平衡。

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  6. 止凡兄,大單位的業主也會不甘於自己的單位比細單位平(呎價),所以持貨能力強或自住那批業主並不急於套現。現在上樓難,換樓又難,可能真的不是一個操作的好時機。

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    1. 難也總是有成交的,唯有花多點耐性,等等吧。

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    2. 我時常諗到底甚麼人或公司在這困局中受惠,可以投資對沖下,但實在諗唔到,即使發展商也不見得太受惠。

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    3. 這些命題,想想都能幫助訓練財商。

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  7. 感謝止凡兄分享,,
    現時真係睇睇有冇荀盤ok,,因為好些人都會害怕,,
    有就行動,,冇就算數,,
    若然加多些小可以加一個房其實都不錯的,,
    過去一年我地澳門的樓價都回調近1至2成,,
    可惜我冇銀彈,,不然都會再入貨,,
    止凡兄剛增添一成員,,所以也是時候了,,
    恭喜,,人生又進一大步了,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 的確有這需要,所以要行動了,加上觀察到這時機,不錯噢。

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  8. 應該每個有小朋友的家庭都會有呢個既煩惱!

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    1. 換個角度看,這又不算是煩惱,換大屋也可以很有趣味的。

      另外有個意見,每次看你的blog,都先看到投資資產的pie chart,其實吸引blog友的可能是後續文字,若可以掉轉位置就更好了。這是我個人意見,感覺多事八掛的話,請別見怪。

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    2. 可能我功力未夠深厚啦,換樓對我黎講依然係煩惱大於有趣…哈!
      另外多謝你既意見, 我會係下個月試下掉轉位置先!

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    3. 謝謝,其實這建議想說很久了,但又怕太「多事八掛」,幸好你接受意見。

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  9. 其實如果買個3房單位時,最好都是找 450-500萬的,如果買到 600萬-900萬既單位時,因加按時會發覺到有點斷了層,會加不到太多出來。

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    1. 資金的斷層這個問題看來又是政府政策搞出來的吧,可能長遠不一定會有的。

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    2. 正是。所以要作好兩手準備,而最重要的是400-450萬既樓最為彈性一點。但400-450萬找3房之屋苑物業,係要比點耐性。或者附近有單橦樓都可以考慮。

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    3. 又要看區分吧,總之今天搵樓,實在可遇不可求。

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  10. 止凡兄:
    我自住在已補地價的3房居屋,尚久銀行約50萬。
    如果轉去3房私人樓,可能要補多100-200萬,請問現在是好時機嗎?
    用多100至200萬轉去私樓又是否一個好選擇呢?

    謝謝!
    Benson

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    1. 在我書中(取之有道1)都討論過我對居屋的看法,從投資角度看,私人樓較佳吧,至於拿什麼金額去換為之值得,這又要靠自己的財商作決定呢。

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  11. 之前有人早在 2010 年說樓市已在高位,不值投資。而佢就一直加按買埋D半浮沉股票收息賺息差。至 2015 年突然轉身射個三分波,投資香港樓!Blogger 如果一早肯投資買樓,相信一個月已經收六位數目租金,賺租賺價啦!

    夏蟲不會冰語,只有理論,沒有實戰的人講投資賺錢,哀哉……

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    1. 你在影射我嗎?大方一點討論吧,批評也無問題,若有看不清楚地方需要解釋亦可,多謝意見。

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    2. 加按賺息差,係聰明做法
      見到依家兩房同三房差價細,又有實際需要,諗換屋,高明
      試下睇下人點解會咁做,總好過只識說人之不是

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    3. 多謝ww兄替小弟進一步詮釋。

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  12. 真係似曾相識.... 07年好記得d人傾計講開股樓會問人做乜買樓,留黎買股仲發發,一日都賺幾十個巴仙,果然係十年河東, 十年河西

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    1. 投資什麼也好,最重要是對投資項目有所認識。

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    1. 要換樓的話又回到老問題,就是大市升先買後賣,但又不能待太久才賣樓,怕現金流不足。所以操作要小心!

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    2. 若現金不足,這的確需要注意,多謝提醒。

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  14. 止凡發現呢個細換大筍位(照我估計)應該是應用於新界大盤,等我嘗試找找港島區可有相同情況. (是否有必要按成交價比較? 因為二手交投回落不少! 如果用銀行網上估價可行嗎?)
    星矢

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    1. 無錯,是新界大盤,的確值得看看其他地方有否此現象。

      我會傾向以成交價看,估價某程度反映銀行取態,成交價更實在,尤其在大盤更佳。

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  15. 止凡兄,請教一下,如果閣下此刻沒有需要(仍是2人家庭),會否因為純粹想住大d,作出細換大的決定?
    ck

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    1. 這問題很好,今天的古怪情況,有這機會,也會考慮的,始終今天換了屋,他日一起升一起跌,還是大屋更著數。

      不過還是先看看有否實際盤源吧,今天實在一盤難求。

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  16. Can you sell out the existing flat, go to rent a flat, wait for the price drop down and buy a bigger one?

    The existing rental rate is about 2~3%, The stamp duty rate is about 4.5-6% for 4M to 6M flat. The agent fee for buy and sell is 2%. If say you rent for 2 years. If the housing price is dropped 12~14%. Then it will break even. If the drop rate is less than 12~14%, you will be lost. If the drop rate is higher than 12~14%, you will be gained.
    All depends on what you believe the housing price will be in the next 2 years.


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    1. 多謝你的建議,這操作十分著重預測未來,賣出自住樓等樓價跌的人實在不少,相信由2010年至今不斷有人做這動作,而有誰能猜對後市呢?

      若不跌12-14%,反而再升兩成三成又如何?預測未來,我實在不懂。

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  17. 其實銀行有樣野叫做換樓貸款,可以做預先批核。根據番你賣樓樓價同新購物業樓價做批核。止凡可以深入了解下。

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    1. 原來有這東西嗎?有時間可以問問,多謝介紹。

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  18. Man Utd 兄1/4/15 11:24

    我已在上年2014年第四季親身轉了,由沙田區30年長實2房單位,以創新高價及較銀行估價高的價錢賣出,實呎補1500元,換九龍區10年左右連會所屋園3房中層單位,整個項目連佣金除翻開實呎每呎補1500

    若您願意連租約不睇樓買入,賣自住2房時簽署售後租回,整個程序都可以落實到

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    1. 這操作頗新鮮,但會令對方作為租盤,應該要5成按揭。我想我會先買後賣,慢慢看,不太急。

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    2. Man Utd 兄1/4/15 14:51

      您不用擔心"對方"。 您不是找十個買家,您只需找到一個買家,了解他的心理狀況,願意以您的條款買入便可。

      還有就是您買樓是否必須要有樓睇,都好影響您的買入價。

      基本上樓層,方向,景觀樓上樓下的單位都可以看到,不用真的入內看。

      如果無樓睇,但可以傾到比市價平10%或以上,絕對值得考慮買入。 個差價就當間屋是爛屋,之後可按自己心水裝修。 如果買入後發現比想像中好,您咪當賺左。

      我買到第三層樓了,但全部都是有租客,標榜沒有樓睇。 一間簽交吉,另外兩間簽連租約。

      我亦試過要求agent告知業主,帶票睇樓,要求租客配合開門,曾經因為咁而睇到一些本來是無樓睇的單位。

      買樓同買股票是要以不同的思維方式去處理。 樓市的透明度較低,同一時間可以有好多買家賣家,但其實不論買或賣,您只需集找1-2個適合您的對手,您已可從中獲益不少。

      舉多個例,有些時候,唔一定係出價最高的買家買到該單位,而係出價最快的買家買到該單位,唔知您明唔明我講乜。

      重有轉按,現金回饋,罰息期,唔好以為每間行都一樣,當中好多野可以走位。

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    3. 完全明白,亦多謝提點,你所說的物業買賣知識我也分享不少,但都是看回來的,卻沒有太多實戰,因為始終在這幾年沒有積極投資物業,但物業按揭可算搞得足夠多的。

      看來你有很多寶貴經驗,又願意分享,有空不妨多來看文交流心得,這裡有很多高手,相信互相討論是好事。

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  19. Man Utd 兄1/4/15 15:59

    小弟都是邊走邊學,証券、物業,樣樣都試下,好好彩,到現在都暫時未被市場淘汰。

    個人經驗,買個股最大的問題在於公司在管理上的透明度,令選股困難。

    派息方面,其實早前睇過您i-money的高見。 現在臨近假日,工作較少,可抽空交流及討論。

    股息對比租金的最大問題,不是%回報的分別,而是控制權的問題。 不論市況,任何基金或上市公司的股票,是否派息的決定權,以及派息金額,都是由管理層單方面決定。即使派息,息率及股息增長是可以高於通脹,亦可以低於通脹。 我留意到您認為好的公司長遠派息會高於通脹增長的論點及憧憬,但依點是我有保留的地方。

    租金,名義上就是由業主與租客協商。 但實際上,這些年的土地政策,以及在沒有租管限制的情況下,再加上最低工資對工人收入的保障,業主的議價能力其實遠高於租客,而且租金加幅一般都可以跟到通脹。 將來如果最低工資升到100蚊一小時,或者魚蛋粉賣100蚊一碗,租金收入增長亦會反映到,但股息增長就不一定反映到。

    而且買股票若不用 margin, 您一般只可用一蚊資金買一蚊的股票。但買物業最精彩的地方是可以一開二,再開三開四。 租金收入儘管要打折,但仍可在計算壓測時,當收入計算。

    此外,好多人都話價值投資法。 其實價值投資,最大的問題唔係找市盈率低的 “潛力”股,係唔知幾時該些價值,以及該些 “潛力” ,才會被市場真正反映。 可以是明天,亦可以是數年後的事。 您同我都知內銀便宜,但甚麼時間才反映,真係無人知!

    唔好誤會,我不反對投資或投機股票。 特別是錢少的時候,小弟當年都係靠週期股起家。

    但錢慢慢多的時候,您可以考慮的投資機會便會比錢少的時候多(例: 有些機會要最低入場費!)。

    若根據您向 i-money提供的資料,以您的基礎,你是應該可以考慮其他投資工具,如物業。

    今日我大部份股票集中在派息股及ETF,同埋久不久會抽下新股。

    ETF好處是不用煩選股,只需考慮大市及資金方向,比較簡單。 但ETF我只買AUM大那些,同埋必須是實物ETF,不買合成ETF,因為要額外比 P-notes等洐生工具費用, 令整個基金營運成本較高,個人認為對基金單位及投資者權益有負面影響。

    所以某些師兄很喜歡的 A50,因為是合成,自從有RQFII 實物A股ETF後,A50已不是小弟考慮之列。 再加上該基金的管理人是匯豐,個人不喜歡該公司,所以更加不會考慮。

    以上純個人意見。

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    1. 看來Man兄對投資頗有經驗,有投資老手在這裡分享交流,太好了。

      你所提到的資產控制權問題,這是很重要的,富爸爸系列的書籍亦有提到。

      物業也好,股票也好,我對兩者沒有太大偏好,兩者亦在blog內分別討論過不少。投資多年,多集中於股票,反而覺得股票所需要的財務知識比物業投資多,很多時因為複雜而令風險大大提高,這又是股票投資的一大問題。

      先不談入場費問題,股票有個可取之處,就是選擇多,若以生意人的角度看,在眾多選擇之中,不少實在有一盤普通人不太可能擁有的生意。好像個人搞物業,一變十也好,個人能成為十個物業的業主,已經強到不得了。但對著發展商的建房、營銷手法,一塊塊地去投,一個個屋苑地賣,在市場所制造的氣氛之類,這些生意能力都是一般散戶不可能做到的。如果有眼光看到這些生意,好的管理,在合理價錢,買入時不再是看幾巴仙的股息,或者是在沒有槓桿之下升值兩三成的事情,甚至看股息追不追到通脹的問題,而是做騰訊、銀娛的股東,不是1蚊買1蚊或2蚊資產的問題,而是買一盤好生意的概念。

      其實這裡的人多受了股神巴菲特的影響,選股買股的心態與多數人很不同。近幾年樓市升得很高,股市反被忽略了,我們多對物業投資提不起勁,但又不代表否定與不去學習這方面的投資知識。主要是看價值,值摶率。

      越講越多,概念性的話實在難以三言兩語交代清楚,除小弟在imoney中的訪問,鼓勵Man兄可先多看這裡的文章,甚至小弟著作,這可能更明白我想說什麼。

      另外,雜誌中所提出的只是集中於股息的組合,而還有一些因為其他原因而買入的股票是沒有被報導的。還有,南方A50應是實業ETF,你不妨看看。

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  20. Man兄所言甚是。

    止凡兄如果有逼切換樓需要,可以考慮將現住單位放租,再租住三房單位。

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    1. 多謝建議,現沒有迫切需要,小朋友剛出世不久,其實到三幾歲才住多一間房也不太遲。

      我一向認為投資買東西,最好控制到不在急迫時去做,這樣永遠都有更大的議價空間,早點計劃,早點行動,慢慢決定,反而看到有誰急著放賣,更可以迫他降價出售。

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  21. 對於澳門的樓市大家點睇?因為覺得呢度啲人眼光都好獨到,救教!我本身住緊間2房,為左個女返學近想換樓,換1.低過自己呢邊價的,細單位,有筆資金可以投資個唐樓首期。2.同住緊幾乎一樣的。3.趁呢排跌市(澳門樓價從舊年11月左右跟住賭場收益)下跌左3成左右),供多啲入返個大單位?

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    1. 身在香港,澳門樓市不太貼身,所以未必太了解市況。這裡也有一些來自澳門的blog友,希望他們能看到留意分享一下吧。

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