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2015年3月1日星期日

朋友致富的起步

上星期與朋友討論上期「東周刊」有關財務自由的概念,朋友對財務自由未太了解,亦感到好奇,於是止凡解釋一番。周刊內提及其中一個故事,打工仔財叔如今月收租三十萬的個案,扣減一半的按揭支出,被動收入為每年近200萬,十分驚人,大家就以這故事作引子討論。

朋友了解過之後,提出不少問題及相對負面的意見。例如朋友認為要有這樣的操作,就要有很大的資本,另外今天樓價高企,買樓放租很不抵,風險又高,有這資本都會被鎖住,不化算。總之,他的感覺是「這些機會不是屬於我的」,認為那位財叔可以做到,甚至算是運氣吧。

本身我知道朋友有間自住樓,又知道朋友有買一點股票,應該是金利來吧,於是我就大膽亂說一下,替他組織一番。我先問一下朋友的自住樓在這幾年升值了多少,他表示有一倍之多,其實我想應該不止一倍,不過就當是一倍吧。而朋友當年的買入價是300多萬元,即今天已升值近700萬。而朋友什麼也沒有做,應該是只想盡快把按揭供斷。

當年都是7成按揭吧,扣掉多年供款,粗粗地計算一下之後,我就話,現在到銀行傾傾加按,按回估值的七成也好(剛巧沒有七成了),六成也好,五成也好,就當能加按套現300萬元,就當全數買入金利來。按揭2厘,金利來派息8厘,即今天息差6厘,一年就產生18萬現金流,即時做到年收息達六位數字了。

當朋友聽完之後還在心中盤算時,我就補充,強調這只是我隨口說說,當中還有不少風險需要考慮,例如加息、樓價跌、股價跌、失業、減派息之類,這些風險如何控制及處理呢?這就是財務知識了。有財務知識的話,其實朋友的現況已經好到不得了,若拿這個個案給我操作,不出一個月,現金流完全不一樣。

更高手的,未必是「即套即買」,因未來可能資產大跌,不同種類的資產都無一幸免。更高招可以是在樓價估值高位套現出來,再找安全地方「停置」一下,到資產下跌周期再出來買東西。無論怎樣操作,相對什麼也不做來說,風險都不會低,個人理財定力不好的話,更可以把借來的錢花光。

跟朋友說完,還多討論一些股票買賣,足夠讓他深思一番,因為好像被我衝擊著思維。朋友也同意,若沒有「做點事情」,樓價升完又跌,到下次下跌周期,這「紙上富貴」就會消失。如何把握,方法多的是,且看看財商如何。

沒有財商,的確會看不見很多機會,之後年復年,繼續乖乖工作賺錢供樓,十年後還是同一個思維模式,生活上沒多大改變。同一個情況,同一手資產,放到不同財商的人眼前,所看見的操作可能及機會可以完全不同。坊間普遍都是負面思維,所謂「身在福中不知福」,於財務世界之中,就可以演繹為自己充滿了致富的條件,但卻視而不見。

我希望能成功提醒了這位朋友,也推介了小第的兩本著作不知道他看完之後有否行動。在此還要再次提醒,我以上的建議只是隨便說說,無論如何,投資者先要注意風險,否則一動不如一靜好了。

78 則留言:

  1. 想要變有錢的想法,會使人朝向這目標與方向前進,的確,看到別人賺錢,除了羨慕,重點還是自己有沒有改變,不然看在多,也是枉然..財商真的很重要,可惜有點晚知道,謝謝止凡分享好文章與想法..感謝感恩..

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    1. 的確,要成為富人,必先學習富人思維,這很重點。

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  2. 2888 渣打????

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    1. 公司前途

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    2. 2888公司前景如何?

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    3. 之前這裡有文章討論過渣打,你可以參考一下。

      http://cpleung826.blogspot.hk/2014/11/blog-post_23.html

      今天它的管理層有所變動,未來如何,讓我們好好看看吧。

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  3. 不過加按時用的是Compound Interest, 而股息是Simple Interest
    都係要先比較下至知道抵唔抵

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    1. 兩者都是化作年息來比較,並沒有這個擔心。再者,樓按反而越供,本金越少,而投資所收到的股息可以再投資做出複利率的效果。

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    2. 股息並不是simple interest的,過去的長期大市股息跑贏通脹(不計股息再投資)。

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    3. um...簡單的息率比較,突然變得複雜起來了。

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  4. 究財務報表的很複雜,就偏向去買一些技術分析書去看,去投機短線,但最後總覺得沒太大用,結果也虧蝕收場,留意了止凡兄的blog後我開始向長線收息股的方向著手,但個人財務知識缺乏,所以想問止凡兄我應該去看一什麼類型的書本去學習公司財務報表,從而揀選好的收息股票呢?

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    1. 收息股都未必是王道,因為香港很多上市的高息股,都是因為某些因素,才會派高息,小心最後因小失大。

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    2. 多謝dixon兄的提問,也同意狗股兄的回應,股票投資不是「非技術、即收息」的,價值投資亦非代表買入收息股,不妨好好研究一下,下面有一篇章討論了類似你的問題。

      http://cpleung826.blogspot.hk/2014/02/blog-post_26.html

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  5. 請問止凡兄,给80万现金您,一年赚4~5万,您会什分配,建行什价可入货

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    1. 這裡並不會回答這類問題的,請不要問號碼,問價位。

      投資操作只是一個方法,但投資是一個計劃,你的財務自由計劃如何?在想投資回報之前,應該先好好計劃一下自己的財務安排,再增長財務知識,不妨多來看文章交流概念。

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  6. 嗯嗯,相對於這樣紙上富貴的操作,也是要按個人財務知識來對應。家庭總資產,現金流,收入等等.....考慮清楚。

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    1. 說到底,個人財商最重要,別人幫不了。

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  7. 好! 加按套現300萬元買入領呔。按揭2厘,派息8厘,息差6厘,一年18萬現金流,即時年收息六位數字.

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    1. 呢個就係好多人唔明話「你層樓升咗有咩用, 你自住嘛」通常我都係答「咁你又啱喎」:P

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    2. 我隨口說說而已,純粹虛構,財商不足,切勿模仿。

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  8. 新年快樂,,
    剛知止凡兄出版第二本理財著作,,恭喜,,

    冇錯,,財商有與冇的人都係注定好多野,,
    圖中的人都係注定這些機會絕對不是佢的,,
    因為注定係比有財商且敢於行動的人的,,
    所以,,新一年恭祝各位身體健康及財源滾滾來,,
    投資屢創佳績,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 同意clever兄的觀點,相信注定機會不是他的,就真的不是他的。

      著作在澳門應該都有售,可能遲一點吧,到時不妨支持一下。

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    2. 在澳門問了文采同宏達都未有, 為有再等等

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    3. 要等等,謝謝。

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    4. 止凡兄:上次著作,我在澳門宏達訂,大約等了差不多2個月才有,而且只有我這一本,其他書店未見,今次一知道你出新書,又去宏達訂,希望不用等這樣久吧。。。

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    5. 原來澳門要等這麼久,我也不知道,無論如何,十分感激你的支持。

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    6. 哈哈,澳門就是與別不同, 有沒有人攪團購?

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    7. 有身在澳門的blog友已連絡我代購,以掛號形式寄出,新著作加《永不當田雞》,郵費60多元,可以考慮一下。

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  9. 也要考慮當事人最初是否已「借到盡」,再加按套現月供款會否超過DSR界線,否則樓價升了也是得物無所用。

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    1. 這需要考慮,但當事人還未想到這一步就已經自覺無路了。

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    2. 正如止凡兄,在他著作中,可能被上一代的傳統思維,覺得不應借貸而有所限制著。但當然就算低息情況下按貸出來後,都要能駕馭到這筆大額款項。如果不是的話,令願保守住傳統思想,待思維及心態上有改進後,再考慮加按出來投資。

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    3. 財商不足者,借貸只會加速失敗。

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  10. 止凡兄可否分析一下880澳搏,以现价11,2元每年派息0,82元,前景如何,现在是人弃取的時侯吗?

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    1. 我沒有研究過澳門賭業股,你的分析又如何?能否分享一下?

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  11. 每個人財商不同,而且每個人背景、人工、個人承受風險等,各樣也有不同的,所以就算套了出來現金,都要好好的管理、投資。每個人都要因應自己來評估自己的承受能力範圍,之後找出兩、三種來產品來投資,都可有不錯的回報。如覺得自己某類投資產品太不合適自己,也不應太勉強自己能力或承受能力來作投資。始終每個人性格、思維、耐性、知識都有所不同,唔好見到別人好易賺到錢,就不理風險也跟隨,這都很重要的一點。個人認為就算買了投資產品後,價格升跌至少都不會令自己帶來沉重的壓力,便好了。

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    1. 同意,每個人的背景不同,這正是討論重點,多謝jerry分享。

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    2. 望多點人都有正確的理財"思維及觀念"。

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    3. 這也是我的希望。

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  12. 將樓加按,每月要揾錢供樓,收息可能一年只後2次或4次,真係要有一定彈藥係手先可操作

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    1. 能上會造按揭的,自己份糧都夠供,供款現金流應不成問題。

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  13. 財務知識為根本,財務技巧為輔助

    心態保持冷靜、理性,為自己的未來好做好理財計畫

    逐年審視 & 修正,逐步邁向財務自由之路

    以上為這幾年投資心得 & 也從止凡書上得到相同啟示

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    1. 多謝分享,相信你指的是第一本財經著作吧。

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    2. 此留言已被作者移除。

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  14. 止凡兄:

    朋友去香港玩,朋友有幫忙買

    因此,才有機會拜讀止凡這本著作

    目前,自己也在台灣朝著財務自由的目標努力

    今年邁入投資計畫的第 5 年

    從一開始的 5,000 股息,時至今日亦有 12 萬股息

    著實有小小的進步了

    投資期間,遇到了投資標的大漲的情況 & 疑問

    也謝謝止凡兄當初給予的方向與提點

    希望下次去香港時,能夠把止凡兄另一本著作一併收齊

    祝順心

    Timothy

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    1. 我對你的提問也有印象,應該是在fb內討論的。加油,希望你保持動力,繼續成功。

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    2. 每一次來這裡,看看文章 & 看看留言

      通常都會得到一些前進動力

      彼此加油 :-)

      下次要去香港之前,再請諸位多多介紹地道美食

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    3. 好,這裡應該有不少blog友有好介紹,放心。

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  15. 身邊有位朋友,投資理念有部份也像止凡兄的,

    他說過幾句"名言":「現在越借錢,負債越多的人反而越富有。」

    「借錢投資」不是冒險,而是藝術。

    日本的「渡邊太太」懂得借低息日圓買高息外幣做定期/其他更高回報的投資產品賺息差,

    其實在港澳這個低息環境,也十分適合做借錢投資賺息差這個動作。

    他喜歡買入各種資產,除了樓,還有股票,基金,外幣等。
    然後抵押後再買一些較低風險,每月派息的基金!
    「樓抵押後仍可放租收租,股票抵押後仍可收股息,外幣.......
    不只是樓,很多東西都可產生現金流,
    這樣更操作可賺息差和兩邊的現金流,效果更快!
    其實只要做好功課風險和風險管理,借貸不是壞事。」

    這個道理,其實不太複雜,卻不是很多人都懂,可見財商的教育和推廣......

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    1. 多謝介紹「渡邊太太」,雖然是「太太」一名,但財商可不低呢,不少大戶都是借日圓作投資的,道理其實差不多。

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  16. 止凡先生,本人乃一名做左好幾年野,但頭兩年並未懂得儲蓄投資,每月都花光薪金,近半年左右開始懂得財務自由的概念,但回想自己的情況,沒家底冇積蓄冇樓住公屋人工低,似乎難以成功。想請教一下止凡先生,閣下會否有點建議俾我這類人?

    本人薪金約$11000, 做緊月供股票,每月投入約薪金的一半,另外之前有做啲炒賣,因而有約$20000現金,我應如何踏出第一步,從而達致財務自由呢?請止凡先生賜教

    Oscar

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    1. 路過講幾句: 月供股票已經是很好的開始,還有可以用薪金一半更為難得,已經踏出成功的一步!
      http://investment-trainee.blogspot.hk/2014/12/blog-post.html?m=1
      用恆心同紀律去達到財務自由!

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    2. 但我所投放的金錢並不如閣下般all in 一隻,我供緊幾隻,變左每隻每個月都係千幾蚊,唔知咁樣會否係錯誤的決定

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    3. 我也同意理財兄所言,你的理財已經有個很好的開始,而其中一個重要的動作,是先洗掉負面情緒,增加自信,積極尋找改善生活的方法。每人的現況不同,難以實質教路,能去多遠就靠你自己了。

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    4. 同意止凡兄, 現階段與父母同住公屋, 不用為租金而煩惱, 已經有福, 如再加上父母既湯水,照顧, 更加褔中有褔!

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    5. 住近家人,能互相照應,的確不錯。

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    6. 謝兩位教晦,可惜我父母並不常煲湯,haha
      而且和女朋友有共識,結婚時不會大搞,以省下大筆金錢,希望能對我的財務自由計劃有幫助吧

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    7. 結婚是否花大筆金錢,看你如何處理,朋友多,在酒樓搞,最終不一定需要付錢。

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  17. 止凡兄之前借一百萬 請問你本來信用額多少 是否你借錢 銀行就順便提升你信用額 小弟現在只借了十萬 也想借多d 可以分享下嗎 感謝!

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    1. 銀行替我提升了,所以今天我一些信用卡有幾十萬額度的。

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    2. 請問有無一d 條件或什麼原因 才可提升 你是親身上去還是電話傾

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    3. 不知道,逐個個案看吧,可能是信貸紀錄好吧,又可能有不少股票資產在匯豐吧,不太確定。

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  18. 謝謝你的回答 前排我也申請多一張信用卡 也想借多d 錢 現在學習一下

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    1. 記得必先有財商去駕馭借貸,祝你好運。

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  19. 剛剛辦了兩張信用卡 一張兩萬 一張兩萬五
    不知道怎樣借多點錢 而又低息

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    1. 嘗試打電話到信用卡公司問一下,每間處理不同,我就試過問建行信用卡,只能以年息十多厘借出來。

      但重點不要為借而借,要先有好好的投資計劃,你有好的投資項目嗎?還是覺得近期股市大熱,想借點錢去「浸一浸」?沒有好計劃及財務知識,借錢投機風險不少,小心。

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  20. 我的項目只是大陸的理財產品

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    1. 每家金融公司都不同的,不妨問問。

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  21. 是的 多多指教 你能借一百萬實令我好奇 也想仿傚

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    1. 實際金額不是重點,反而財務知識及考慮才是,加油。

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  22. 身一次拜讀,暫時未有,頭緒。
    本身有自住出租樓各人,因早年買入其實升左唔小(銀行估價達550 & 530萬),
    而家尚欠銀行250萬左右,但因收入不多(人工16000,租金12000)要再向銀行加按像呼相當困難,
    敢問上凡兄有何見解?

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    1. 當然加按需要配合自身人工多寡,然而,在考慮借貸時,先要做好風險管理,弄清借貸的目的,不要為借而借,若方向正確,今時今刻,為何要借錢呢?因為要借多點?借快點?還有別的原因嗎?

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    2. Eddy, 你收入不高, 暫時不建議再加按。維持現狀就OK 了。

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    3. 銀行也未必容許,因為壓力測試不易過關。

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