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2015年1月4日星期日

買樓的掙扎

早前,有位blog友因為置業問題感到苦惱,到止凡這裡討論,我亦分享了一些想法。到底今天的樓市,是否置業的好選擇呢?這是一個值得研究的題目。


Tony留言:

冒昧打擾,小弟現時租屋住(11k),打算買樓,不知現在是否仍然是時機?這是我們的第一層樓,十分害怕樓價會跌,目標樓連約要3.2M。謝謝。


止凡回應:

你有買樓的想法,然而你對買樓的認知是怎樣一回事呢?目的是自住還是投資?計劃首期多少?月入多少?月供安排多少?為何要買?有迫切性嗎?哪區份?有行動睇過樓嗎?買樓的手續都了解過嗎?

樓市是升是跌,我沒有預知未來的能力。但有一點要小心,不少人喜歡人云亦云,人買我買,這習慣得出結果只會是湊熱鬧,湊熱鬧結果多會是買貴貨。

多謝Tony留言,不妨多看這裡舊文,先增加財務知識,自然能幫自己回答。


Tony後續留言:

Hi止凡兄,

謝謝。我們租約到年尾,想買層樓自住。首期,月供都無問題,就是十分害怕樓價會跌,近日已找到目標樓連約要3.2M(實310)。現在心大心細,不知怎樣好?謝謝。


止凡回應:

多謝Tony的提問,但可能你未必能在這裡得到答案,如果你常來這裡就會知道這裡很重視分享財務知識,但鮮會直接指教如何操作。

就你的問題,不妨分享一下一些啟發意見及思考方法。首先,預知未來向來不是應該去追求的東西,所以還是看價值吧。

你買的是自住樓,本身已經在租樓,有成本的,其實你大可以看看往日樓災出現的情況,作一些心理考量。例如,假設今天買入,樓市即開始下跌,跌足三年至50%,這樣對你有影響沒有?心理如何?那不跌反升而你又沒有買入呢?樓市多升兩三成,要付租金多三年,還有機會加租,心理又如何呢?對你實際生活又有影響嗎?那麼不升不跌呢?你又可能買了,又可能沒有買,不同的情況你有何想法。

把這些情況都好好想一次,人人心中會有不同結論,實力又會不同,但這個自身檢測對你決定很有幫助的,不妨好好想想,把分析都分享一下,讓大家也可給點意見吧。


後記:

有時收到這類留言,blog友把自己在投資理財計劃時所遇到的煩惱提出來分享,我看到很是高興,但又要提醒一下各位,千萬不要以為我是什麼高手,又或能給出賺大錢的財路招數。然而,我並沒有能力指點迷津,更沒有預測後市能力,能做到的,最多只是提供分析研究的一些方向,正所謂「當局者迷,旁觀者清」,相信留言者獲客觀一點的提醒,可能更有得著。

說回blog友這個問題,怕買樓後樓價大跌,這是很多人的心態。而我認為,最重要的不是著重未來的預測,而是著眼買入這個東西的考慮,你如何看待這件東西呢?是資產投資嗎?它會為你帶來多少現金流呢?或者是自住需要嗎?你願意付出多少到這個住屋支出之上呢?半投資半自住嗎?計及省回的租金,買入這間樓化算嗎?

只要方向清晰,買入之前計好數,又何需理會日後的上上落落呢?況且,市場可升可跌,變幻莫測,永遠都是出人意表。不少投資銀行專家及基金經理,對市場的預測的命中率,都只是做到一半多一點,而這已經令他們成為行內出色的專家,這不是我說的,而是從基金經理所寫的書籍中得知。你想想,置業這樣的人生大事,一筆過用盡所有積蓄,還要背上二三十年的供款債務,這樣的一個決定,真的靠預測未來去決定嗎?更甚的是靠所謂「高手」去替你作決定,你覺得命中率能有多高?

所以,心態很重要,記得曾經寫過一篇文章《學習做過負資產》,就是想帶出這個道理,買資產時,不妨以最壞打算的心態,假設資產在買入後立即大跌,跌至負資產,在這個情況下,你持有這個資產有問題出現嗎?還是一樣能開心地持有著,收租樓的繼續收租,自住樓的繼續省租,樓價高跌根本不是問題。

反而,重點在於計算好買樓後收入支出的流轉問題,有自住樓之後可能不用交租了,但要供樓,先分析能成功做按揭嗎?上會供樓後每月現金流還可以嗎?工作是否穩定呢?被裁員還可以嗎?日後加息又怎樣呢?把一大筆錢鎖在物業上,每月又鎖走供款,對自己其他的投資計劃還可以嗎?最重要是對財務自由計劃的大方向有幫助還沒開倒車呢?這都是更需要考慮的問題。

可能blog友看完還是覺得預測後市較重要,買東西要買會升的,知道會跌的就不買,這不要緊,還有很多blogger提供這方面的看法及分析,但我實在沒有這個能力,請見諒。

30 則留言:

  1. 我覺得無論做任何資產既決定都要從投資既角度去諗。
    衡量自己既現金流及作出該買賣決定既回報。因為任何決定都會有機會成本,一不小心,就會造成損失/錯失另一個更好既機會。

    我對樓既睇法係,按樓價週期,上升期大概14年,而家香港已升了12年,明知向下比向上機會較高,做乜要用高價買將會減價既貨品? 當然,好多人話升到咁點會跌?我又想話,事實歷史就係話你知次次大家估唔到時就跌,只係往往被人性蒙蔽。

    金公子

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    1. 上升周期14年,看似是曹sir的觀察,我也認同樓市及經濟都會有周期,沒有跌不下的市場的。

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    2. 曾教授有提及過相關既資料。

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    3. 這周期的確有不少人觀察到。

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  2. 我覺得其實計左個負擔能力 次要先睇投資方向
    如果係樓 因為會做按揭 每個月要負擔個數目都應該唔細
    何況如果係自主樓 其實都唔大影響
    至於未來會升定跌 我相信冇人敢100%肯定
    但我覺得跌完一輪 將來既升覆 會比以前更高

    胖胖

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    1. 第一次買樓確實是人生大事,不能輕率,想清楚,計好數,才好行動。

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  3. 我同Tony 兄的情況一樣。有首期, 每月供款亦可負擔。

    但己經租了四年樓, 等合理價等咗四年。相信租埋呢兩年都要買, 因為有了小朋友, 唔想亦唔可以每兩年搬一次了......唯有希望今年加息, 價錢會調整......

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    1. 這是實際需要的考慮,所以買樓並非單純是投資項目,還是要顧及自身情況。

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  4. 本人26歲,男友及自己分別與家人居住。近日開始留意300-400萬上車盤,正在想現在應否先買入放租,留待2年後結婚自住。很喜歡這篇文章,它正正為我的計劃提供了很多思考方向。

    身邊朋友和家人的財商不高,他們只會將報章雜誌電台主持人的說話去下判斷應否購買,都是作出一些無實際數據的分析。止凡兄文筆流暢,深入淺出,重啟發和理性分析,請多多分析現況,相信這一切都對一眾年青朋友甚有參考作用,十分多謝你的分享。

    Yen

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    1. 歡迎Yen的留言,你實在太過獎了。

      這裡還有很多文章適合你的,尤其對新手有不錯的啟發效果,不妨多來,留言分享。

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  5. 新年快樂,,止凡兄,,

    買樓對每個人的個案都唔同,,所以要睇個案的能力及背景等,,
    閣下要思考以下的問題:
    1)若未來三年內樓下跌3成,,即100萬,,而您有3年租金近40萬,,
    即現在買了您損60萬,,您輸,,(不計雜費)
    2)若未來三年內樓不跌不升,,而您有3年租金近40萬,,
    即現在買了賺40萬,,您胜,,(不計雜費)
    3)若未來二年內樓上升20%,,即平均每年大約7%,,而您有3年租金近40萬,,
    即現在買了損100萬,,您輸,,(不計雜費)

    您要在下跌時夠實力做按揭,,跌膽量去交易,,跌信心去實踐,,
    機會恐怕只得25%,,以閣下的財商9成肯定會錯失良機,,
    當然,,若然沒有理財投資,,而又有自住需要,,
    還是買下別理會升跌當租樓,,因為您按9成月供還是同租差唔多,,
    還便宜小小,,所以要努力且認真思考,,
    若然自己有理財投資當然又另計啦,,
    祝好運,,

    另祝版主15年投資及家庭事業都美滿,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. blog友在這裡提問,又有免費高手意見,大家交流,太好了。

      多謝clever兄的祝福,我也祝你越來越順境。

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    2. 以上述case scenario 方式有機會有漏洞:

      1)買樓要付首期,而筆者沒法將首期的機會成本全計算在內,比如不買樓把首期用來投資股資且有不錯的回報,或者買了樓樓不升但股票大升....會發生的event 和各機率太多太複雜,很難有一個definitive conclusion

      2) 所以我建議用 discount cash flow model 來計算結果,只要NPV 大過Price便可買入,其實從另一個角度睇,租樓financially 其實和買樓一樣, (香港是leasehold,外國是 freehold) ,只要將來的租金用適當的discount rate 去計算一個value ( Rent/(required rate of return- expected growth)。

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    3. 用model計算很好,不過並不是一般人都懂的,我建議投資未必要求精準,但要對所需衡量的因素有所掌握,再作決定。

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    4. 打錯了,,手快快,,第3點係賺100,,不是損100,,係胜,,
      當然,,首期的成本計算也要考慮,,
      所以真的要睇佢本人的實力及背景,,
      因為大部份人都唔會投資只是放在銀行,,
      所以又係要睇情況,,
      不過,,最後一提,,
      就係一生人只要做對兩三個大決擇就可美滿一生,,
      反之一生人只要做錯一二個大決擇也可.........
      努力,,互勉之...
      cleverpeople...

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    5. 這就是為何我的著作名「尋找財務自由的關鍵之路」,投資未必要時時刻刻計算得非常準備,只要在適當時候做對事,三兩次之後,結果會很不同。

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    6. 如果按9成, 當樓價下跌, 銀行要你補差價, 如何應付?自住, 有能力付首期和供樓, 就真的不用擔心樓價升跌嗎?

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    7. 銀行有權要求你補差價,不過這樣做它有何好處?如果你是優質客戶就更加了。

      留言時不妨留個名字,方便交流。

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    8. 我一家三口都在爭扎現在是否適合買樓,買一間兩房單位動輒都要五百萬,首期四成又負擔不到。如果勉強上車,即係做二按,現在還可以負擔供款。但想到快要加息,就會雪上加霜,因層樓已經這麼貴還要負擔高息,而且不知會加多少次息,不知道這種想法是否太多顧慮。雖然很多人說自主便不用理會樓市升跌,但如果樓價真的向下調整,而買了貴樓的人又要兼顧高息,真的很難接受。我本人並不懂得投資,而且亦很容易受身邊人影響,買樓這方面都經常感到壓力,人人都說一定要買,租樓等於幫人供樓,我都不知自己的顧慮是否太多,是否應該不理後果來做這個決定呢?
      石仔上

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    9. 多謝石仔的分享。

      每個人都有不同的情況,實在難以給予意見。

      不過有個方法很不錯,你不妨假設不同的決定,定5年或10年的時期,幻想若你買了樓,這5年或10年間會發生什麼事情,又幻想若你沒有買樓又會如何,未來的事情我們不能預測,但可以考慮,然後作風險管理。

      例如買了樓,下年加息1厘,2厘,3厘...可能性有多大?如何影響你的生活?樓市大跌,跌1成,2成,3成...又將如何影響你的生活。

      不同情況都可能發生,你又會如何應對,想好所以可能性,未來真正發展如何,就交由天吧,不要冒險博某某未來情況不出現,真的出現就沒頂,這正是失去計劃的平衡。

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    10. 唔太理解clever 兄 point 3) 點解都係損~
      3)若未來二年內樓上升20%,,即平均每年大約7%,,而您有3年租金近40萬,,
      即現在買了損100萬,,您輸,,(不計雜費)

      樓價上升20%, 本身現在賣樓已經有賺, 然後再收租金, 雖則一開始要首期&供樓, 但1,2,3,既開始條件是一樣的~

      賢妻

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    11. 應該是賺,不是損,可能clever兄有錯吧。

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  6. 留言了,,但長,,已cut,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 已修復,不用擔心,當我看到有留言在Junk box,一定放回文章處。

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  7. 止凡兄,想分享下個人心得如下:

    1. 買樓具投資/消費成份,不過在香港地大部分人都以投資為首要目標,想當年2003年有個笑話,未來女婿見未來外母,一見面便外母單力直入問你有冇樓,如果有樓我唔會嫁個女俾你,可想然知不論你事前為什麼買樓,見住樓價不斷跌對心理和生理絕不好受。

    2. 既然是投資,當然是要學投資教父Benjamin 價值投資法,低買高賣,最低風險換最高回報,過去果幾年香港由於跟美元掛鉤,控制不到利率,在GDP增長高企(5-6%)下仍要維持低利率 (1-2%),即係只要你夠膽用低利率(1%)借錢投資也會有(5-6%)回報(generally),通脹(4-5%)是必然會發生的事情,這代表租金每年也會增長(4-5%), g=4-5%,將之代入 discount cash flow model, 樓價的價值即上升,向世界各地和美元掛鉤的國家看看便一目了然。

    3)之後我們便要估計2樣野: 1. 利率的走勢 2.香港未來的GDP增長。美國現時的利率已是歷史性新低,減無可減,只有2條路可走,一係繼續低利率,一係就加,OK...無人估計到,就當50/50。至於香港,現時經濟已到/接近頂部(全民就業), 只有2條路可走,一係繼續繁榮,一係開始衰退,我必須承認無預知能力,又當 50/50。

    4)按上面機率計算畫個四格matrix,有25%機會樓價會升/維持現狀,75%機會會跌....引王澤基的話,現在買樓就像在高速公路的地下望到張100蚊紙,你走去執,隨時嬴粒糖,輸間廠。

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    1. 多謝CK兄如此長篇的分享,看分析內容有相當的財務知識於其中,對blog友實在幫助不淺。

      很喜歡最後王澤基博士的比喻,這是值博率的問題,純粹以投資角度看,我也沒有物業投資意欲好一段時間了,我有的是耐性,亦不難發現更值得投資的項目。

      以前好像沒有見過CK兄,不知道是否近日才到訪這裡,日後不妨多來,多多交流。

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    2. 其實我是通過巴黎兄的blog找到你的blog,之前一直做CD-ROM, 但看見你這個有趣的話題便想將自己的愚見分響交流下:)

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    3. 原來如此,日後不妨多來分享交流吧。

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    4. 計算上係正確既,不過自住物業既好處(ie 唔駛搬, 裝修, 滿足感)又好難量化

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    5. 的確,自住物業除了有投資考慮,還有生活需求的考慮,不同人對這個考慮會有不同價值,所以不是容易量化。

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