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2015年1月22日星期四

對房託股票的看法(二)

上篇提到止凡對房產信託基金這類股票(房託)沒深入研究,這是有些原因的,與本身的投資取態有關,今天分享一下我的想法,讓大家也可以討論一番。

不單是房託,其實對於所有投資考慮,我都有點受財叔的影響。記得寫過一篇《財叔及YC的功力 》,當中講述財叔投資物業的手法跟YC兄的不同,兩位都是打工仔但又是物業投資高手,財商都高超,早已經財務自由的傳奇人物。不知大家還是否記得他們,不妨按文章連結回看一下。

當中財叔的投資智慧給我一個很大的啟發,就是他在物業投資時喜歡買入「有未來」的物業,意思不是指新樓,又不是單指舊樓,而是近50年期至過50年樓齡的「超舊樓」,最好在有重建機會高的地區,例如灣仔區。後生仔年輕人就是「有未來」,完來買物業時反而看一些就快「老死」的樓才算是「有未來」,到底何解呢?

財叔的物業投資,基本動作也是買入時會看租金回報高、樓價吸引、地段好、有升值潛力。既然租金回報不錯,即樓價自然可以接受,收著高租金,現金流充裕的情況之下,本身已經立於不敗之地,即「坐」過世都可以。與此同時,再加入一個「未來」,就是有機會被財團收購的可能,又或者價值爆升的機會,令cash flow好的資產,其capital cost都一下子大升,找著機會把它賣掉,財叔叫這動作為「食糊」。

雖然我未有在物業投資大展拳腳,但這類財務知識還是吸收了,運用到其他投資項目之中。在股票投資之上,股票的未來往往成為我其中一個考慮因素,雖不是必要因素,但總會想一想,所投資的股票是否「有未來」,爆升點在哪裡。

因為這個因素,令我更樂意投資一些公司,例如年多前等待發電視牌照的香港電視(今天還是在等待之中),等待「走出中國」的內銀股,等待「走入中國」的匯控,有發展內房概念的金利來,有作為長實集團國際能源業務投資前車的電能實業,有不斷在內地以特許經營方式擴展業務的六福等等。當然,找來這幾支股票,其他因素也十分重要,例如現金流充足、財務穩健、市值低於價值很多等,讓我「坐」得安心,等得開心。

回看房託股份,這就是我看來不常有變化的一類,在現今的經濟活動之下,酒店出租率不錯,甲級商廈被金融機構爭著租,商場租金被自由行效應搶高,租金收入穩定,盈利及派息都可以,但就是沒有一個被期待的「末來」。

今天香港失業率其低,自由行帶動經濟熱得很(雖然好像有點放緩),地區租金加幅強勁,經濟好時息率又低,收租行業歌舞昇平,但看看今天與可預見的未來,可能「走下坡」是房託在等待的「未來」。不知道我這個習慣是對是錯,我買的東西很少是因為看見它今天如何輝煌,而是看看未來如何輝煌,如果沒有好「未來」,而今天又好像非常輝煌的話,未來維持增長亮點不是容易的。

眾多房託股票當中,領匯可算是十分積極的一間,不斷地改善裝修旗下物業以提升租金回報,近年更發展工業大廈改為商場,算是有點增長點,可能這就是其息率一直偏低的原因吧。而其他的房託,投資者就是看其息率,只有靜靜地收息,沒太大可塑性吧。

這篇文章不是什麼投資推介,只是分享一下個人的投資考量,希望大家明白到我的理念及意思。投資選擇沒有絕對的對與錯,每個人都有不同狀態及性格取向,亦要視乎本身的投資組合,所以還是選擇好適合自己的投資,最重要是自己了解的才好出擊。


連結:
對房託股票的看法(一)
對房託股票的看法(二)

35 則留言:

  1. 我個人認為領匯最佳增長期已過,實際上管理能力也不是表面般好,並非理想選擇。

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    1. 我也認同,所以因為遲了發現,今天始終提不起勁買入此股了。

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  2. YC兄和財叔確實是很值得學習的對象。在做人投資上,我也受到了他們不少的啓發。可惜的是財叔已經很少出文,yc的亦已經跟隨yahoo blog 消失。



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    1. YC兄話自己想分享的都已經全分享了,所以沒有再出文,財叔就產量不多,其實真的希望有更多機會向他們學習。

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    2. 你有否facebook,財叔喜歡在facebook出現,大家在facebook交個朋友?

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    3. 原來如此,讓我留意一下吧。

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  3. 「投資選擇沒有絕對的對與錯」這點我十分認同。
    本人算是十分幸運,在09年誤打誤打撞在$16.9買了領匯,帳面賺了超過200%,至今多年也沒有賣出,成為我投資組合中的中堅份子。
    總覺得自己幸運在沒有很多人留意及提及領匯時買入它的股票,而近年它積極的表現也使我另眼相看,不過我也十分認同狗股小子的說法,領匯最佳增長期已過了,現在估值好像過高呢~
    Iz

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    1. 不時都有很多人留意領匯,但不是以投資角度去看,而是政治角度,錯失了很好的投資機會。

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    2. 北上發展, 風險增加

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    3. 這也需要注意。

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  4. 買貴就是錯
    買平就是對
    時機就決定對錯

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    1. 還要看投資項目本身,看其是實優質。

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  5. 即係應買有潛質,大折讓及有穩定收入的資產。例如領呔,電能,六福,斯銀行,獅子及皇為雞等。但當然要睇咩股價。收到 :D

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    1. 哎呀,這都是向你學習的呢,為何你這位大師說到好像剛剛聽來似的?哈哈。

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  6. 其實HSBC 會否走入中國 ? 現在有滬港通也可以說已走入中國了, 我之前看 Tony Measor 都很支持這支股票, 他說到匯控的管理很有信心, 是靠行之有效的制度,因為沒有大股東控制, 但近年, 我到這公司很失望, 他們的收入不是靠炒房(發行warrant)就是靠節流(裁員)或是賣金絲雀碼頭. 止凡兄有可見解?
    另很高興在上星期講座和你見面, 祝賀添丁發財.

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    1. 滬港通走入中國是指股票買賣的操作,我指的是實業走入中國,今天匯控只能持有28%交行當成是在分享中國的成長。

      的確,近年匯控管理層的表現不是太突出,不過系統還是很完善,而且還算有點大銀行的霸氣,即隨時可作收購行為。而比較現任及上任的管理層,我較喜歡現任的,至少會訂立目標及一步步實現。整體來說,匯控不是極吸引的,但我已經持有多年,也算是坐得安樂的持股。

      多謝Henry兄支持及祝賀,對工作坊有何感想不妨分享,加油。

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    2. 相信你剛為人父, 看到BB可愛樣子,再辛苦也覺值得, 我的小朋友也是兩歲,雖然不是專業, 也可以和你分享一下教小朋友和家庭相處的經驗,似終家庭多一個新成員, 做決定也會想到他.

      在講座方面, 希望可以分享多些如何到找尋好股和看業積的技巧, 又或是和blog友分享一下人生經驗, 有些事情在不同年紀有不同看法, 看看其他人走的路也對自己有啟發,就好像看你的書一樣, 都是一點一滴的積累,而對我亦有所啟發.

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    3. 多謝Henry兄意見,我會好好記住的。

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  7. 成王敗寇!
    50 年樓望重建, 搵到只因樓價高....以前樓市一般個陣, 只能租比三教九流之人, 租金無保証. 強拍價更低.
    反而正正經經防守力更高呀.
    股票要分析, 也要看TIMING.

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    1. 我也同意生意兄的見解,所以話財務知識多廣多深,不能一兩篇文章盡錄。

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    2. 時勢做英雄。

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    3. 若是真英雄,可以創造機會。

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  8. 今期I-money訪問止凡兄,仍未撈渣打?

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    1. 對呀,專訪登出來了。
      Jason兄不妨看看我對渣打的分享。
      http://cpleung826.blogspot.hk/2014/11/blog-post_23.html

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  9. The share price of "Link" (領匯) will continue to grow and even achieve record highs again and again. Because of the QE by ECB (European Central Bank), the yield of Euro Zone will drop continuously (for example, the German 10 year treasury notes falls to around 0.4%). Now the US 10 year bond generates around 1.7% (very low, but much higher than its German counterpart, 0.4%).

    There is a strong correlation between the US 10 year treasury notes and the Link (領匯). Therefore, in the near future(within 6 months), the Link(823)'s share price will continue to rise.

    Just my idea!

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    1. 匯率可能是其中一個因素,但單單一個因素就決定一項投資,這可能太草率。

      不少公司都有房地產,不少公司以美元結算,或人民幣結算,或歐元結算,這些公司的股價是否都跟相對應的匯率走呢?過去多年,領匯的股價在上升,美國國債的息率一直很低迷,這就是strong correlation?我想過去多年股價一直在上升的公司不只領匯一家,它們都有strong correlation?

      我明白很多人喜歡看modelling,找什麼跟什麼有關聯,見什麼升,什麼就會跟著升之類。這些我都不太懂,只不過我會專注看公司運作、盈利能力等,難道一家年年賺大錢的公司,每年盈利現金增長強勁,但美國國債息升1%,也會令這家公司股價下跌嗎?這樣的好公司,若然股價大跌,我想我會買入更多。

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    2. Thank you very much for your explanation. I have learnt much for you.

      Yes, totally agree. US 10 year treasury yield is certainly one of contribution factors. Because of its excellent management team and good business model, the Link Reit (領匯) has really offered good returns (capital appreciation) and stable dividends over the past few years.

      Good companies like Apple, Microsoft, Google can generate both strong growth and cash flows, so the share prices have risen dramatically. Since they are technology companies and normally do not offer high dividend yields, investors are mainly focus on their creativity (and of course earnings too).

      How about REITs and utility companies? Lots of stable income will be distributed as dividends. Therefore, in general, the investors will compare its dividend yield with US 10 year treasury yield. If there is a large difference, the share price will grow. That explains why REITs like [領匯(823), 置富(778), 陽光(435)] and HK elec
      [電能實業 (6)] achieved all time highs recently (because the Fed will maintain low interest rate, and be patient in raising the first interest rate since 2008 recession).

      Once again, as mentioned by 止凡, the interest rate is a contribution factor only. I fully respect him and totally agree to his investment view. If the Link(823) can have a breakthrough (e.g. creating strong cash flows from Mainland properties), the share price will continue to rise and achieve record highs gradually even if the interest rate is raised in the future.

      If we study the history of US stock market, we will find that interest rate, inflation rate, stock valuation (present and expected PE) are some main criteria affecting stocks. It is absolutely certain that the business model, management team, earnings are also very important factors.

      Thank you very much for your sharing, 止凡 !!

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    3. I have learnt much from you.

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    4. 你的留言很長,不過我還是細心看完,多謝分享。

      正如我所言,利率因素是影響股價的其中之一,但價值投資者多會集中看公司價值所在,看其盈利能力及生意能力,而你的概念有點trader,把公司看成一個會派息的東西,把這些數字(息率)跟這個比比,跟那個比比,之後就決定買入。我不清楚這個想法通不通,只不過我看今天富豪榜上的致富方法都沒有這個,可能有點玄機。

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  10. 謝謝止凡兄的分享,和看了我長長的留言。

    我重視股息回報 (跟你和股神偷師),所以買了一些高息股(REITs, 內銀) ,持有了 8-10年以上
    股息回報都勉強接近10位數字。

    我只是一個普通理科畢業生,天資有限,所以很少短炒股票。買了後,就一直持有,等收息及資本增值,是一個很悶的投資方法。

    最近,我閱讀了一些股票歷史和分析書,發覺利率 (interest rate) 是一個頗重要的因素 (當然,正如止凡兄所說,這只是其中之一),所以,寫少許跟大家討論,多謝止凡兄的耐性(細心看完我的留言)及指點。

    細心和耐性(當然,這只是其中之二,還有很多很多),正是止凡兄的成功之處,一個價值投資者必有的特徵。我會繼續跟止凡兄你,好好學習,謝謝 !!

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    1. 十位數字是什麼意思?是以數以十億計?

      多謝你支持,你是上面大篇英文留言的人兄嗎?未知你高姓大名,覺得這裡好看,不妨也可推介身邊朋友,讓價值投資影響更多人吧。

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  11. 對不起, 我打錯了,我的股息回報是 6 位數字。

    止凡兄真係細心,我真要跟你好好學習。我深信,將來有一天,被你更啟發後,股息回報真的達到 10 位數字 (像你說的,以數億計) !!

    到時,止凡兄的價值投資,真的幫助了很多人(我當然會,推介止凡兄的書及網站,希望更多人受益,達成財務自由,更重要的是,擁有多些正能量和積極想法)

    由於我打中文太慢,所以之前,寫下大篇英文留言。
    小弟,名叫永樂,期望止凡兄多多指教,謝謝 !!

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    1. 我對數字都頗敏感的,哈哈。

      永樂,這個名字很好,永遠都快樂,多些分享吧,謝謝。

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  12. 買REIT前,最好到那些商場走走,一定是一些三四缐商場,這些商場又不同領滙那種可有很大改善空間。如真的看好本港商場及寫字樓前景,為何不直接買九倉、太古、新鴻基?70s

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    1. 到實地走走是很好的建議,這會得到別人不容易得到的投資資訊。

      若對商場前景看好,且要好好分析其公司持有的比重,很多時母公司都只間接擁有這些收租資產,母公司的主業可能是地產發展,是完全兩馬子事,另開一家REITS公司,把這些穩定而沒有太大發展潛力的資產都注入REITS,再派息給自己,所以因為商場物業而買入母公司,這要好好分析研究才行,否則可能捉錯用神。

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