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2014年12月7日星期日

分析財爺評論樓市

今天看了有線電視的樓盤傳真,很喜歡這個節目不時都做了很多數據分析,把發展商甚至政府所提出來的數字都研究一番,可能止凡是理科人,較重視數據分析,所以看到這些研究特別有感覺。



上星期財政司報告香港經濟實況時,提出了一個有點嚇人的數字,財爺話今天香港私樓的供款佔入息比率已經超過五成,達 57%,假設日後加息3厘的話,這個負擔比率更會升至74%。單看這組數字,反映現今香港樓市風險很高,但又有誰去細心研究下政府發表這組數字背後的計算及假設如何?

有線電視致電財爺辦公室詢問,得到的回應是原來這數字是基於一個484呎的單位,借70%按揭,供款20年,再比較住戶入息中位數來計算。即時的問題是484呎樓價是多少?按息是多少?住戶入息中位數是計算全港還是只計息私樓戶?

再追問之下,政府回覆484呎樓的樓價是按差估署的數據,就中小型樓價的估值,但還是沒有提供實際樓價,按息就是2.15厘,而住戶入息中位數是按私樓戶的,即平均入息為32,000元。

有線在節目中就針對這些數字作出研究,指政府數字有失實情況。首先,今天較大銀碼的物業都不能做70%按揭,同時舊有的業主供款多年,還欠的按揭亦不足70%,其實全港按揭成數是有數字的,大約五成多一點,不知道為何政府會假設70%來計算。而供款20年也已經過時了,今天供款30年甚至40年也有,而全港私樓按揭的平均供款年期亦是有數字的,大約是25年,又不知道政府的假設是為何。至於息率,最新造的2.15厘P按其實只佔市場上15%,其餘85%都是早幾年較低息率的H按,總體平均按息也是有數字的,大約不到2厘。



按有線電視的計算,樓按用334萬元,採用政府所講的私樓入息中位數,比率只是43%,日後加息3厘亦只是60%,比政府提出的數字都低很多。



還要注意一點,私樓入息中位數是計算所有私樓戶的入息,但實際上不少私樓戶是已經沒有工作的退休人士,層樓可能沒有按揭,又可能是子女代供之類,即如果只計算有經濟活動的私樓戶入息中位數,這數字就不只32,000元,而是37,200元。按這個計算的話,負擔比率進一步下降至很健康的水平,即37%,日後加息3厘也只是52%而已。



有線電視主持認為政府提出一個這樣的數字,並不是合適地反映香港的經濟實況,跟財爺當時的發布報告的主題有點不符,估計政府有機會替進一步推出樓市辣招而鋪路,因為樓價指數在這一年又升了一成。



這些年政府不斷出招,樓價升幅都沒有停過,反而搞得整個樓市亂七八糟,當樓市一天真的出事大跌時,小業主們想走都走不了。其實政府有否反思過這些招數是在幫倒忙的呢?出招增加交易成本,令成交大減,殺掉炒家,減少二手供應,令樓市只剩長線放租及用家,使樓價不跌反升,這道理已經被太多人說過了。

要出招就要有數據基礎,我也不反對,但如果在數據分析上也亂來,有血有肉的實際數字又不用,偏要用一想自己幻想出來的數字,這樣的水平又說不過去,高官沒有財商,這並非香港之福。

最擔心的是可能有不少市民,看完政府提出來的數字,都覺得樓市負債水平太高,極之高危,很大機會將會大跌,不敢入市之餘,甚至放售自住樓轉租。原來認真分析,實際情況並非如此,被誤導的投資行為而損失十分不值。

16 則留言:

  1. 止凡兄,小弟都有睇今集樓盤傳真,有線財經台的記者的確是值得一讚,對政府公佈的數據追根究底,清晰地指出各點問題,如果也有同樣質素的股票投資節目,將會是全部認真投資者的福氣。

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    1. Mike兄說來也是,相對股票,好像真的沒有這類好的投資節目,只有找一兩個財演亂說一通,不如節目負責人積極做功課分析數字更有用。

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  2. 政府想法其實都係好司馬昭之心,自己增加唔到供應就向需求度做手腳,透過假數字去嚇怕人買樓,最好就係搞到連有樓的都把樓賣埋;所以政府玩嘢時,財唔財商反而唔太重要。

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    1. 所以投資者應該有獨立思考,觀察及比較身邊情況,有求真精神,理性分析,以免中招。

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  3. 止凡兄,政府經濟師是讀經濟的。他們不用做統計調查,對於數據背後很多基本假設可能都不太熟悉呢。

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    1. 政府應該有不同專家,又有統計署,數據不可能不及有線電視或坊間地產經紀行吧。

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  4. 唔該晒你分享,我昨晚沒有看,今晚又錯過了重播 :-P

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    1. 可以用電腦上有線財經重溫。

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  5. 不管是政府或者有線電視 採取的都是平均
    平均的意思就是 也有不少人在平均之下
    而這些平均之下的人 確實很可能因為加息後
    付不出息 或者大幅降低生活品質
    銀行會被政府要求進行壓力測試
    股市與房市投資 也應該固定自我檢測一下 野鴿子

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    1. 每組數據都總有偏差,統計學就看看是否normal distribution,正常的話,數據拿來看大環境的情況很足夠,個別個案就靠自求多福了。

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  6. 政府最後只是把私樓變成只有富人有能力投資的奢侈品市場, M型社會因而加劇惡化.

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    1. 這可是資本主義的產物,我們難以改變社會,唯有替自己增值,自求多福。

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  7. 政府從來都係最鐘意用數字來嚇人的,,
    由09年上升時已出口警告了,,
    同財政預算案一樣,,政府已逹到歷史水平咁有錢,,
    但一樣講再唔省點就會在不久將來會出現虧損,,
    一個過億身家的人話再唔省點就會在幾百年後會出現虧損一樣道理,,
    淨係識一味嚇D冇乜知識的人,,
    止凡兄多D分享下這些數據分析讓更多人了解下,,
    咁就造福別人了,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 有機會一定多分享數據及意見,讓大家多點資料作分析。

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  8. 未來供應極嚴重斷層, 想升少D都好困難, 仲話跌? 政府真係...

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    1. 未來總難以預測,更何況是加以控制呢。

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