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2014年11月25日星期二

買起英國樓

當時止凡知道《九十後投資記》的Ricky寫了新書,話過看完之後會替他寫篇讀後感,今天終於來了,希望大家不覺得遲吧。看完這篇文章之後,還未買入的不妨也可以考慮買來看看。



這本著作的名字叫《買起英國樓》,作者鄭嘉瑋(Ricky),他亦是替我的著作寫序言的其中一位朋友。Ricky年紀輕輕已經思想成熟,大學未畢業就做了不少我們一眾投資理財blogger都沒有做過的「好」事,包括買入幾個物業收租(但反而沒有自住物業),又曾接受過報章、雜誌、電台訪問,如今更出版個人著作分享投資經驗,可謂一名份量十足的blogger,用「年輕有為」來形容他就最合適不過。

看完Ricky的著作,感覺上書本所記錄的足以證明他絕對是英國樓的投資專家,內裡不只是一單、兩單、三單個人投資經驗的分享。實不相瞞,這本來是我對這本書的預期,因為追看了Ricky的blog多年,他確實只作出了數次的物業投資,這著作的內容不就都只能圍繞這數次投資經驗嗎?但原來我錯了,這本著作由投資原因、風險、選區、租務分析、選擇物業、買樓流程等都一一詳述,這是一本很全面講述如何考慮英國樓投資的一本智慧書。

當然,我不會亦不可能在這裡把著作內容都說一遍,就算把重點說一遍,對作者及其出版社都不會是好事情。著作中其實有不少寶貴的財務知識令我印象深刻,就讓我把這些知識描述一下,好讓大家大約知道這本書的知識實在並非普通。

其中一個地方是英國物業買賣原來是不會計算呎價,呎價的計算,在香港甚至中國內地的物業買賣都是很普遍的,最多著眼點在於計算什麼不計算什麼,是實用面積還是建築面積之類,但原來英國物業買賣時,所說的都是一房、兩房、三房、四房,10萬英鎊的一房物業,這是物業面積的資料了,如果你問這物業即多少呎?除開之後呎價多少?經紀、律師及業主都回答不了,因為根本無人計算過。我在想,如果利用香港發展商的思維去英國那邊建房賣樓花,沒有現樓看的話,英國人買入了超縮水的房間及大廳,不知道他們會否想想改變這計算方法呢?

另外,到英國買樓時,在整個買賣過程中,律師有十分重要的地位,雖然律師在香港物業買賣也很重要,但大家都會在選中物業,簽了臨約之後,找銀行融資時再找律師。但原來在英國買樓,應先找律師,到你真正作買賣時,律師就能作出不同程度的幫忙,沒有先找好律師,可能在趕急時未必找到,沒有律師亦很多交易過程都做不成,甚至連出價都不能。

上面提到香港物業買賣有臨時買賣合約(臨約),買家看中物業,議好價錢,可以交付訂金簽好臨約,鎖定買賣協議。但在英國物業交易是沒有臨約這類東西,所以議價好之後由所謂成交到真正過數之間的時期,都可以出現變數,業主可以繼續跟其他買家討價還價,如果好價錢,可以在簽約前取消跟原來買家的協議。

還有,在買樓時,買家要先提供好資金證明,即透過律師出價時,律師會要求提供資金證明,如要造按揭,就要先到銀行申請及出一張資金證明書,有效期三個月。沒有資金證明的買家,原來連出價都不可能,因為出價要透過律師,律師要先證明你有錢買,所以未知能否成交,只想出個價試試業主低線的話,在英國就每每都要先走到銀行做好文件才行,程序跟香港有很大分別。

在香港,大家聽見「凶宅」都會很怕,但在英國就未必受重視,亦不容易調查,靠賣家或律師告知,銀行亦不會因為凶宅而估價不足。這跟外國人的習慣有關,他們都不會像香港般疑神疑鬼。加上現實情況是英國樓的樓齡很高,超過100年的都會有,這樣年紀的樓,要從來沒有人在單位內過身相對很難吧。

這些都是寶貴的財務知識,看完書,吸收了,不代表就要立即跑到英國投資物業,但未來有機會時可以隨時運用,到時定必需要再拿起這本著作來從新看多篇溫習一下才行。感覺這本書很全面,不會好像一些物業投資書,可能只綜合一些各地區的投資資料之類,一位還在求學時期的90後能寫出這樣的好書,實在厲害,亦令我感到匪夷所思。

閱畢這本著作,令我有意欲想找尋其他地方的房地產投資書籍,吸納這方面的知識,例如想知道日本樓的投資方法之類,希望也能找到如此全面的一本他國房地產投資書籍,讓自己對不同地方投資市場的細節都有所掌握,增進財務知識及世界觀。

25 則留言:

  1. 的確是一本吾錯的書。
    請問止凡兄對那裡的房產有興趣

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    1. 我一向都保守之極,對投資的東西很熟識才會出手,所以還未有打算隔山買牛。

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    2. 睇到止凡兄以上的描述,反而覺得美國買樓似係港英混合版

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    3. 哦,真的嗎?塘人兄不妨多分享一點。

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    4. 哈~我也這樣認為止凡兄投資上是吾熟吾做。

      另外望塘人兄也分享下。

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    5. 不要以為我常冒險,其實也很保守。

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    6. 悶悶地賺錢好过

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  2. Ricky的確是年少有為,縱使操縱著這一大筆錢,擁有數個物業,還能保持節儉及親力親為,實在十分難得!

    講到日本樓,期待味皇兄的著作。

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    1. 味皇兄的著作的確令人期待。

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  3. 其實又唔一定要透過律師出價,打電話去地產安排睇屋,睇完開價後如果賣方接受,咁就可以各自安排律師交易。以前仲試過香港經internet睇O岩,FAX落ODER都得,只要約1千鎊訂金,而且未完成交易前,雙方唔鍾意隨時可以終止交易。

    K

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    1. 明白,原來K兄也有英國物業買賣經驗,多謝分享。

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  4. 曰本樓了解過一下,稅同法律都好唔同。依家個d都係透中介同個邊地產交易。中介費大既樓價5%,但個邊有所有權無時間限制的確幾好,係怕地震同稅務個d風險,而且要計qe匯價下跌風險,追到通漲都可能蝕匯率。

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    1. 不知道地震風險能否靠買入保險化解,至於稅務、匯價就要看日本政府及其國家經濟,我都沒多大信心。

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    2. 問過下有房險可以做到, 最多只倍到一半, 大既五年買一次. 但未去過實地睇樓個感覺真係差D. 照日本現時個勢匯價都係底水, 還有政治風險怕政策成日變. 但單看價值真係幾吸引. 唔洗太難就上到車收租, 年息都唔錯5-9%, 但減去個D雜費保,中介費就少左好多. 要升到值先有明顯好既回報, 長線都有D水位!

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    3. 最好識多個日本通既朋友再了解一下.

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    4. 年息只有5至9厘嗎?不是說15厘甚至過20厘?我可能被報章騙了。

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    5. 無啊! 15里可能係更早入貨個時加升值去計出來吧! 誤導人好好抄接貨!

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    6. 只計算租金回報呀,是以前看過香港的日本樓投資者上電視的訪問,他還說收租五六年都能收回本金,個物業好像送的,價格不升有什麼好擔心。

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  5. 感謝分享,,外地買物業猶如隔山買牛,,
    真係要做足功課,,不然好容易中伏,,
    經此又了解多左英國的買樓知識,,
    原來止凡兄都有興趣外地的買樓知識,,
    若可以多分享這些,,因為我都好有興趣,,
    暫時我都係對香港及澳門的相關知識,,
    書跟存起的知識都一大答,,越講越想重睇,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 書到用時方恨少,知識不怕多,早早學會了,到需要時就能運用,把握機會達至成功。

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  6. 這幾天的博客的流量突然急增,原來是止凡兄發功所以。萬分感謝止凡兄的推介。

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    1. 真的有這麼厲害嗎?哈哈。

      你的著作銷量好嗎?

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  7. Ricky 哥哥
    我有一個長居英國讀書的成年仔,當他睇啱好屋時,我想在香港搵銀行做樓按買英國樓可行嗎?

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    1. 我是止凡,這裡不是Ricky的blog,與Ricky討論請到這裡吧:
      http://creating-cashflow.blogspot.hk/

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