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2014年9月5日星期五

與90後談經濟(六)

又是這個《與90後談經濟》的系列,今次止凡跟另外一位90後朋友仔討論,主要是討論年輕一族的買樓問題。不少年輕人心中都希望樓市可以大跌,最好是某人某事把樓市推倒,好讓他們有上車置業的機會,這想法有何不妥呢?



當然,我故意提出這個命題及想法,這位90後朋友仔都二話不說就贊成。未畢業的他,當然今天還沒有置業能力,然而望著樓價有上無落,心中不是味兒,所以他都認同樓價大跌對他們這一代人應該是百利而無一害的。

跟之前一樣,我最喜歡是給一些資料,作點啟發,好過像說教一樣的討論,說教不會令人心服的。我問這位朋友仔是否知道香港的樓宇類別是如何分佈的,例如多少百分比是私樓,多少百分比是公屋之類。當然他並沒有多少這方面的概念,其實香港的樓市一向都有一個相當穩定的份額,私樓佔大約四五成,公屋佔大約四五成,其他為居屋、夾屋之類的東西。

香港有700多萬人,有200多萬個住宅單位,私樓就佔四五成。為何要提出這些數字呢?情況就好像上大學一樣,學額只得1.6萬個,報考人數有數萬人,當中考獲合符入大學資格的學生有2.8萬人,在這樣的情況下,到底誰能入讀大學呢?理應還是最好成績的1.6萬人先得到學位。

把入學資格調低不就可以了嗎?其實這個是沒有幫助的,把入大學資格調低也好,把試卷難度降低也好,只會令合符入大學資格的2.8萬再增加多一點,3.8萬人也好,4.8萬人也好,甚至所有報考大學的人也合符入大學資格,亦只能是最好成績的1.6萬人先得到學位。當然,當中大概會有部份人因為選科次序問題,而影響入大學的先後,但主要概念還是不變的,問題是學位只有1.6萬個。

如果把考獲合符入大學資格的學生都收入大學,即今年有2.8萬個就收2.8萬,甚至數萬個學位,一來這當然會大大加重了政府的財政負擔,但最重要的是到時這些學位又是否同一個質量呢?想讀的都能入大學時,這些學位的質素又是否你想要的呢?

拿這個比喻來看看今天的樓市,其實情況也一樣,今天如果政府把樓市推倒也好,香港的私樓不會一夜之間變多很多出來,即是買了私樓的四五成人仍然佔有資產,資產擁有者大約在前四五成的人還是控制著資產的,只要你沒有辦法達到這四五成人的一份子的話,就算整個樓市一起下跌,你還是買不到樓的。

即今天要在100人之中考試排名前40名才有樓住,但你排第80名,就算樓便宜了,還是頭40名的才是業主,你依然排第80名。這位90後朋友仔還有點不明白,我話有其實有很多情況可以發生的,例如沙士,經濟不明朗,人人無工做,樓價的確會大跌,業主連份工都保不住,賣出來的時候,你夠擔買嗎?

再者,今天樓市升了上去保持了幾年,大部份業主甚至收租戶都養精蓄銳了好幾年,論身家、論資產,剛出來工作的你夠今天的業主們多嗎?無事無幹,為何業主會賤賣物業給你呢?

就算真的大家都賤賣,樓市大跌了,而經濟又神奇地無大問題,你認為你有能力買時,其他業主又有沒有能力買呢?假如,真的有一天,無原無故返回沙士價的話,我想我會即時出手買入三兩層,還是未到這位朋友仔吧。

另外,增加供應,增加到人人可以置業,到這個時候,就好像之前的學位例子一樣,人人都是大學生,大學學位都不再同等價值了,屆時又會人人爭名牌大學的學位了。即香港樓市要大量增加供應至人人可置業,這個私樓佔四五成的比例將會改變,六成?七成?八成?這不再是走「高地價」政策了,到時這些私樓的價錢是很低,但它們還是你想要的東西嗎?

所以,想上車置業的,重點不應該望政府打救,政府只會打救窮人,天天望政府打救的話,就變相希望自己變成窮人,滿腦子只有窮人思維,在資產排隊位置上排列在五成人之外。好像考試排名入大學的例子,最有效的方法不是希望考試局及大學聯招處調低合格線,或大學多開學位,而是想辦法了解遊戲規則,讀好書,爭取在頭1.6萬名額之內。

投資計劃亦然,好好增進財務知識,努力工作,累積資產,爭取進頭四五成人士之內,這個遊戲就會開始讓你參與其中。有時的確到香港及世界經濟出現亂子時,能好好把握的話,可以在一兩個機會把握後突然由80名跳上40名之內,把某批人由20-30名一下子踢出50名以外,由有物業資產變無物業資產也說不定,在非常時期出現大量的財富轉移一點也不出奇。能否把握好機會,還是變了輸身家之年代,就要看平日有多裝備好自己,自己有多少財商。

如果剛出來工作,又怎可能進入前40名內呢?但今天不能,不代表他日不能,最重要看部署及計劃。不過,置業並不是人生的唯一,沒有買物業的也可以很成功,我這個談話只不過想讓這位90位朋友仔消消氣,點出多一個思考角度。看來他都有所啟發,開始注意原來想問題要宏觀一點,每每知道自己在香港及世界上的大概位置,自然知己知彼。


連結:
與90後談經濟(一)
與90後談經濟(二)
與90後談經濟(三)
與90後談經濟(四)
與90後談經濟(五)
與90後談經濟(六)
與90後談經濟(七)

50 則留言:

  1. 謝謝止凡兄的這篇文章,又學到野。

    確實如果樓價大跌,那出手的也會是一早準備好的人。如果連準備也沒有,那即使大跌也是買不到樓。重點還是要盡早做好準備。

    同時間,我覺得在目前環境,又未必下下要強求買樓,香港人對樓的追求是有少許過份了。自住樓當然無問題。但是否一定要買多層出租樓呢?幾百萬的樓只能做一半按揭,回報也不是太高。是否有其他資產更好呢?等等。

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    1. 的確,始終還是有準備的人才能成功買樓。

      我也認為近年的年輕人太著意買樓,這有點揍熱鬧的心態,從投資角度看不是好心態。

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    2. 我相信太著意買樓也是環境造成,無樓人士眼看身邊有樓在手的朋友,在樓市"獲利"百多萬,對畢業生來說,講緊係十年年薪,當然希望成為一份子。

      身邊的人亦好有影響,男女朋友見家長,無層樓係手,感覺都有點不實在。

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    3. 同意,這風氣的確是環境文化所造成,不太健康呢。

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    4. 近年的“劏房“問題也是原因之一吧。 權

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    5. 「劏房」的確是古怪的產品,只有地區房屋供求壓重失衡才能造出這些問題。

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    6. 所以適當地增加公、私營房屋亦實在有需要。 權

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    7. 相信現屆政府都知道這個方向,可惜不是容易的事情。

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  2. 向上游憑自己的能力去達成目標比向下游靠政府幫助實際得多了。 權

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    1. 這個比喻很生動,多謝分享。

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    2. 止凡兄,其實你這篇文章都係想帶出這個想法。:D
      無論什麼市場,增值自己,去到"前40名",到時就唔會怨不能上樓/上XX的問題。
      謝謝止凡兄的分享。

      BBQ

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    3. 對呀,還是少一點怨氣,做好自己向上游更好。

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  3. 止凡兄這篇文章用排名去講解財富分配及鼓勵年輕人自我增值,確是既容易明白又用心良苦。

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    1. 這也是我觀察所得,希望能啟發其他人。

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  4. 我在三年對香港樓也是跟這位80後一樣情況,但後來接觸投資方面知識後,了解三幾個行業後就發覺只要在投資方面發展,從中會得到外意的驚起。
    從自己在內房股入手中也了解到在國內投資樓市情況,他有貴平之分。
    例如在廣州近交區有地鐵去到400至500呎也才40--70萬人仔
    重慶600-700呎也才40多萬也有成交。
    中山東筦一套20幾萬人仔也有成交。
    只要把眼光及範圍擴闊,就不會只想住香港樓市方面。
    從多方面發展也可以。

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    1. 這位朋友不是80後,還只是90後噢。

      對呀,能放眼世界就更好,不用局限香港,及局限於樓市呢。

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  5. 無錯,呢幾年低息環境,兼樓價大升,收租夠供兼有現金流賺之餘,大部份業主亦加按套定
    子彈,防守能力極強,進攻能力其實亦一樣超強。

    用每年1.8萬個學位比喻,其實唔止2.8萬合資格的人去爭,係所有N年來合資格的人都可以爭,
    讀完碩士博士一樣可以再爭學士,總之有錢賺就得。

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    1. 同意,如果要人不去爭的話,就要把這些資產變得無投資價值,到時可能連現屆考生都無興趣讀這些學位了。

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  6. 講樓我都係好興奮的,,止凡兄的比喻都唔錯,,
    初出芧蘆已經要買樓正是而家的年輕人的目標,,

    有時這些人唔明白,,只係想樓大跌趴街就開心,,
    當真係咁的時候,,真係意味著好多人失業,,經濟唔好,,
    到時唔係住的問題,,而係食都有問題,,

    我都同過90後或一些冇樓人士傾過,,佢地都係咁諗想大跌,,
    但我的睇法係而家經濟好,,就算樓價貴都係叫有機會,,
    但當經濟唔好,,工都冇,,連食都要擔憂,,
    到時您唔會考慮買樓ge問題,,
    佢地大多未經歷過經濟好差的時候,,所以未能理解,,
    因為我以前經歷過沙士,,搵工真係好難好難好難,,
    所以我會好珍惜我的一分一毛血汗錢的,,

    都係哥句,,要靠自己,,我想起碼要由思維開始,,
    因為識同唔識真係差好遠好遠好遠,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 有經歷者會有經驗,沒有經歷過的年輕人也可以從人家的智慧中吸收及了解,我想我也算是年輕人,但也希望比我更年輕的人能明白此道理,少點怨氣,多點進步,生活會越來越好。

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    2. 係囉, 講出一些人地唔明的野好易俾人鬧的 :)

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    3. 心平氣和,實事求是,對大家都有好處,但今天香港好像欠缺這種氣氛,令到大家都輸。

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    4. 年輕人唔知道如果經濟大跌,佢地先係最大鑊果班人,除非佢地依家揸住一百幾十個,又唔驚俾人炒啦
      唔係憑咩執平貨?

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    5. 然而,金融海潚之後,香港好景了幾年,資產市場又升過不停,今時今日,手持一百幾十萬的大有人在,到滿街便宜貨的時候,出手買的人都未必輪到沒有置業經驗的年輕人。

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  7. 其實我自己都係90後 出左黎社會大學兩年多
    坦白而言 樓價跌的機會不大 我自己咁睇 首先好多有首期既業主現階段買唔到樓 手上都有一筆資金 假設樓價跌少少 有意識既投資者就會買入 再不斷循環落去 所以樓價跌既機率真的不大
    對我黎講 我覺得而家我地呢一代人 可以做 唔係應該寄望政府可以幫我地出頭 壓低樓價 而係應該諗方法點樣可以將自己收入極大化 點樣可以增加自己財富 先係上計

    胖胖

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    1. 胖胖這個思維方向十分可取,亦很正面,他日你必有所成。

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  8. 我身邊的朋友當中,有一些人有學債在身,都說看不到現時買樓的希望,因為百多萬的首期對於我們這些沒家底、非專業人士的人來說,暫時確實有點遙不可及。

    不知道說不說上是幸運,家父去年出錢付了首期,買了一個3房的大單位,自住用途。現在我們幾姊弟一起供樓,當了香港人口中的「樓奴」,而我自己擁有一半業權,是半個業主。

    家人都說,早晚會把另一半業權都歸到我手上,也即是說我遲些日子就要一個人肩負起供樓的責任。由於是大單位的關係,現在每月供款達$18000。

    我明白這是家人對我的期望和祝福,這也是自己需要肩負的責任。但開始供樓之後,對我自己來說,是不是像很多香港人心目中那樣「快活過神仙」呢?

    說實在,即使現在我不是單獨一人月供$18000,我也已經感到很大的壓力。我開始發現,如果在自己有足夠財商、能力之前就要去負起這個責任,反倒很有可能會因為「沒那麼大的頭」而被這頂「大帽」弄至財困。現在自己的理財概念因此事而開始變化,所以這個「危」現在反而變成了「機」,讓我的思維成長了不少。

    所以除非有急切的自住需要,否則我真的認為香港年輕人真的不用急於買樓。累積足夠財商和銀兩後,運用投資把自己的資金放大,等到置業時機來到的話自然可以應付自如、得心應手。這就能免得落下像我現在這般尷尬的環境,哈。

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    1. 過來人說出來果然不同,完全感受到這份壓力。

      你提出了一點很重要,就是首期以外還要每月供款,這是大大減低個人的現金流,可以是一件可悲的事情。

      不過,你有家人的支持,上了車(半架車),感受到壓力,令你有機會面對及成長,這又不是壞事,盡早知道現實比無知要好。

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  9. 各位師兄 小弟有個諗法 就係搵身邊既朋友 夾份一齊 買樓供樓 初步構思係三人合資 每人首期預150000左右 大家既負擔係每個月可以拎4-5000出黎 請問各位師兄有咩意見
    胖胖

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    1. 胖胖,呢類朋友合資真係要好小心,事前要傾好哂買入賣出既條件,一唔小心好容易朋友都無埋。

      仲有,如果係以公司名義買,無記錯最多只可以做五成按揭,無咩野買到。如果落個人名義,落一個人名就要十分之高既信任,落哂三個就變相令三個人以後再買樓都要俾貴稅同埋只可以按得一半。

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    2. 投資不能急, 想致富須一步步來, 先儲錢, 才來慢慢搵合適投資; 先要增加自己財務知識, 因為投資是好睇個人環境和實力 ! 先知風險和遊戲規則才好落場 !

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    3. 胖胖及你的朋友有否買樓經驗呢?為何今天突然要用這方法買樓呢?是看到千載難逢的投資好機會嗎?講真,你三位朋友一起夾的銀碼,這裡隨便一位blog友都可能有,但為何人家沒有行動,而讓你們有這機會呢?

      如果你有豐富財務知識,睇樓幾百次,跟經紀熟絡,懂從樓市中找回報,甚至有自住需要,當然無問題。但反之,你還是先吸收足夠知識才好行動。

      另外,跟朋友夾錢做生意及買資產要很小心,不時都有聽到朋友因這些問題而絕交,主因是夾錢時大家都憧憬萬分,但每個人背景王同,時間過去可能有人等錢洗,可能有人貪心,可能有人怕死,資產升又好跌又好,不同人思維上都有分攰,最後還是互相指罵收場。所以要想好所有可能出現的情況,找律師辦好文件,否則很大機會日後會後悔。

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  10. 多謝各位師兄 其實都係初步諗一諗睇下你地意見 我會再諗清楚 多謝你地 thank
    胖胖

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    1. 希望這裡的意見幫到你。

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  11. 90後既朋友,未經歷過97同03年既惡劣情況,
    淨係睇到樓市呢十年既黃金時期,
    見係人有樓都賺錢,
    而低估左當中既風險。

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    1. 對呀,所以要看歷史,好像借貸一篇分享過,未經驗過歷來的息口變化,也可以看看過往數據,明白今天的息率是什麼一回事。樓市股市也一樣,沒有經歷,絕對可以加把勁在財務知識上補足。

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  12. 你呢篇嘢唔知點解我一路睇一路恰眼瞓,終於頂唔住瞓咗粒鐘,醒返后終於睇哂 :D

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    1. 對不起,悶到你,大既是我文筆不好吧。

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    2. 其實止凡兄的比喻非常貼切。所以我也把自己當成年輕人隠喻一番,邊聽道理邊恰眼瞓,當醒覺時自己已成中年人,已失去年輕人的本錢。這個世界就是如此矛盾。

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    3. 原來如此,嚇得我呀。

      你這個比喻更高深,亦提醒了很多年輕人,不過如果真的在「恰眼訓」的人,可能還是不可能得到啟示的。

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  13. 對普羅大眾,
    低息環境樓價貴
    高息環境又未必供得起,過唔到測試

    各有各難啦

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    1. 息率是借貸(包括按揭)時必需要考慮的因素,今天的息率都很低,香港經濟好所以樓價貴。然而,日本、歐美的息率都一樣低,但其樓價還是上不來,所以我認為單一因素未必足以解釋資產價格。

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  14. 歐美稅率高, 所以炒賣難, 而中國人又是有錢又鍾情於物業投資 ! 香港資金出入又好自由, 所以形成資金流向香港物業 !

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    1. 稅務的確是投資時需要注意的重點。

      香港政府近年出了多招,相對炒賣來說,所需要付的稅項應該比從前都重很多了。

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  15. 時間永遠是小投資者,最大的武器,
    年輕人正正是擁有時間,
    可以慢慢去完成財務目標

    睇左止凡兄的網一段時間,
    大大有所得著。
    亦有跟從止凡兄的一些心得去處理財務問題。

    昨日和舊同事小丁吃飯,
    小丁問我有沒有進行投資活動,
    我告訴他有月供盈富,
    他馬上搖頭嘆息,話:「供股票呢家野無前途ga,跟我呢家買呢隻XX國際,昇左好多勒!」
    我問:「隻股係做咩ga?」
    他回答:「挑!我買的係莊家股,莊家股係唔駛理佢做咩ge,你只要知莊家炒梗,有得昇,就買啦」
    當他說到這個份上,我也無語轉話題了。

    我發覺,原來止凡你說的那些「連間公司都唔知做咩」就炒出炒入的人真的存在我身邊,
    而香港人將股市當了賭場的錯誤心態,又實在太普遍。

    我有時會諗:「若果連自己買隻股做咩都唔知,不如羅d錢過大海賭鋪大小好過啦!起碼你知幾點為之大,幾點為之小啦。」

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    1. 多謝Lawrence兄分享這個小故事,令大家有很多反思空間。

      依我估計,投資時不明不白的應該佔大多數,最有趣的是像你形容的這位朋友一樣,不明不白還會理直氣壯,所以常聽到「股市專收叻仔」,越「叻」就越容易出事。

      這個blog所分享的都是常識,沒有什麼厲害,亦沒有高深理論、數字及科學,但誰說投資需要這些才行呢?常識就足夠了,可是常識就正正是多數人所欠缺的。

      當你有了足夠財務知識,腦子按常識運作,你很容易聽得出人家的奇怪邏輯,而最可怕是,你慢慢會感到孤獨起來,因為你開始不再是「多數人」了。

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  16. 止凡兄,

    可否介紹一些入門的書籍以增長財商知識?

    Andy

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    1. 很高興知道Andy對增長財務知識有如此興趣,以前都不時有blog友問過這個問題,不妨看看以下這個連結,應該可以得到啟示。

      http://cpleung826.blogspot.hk/search/label/%E6%9B%B8%E6%9E%B6%E4%B8%8A%E7%9A%84%E9%96%B1%E8%AE%80%E5%A0%B1%E5%91%8A

      另外,這個blog不時都有好書介紹,本身內容也有很多財務知識的分享,不妨花點時間回看一下,謝謝。

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  17. 但今天不能,不代表他日不能 !
    所以現在親後生儲好子彈, 等待機會!

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    1. 十分同意,認清形勢,裝備好自己,自然容易成功。

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