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2014年7月31日星期四

恒指可以升多少

今日止凡看到報章,話50年前的今天,即1964年7月31日,是恒指出台日,原來這個指數已經陪伴了我們50年了,厲害。



這50年來,香港樓價升值超過100倍,不少人都話買股票發達比買物業難得多,上一代香港人只要買入任何物業,二三十年後都可以算是有可觀資產了,俗稱發達。而買賣恒指本身無需要超卓的選股能力,金精火眼買股票都不能敵過物業致富,到底恒指在這50年來總共又升了多少呢?

其實50年前恒指是以100點作起步的,今天升到25000點,很簡單,帳面值就是上升了250倍,即比同期的樓市更厲害。看報章時,發現寫稿人有一個概念很奇怪,他說雖然樓市只得100倍升幅,但如果計及多年來物業的租金收入,回報應該比恒指的250倍更好,但我想問為何投資恒指又不計算其股息收入呢?可能寫稿的朋友對指數操作這些概念都不太清楚。

長線投資,50年能拿到250倍回報,即年回報11%至12%左右,如果100倍的話,即年回報9%至10%左右,大家可以看到,由於時間相對長,每年只是相差2%,結果就差了50倍本金出來,這又一證明複利的威力實在強勁。

有一點我想提出的,就假設50年前買入樓及恒指的資產,並一直不變動,兩者都計及租金及股息收入,超過100倍也好,超過250倍好,來到今天,兩者還有一個很重大的分別,大家會發現物業已經變了一幢50年的老舊樓,而當年買入的恒指則不斷地去舊立新,不停被恒指管理人換入青春的公司成份,踢走表現差勁的公司。當然樓市投資者亦可以不停轉換入新的物業,這又涉及積極操盤的操作,即會做成頻繁買賣,而手續費及判斷出錯機會都會不少。相反,買入恒指則可以沒有動作地享受回報。


我並不反對物業投資,更沒有限制自己向這方面進法的機會,而物業亦能帶來穩定運用槓桿的機會。不過對於類似該報章的寫稿人,其思想好像有點點側向了物業投資,在此只希望給這類朋友多一些點子作思考。

懂物業投資的不妨拿物業投資作致富工具,懂股票投資的就拿股票作致富工具,總之對投資工具運作熟識則會較為有利。然而,作為任何方面的投資高手都無需要否定其他投資方法,正所謂「條條大路通羅馬」,「羅馬」就是「財務自由」的境地,很喜歡巴黎兄常說的一句話,「學無前後,達者為先」,大家加油。

41 則留言:

  1. right. just think it will be another .. lets say ONLY 50 times in the Next 50 years.
    if you are retiring in 20 years, why bother to worry abut today's price if you just buy index.

    time is money

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    1. 無錯,放長線,看遠一點,自然對預測大市上落看得很輕,不會想著「高位沽不沽好?低位會否再跌?」,買入價值可以的股票,專心發展自己事業更成功。

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  2. 就算只投資於盈富基金,時間一長應能取得很好的投資成績。
    但中國人著重「買磚頭會發達」,對很多人來說股票始終不能像物業般實在,所以不少人始終偏愛物業投資,以至否定股票投資吧。

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    1. 物業投資致富較普遍,其中一個原因可能是操作簡單,股票給人印象總是買出買入頻繁,但其實買入並持有指數,這不是難做,只是人們知不知道其威力而已。

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  3. 香港的高增長期已過,未來數十年,我會看中國大陸。

    物業投資多人發達,股票投資(機)則損手較多,原因是一般人買賣物業會很自然的作長線投資,短線買賣的多是專業高手,但是股市上的一般散戶卻是短線炒賣佔多數!

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    1. 恒指會不斷加入增長股,近年已加入不少中資股份。

      很同意你的論點,的確不少人需要「被迫」作長線投資,這才成功。

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  4. 我個人認為物業及股票投資可以同步進行。

    假設資產到了某一個規模,買樓始終是磚頭,假設只能買到一間就自住吧, 省下了租金。 有能力就買第二間收租。

    投票投資最難是選股,不斷要跟進觀察,要不簡單買盈富基金或其他 ETF.

    如果要選其中一項,一定是買樓收租,股票始終是一張紙,很難給投資者安全感,萬一出了問題,股票變牆紙,欲哭無淚, 但樓價跌不會跌到零或變成廢紙。最多丟空或自住。

    巴菲特是股票的價值投資者而成為全球首富,反而他不是搞地產, 但可惜不是每個投資者有能力像巴菲特。

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    1. 多謝瘋子兄分享,物業也好,股票也好,視乎每個人對不同投資工具的掌握,兩者都能發揮,好像有人叻用劍,有人叻用刀,有人叻用棍,不同兵器都絕對可以打出厲害的功夫。

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  5. 樓優勝之處,係有大槓扞,同迫你長線投資,唔需什麼技術,就可以賺錢,所以多數人都賺

    股票除飛你買恆指長期持有,揀股始終有風險,而且買賣容易,有幾多人會長期持有??,所以輸既人多贏既少

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    1. 如果資產壯大,樓市低時,我都會買返層,當分散風險

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    2. 對, 這也是我認為分散投資的其中一種方法。

      當資產去到一定規模時,必需要考慮風險管理,例如有一千萬資金,其中六百萬買樓收租,另外四百萬可以考慮投資股票,債券,人民幣或外幣收息, 目的係分散風險。

      但如果你有能力或善長某種投資而真係有能力徹底掌握暸解該投資, 必需用集中投資而不是分散。

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    3. 其實買樓用槓桿,在這幾年還算低成本,但80,90年代,利率都不低,所以有槓桿就更好這個概念要看時機的。

      股票跟物業的組合很不錯,真正做到分散風險的效果。

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  6. 我覺得樓市會如此這樣子,有部份是政策偏向樓市多一點,沒有限制資金投向樓市的管理。
    而現在低息,人們都在找跟上通漲的保值產品。
    而在香港磚頭呃殺了不少創業者或創新能力
    從而变成單一產品磚頭市場。

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    1. 如果看政策,香港對股票持有人都不錯,買賣差價不打稅,收股息又不打稅,比物業投資還要好呢。

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    2. 香港是经濟自由的社會,資金進出沒有限制;也沒獨立貨幣政策,又怎會限制資金投向樓市!

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    3. 你這個論點,在政府還未出招之前可能說得通,今天政府就正正限制資金投向樓市,連工商舖位也要管。

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    4. 廢話!

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    5. 不同立場,也不用惡言相向,抱歉我的觀點不合你意,如果你有成功之道,也不妨分享一下,謝謝。

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  7. 其實點解有投資物業比投資股票回報大,
    第一就係物業買賣冇股票買賣咁方便同埋當中費用比較多。
    坦白講, 股票升跌10%, 好多人都已經click個制或者打個電話止賺止每左, 但係樓升10%, 扣返所需費用, 其實唔係好多肉食。
    第二就係買樓要做按揭, 變相做左槓桿效應, 係之前香港黃金發展既年代, 變相好似賺得更多。
    不過似乎香港樓市最黃金既時間應該已經過左啦!

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    1. 即如果投資者能好好控制頻繁交易,股票贏面又會大增。

      槓桿,上面留言都提過,不同年代利率可以高得很,不一定是有利的,只是這些年都是超低利率而已。

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  8. 恆指可以升至40000點以上,,若到瘋狂時,,
    不過幾點係冇意義的,,
    因為可以大市狂升,,持有的股份不升反跌,,

    都係哥句,,即使在日本迷失多年,,
    也有出色的公司股價創新高的,,

    不過樓同股我相信兩者都係好的投資工具,,
    或者咁講,,樓係用來做槓桿的,,
    若full pay去投資的話當然係股份較佳,,
    當然唔係去炒老千股啦,,

    當慢慢明白了解樓同股之間的好處,,
    其實都係好睇資金組合的規模的,,
    因為細及大的投資方法都唔同,,
    在中國磚頭確實又係有一個情意結的,,

    當我在身邊d朋友分享話,,
    若我全數身家投資股份,,佢地會話您最好小心d,,
    因住輸到揸都冇埋,,
    但相反話我全數身家投資樓市,,
    佢地就會話幾叻仔丫,,有見地有遠見,,

    其實真係條條大路通羅馬的,,
    而家的我,,樓同股我都係好鐘意,,
    兩樣都會持有,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 跟你一樣,股樓兩者我都喜歡,兩者我都會花時間研究,因為兩者都是不錯的投資工具。

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  9. 一隻股票無論多出色也有機會完全變質(例如:思捷,電盈),令投資者身家大減,但買樓卻基本沒這問題,相信是很多人認為買樓勝過買股原因之一。 權

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    1. 你所說的二隻股票當中,他們高位時格價是多少倍pe及市帳率。
      當你了解到二隻股票當時的格價 瘋狂情度就不會再拿來做對比。

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    2. 我的意思是:若“長時間“擁有某一資產,樓和股所面對的風險。當然兩者在市場氣氛熾熱時,其價格可到的瘋狂程度是人所共知。 權

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    3. 權兄,樓都會出事的,不少屋苑可以多年來未返「家鄉」,每年貶值著,應該越來越平,當然,相對股票,物業出事的機會就小一點,但買賣恒指也不錯呢。

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    4. Hung Lam兄,同意你所言,所以要先了解後投資。

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    5. 止凡兄說的也對,賣買恆指應可把長線持有股票的風險大為降低。 權

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    6. 買賣指數的確能把風險降低一點,然而,買賣股票,對個股的追蹤亦要做得到位,不能話買入後就不理會公司發展,風險正正來自這裡。

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  10. 尋晚道指跌成2%, 今日唔少人又震晒趕住賣股啦!

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    1. 這樣說,即還有好機會買貨,因還有不少現金在手,哈哈。

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  11. 有時收租,真係要夾人性格,因為放租收租追租,同租客打交道, 有D人認為係一件好麻煩費心的事, 加上如果性格怕事D, 倍感煩厭。所以買股買樓都好, 都要夾人

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    1. 這也是一個很好的論點,收租跟收股息不一樣,收股息會定時定候有人送上門,收租就要看租客了。

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  12. 買樓發達是靠借貸槓桿,樓按在各種貸款成本最低,有九成按揭即十倍槓桿,三十年還款期。反之,股票孖展利息高,還款期短。

    這是買磚頭發達最關鍵因素。

    周周

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    1. 這論點在上面的留言都有提過,我也很同意,不過也要注意息口,在80年代廿厘息時,運用槓桿未必是有優勢的,今時今日的低息又不同了,所以運用磚頭的槓桿致富也要看時機。多謝周周兄分享。

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  13. 不論投資物業,股票,做生意也好。每人都有自己喜愛和熟悉的投資工具。每個工具都有其特點,不一定只選一種,可以按比例成為組合。條條大路通羅馬,就如止凡兄所說,「羅馬」就是財務自由。


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    1. 同意森兄的說法,所以我都不偏向否定其他的投資工具,還是選擇適合自己的。

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  14. 非常期待止凡兄分享借錢投資的經驗.

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    1. 讓我好好整理再分享,市場先生都期待,多謝支持。

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  15. 聽講有些股票上市幾拾年,但就無乜變動過,不知是真是假?

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    1. 「聽講」不如自己了解投資,親身研究,這會更有進步呢。

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