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2014年7月27日星期日

請教有關借貸事情

上星期收到blog友email給我,討論有關借貸事情,經同意後將內容貼出,希望大家都能給點意見。
 

Fida的email:
 
止凡兄你好,

小弟不時都追看你的文章,上班下班有空亦會閱讀你過往的文章,真的令小弟在財務知識上增長不少,謝謝。在今年年頭時,小弟向銀行作出了借稅貸,借12個月還款計算實際年利率為3.36%。

因為這是有成本的資金,所以投資目項上以穩健為主。半年過去了,成績不過不失,主要的投資項目只是買入及持有內銀股,暫時計將會收到的股息已經完全可以抵銷利息開支。

所以,小弟打算部署半年後稅貸還清時作另一筆較大的負債,當係訓練財商的一部份,故些想請教你一些問題:

本身屋企人有一層約市值300萬的私人樓宇(保守估計),按揭幾年前已全數還清,小弟打算作出以下安排:

向銀行重按借出約兩成,即60萬作投資用途,分5年本息歸還,以年利率2.5%計算,每月還款為萬二元多,全期利息開支約四萬六千(不加息的話),這個還款額已作壓力測試,而按出來的錢都是主要都是買入及持有盈利續年有增長兼派高息的股份,當然股息亦要每年有增長的,收到的股息就再投資,以時間及複式令本利續年遞增。因股息相對借貸利率高,這樣的操作應該可以每年有正現金流。
 
至於年期以五年作為單位,是對應本身的每五年計劃,同時短時間小弟暫時沒有置業打算,所以應該可以以本人作擔保,借出一筆物業貸款。
小弟想請教當年你申請加按時,還款年期同金額的多少有什麼考慮因素?看過巴黎兄最近的Blog,又剛好建議作同樣做法,但年期及金額就越長及越多越好,所以想冒昧請教,謝謝。
 
Fida

止凡回應:

Fida,

收到你email提問有關貸款事項,實在高興,不過請不要把我當成是財務專家,只是無聊blogger一名而已。

你所提到的短時間分期借貸,我近日都有借,實際利率還沒有你的低,不知你向哪一間行借的呢?這種借貸最煩是年期短,拿來作投資的話會很不方便,幸好本身資產都有一定量,加上孖展操作,善用這樣的借貸也能有更好效果,遲一些分享一下我近期的借貸經歷。

關於樓按的年期問題,你的考慮都很合理,即要配合個人財務狀態而定。然而,如果沒有太多限制的話,年期選擇時我會視乎利率,如果好像今天的歷史低位的話,我會越長越好,這是利用息差的概念。而其實這個年期不一定是永久不變的,過了罰息期,如果加息了,或你的投資項目價格高位想套現,到時提早還款亦可。所以年期長短未必借錢一刻就定死不變的,我加按兩次都是做30年期的,賺了兩三年息差了,息口有任何大變,隨時可以安排提早還款或改變年期也行。把銀行當成朋友,你財務穩健時,萬事好商量。

最後想問問我能否分享這個email?說不定有更多blog友可以給點意見,謝謝。

止凡

Fida回應:
止凡兄你好:

謝謝你回覆及分享。你太客氣了!你指出的考慮因素(主要在操作樓按的問題)我都未曾考慮過,很值得參考。當我向銀行作商討時可以一併提出疑問。

當初參加稅貸的銀行是X打銀行,小弟同樣覺得實際年利率較其他銀行平,而當時亦有心儀目標作投資,所以作出短期借貸。有了這次經驗,加上參考你過往blog文如加按、複利、借錢前先了解自己等,相信可以作一次較大及長時間的操作。

小弟亦不介意分享這個電郵,各blog友亦歡迎提供意見或分享本身對於好債及壞債的操作。只要不公開本人電郵便可以了。當然,小弟以上的操作提議只是大家作個參考,不同blog友會有不同的策略、方法及投資心得,希望各blog友不要照單執藥。

最後,我沒有當止凡兄是財務專家,而是一位價值投資的專家呢!哈哈!!

祝 生活愉快,早日財務自由(可能已經避達標了!先恭喜!哈!)

Fida


後記:


其實作為blogger寫文這麼久,最高興是看到不少blog友的留言交流,感覺不是單向的,亦從blog友的留言看到自己的水平,是一個很好的學習方法,這比起寫報章專欄更棒,因為我都不會在看完專欄文章之後故意寫一篇email給筆者,反而看blog文時就會留言,因為太方便了。


這個有關借貸的問題,絕對值得大家思考一下,當然又是這個提醒,blog友們本身需要有一定的財務知識去駕馭債務,這些債務才有機會變為好債務。如果連日常生活的個人理財、收支平衡都未能搞定的話,還是先下點苦功學習財務知識,先不要碰債務操作好了。

24 則留言:

  1. 再一次謝謝你,止凡兄!

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  2. 謝謝分享...
    小弟有時都想藉住同好朋友(銀行)打交道,而達至財務同債務的便利。
    但係一想到,息率有機會在一年半載後再上升時,心理上又會多一重壓力。
    而投資方面,又多以長線為主。
    敢問板主,如果出現息率上升時,甚至很快很急的上升時,板主有何策略去面對如此轉變呢?
    BBQ

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    1. 定期貸款,分三兩年要還清的,應該是定息的,風險在銀行一方。

      樓按的話,可以提早還款,不過全城業主都在受高息,可能樓價大跌,又可能多買物業。

      其實有假設是好事,同時可以對環球經濟有認知,繼而可以判斷其出現的可能性。息口話加話加都幾年,今天美國要有足夠經濟條件才能加息,難以加得很急,加多少才算多才算急呢?一下子加到五厘十厘息吧。我反而覺得中日開火,美俄開戰等機會較高,及對市場影響較大。

      不知你能否分享見解及對策。

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    2. 謝謝回覆。
      小弟只是一名典型有家室之仕,許多時作出重大決定時,亦不能以年青時的輕率方式。
      只是想到在樓按上打主意,萬一逆轉,或多或少會影響家人,雖有想過...但亦不敢輕舉妄動.。
      但如果用定期貸款,雖風險在銀行...但用以作息差套利的話,一來年期相對要較長,二來要嚴選工具。一旦市勢逆轉 ,亦可以控制損失。

      獻醜,請見諒。:D

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    3. 其實文中寫少了一個點子,就是貸款回來的錢因為有成本,所以就要選更穩健的投資對象,而我則認識穩健的投資是必須的,選投資項目時不應受資金來源影響。

      一向都話定期定息貸款不好運用,所以要配合其他工具,才會有更好發揮。

      多謝分享,多些意見來自不同階層,有不同思考角度,這是好事。

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  3. 近期都同X豐做了好朋友,借了筆4年貸款,息率還可以,3.9X%左右....

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    1. 多謝分享,能進一步分享拿這筆貸款之後的打算及用法嗎?

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    2. 回止凡兄!!! 此貸款主要投資入一些感覺較穩定的股票作收息之用。
      如金利來、越秀房托、春泉房托等!!!
      希望賺取息差之餘,有些增長。
      止凡兄會否有什麼建議及推介的股票?
      好讓我回家時多多研究。

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    3. 金利來亦是我的選擇,房托則沒有沾手,因為有欠變化,個人不太喜歡,不過並不反對大家買入,房托亦可以是很好的價值投資項目。

      另外,還是留意內銀及巴黎兄推介過的招商局中國基金,這幾天升了一輪,但看數字及價值還是低得不合理呢。

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    4. 好的!!! 今晚又要開工研究下,謝謝推介。

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    5. 是好是壞,不妨分享,大家研究一下,多謝支持。

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    6. 止凡兄!!! 這幾天我已將金利來入手作長期存放。
      而133,我看了一會,有些不太明白,還請指教,
      我看單是招商+興業+持有現金,已值回票價,
      但是,派息好像不太保證及該基金好像是有收取雜費(價格不少),
      感覺收費不少,但投資的結果無預期甘高,借機不斷蠶食股東資金。
      止凡兄能否解說一下,解決我的猶疑??

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    7. 基金需要收取雜費是正常,然而,我買入時並不是考慮其管理層的操盤技巧及收費多少,而是看中其內含價值相對價格實在超出很多,可能這支基金經營不好,又可能價值慢慢下降,不過由於近年內地金融股所造成的低價格,這股的確有足夠安全邊際,所以考慮持股。

      到價格回升時,不排除我會沽貨離場。

      你也不妨分享意見,投資無對錯,最重要原因合理,知道自己做什麼。

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    8. 原因明確!!! 現在已很便宜,再便宜的機會已很細!!!

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    9. 我又沒有著眼研究會否更便宜,又是不懂預測後市,哈哈。

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  4. 止凡兄,借此分享一下, 年頭起狂煲你的BLOG文, 終於落實了我的大計, 加按現有樓宇,套出180萬,用M-LINK PLAN一半放銀行0息,另一半分段購入股票及抽IPO,至今回報可以,止凡兄再次多謝你的分享及啟發
    CK

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    1. CK兄太客氣了,我只是隨便分享一下,還是要靠大家自己努力吸納財務知識及實踐。

      你的操作重點在於投資選擇上,有空希望你能分享更多所買入股票或IPO的原因,討論一下也不錯。

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  5. 剛好最近在思考如何運用借貸作推進,暫時沒有心水股票。之前止凡兄給了小弟一些財務知識的概念,不過還未有空看文思考,還在看清崎的書籍。稍後時間會好好研究!

    小弟在銀行工作,可享福利是港幣活期户口 P-1, 現在即大概4%回報。資金運用上,不計拿去買股票,穩收4%應該較平穩。但它有上限的,50萬內才享這高息,(我現在暫時沒放很多資金進去)。就是在想如何運用借貸去投資,暫時只想到應該不會只把借來的錢放進高息户口吧,如果借貸成本是4%,借來的資金頂多當作暫時停泊,形式有點像mortgage 的ML户口?真的要好好計劃如何運用手上有的工具去投資了!


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    1. 50萬上限,4厘,當街外戶口零息,你一年可以拿二萬元,這是薪金bonus,但就要停放五十萬,一來能證明員工財務無問題,二來又增加員工跳槽時的掙扎,這個政策不錯吧。

      若未能整頓好投資方向,我想借貸一事又不用太著急的。

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  6. 借錢投資我覺得要有足夠的財務知識才進行較為穩妥,,
    尤其閣下在進行借款的係用家人的物業,,
    投資前必需作出全部輸掉或最少一半的心理準備,,
    若不然,,只做自己的金錢較為合適,,
    有咩事都唔會連累到家人,,
    畢竟家人大多數這些血汗錢係佢地近一生的心血,,

    當然,,世界冇必定會賺的事情,,
    當計算過ok又能有足夠的能力,,
    這也是一個機會,,
    祝好運,,
    互勉之...
    cleverpeople...

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    1. 多謝clever兄作了很好的提醒,blog友的確要注意,沒有必賺的投資,就算只想買收息股賺下息差,股市都可能通殺,未想贏先想輸,切記。

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  7. 謝謝各位blog友們分享, 小弟定必仔細考慮清楚再作決定,近來亦不停收到銀行推銷借貸, 所需成本,年期,手續費等可一併比較。

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    1. 對每一個投資操作都細心研究及考慮他人意見,你將會成功的,加油Fida。

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